• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת

Rachel

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
141
דירוג
271
שלום,
קראתי את כל השירשורים בנושא והתלבטתי האם להעלות אחדים מהם מהעוב או שעדיף לפתוח שרשור חדש.
היות והשרשורים בנושא ארוכים עד למאוד חשבתי שאולי עדיף כך, אם מישהו מהמנהלים מרגיש אחרת - נוכל לשלב את השאלה שלי כאן באחד השרשורים הקיימים.

אני מבינה שקיים קונצנזוס בפורום שהשקעה לטווח רחוק בתיק מחקה מדד מניות הינה עדיפה על השקעה בנדלן, מבחינת סיכון ומבחינת תשואה. בואו נשאיר רגע את נושא הסיכון בצד, כי זה סובייקטיבי, ונדבר על התשואה הצפויה. אני לא מצליחה להוכיח לעצמי איך השקעה במדדים טובה יותר מנדל"ן, וניראה לי שזו נקודה שכדאי מאוד שאבין עד הסוף.

כדי להסביר את עצמי טוב יותר, אשתמש בדוגמא מספרית:
זוג מרוויח 14K לחודש. הוא צורך 4K וחוסך 10K.
לפי כלל ה-4% הוא זקוק ל-25 שנות מחיה כדי לפרוש, כלומר: 4K*12*25=1.2M
בסכום הזה, של 1.2M אפשר לקנות תיק מחקה מדד, שמאפשר, תיאורטית, למשוך משכורת חדשית בסכום של 4K לחודש.
למעשה, אפשר גם בסכום הזה לקנות דירה שתשלם לנו הכ' שכירות של סכום דומה. (בין אם נגור בה ונשלם שכירות לעצמנו, ובין אם נשכיר אותה ומישהו אחר ישלם לנו).
עד כאן ניראה ששתי האופציות שקולות.
עכשיו נכנס נושא המימון הנגיש ברכישת נדלן ומטה את הכף לטובת האופציה של רכישת דירה:
היות והזוג הזה חוסך 120K לשנה, ייקח לו 10 שנים כדי לצבור 1.2M.
אם הוא רוצה לארגן לעצמו את התיק הפסיבי האמור הוא יצטרך לכל אורך 10 השנים הקרובות להתמיד בהפרשה של 10K לחודש.
במידה והזוג בוחר להשקיע בנדל"ן, הוא יכול לקנות דירה אחרי 3 שנות חיסכון (30% מערך הדירה) ואת יתר הסכום לקבל בהלוואה בנקאית. מעכשיו, הוא לא צריך כבר להפריש 10K כל חודש, אלא פחות, כי חלק הוא יקבל מהכנסות השכירות (שוב, זה לא משנה אם הם גרים בדירה ומשלמים לעצמם או שמישהו אחר משלם להם).
בהנחה שהמשכנתא הינה ל-7 שנים, יוצא שאחרי 10 שנים מנקודת ההתחלה יש בידנו דירה שמשלמת משכורת בגובה 4K, ועלתה לנו פחות לאורך השנים.

איפה אני מפספסת? למה רבים אחרים פה סבורים שההשקעה בשוק ההון טובה יותר? האם ההבדל הוא בגלל המינוף?
 
נערך לאחרונה ב:

Yevgeny

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/2/15
הודעות
3,241
דירוג
7,158
אני מבינה שקיים קונצנזוס בפורום שהשקעה לטווח רחוק בתיק מחקה מדד מניות הינה עדיפה על השקעה בנדלן, מבחינת סיכון ומבחינת תשואה.
אני יכול רק לציין שבוודאות אין "קונצנזוס" כזה, ולו מהסיבה שהמשתתפים בפורום מגוונים למדי - כאלו שמשקיעים בשוק ההון באופן פסיבי, כאלו שמשקיעים בשוק ההון באופן אקטיבי, כאלו שמשקיעים בנדלן באופן מקצועי יותר או פחות, ויזמים מסוגים שונים ומשונים. בעלת הבית מציגה את הגישה שלה בבלוג, אך רבים כאן נוקטים בגישות שונות לחלוטין.
מבחינתי המסקנה מכל השרשורים הללו היא לא "מה נכון אבסולוטית", אלא מה המאפיינים של כל גישת השקעה - ומשם כבר כל אחד יבחר מה השיטה שמתאימה, בהתאם לרמת המאמץ הרצויה, הידע, האופי, הניסיון וכו'.
 

