השוואה נכונה של הצעות משכנתה שונות

[יעקב 1]

אני מחפש כלי להשוואת הצעות משכנתה, שלא ישתמש ב''עלות לשקל'' או השוואה פשטנית של אחוז הריבית, כיוון שבהשוואות אלו בדרך כלל משווים תפוזים לתפוחים.
מה שאני רוצה הוא, כלי שבו אפשר להזין את סוג המשכנתה, זמנים, ריביות וכו' והוא יחשב את המח''מ, וישלוף את האג''ח המתאים (צמוד, לא צמוד, בעל מח''מ זהה) או את הנקודה הנכונה בעקום התשואות, ויתן את המרווח שהבנק דורש על פני מחיר השוק לכזו הלוואה.
זה בעצם נותן לי את האפשרות להבין האם ההצעה צמודת המדד יקרה יותר או זולה יותר, למרות שהמספרים הפשטניים שונים לחלוטין.

יש כלי חינמי כזה? ובתשלום? (וכמה שעות מפתח לוקח לייצר כזה כלי?)
תודה למסייעים

 

[אייל ריטברג]

היי יעקב1,
אני אייל, הבעלים של FINWIZ.
לדעתי, מחשבון המשכנתא באתר שלנו הוא הכי קרוב למה שאתה מבקש.
אתה יכול להזין עד 4 תמהילי משכנתא שונים, לבחור לבצע השוואות - ויש שם TAB של תמחור ששם תמצא את מרווח השוק.
כמו כן - יש שם TAB של עלויות, ששם תראה את התקופה המשוקללת (Weighted average של משך השנים)

אם אתה צריך לנתח יותר מ4 תמהילים שונים - אתה יכול לעשות שימוש במערכת הניתוח שלנו - שגם בוחנת האם ניתן לבנות תמהיל טוב יותר.
בהצלחה.

 

[אייל ריטברג]

שכחתי לציין - השימוש במחשבון המשכנתא הוא בחינם.
והנה הקישור אל המחשבון.

מחשבון משכנתא | חישוב החזר חודשי והשוואת תמהילים | Finwiz

מחשבון משכנתא חינמי עם גרפים, דשבורד אנליטי והשוואת עד 4 תמהילים. אבחון סיכונים אוטומטי ובדיקת 3 תרחישי ריבית.

finwiz.co.il

לעניין כמה זמן לוקח לפתח את המחשבון:
אני לא יודע כמה אתה מהיר. לשימושך, בנק ישראל מפרסם את עקום התשואות כאן:
נתוני התשואות הנומינליות והריאליות המחושבות על בסיס מודל - נתוני התשואות משמשים כתחזיות הנדרשות לצורך חישוב "הריבית הכוללת החזויה" הקבועה בהוראת נב"ת 451

 

[יעקב 1]

יפה, נראה נהדר. רק רוצה לוודא שהבנתי כמה נקודות

ויש שם TAB של תמחור ששם תמצא את מרווח השוק.

והמרווח הזה מחושב מהנקודה בעקום התשואות שמקבילה למח''מ של המשכנתה?

כמו כן - יש שם TAB של עלויות, ששם תראה את התקופה המשוקללת (Weighted average של משך השנים)

זה במידה ויש כמה מסלולים בתוך המשכנתה אני מניח?

בנוסף, מה הכוונה בשורה 'אחוזון מרווח שוק'?

תודה רבה

 

[אייל ריטברג]

בהלוואות הקבועות -אני מחשב את המח"מ ומתיישב על הנקודה הרלוונטית של עקום התשואות - כפי שמפורסם על ידי בנק ישראל בחישוב שנתתי לך לעיל.
בהלוואות המשתנות - אני דוקר את העוגן הרלוונטי כפי שמתפרסם על ידי בנק ישראל (https://www.boi.org.il/roles/statistics/makamandbonds/yield/#mainContent)

אחוזון מרווח שוק - הוא מה איכות הריביות שיש לך ביחס להצעות ולתנאים שאני ראיתי מהלקוחות ומהמשתמשים שלי בש30 הימים האחרונים.
אם אחוזון מרווח שוק הוא 75, זאת אומרת שמכל 100 אנשים, ל25 יש תנאים טובים יותר מהתנאים שלך (מרווח שוק נמוך יותר).

שים לב שזה חישוב תאורטי (KERNEL DENSITY ESTIMATION).

אייל

 

[יעקב 1]

אחוזון מרווח שוק - הוא מה איכות הריביות שיש לך ביחס להצעות ולתנאים שאני ראיתי מהלקוחות ומהמשתמשים שלי בש30 הימים האחרונים.
אם אחוזון מרווח שוק הוא 75, זאת אומרת שמכל 100 אנשים, ל25 יש תנאים טובים יותר מהתנאים שלך (מרווח שוק נמוך יותר).

אז מדובר בנתונים אנקדוטליים יחסית. התפלאתי איך יש את המידע של כל המשכנתאות.

