השוואה בין תמהילים למשכנתא

fakemake

משתמש רשום
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
10
דירוג
4
שלום לכולם, אשמח להתייעצות בנוגע לאיזה תמהיל משכנתא לבחור.
כמה נקודות חשובות:
* משכנתא של 1,350,000. אחוז מימון מקסימלי.
* זוג בעלי הכנסה של כ30 נטו, צפי לעליה לא מאוד משמעותית בשכר לאורך השנים הקרובות. חסכון יהיה כ30% - 50% (תלוי במצב רוח) מהשכר (כלומר חסכון אחרי שירד תשלום המשכנתא)
* רוצים לסגור את מסלול הריבית המשתנה בעוד 5 שנים - מסיבות רגשיות (לא אוהבים חוב גדול). אבל אם נשתכנע שזו תהיה טעות גדולה מבחינה כלכלית, לא נסגור.
* לא מעוניינים להגדיל את ההחזר ולהוריד את השנים.
* יש חסכונות נוספים שנשארים בשוק ההון במדדים
* רוצים לגור בדירה בשנים הקרובות ואולי אחר כך להשכיר. כרגע ניתן להשכיר את הדירה הזו ב5000 שח בערך. לא מפחדים מתזרים שלילי.

תמהיל 1:
450,000 : פריים מינוס 0.65 (כלומר 0.95% היום) ל25 שנים, החזר 1686
450,000 : משתנה צמודה כל 5 1.95% ל25 שנים, החזר 1896
450,000: קבועה לא צמודה 2.7% ל20 שנים, החזר 2429
סהכ החזר 6011 (כמובן שזה תלוי במדד ובריבית פריים)
החזר לשקל 1.23 נכון להיום.

תמהיל 2:
450,000 : פריים מינוס 0.5 (כלומר 1.1% היום) ל25 שנים, החזר 1716
450,000 : משתנה לא צמודה כל 5 3.25% ל25 שנים, החזר 2193
450,000: קבועה לא צמודה 3.05% ל20 שנים, החזר 2507
סהכ החזר 6416 (כמובן שזה תלוי רק בפריים)
החזר לשקל 1.31 נכון להיום.

כמו שאתם רואים, ברגע שביקשתי מהבנק לקבל תמהיל פחות מסוכן (תמהיל 2) - הריביות במסלולים האחרים עלו, כמובן.
ההתלבטות היא האם עדיף לקחת את תמהיל 2 כי הוא בטוח יותר? אני חושב שתהיה עליה במדד המחירים לצרכן בשנים הקרובות, וזה יגדיל לי את הקרן משמעותית.
באופן כללי אני די מפחד לקחת סיכונים בנושא המשכנתא..

עשיתי השוואה בין 2 התמהילים באמצעות מחשבון משכנתא כדי לראות מה ההחזר סה"כ לאורך כל חיי המשכנתא. שיחקתי עם המדד כדי לקבל החזר זהה בסוף התקופה בשני התמהילים, וקיבלתי תוצאה שהמדד צריך להיות בערך 1.5% בשנה. כלומר זה מה שהבנק מעריך שיהיה המדד ב20-25 שנים הקרובות בממוצע? או לפחות בשנים הקרובות..

מה אתם הייתם בוחרים?
מה דעתכם באופן כללי על ההצעה?

תודה רבה לעונים.
 

Arik Aharon

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/8/18
הודעות
109
דירוג
143
באופן אישי לא מתחבר להצהרות של ׳מסוכן . לא מסוכן׳ . בכל מסלול יש את הסיכון שלו.
רוב האנשים יגידו שתמהיל 2 מסוכן פחות , בגלל החוסר הצמדות למדד. לטעמי - הסיכון פה נובע דווקא מחוסר ההצמדות למדד. שים לב שאין איזון.
ודווקא בתמהיל 1 יש איזון , שחלק צמוד מדד וחלק לא.

לא המלצה , אך אני באופן אישי הייתי הולך וחושב מה התמהיל ש*אני* רוצה - ואז הולך ועושה מכרז בין הבנקים לראות ריביות נמוכות. כדי להשוות תפוח לתפוח.
לאחר מכן, כמובן , זז בתוך התחום (תזוזות קטנות) כדי להנמיך עלות כוללת -בהתאם לרצון הבנק.