משקיע מתחיל

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/4/16
הודעות
1,130
דירוג
673

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
9,383
דירוג
8,581
היות והזוג הזה חוסך 120K לשנה, ייקח לו 10 שנים כדי לצבור 1.2M.
את חושבת לינארית ולא מעריכית, מה עם התשואה שהכסף הזה צובר בינתיים?
האם ההבדל הוא בגלל המינוף?
בעיקר.
כאשר משווים ללא מינוף, היסטורית הסנופי היכה את הנדל"ן משמעותית.
ישנם אנשים שנרתעים ממינוף, אין בזה נכון או לא נכון, מה שברור שמינוף בנדל"ן מסוכן הרבה פחות ממינוף תיק השקעות.
מי שבוחר להתמנף בשיעור כה גבוה (70%) לא יכול לעשות זאת בני"ע כי יהיה בסיכון ממשי למחיקת התיק.
בהנחה שהמשכנתא הינה ל-7 שנים,
הנחה שגויה.
עם 70% מימון תצטרכי להחזיר פי 3 או 4 מהשכירות בשביל לסיים את המשכנתא תוך תקופה כה קצרה.
תשחקי קצת עם מחשבוני משכנתא.

בעיני השאלה הראשונה שאת צריכה לשאול את עצמך האם את מעוניינת בכלל להיות בעלים של דירה, זאת לא השקעה פסיבית כפי שכבר צוין רבות בשרשורים אחרים
 

ron2

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/5/16
הודעות
33
דירוג
125
בסכום הזה, של 1.2M אפשר לקנות תיק מחקה מדד, שמאפשר, תיאורטית, למשוך משכורת חדשית בסכום של 4K לחודש.
למעשה, אפשר גם בסכום הזה לקנות דירה שתשלם לנו הכ' שכירות של סכום דומה.

איפה?
שכר דירה בדירות שאלו שוויין נמוך לרוב בהרבה. ממה שאני רואה בסביבה שלי שכר דירה שנתי הוא בערך 2.5% משווי הדירה כלומר 2,500 שח בדוגמא פה, ולדעתי אפילו פחות (ממה שראיתי בחיפושי דירה שלי לאחרונה). וזה כמובן לא כולל את ההשקעה בדירה עצמה לאורך זמן.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,980
דירוג
5,433
אני מצער אבל כדי להשוות צריך הבנה משמעותית בשני התחומים יש צורך בידע וניסיון בשני התחומים.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,980
דירוג
5,433
שלום,
קראתי את כל השירשורים בנושא והתלבטתי האם להעלות אחדים מהם מהעוב או שעדיף לפתוח שרשור חדש.
היות והשרשורים בנושא ארוכים עד למאוד חשבתי שאולי עדיף כך, אם מישהו מהמנהלים מרגיש אחרת - נוכל לשלב את השאלה שלי כאן באחד השרשורים הקיימים.

אני מבינה שקיים קונצנזוס בפורום שהשקעה לטווח רחוק בתיק מחקה מדד מניות הינה עדיפה על השקעה בנדלן, מבחינת סיכון ומבחינת תשואה. בואו נשאיר רגע את נושא הסיכון בצד, כי זה סובייקטיבי, ונדבר על התשואה הצפויה. אני לא מצליחה להוכיח לעצמי איך השקעה במדדים טובה יותר מנדל"ן, וניראה לי שזו נקודה שכדאי מאוד שאבין עד הסוף.

