השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת

[גולן]

JLC בבלוג שלו כתב על ההשקעה בקניית בית למגורים שזו ההשקעה הכי גרועה שמשקיע סולידי יכול לעשות:

1. מסכים לחלוטין!!
2. JLC? לינק...

 

[אורי ג.]

שקיים קונצנזוס בפורום שהשקעה לטווח רחוק בתיק מחקה מדד מניות הינה עדיפה על השקעה בנדלן

אין קונצנזוס כזה.

 

[Yevgeny]

2. JLC? לינק...

כמדומני מדובר על זה: Why your house is a terrible investment
(שאר הבלוג גם מומלץ דרך אגב)

 

[Koby Paris]

כמדומני מדובר על זה: Why your house is a terrible investment
(שאר הבלוג גם מומלץ דרך אגב)

בספר ״ הליכת אקראי בוול סטריט ״ מלכיאל דווקא ממליץ על קניית דירת מגורים ואף חושב שזאת השקעה טובה. יש לציין שספרו מדבר על השקעות פסיביות ולאו דווקא מכוון לעצמאות כלכלית ופנסיה מוקדמת .

 

[daat99]

זו השקעה בגורם לא יצרני שאינו מניב דיבידנד.

לא מסכים - השקעה בדירה (גם למגורים) מניבה דיבידנד בגובה שכר הדירה.
אם אתה גר בדירה אז ה-"דיבידנד" שלך הוא שכר הדירה שלא שילמת על דירה אחרת.

אם את מתכוונת להשקעה בחו"ל כמו רוני אז סבבה, בארץ אין דירות ב 1.2M שמניבות שכירות 4K.

אהם - דירה בעיר גדולה ובשכונה סבירה ומעלה בעלת שווי נוכחי של 1.3 מיליון מכניסה לי 3.8 אלף שכירות - לא בדיוק 4K על 1.2M אבל קרוב מספיק (וזה רק המקרה הפרטי שלי).

 

[רוני]

@רוני
אתה מדבר על תשואה שנתית 10% נטו?
וזה עוד בלי הריביות, רק החזר הקרן.

אני מדבר על תשואה על השקעה במזומן, במידה ונלקח מימון התשואה על ההון העצמי גבוהה יותר.

 

[TunaGolem]

להעלות אחדים מהם מהעוב

אהבתי את משחק המילים.

 

[liranviper]

@liranviper אתה מחשיב את הדירה כחלק מהאג"ח בתיק?

לא, אני מחשיב אותה כנכס מקביל למניות שהוא עתיר סיכון. אולי כדאי לציין בהקשר הסיכון שמלבד פריים, לקחתי קלצ ל30 שנה כך שההחזר המשכנתא נמוך משמעותית מהשכר דירה. ובכל מקרה לא מדובר באחוז משמעותי מההכנסה שלי.
הסיכון נובע מהאפשרות שמחיר הנכס יקרוס ולא מהמינוף, ומזמן שהדירה ריקה, אבל אני לא מעריך אותו כסיכון גבוהה או כקריסה משמעותית (לכמה אפשר כבר לרדת מ720? רכיב הבועה לא גבוהה)

 

[בת העמק]

אני מדבר על תשואה על השקעה במזומן, במידה ונלקח מימון התשואה על ההון העצמי גבוהה יותר.

אם כך, גם בארץ אפשר לעשות את זה. כי אם מחשבים תשואת שכ"ד ובנוסף תשואת עליית ערך רק מתוך ההון העצמי (כל מה שאדם הוציא מכספו, כולל הוצאות מסביב וריבית) אז התשואה בשנים האחרונות עוברת לרוב את ה-10% נטו. פשוט בארץ רוב התשואה בשנים האחרונות היא מעליית ערך ולא משכ"ד.
זה די מזכיר את תיק האג"ח. ככל שעלה שער האג"ח, ירדה התשואה. אם יהיו ירידות שערים (ובהקבלה- מחירי הדירות) אז התשואה של הריבית תגדל (וכאן אין הקבלה כי ריבית אג"ח ספציפית היא קבועה עד סוף חייה ואילו שכר דירה יכול לקטון או לגדול).
אז זה לא שווה ערך לגמרי לאג"ח. זה ספקולטיבי יותר מאג"ח ומסוכן יותר. באג"ח אני תמיד יודעת מהי הריבית שנקבעה.
<ככה נראית כתיבה תוך כדי חשיבה >

 

[Ron B]

זקנתי וחכמתי, אבל שאלה אחת נשארה פתוחה בעיני. לא הצלחתי להבין את פשר נפשו של האדם בהקשר לזה.
למה אנשים ממנפים את עצמם לדעת (משכנתא) כולל תשלום פרמיה עצומה לבנק בנדל״ן, אבל לא מוכנים למנף את עצמם בשוק ההון (מניות).
למה בנדל״ן אנשים רצים בשמחה ובששון לשלם 30% ממחיר הנכס (פחד אלוהים... מאיפה האומץ?), ותעודת סל ממונפת על ה-S&P זה נחשב ״הימורים״ ולא מיועד לאנשים רגילים.

מה הפסיכלוגיה שמובילה לזה? זה הרי נוגד כל רציונל: אם אתה בעניין של מינוף, תמנף. אם לא: אל תמנף. אבל למה נדל״ן זה ״נורמלי״? מישהו מבין?