בהלוואות המשתנות - אני דוקר את העוגן הרלוונטי כפי שמתפרסם על ידי בנק ישראל

אשמח אם תסביר יותר. להבנתי (וממש אין לי השכלה במימון), בהלוואה משתנה אני צריך לחשב את המח''מ לפי התחנה הקרובה, ולחשב כאילו כל שארית ההלוואה נפרעת ביום התחנה. לא כך?
אולי אתה מתכוון להלוואות פריים?

שים לב שזה חישוב תאורטי (KERNEL DENSITY ESTIMATION).

מה זה אומר?
תודה רבה

 

[אייל ריטברג]

1. אתה צודק, אלו נתונים אנקדוטליים.
2. לעניין ההבנה שלך על הלוואה משתנה - אתה צודק. בגלל זה אמרתי עוגן רלוונטי, אי אם תלך ללינק ששלחתי לך, תראה שבנק ישראל מפרסם עוגנים לכל הלוואה.
3. KERNEL DENSITY - מכיוון שכפי שתיארת יש לי דגימות אנקדוטליות (קבוצת מדגם), אני מעוניין לשערך את ההתפלגות של כלל האוכלוסיה בהתבסס על קבוצת המדגם הזו (כמובן אם היא ארגודית). שיערוך קרנל היא שיטה לשיערוך התפלגות כזו.
תוכל להסתכל על הלינק הזה:

Kernel Density Estimation - Explained

Learn how kernel density estimation (KDE) works with a simple exam score example. We’ll explore how statisticians use kernels, bandwidth, and probability cur...

www.youtube.com

בהצלחה,
אייל ריטברג מפינוויז

 

[יעקב 1]

תודה @אייל ריטברג
שימושי מאוד!

 

[אייל ריטברג]

שיהיה לך בהצלחה.
ואשמח לשמוע על החוויה שלך בשימוש במחשבון.
בהצלחה
אייל

 

[יעקב 1]

חוזר שוב לנושא הזה.
הכלי ש @אייל ריטברג נותן מאפשר לי להבין איזה מהמרווחים גבוה יותר. האם המרווח על הריבית הצמודה או על הריבית הלא צמודה.
אבל יש נקודה נוספת שמעניינת אותי, והיא האם אני מקבל פרמיה על כך שאני נוטל סיכון בהלוואה הצמודה.

כעיקרון, אג''ח שאינו צמוד אמור להיות מתומחר עם תוספת ריבית של המדד הצפוי+סכום X עבור נטילת הסיכון של המלווה. (מניח כי הסיכון של אי עליית מדד הוא נמוך בהרבה, ולכן המלווה נושא ברוב הסיכון)
לכאורה אג''ח צמוד מדד אמור לשלם פחות ריבית בפועל מרעהו שאינו צמוד. אם, אנו רואים באופן קבוע כי האג''ח צמוד המדד לא משלם פחות ריבית, עולה כי אין תגמול על לקיחת הסיכון הזה.
האם מוכר לכם מחקר או מקור מידע שעונה על השאלה הזו, כאן בארץ או בעולם?

 

[אייל ריטברג]

היי יעקב,
שוב שלום לך!

על בסיס הניתוח האנליטי של משכנתאות שאנחנו מבצעים
אני רואה שהמרווח של הלוואות צמודות מדד הוא גבוה במעט 0-0.1% ביחס להלוואות שאינן צמודות מדד.
בהצלחה.
אייל מפינוויז.

חוזר שוב לנושא הזה.
הכלי ש @אייל ריטברג נותן מאפשר לי להבין איזה מהמרווחים גבוה יותר. האם המרווח על הריבית הצמודה או על הריבית הלא צמודה.
אבל יש נקודה נוספת שמעניינת אותי, והיא האם אני מקבל פרמיה על כך שאני נוטל סיכון בהלוואה הצמודה.

כעיקרון, אג''ח שאינו צמוד אמור להיות מתומחר עם תוספת ריבית של המדד הצפוי+סכום X עבור נטילת הסיכון של המלווה. (מניח כי הסיכון של אי עליית מדד הוא נמוך בהרבה, ולכן המלווה נושא ברוב הסיכון)
לכאורה אג''ח צמוד מדד אמור לשלם פחות ריבית בפועל מרעהו שאינו צמוד. אם, אנו רואים באופן קבוע כי האג''ח צמוד המדד לא משלם פחות ריבית, עולה כי אין תגמול על לקיחת הסיכון הזה.
האם מוכר לכם מחקר או מקור מידע שעונה על השאלה הזו, כאן בארץ או בעולם?

 

[יעקב 1]

היי יעקב,
שוב שלום לך!

על בסיס הניתוח האנליטי של משכנתאות שאנחנו מבצעים
אני רואה שהמרווח של הלוואות צמודות מדד הוא גבוה במעט 0-0.1% ביחס להלוואות שאינן צמודות מדד.
בהצלחה.
אייל מפינוויז.

אולי לא הייתי מובן. אני כרגע לא מדבר על המרווח הבנקאי מעבר למחיר האשראי בשוק, אלא על השוואה בין אג''ח צמוד לאג''ח שאינו צמוד הזהים מבחינת כל הפרמטרים האחרים.
האם מחזיקי אג''ח לא צמוד מקבלים פרמייה בפועל על כך שהם לקחו סיכון אינפלציה?