כדי להסביר את עצמי טוב יותר, אשתמש בדוגמא מספרית:
זוג מרוויח 14K לחודש. הוא צורך 4K וחוסך 10K.
לפי כלל ה-4% הוא זקוק ל-25 שנות מחיה כדי לפרוש, כלומר: 4K*12*25=1.2M
בסכום הזה, של 1.2M אפשר לקנות תיק מחקה מדד, שמאפשר, תיאורטית, למשוך משכורת חדשית בסכום של 4K לחודש.
למעשה, אפשר גם בסכום הזה לקנות דירה שתשלם לנו הכ' שכירות של סכום דומה. (בין אם נגור בה ונשלם שכירות לעצמנו, ובין אם נשכיר אותה ומישהו אחר ישלם לנו).
עד כאן ניראה ששתי האופציות שקולות.
עכשיו נכנס נושא המימון הנגיש ברכישת נדלן ומטה את הכף לטובת האופציה של רכישת דירה:
היות והזוג הזה חוסך 120K לשנה, ייקח לו 10 שנים כדי לצבור 1.2M.
אם הוא רוצה לארגן לעצמו את התיק הפסיבי האמור הוא יצטרך לכל אורך 10 השנים הקרובות להתמיד בהפרשה של 10K לחודש.
במידה והזוג בוחר להשקיע בנדל"ן, הוא יכול לקנות דירה אחרי 3 שנות חיסכון (30% מערך הדירה) ואת יתר הסכום לקבל בהלוואה בנקאית. מעכשיו, הוא לא צריך כבר להפריש 10K כל חודש, אלא פחות, כי חלק הוא יקבל מהכנסות השכירות (שוב, זה לא משנה אם הם גרים בדירה ומשלמים לעצמם או שמישהו אחר משלם להם).
בהנחה שהמשכנתא הינה ל-7 שנים, יוצא שאחרי 10 שנים מנקודת ההתחלה יש בידנו דירה שמשלמת משכורת בגובה 4K, ועלתה לנו פחות לאורך השנים.

איפה אני מפספסת? למה רבים אחרים פה סבורים שההשקעה בשוק ההון טובה יותר? האם ההבדל הוא בגלל המינוף?

את לא מפספסת את צודק לחלוטין, תרשי לי להוסיף שלאחר סילוק המימון ועליית ערך הנכס ניתן לקחת מימון נוסף כדי לרכוש נכס נוסף, נכס קונה נכס.
להכנסה משכירות יש תכונה לאורך זמן לעלות יותר מהאינפלציה ומהעלייה בשכר כך שזה מגן אלינו.
 

daat99

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/3/15
הודעות
6,323
דירוג
6,250
זוג מרוויח 14K לחודש. הוא צורך 4K וחוסך 10K.
לפי כלל ה-4% הוא זקוק ל-25 שנות מחיה כדי לפרוש, כלומר: 4K*12*25=1.2M
תיקון קל - לפי כלל ה-4% הוא יכול למשוך 4% ברוטו ומזה צריך להוריד מיסוי בשביל לקבל את הנטו.
בתיק מדדים בסיבי אם נניח מס רווחי הון של 25% (חלק גדול מהמשיכות ימומנו ע"י דיבידנדים ואג"חים שממוסים לפי 25% והיתרה ע"י מכירת מניות/אג"חים שככל הנראה צברו רווח נאה על רוב ערכן ולכן גם שם המיסוי יהיה קרוב ל-25%).
זה אומר שבשביל לקבל 4K בחודש בנטו מתיק מדדים פסיבי (או תיק מניות דיבידנד לצורך הדיון) אז אותו הזוג צריך 48000/0.04/0.75=1.6 מיליון שח ולא 1.2 מיליון.

באופן אישי כלל 4% טיפה בעייתי כי היו מקרים בהיסטוריה שתיק ההשקעות נמחק אחרי 30 שנה (ואם מדברים על פרישה מוקדמת אז תקופת הפרישה צפויה להיות ארוכה בהרבה) - בשביל זה פרסמו את כלל ה-3% ואני מעדיף ללכת לפיו.

למעשה, אפשר גם בסכום הזה לקנות דירה שתשלם לנו הכ' שכירות של סכום דומה. (בין אם נגור בה ונשלם שכירות לעצמנו, ובין אם נשכיר אותה ומישהו אחר ישלם לנו).
לרוב כשמחשבים תשואה משכר דירה צריך להוריד מהחישוב בין חודש לחודשיים של שכירות על הוצאות שוטפות כך שבפועל אם שכר הדירה הוא 4K אז רצוי שתתייחסי אליו כ-40-44 אלף שח בשנה ולא 48 אלף בשנה.