הדברים שכתבתי מעלה - רלוונטים גם לאחוזי המימון ואורך המשכנתא , יש אנשים שיעדיפו מסלולי פיתוי, ויש אנשים ׳תמימים׳. כל דרך יש לה יתרונות חסרונות.
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,246
דירוג
1,529

נתנ

משתמש רשום
הצטרף ב
8/6/21
הודעות
7
דירוג
0
אני לא מתיימר להבין במשכנתאות, אבל למדתי שתמהיל שמחולק לשלישים שווים הוא בדכ הצעה שהתקבלה מהבנק.
וזאת, במקום תמהיל שעבר תהליך מקדים של בניית התמהיל הרצוי ורק אז נשלח לקבלת הצעות מתחרות של כמה בנקים.
אני צודק במקרה הזה?
 

fakemake

משתמש רשום
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
10
דירוג
4
אני לא מתיימר להבין במשכנתאות, אבל למדתי שתמהיל שמחולק לשלישים שווים הוא בדכ הצעה שהתקבלה מהבנק.
וזאת, במקום תמהיל שעבר תהליך מקדים של בניית התמהיל הרצוי ורק אז נשלח לקבלת הצעות מתחרות של כמה בנקים.
אני צודק במקרה הזה?
צודק חלקית, המסלול המקורי שקיבלתי מהבנק הוא שליש פריים שליש ק"צ שליש מ"צ,
וביקשתי לשנות לתמהיל עם קל"צ, ובנוסף ביקשתי הצעה גם לתמהיל עם מל"צ.
לדעתי דווקא תמהיל שלישים הסטנדרטי הוא טוב והגיוני בסה"כ.
 

outlook

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/9/18
הודעות
139
דירוג
122
אני לא מתיימר להבין במשכנתאות, אבל למדתי שתמהיל שמחולק לשלישים שווים הוא בדכ הצעה שהתקבלה מהבנק.
וזאת, במקום תמהיל שעבר תהליך מקדים של בניית התמהיל הרצוי ורק אז נשלח לקבלת הצעות מתחרות של כמה בנקים.
אני צודק במקרה הזה?
אכן כמעט תמיד זאת ברירת המחדל שמוצעת ע"י הבנק, אבל זה לא אומר בהכרח שזה לא טוב ודווקא במקרה הזה לרוב האנשים זה באמת התמהיל היותר מתאים.
היה על זה דיון לא מזמן בפורום, מוזמן לעיין:
בואו נדבר על תמהיל שלישים
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
תמהיל 2 טוב אבל אפשר לדעתי להגיע לריביות טובות יותר (בתהמהיל זהה).
אתה חוסכים הרבה ואתם יכולים להגדיל משמעותית את התשלום החודשי, לדעתי זו תהיה טעות לא לעשות זאת.
 

fakemake

משתמש רשום
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
10
דירוג
4
תמהיל 2 טוב אבל אפשר לדעתי להגיע לריביות טובות יותר (בתהמהיל זהה).
אתה חוסכים הרבה ואתם יכולים להגדיל משמעותית את התשלום החודשי, לדעתי זו תהיה טעות לא לעשות זאת.
אני מעדיף להשקיע את החסכון בשוק ההון, במניות. זה יותר מרגיע אותי שיש לי פיזור רחב של הכסף, למרות החוב על הדירה.
יכול להיות שאני טועה מבחינה כלכלית אבל זו ההרגשה שלי..

בינתיים אני נוטה ללכת על תמהיל 1 בגלל הטיעון על האיזון.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
663
דירוג
605
תשקלו בחום להגדיל החזר חודשי.
הרעיון של לסגור עוד 5 שנים את המסלול הצמוד הוא טוב.
תמהיל 1 לא רע, אפילו שאולי אפשר לשפר מעט את המסלול המשתנה.
אני אישית אוהב את השלישים, הוא מאוד ורסטילי למי שלא חושב על מסלול פיתוי.

לא ממליץ או מייעץ.
 

Damka

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/21
הודעות
5
דירוג
0
שלום לכולם,
זו הודעה ראשונה למרות שקורא כאן המון בשנתיים האחרונות אז ראשית תודה לבעלת הבית ולכל מי שתורם בדיונים בפורום - למדתי הרבה בזכותכם!

ואשמח לנצל את השרשור ולשמוע את דעתכם על ההצעות שקיבלנו (עובדים עם יועץ) עבור משכנתא יחסית דומה - 1.3מ' ל-30 שנה עם אחוז מימון כ-72% .
הדירה לא תשמש למגורים וצפויה להכניס שכר דירה כ-5500 +-
אנו זוג צעיר ללא ילדים, מכניסים כ-25 נטו.

מסלול 1:
פריים - 650,000 - 1.4%
קל"צ - 455,000 - 3.8%
משתנה צמודה - 195,000 - 2.36%
החזר ראשון: 5090
סהכ צפי החזר לשקל: 1.67

מסלול 2:
פריים - 433,000 - 1.2%
קל"צ- 672,000 - 3.7%
משתנה צמודה - 195,000 - 2.36%
החזר ראשון:5280
סהכ צפי החזר לשקל: 1.68

מסלול 3:
פריים - 433,000 - 1.1%
קל"צ- 455,000 - 3.4%
משתנה צמודה - 412,000 - 1.96%
החזר ראשון:4950
סהכ צפי החזר לשקל: 1.7

בחרנו בכוונה לנסות ולמקסם את ההלוואה על מנת להפנות כספים לאפיקי השקעה אחרים (שוק ההון בעיקר).
במקביל ממשיכים לחסוך ולהשקיע כך שבמידת הצורך נוכל לפרוע חלק מההלוואה.