 

[ע.מדי]

זקנתי וחכמתי, אבל שאלה אחת נשארה פתוחה בעיני. לא הצלחתי להבין את פשר נפשו של האדם בהקשר לזה.
למה אנשים ממנפים את עצמם לדעת (משכנתא) כולל תשלום פרמיה עצומה לבנק בנדל״ן, אבל לא מוכנים למנף את עצמם בשוק ההון (מניות).
למה בנדל״ן אנשים רצים בשמחה ובששון לשלם 30% ממחיר הנכס (פחד אלוהים... מאיפה האומץ?), ותעודת סל ממונפת על ה-S&P זה נחשב ״הימורים״ ולא מיועד לאנשים רגילים.

מה הפסיכלוגיה שמובילה לזה? זה הרי נוגד כל רציונל: אם אתה בעניין של מינוף, תמנף. אם לא: אל תמנף. אבל למה נדל״ן זה ״נורמלי״? מישהו מבין?

יחידת הזמן או תדר השינוי בנדל"ן הוא מאוד ארוך (יחסית לשוק ההון) ולכן זה מייצר תחושת בטחון ויכול לעודד אנשים למינוף (שגם הוא לטווח ארוך בד"כ ....)

 

[מתכנת]

אבל לא מוכנים למנף את עצמם בשוק ההון (מניות).

סיכון MC ומחיקת התיק
סיכון שינוי תנאי הבטחונות על ידי הברוקר.

למה אנשים ממנפים את עצמם לדעת (משכנתא)

אין הסיכון הנ"ל

כולל תשלום פרמיה עצומה לבנק

לא עושים את החשבון

ותעודת סל ממונפת על ה-S&P זה נחשב ״הימורים״

תנודתי פי כמה מנדל"ן

מה הפסיכלוגיה שמובילה לזה? זה הרי נוגד כל רציונל: אם אתה בעניין של מינוף, תמנף. אם לא: אל תמנף. אבל למה נדל״ן זה ״נורמלי״? מישהו מבין?

בעד מינוף, נגד מינוף עם סיכון לשינוי תנאי הבטחונות.

 

[משקיע מתחיל]

תנודתי פי כמה מנדל"ן

לא בהכרח גם נדל"ן יכול לרדת 50% פשוט הוא מתעדכן לאט יותר ואין שווי רציף ולכן הוא נתפס כבטוח יותר. בתכ'לס זה תלוי במיקום וסוג הנדל"ן ולכן קשה לדבר על נדל"ן באופן כללי.

 

[מתכנת]

האמת שאינני בטוח,
כאשר משתמשים בביטוי "תנודתי" בהקשר של מחירי המניות האם הכוונה לעוצמת התנודות או לתדירות שלהם?

@TunaGolem

 

[TunaGolem]

כאשר משתמשים בביטוי "תנודתי" בהקשר של מחירי המניות האם הכוונה לעוצמת התנודות או לתדירות שלהם?

עוצמה לזמן. אם התנודתיות נמדדת לשנה, וישנה מגמה ארוכה, חזקה ואיטית, היא כמעט לא תשפיע על התנודתיות. כמו כן, תנודות מהירות וחלשות תתמצענה לאפס, ולא תשפענה.

 

[מתכנת]

עוצמה לזמן.

תודה, אז אם הבנתי אותך הכוונה היא "מתי" בודקים את השינוי במחיר.

נדל"ן יכול לרדת 50% פשוט הוא מתעדכן לאט יותר ואין שווי רציף

אז שווי תיק ני"ע האדם המצוי יבדוק בתדירות גבוהה יותר מאשר שווי הנדלן שלו (כי יש מערכת מסחר עם נתונים עדכניים)
אז אפשר לומר שההבדל נובע בין היתר מתדירות הבדיקה

 

[TunaGolem]

כוונה היא "מתי" בודקים את השינוי במחיר.

נכון.

ההבדל נובע בין היתר מתדירות הבדיקה

אם המטרה היא לעקור את עיני המשקיע, ישנן דרכים רבות אחרות וזולות יותר לעשות זאת.
השוואה נכונה תהיה באותו טווח זמן, וגם שם כדאי לבחור טווח בעל משמעות.
אני משתמש בסה"ת השנתית, אבל רק ככלי לשערוך הההשפעות על שווי התיק בתקופת המשיכה.

 

[מתכנת]

אם המטרה היא לעקור את עיני המשקיע,

ההתייחסות הייתה למשקיע "רגיל" שמתנהג ספונטאנית, בשוק ההון הוא ייחשף לשווי התיק שלו הרבה יותר מאשר לו היה מושקע בנדל"ן

השוואה נכונה תהיה באותו טווח זמן, וגם שם כדאי לבחור טווח בעל משמעות.

אם כך, הייתי אומר שבכל תקופה שתבחר - קצרה מ 10 שנים - מניות יהיו היו תנודתיות יותר מנדל"ן.

 

[TunaGolem]

בשוק ההון הוא ייחשף לשווי התיק שלו הרבה יותר

אם המטרה היא לעקור את עיני המשקיע, ישנן דרכים רבות אחרות וזולות יותר לעשות זאת.

בכל תקופה שתבחר - קצרה מ 10 שנים - מניות יהיו היו תנודתיות יותר מנדל"ן.

אם תקופת המדידה היתה ארוכה מספיק (והיא תמיד צריכה להיות ארוכה בהרבה מאורך התנודה).

 

[מתכנת]

אם תקופת המדידה היתה ארוכה מספיק (והיא תמיד צריכה להיות ארוכה בהרבה מאורך התנודה).

לא הבנתי אותך.
אם תשווה תנודתיות של מניות ונדל"ן על פני תקופות בכפולות של 1/2/5/8 שנים/חודשים/שבועות/ימים/שעות/דקות.
במרבית במקרים מניות תנודתיות יותר

אם המטרה היא לעקור את עיני המשקיע,

משקיע ספונטני לא מנסה לפעול לעקר את עיני עצמו, הוא פועל ספונטנית..