מבחינתי המסקנה מכל השרשורים הללו היא לא "מה נכון אבסולוטית", אלא מה המאפיינים של כל גישת השקעה - ומשם כבר כל אחד יבחר מה השיטה שמתאימה, בהתאם לרמת המאמץ הרצויה, הידע, האופי, הניסיון וכו
+1
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,903
דירוג
14,665
איפה אני מפספסת?
בדקתי את הדוגמא שנתת במחשבון משכנתא:
70% משכנתא = 840,000 ש"ח.
חילקתי לשבע שנים בריבית של 3% (ממוצע בין סוגי המשכנתאות) ויצא לי החזר מעל 11,000 ש"ח לפי שפיצר או 12,000 ש"ח לפי קרן שווה.

כלומר, גם אם תמצאי דירה במחיר הזה שמאפשרת לך שכ"ד של 4000 ש"ח נטו (אחרי תיקונים, תקופות ריקות וכו'), תצטרכי לשלם כל חודש לבנק עוד 7000 ש"ח לפחות מכיסך הפרטי.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,980
דירוג
5,433
היא כן מפספסת, בין היתר, אי אפשר לפרוע משכנתא 70% מימון תוך 7 שנים על ידי הכנסה משכירות.
ישראל היא לא שוק הנדל"ן היחידי בעולם בדיוק כמו שהבורסה בתל אביב היא לא הבורסה היחידית בעולם.
 

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
9,383
דירוג
8,581
@רוני
אתה מדבר על תשואה שנתית 10% נטו?
וזה עוד בלי הריביות, רק החזר הקרן.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
752
דירוג
618
*לגבי המיסוי אתם טועים כותב השירשור לא התייחס לרווחים אלה רק לחיסכון של 1.2 מליון ולכן אין מיסים.

רייצ'ל את לא יכולה להוריד את רכיב הסיכון כי לעניות דעתי הוא ההבדל המשמעותי בין 2 ההשקעות. השקעה בנדלן יכולה להיות מתגמלת יותר בגלל שהיא דורשת עבודה רבה יותר וסיכון גדול יותר(פחות מפוזרת) הדבר דומה להשקעת ערך.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
752
דירוג
618
עוד אלמנט הוא צורת החיסכון. נדלן הוא תחום שמצריך הרבה יותר כסף להשקעה משוק ההון ולכן בתחילת הדרך כאשר הסכום שאתה חוסך גדול מכמה שהתיק מרוויח לשוק ההון יש היתרון כי הוא מאפשר להשקיע 100% מהחיסכון. אם 200k מושקעים בנדלן ויש לך 100k בצד לא בטוח שלא עדיף להחזיק 300k בתיק פסיבי.
 

Rachel

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
141
דירוג
271
אני יכול רק לציין שבוודאות אין "קונצנזוס" כזה, ולו מהסיבה שהמשתתפים בפורום מגוונים למדי...
מבחינתי המסקנה מכל השרשורים הללו היא לא "מה נכון אבסולוטית", אלא מה המאפיינים של כל גישת השקעה - ומשם כבר כל אחד יבחר מה השיטה שמתאימה, בהתאם לרמת המאמץ הרצויה, הידע, האופי, הניסיון וכו'.
צודק אלף אחוז. היה נכון יותר לומר משהו בסגנון "הייתי שמחה להבין יותר מה עובר בראש של אלו שסוברים שהשקעה בשוק ההון עדיפה..."
את חושבת לינארית ולא מעריכית, מה עם התשואה שהכסף הזה צובר בינתיים?
אחרי שפירסמתי את השאלה חשבתי על כך שהחשיבה שלי הינה לינארית
איך לחשב מעריכית?
בהנחות שנתנו לעיל, בוא נחשב FV:
- ריבית שנתית 4%
- השקעה שנתית 120K (לצורך הפשטות)
- 10 שנות השקעה
- ערך עתידי: 1.44M
אני לא רואה איך זה משנה את התחשיב מהותית, למרות שנוספו לי פה 24K.
עם 70% מימון תצטרכי להחזיר פי 3 או 4 מהשכירות בשביל לסיים את המשכנתא תוך תקופה כה קצרה.
תשחקי קצת עם מחשבוני משכנתא.
כן, אולי לא הסברתי את עצמי מספיק בנקודה הזו.
שיחקתי קצת. לפי המחשבון של משכנתאמאן הלואה של 840K בריבית של 1.4% (זה החלק העליון של הטווח, לפיו) יוצא החזר חדשי של כ-10K. בהנחה שהם חוסכים כל חודש 10K, ההכנסות משכ"ד הן כבר סוג של "רווח". הכנסות השכירות לאחר 10 שנים הן "משכורת" נקייה.