מניוסנכם, האם יש מקום לשפר את ההצעה?
היועץ המליץ על מ"צ לעומת משתנה לא צמודה, האם נכון לדעתכם?

אודה לדעתכם המלומדת.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
2,458
דירוג
3,520
תמהיל 1:
450,000 : פריים מינוס 0.65 (כלומר 0.95% היום) ל25 שנים, החזר 1686
450,000 : משתנה צמודה כל 5 1.95% ל25 שנים, החזר 1896
450,000: קבועה לא צמודה 2.7% ל20 שנים, החזר 2429
סהכ החזר 6011 (כמובן שזה תלוי במדד ובריבית פריים)
החזר לשקל 1.23 נכון להיום.

תמהיל 2:
450,000 : פריים מינוס 0.5 (כלומר 1.1% היום) ל25 שנים, החזר 1716
450,000 : משתנה לא צמודה כל 5 3.25% ל25 שנים, החזר 2193
450,000: קבועה לא צמודה 3.05% ל20 שנים, החזר 2507
סהכ החזר 6416 (כמובן שזה תלוי רק בפריים)
החזר לשקל 1.31 נכון להיום.

אם ורק אם אתם מתכננים ויכולים ובטוחים שתחזירו את המשתנה הצמודה תוך 5 שנים (מקסימום!!!) הייתי לוקחת את תמהיל 1.
אם זה היה מסלול פיתוי זה היה מצויין. לכן אם בכל זאת יש לכם כספים שלא מושקעים בצורה אופטימאלית הייתי שוקלת להפוך אותו לכזה.
במיוחד אם אתם מצהירים על עצמכם שאתם:
מסיבות רגשיות (לא אוהבים חוב גדול)



נא לקחת בחשבון שזה לא ייעוץ, לא המלצה, אני לא אשת מקצוע ולא קשורה לתחום בשום צורה.
 

$Ron$

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/5/19
הודעות
484
דירוג
444
בחרנו בכוונה לנסות ולמקסם את ההלוואה על מנת להפנות כספים לאפיקי השקעה אחרים (שוק ההון בעיקר).
אני לא הייתי נכנס עם ריביות כאלה לשוק ההון.
הייתי גם מקצר מ30 שנה כדי להוזיל קל"צ.
הייתי גם שוקל להחליף יועץ
 

נתנ

משתמש רשום
הצטרף ב
8/6/21
הודעות
7
דירוג
0
אשמח לנצל את השרשור גם כן להתייעצות (@fakemake אני יכול גם לפתוח באחר אם תעדיף)

משכנתא 1.65 מ', 75% מימון. שכירות צפויה באזור ה6000-6300 ש"ח.
זוג+2, הכנסה 31 אש"ח נטו, הוצאות באזור ה-22 אש"ח.

קיבלנו ייעוץ למקסם את ההלוואה, ולקחת מסלול עם סיכון (פריים וצמוד) לאור יכולת החיסכון.
כמו כן אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שמה שלא יושקע בהחזר חודשי יושקע בשוק ההון.

אחרי שופינג ב-4 בנקים, זו ההצעה שיש לנו ביד:
1. זכאות, 171,350 אש"ח, 2.18%, 30 שנה
2. צמודה, 378,650 אש"ח, 2.35%, 29 שנה
3. לא צמודה משתנה כל 5, 76,530 אש"ח, 2.3%, 30 שנה
4. קל"צ, 11,000 אש"ח, 3.9%, 30 שנה
5. פריים מינוס 0.1% (1.5%), 1,012,470 אש"ח, 30 שנה
החזר ראשון 5,991 ש"ח