בעיני השאלה הראשונה שאת צריכה לשאול את עצמך האם את מעוניינת בכלל להיות בעלים של דירה, זאת לא השקעה פסיבית כפי שכבר צוין רבות בשרשורים אחרים
גם זה נכון, מאוד. הנטייה שלי כרגע היא: להיות בעלים של דירה ולגור בה בעצמך זה יכול להיות ממש כיף, והזדמנות גדולה לשיפור איכות החיים, להשכיר את הדירה שבבעלותך לאחרים - זה לא מעט כאב ראש, מגדיל את הסיכון בהשקעה, ובקיצור: פחות מתחשק.
אגב, במיקרה שמתגוררים בדירה שקונים, מבטלים את הסיכון של חדשים ריקים, ונשארות רק הוצאות חריגות לשיפוץ ובלת"מ.
החסרון הינו, לדעתי, שהרוב נוטים לקנות את הדירה שתתאים להם גם כשירצו לארח את הנכדים, למרות שעדיין אין להם ילדים.
כך יוצא שהם צורכים הרבה יותר ממה שצריכים במשך הרבה שנים, בגלל הפורצדורה והעלויות במכירת ורכישת דירה. בשכירות, לעומת זאת, הגמישות היא מדהימה ואם לא נצבר מידי הרבה ריהוט אפשר כל כמה שנים לשנות, בהתאם לצרכים.

בנוגע למיסוי, זו באמת נקודה חשובה, אבל אני רק התכוונתי למסגרת בגדול, והשתמשתי במספרים שניראו לי סבירים, ממה שאני מכירה.
אני כן חושבת שיש אצלנו באזור דירות שעולות כ-1.2M והשכירות בהן הינה כ-4K, אבל אולי אני לא מדייקת, אני צריכה לבדוק יותר לעומק את הנקודה הזו.

אני ממש מעריכה את כל המגיבים והמחדדים, ואני אשמח לשמוע אם יש עוד נקודות שלא הבנתי עד הסוף...
 

Yevgeny

משתמש בכיר
הצטרף ב
4/2/15
הודעות
3,241
דירוג
7,158
להיות בעלים של דירה ולגור בה בעצמך
ההבחנה החשובה היא שלרוב האנשים הדירה שהם ירצו לגור בה תהיה בד״כ השקעה פחות משתלמת מבחינת תשואה מדירה להשקעה והשכרה. אלו נכסים שונים, ושיקולים שונים לגמרי בעת בחירת דירה לרכוש.
 

MMM

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/16
הודעות
457
דירוג
1,214
JLC בבלוג שלו כתב על ההשקעה בקניית בית למגורים שזו ההשקעה הכי גרועה שמשקיע סולידי יכול לעשות:
זו השקעה ראשונית שגוררת בעקבותיה המשך השקעות רצופות במיסוי ותחזוקה.
זו השקעה שעלות הקניה ומכירה שלה גבוהים וגם יחסית לא נזילה ויכול לקחת הרבה זמן להכנס אליה ולצאת ממנה.
זו השקעה שמניבה תשואה ריאלית נמוכה על ההון לאורך זמן.
זו הרבה פעמים השקעה ממונפת הכרוכה בסיכון שעלול לגרום הפסד כואב.
זו השקעה בגורם לא יצרני שאינו מניב דיבידנד.
זו השקעה במיקום קבוע גיאוגרפית שמסיבות שמחוץ לשליטתנו עלול לסבול מירידת ערך מהותית.
זו השקעה יחידה וגדולה שסובלת מחוסר פיזור סטטיסטי ולפיכך בסיכון גבוה.
זו השקעה שכובלת את המשקיע למקום קבוע ומגבילה את המשקיע שמחפש קריירה לאיזור גיאוגרפי מסויים בלבד.
זו השקעה שחשופה לסכנות של מזג אוויר ופגעי טבע ולפיכך דורשת הוצאה שוטפת נוספת לביטוח כנגד הסכנות הללו.