מה דעתכם?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586

Damka

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/21
הודעות
5
דירוג
0
אני לא הייתי נכנס עם ריביות כאלה לשוק ההון.
הייתי גם מקצר מ30 שנה כדי להוזיל קל"צ.
הייתי גם שוקל להחליף יועץ
אחד השיקולים בבחירת הטווח היה לשמור על החזר חודשי נמוך מגובה השכירות הצפויה.
יש לנו אופציה להקטין את המשכנתא/מסלול פיתוי בסכום לא מאוד גבוהה (סדר גודל 100K) ובנוסף אפשרות לקבל הלוואה של עד 100K בריבית 1.25% ל-5שנים או 1.6% ל-10שנים (שיעור חסכון נוכחי משהכר עומד על כ-40%).
מה לדעתך כדאי לשנות בהתחשב בזה?
מה לגבי אפשרות לקחת את תמהיל 3 ובעוד 5 שנים לסגור את מחציתו או יותר של החלק המשתנה?
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל איך עושים השוואה בקרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
מ השוואה בין קרנות סל שוק ההון 3
mk1 השוואה בין קרנות סל ת״א שוק ההון 1
ה השוואה של חברות ביטוח לבחירת קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
W השוואה בין קרנות תכלית ת"א 125 שוק ההון 2
R השוואה בין קרן נאמנות מנוהלת לבין קרן מחקה שוק ההון 0
א השוואה בין acwi ל-3 הקרנות שוק ההון 1
ש השוואה בין השקעות של קרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
ב השוואה בין שני אגחים - האם אחד לא הרבה יותר טוב מהשני? שוק ההון 29
ש השוואה בין מסלולי קרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
deussex השוואה בין ברוקרים ישראלים שוק ההון 21
stamEhad אג"ח, החלק הסולידי בתיק - השוואה בין תיק "שוקולד מריר" VS. תיק "שוקולד מריר בטעמים" שוק ההון 10
S השוואה בין חברות + שאלות על קרנות נאמנות שוק ההון 2
ramiv קניית דירה בארץ מול השקעה בשוק ההון - השוואה שוק ההון 42
P השוואה בין אפיקי השקעה שוק ההון 1
Dinoman השוואה שעשיתי בין הקרן VT לבין אלטשולר שחם מסלול מנייתי לקופת גמל להשקעה בשנה האחרונה שוק ההון 32
M השוואה בין: קסם SP500 KTF לעומת SP 500 PTF (פסגות)/קסם SP MidCap400 ETF שוק ההון 11
S מישהו מכיר מנגנון קיים שבודק השוואה של שני ETF? שוק ההון 1
D השוואה בין קרנות להשקעה ב MSCI Emerging Markets שוק ההון 4
ה השוואה בין ביצועי קרנות מחקות שוק ההון 6
olehadash השוואה בין קופת גמל IRA או קרן פנסיה - לא מה שציפיתי צרכנות פיננסית 6
א השוואה בין ילין לפידות ואלטשולר למדד צרכנות פיננסית 20
Y השוואה בין כרטיס היטקזון ל ineedit צרכנות פיננסית 82
O השוואה בין קרן פנסיה מחקה וקופ"ג IRA צרכנות פיננסית 0
P השוואה בין המדדים השונים שוק ההון 3
H ביטוח בריאות- השוואה בין השב"ן לפרטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
Y הרכב תיק הארי בראון - השוואה בין אפשרויות שוק ההון 8
Y השוואה חישובית בין תיקים מנוהלים להשקעה דרך בית השקעות שוק ההון 15
M נעשה פה ריכוז/השוואה של קרנות פנסיה עם מסלולים מחקי מדד ברוח הסולידית? צרכנות פיננסית 190
dorian העברת קופ״ג - השוואה בין בתי השקעות+מסלקה כתנאי שוק ההון 0
N השוואה שביצעתי בעולם ה: "היכן לנהל את הכסף" שוק ההון 3
א מחפשת השוואה של עוקבי S&P לS&P שוק ההון 2
unrealx השוואה בתשואות בין קרן שקלית לדולרית שוק ההון 1
ITS אג"ח ממשלתי לעומת זהב - השוואה כנכסים מאזנים למניות שוק ההון 26
י השוואה בין שוק ההון לבין נדל"ן נדל"ן 3
קורא הדוק מסחר עצמאי - השוואה של מערכות מסחר/שירות לקוחות בבתי השקעות השונים צרכנות פיננסית 4
L מדדי השוואה לנכסים שאינם סחירים/השקעות אלטרנטיביות שוק ההון 2
R השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת שוק ההון 121
IdoB השוואה בין קרנות מחקות ת"א 100 צרכנות פיננסית 0
א השוואה בין מיטב ד"ש ל-IBI צרכנות פיננסית 25
I השוואת תמהילים של משכנתא נדל"ן 9
A הבדלים בין שני תמהילים למשכנתה נדל"ן 22
unrealx התייעוץ - ביטוח חיים למשכנתא צרכנות פיננסית 8
I סכום מינימלי למשכנתא? נדל"ן 6
מ ביטוח מבנה למשכנתא-תקנות כיבוי אש בבתי מגורים נדל"ן 1
C אישור עקרוני למשכנתא - חישוב הכנסה חודשית לעובדי הייטק נדל"ן 11
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
ט הצעה למשכנתא - התייעצות נדל"ן 2

נושאים דומים

למעלה