סיכמתי בקצרה. כל הזכויות שמורות לבעל הבלוג שכתב הרבה יותר יפה ממני.
 

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
9,383
דירוג
8,581
יש בידנו דירה שמשלמת משכורת בגובה 4K,
אם את מתכוונת להשקעה בחו"ל כמו רוני אז סבבה, בארץ אין דירות ב 1.2M שמניבות שכירות 4K.
אני לא רואה איך זה משנה את התחשיב מהותית, למרות שנוספו לי פה 24K.
נוספו לך 244K שזה 20% רווח זה אולי לא משנה מהותית כי מדובר על תקופה מאוד קצרה אבל גם נדל"ן בתקופה קצרה כל כך לא יגיע הרבה יותר רחוק.
חוצמזה שה 244K הללו מאפסים את שכ"ד שחוסכים כאשר הדירה בבעלות.
לפי המחשבון של משכנתאמאן הלואה של 840K בריבית של 1.4% (זה החלק העליון של הטווח, לפיו) יוצא החזר חדשי של כ-10K.
קודם כל הנחות הריבית שם כבר אינם עדכניות, בחודשיים וחצי מאז העדכון הריביות זינקו בחדות.
אין ריבית כזו היום למעט חלק הפריים שמותר לקחת עד 1/3 מההלוואה, תעשי סימולציה שליש פריים, 2/3 קבועה לא צמוד 3.5% תגיעי ל 11K החזר, במהלך התקופה תשלמי 90K ריביות.
אהה והבנק בחיים לא יתן לך להחזיר 11K עם הכנסות של 14K, לכל היותר 30-40% מההכנסה הפנויה.
בהנחה שהם חוסכים כל חודש 10K, ההכנסות משכ"ד הן כבר סוג של "רווח". הכנסות השכירות לאחר 10 שנים הן "משכורת" נקייה.
גם דיבידנדים מתיק ני"ע זה "רווח" ומשכורת נקיה
בדירה יש עוד הוצאות שהתעלמת, מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, לא שזה משנה משמעותית אבל צריך לזכור את זה.
אגב, במיקרה שמתגוררים בדירה שקונים, מבטלים את הסיכון של חדשים ריקים, ונשארות רק הוצאות חריגות לשיפוץ ובלת"מ.
ונכנס סיכון פסיכולוגי חדש (מניסיון!!) להשקיע בדירה של עצמך, בדירה בבעלות עצמית הפיתוי עצום.

אם מתחשבים במיסוי מסתבר שדירה יותר כדאי.

ג.נ. הכותב בעל דירה ממונפת 70%
 

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,164
דירוג
1,777
בארץ אין דירות ב 1.2M שמניבות שכירות 4K.
אני קניתי לפני כשנה דירה ברמלה ב720 אלף ומשכיר אותה ב3100 ש"ח. באיזור מיועד לפינוי בינוי.
הכל תלוי כמה סיכון אתה מוכן לקחת. רמלה היא לא תל אביב.

כמובן שזה גם תלוי במאמץ שמשקיעים כדי למזער סיכונים. הדירה שלי באיזור יהודי יחסית טוב, ועשיתי שאלון שב"כ מאוד חודרני לכל דייר פוטנציאלי מתוך נכונות לאבד דיירים או שהיא תעמוד ריקה קצת, ועם דרישת ערבויות וערבים בצורה מספקת. אני כיום משכיר אותה בכלל לקבוצת כדורגל מקצועית של העירייה ככה שגם הסיכוי לאי עמידה בתשלומים הוא קטן אבל זה כבר באמת עניין של מזל.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
752
דירוג
618
@liranviper אתה מחשיב את הדירה כחלק מהאג"ח בתיק?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל איך עושים השוואה בקרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
מ השוואה בין קרנות סל שוק ההון 3
mk1 השוואה בין קרנות סל ת״א שוק ההון 1
ה השוואה של חברות ביטוח לבחירת קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
W השוואה בין קרנות תכלית ת"א 125 שוק ההון 2
R השוואה בין קרן נאמנות מנוהלת לבין קרן מחקה שוק ההון 0
א השוואה בין acwi ל-3 הקרנות שוק ההון 1
ש השוואה בין השקעות של קרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
F השוואה בין תמהילים למשכנתא נדל"ן 24
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
ב השוואה בין שני אגחים - האם אחד לא הרבה יותר טוב מהשני? שוק ההון 29
ש השוואה בין מסלולי קרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
deussex השוואה בין ברוקרים ישראלים שוק ההון 21
stamEhad אג"ח, החלק הסולידי בתיק - השוואה בין תיק "שוקולד מריר" VS. תיק "שוקולד מריר בטעמים" שוק ההון 10
S השוואה בין חברות + שאלות על קרנות נאמנות שוק ההון 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
P השוואה בין אפיקי השקעה שוק ההון 1
Dinoman השוואה שעשיתי בין הקרן VT לבין אלטשולר שחם מסלול מנייתי לקופת גמל להשקעה בשנה האחרונה שוק ההון 32
M השוואה בין: קסם SP500 KTF לעומת SP 500 PTF (פסגות)/קסם SP MidCap400 ETF שוק ההון 11
S מישהו מכיר מנגנון קיים שבודק השוואה של שני ETF? שוק ההון 1
D השוואה בין קרנות להשקעה ב MSCI Emerging Markets שוק ההון 4
ה השוואה בין ביצועי קרנות מחקות שוק ההון 6
olehadash השוואה בין קופת גמל IRA או קרן פנסיה - לא מה שציפיתי צרכנות פיננסית 6
א השוואה בין ילין לפידות ואלטשולר למדד צרכנות פיננסית 20
Y השוואה בין כרטיס היטקזון ל ineedit צרכנות פיננסית 82
O השוואה בין קרן פנסיה מחקה וקופ"ג IRA צרכנות פיננסית 0
P השוואה בין המדדים השונים שוק ההון 3
H ביטוח בריאות- השוואה בין השב"ן לפרטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
Y הרכב תיק הארי בראון - השוואה בין אפשרויות שוק ההון 8
Y השוואה חישובית בין תיקים מנוהלים להשקעה דרך בית השקעות שוק ההון 15
M נעשה פה ריכוז/השוואה של קרנות פנסיה עם מסלולים מחקי מדד ברוח הסולידית? צרכנות פיננסית 190
dorian העברת קופ״ג - השוואה בין בתי השקעות+מסלקה כתנאי שוק ההון 0
N השוואה שביצעתי בעולם ה: "היכן לנהל את הכסף" שוק ההון 3
א מחפשת השוואה של עוקבי S&P לS&P שוק ההון 2
unrealx השוואה בתשואות בין קרן שקלית לדולרית שוק ההון 1
ITS אג"ח ממשלתי לעומת זהב - השוואה כנכסים מאזנים למניות שוק ההון 26
י השוואה בין שוק ההון לבין נדל"ן נדל"ן 3
קורא הדוק מסחר עצמאי - השוואה של מערכות מסחר/שירות לקוחות בבתי השקעות השונים צרכנות פיננסית 4
L מדדי השוואה לנכסים שאינם סחירים/השקעות אלטרנטיביות שוק ההון 2
IdoB השוואה בין קרנות מחקות ת"א 100 צרכנות פיננסית 0
א השוואה בין מיטב ד"ש ל-IBI צרכנות פיננסית 25
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 7
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
A התלבטות על רכישת בית בתקופת ריבית עולה נדל"ן 32
O רכישת מניות דיבידנד לתיק משקיע פסיבי שוק ההון 7
M רכישת מניות של המעסיק שוק ההון 23

נושאים דומים

למעלה