השוואה בין רכישת דירה ותיק פסיבי לצורך פרישה מוקדמת

[TunaGolem]

משקיע ספונטני לא מנסה לפעול לעקר את עיני עצמו

הוא לא מנסה, אבל הוא עושה זאת באפקטיביות גמלונית.

לא הבנתי אותך.
אם תשווה תנודתיות של מניות ונדל"ן על פני תקופות בכפולות של 1/2/5/8 שנים/חודשים/שבועות/ימים/שעות/דקות.
במרבית במקרים מניות תנודתיות יותר

במדידת תנודתיות אתה צריך להגדיר שתי תקופות: אורך התנודה והתקופה הכוללת, ואז אתה לוקח (לדוגמא) את הממוצע על התקופה הארוכה, של ריבועי ההפרשים בתתי התקופות. לדוגמא (אחרת), ניתן לדבר על סטיית התקן השנתית של הסנופי במשך עשור.

הסטורית, אם התקופה הכוללת שנבחרה היתה קצרה מספיק, בהחלט היו כאלו בהן שוק הנדל"ן היה תנודתי יותר מאשר שוק המניות.

 

[שודד הפינג פונג]

מה הפסיכלוגיה שמובילה לזה? זה הרי נוגד כל רציונל: אם אתה בעניין של מינוף, תמנף. אם לא: אל תמנף. אבל למה נדל״ן זה ״נורמלי״? מישהו מבין?

אני מבין איך ההמון חושב. האמת כולם מבינים, גם אתה, אבל אסביר בכל זאת:
אדם מן הישוב אומר לעצמו: יש לי שתי אופציות, לקחת את ההון העצמי ולהשקיע במניות במינוף (או ללא מינוף) או לקחת משכנתא ולרכוש נכס שבסוף התשלומים (שיהיו בערך שקולים למה שאני בין כה וכה ישלם כשכירות) יהיה שלי.
אה לא, סליחה, אדם מן הישוב חושב לעצמו שיש רק אופציה אחת, אופציה ב'.

 

[refaelsh]

זקנתי וחכמתי, אבל שאלה אחת נשארה פתוחה בעיני. לא הצלחתי להבין את פשר נפשו של האדם בהקשר לזה.
למה אנשים ממנפים את עצמם לדעת (משכנתא) כולל תשלום פרמיה עצומה לבנק בנדל״ן, אבל לא מוכנים למנף את עצמם בשוק ההון (מניות).
למה בנדל״ן אנשים רצים בשמחה ובששון לשלם 30% ממחיר הנכס (פחד אלוהים... מאיפה האומץ?), ותעודת סל ממונפת על ה-S&P זה נחשב ״הימורים״ ולא מיועד לאנשים רגילים.

מה הפסיכלוגיה שמובילה לזה? זה הרי נוגד כל רציונל: אם אתה בעניין של מינוף, תמנף. אם לא: אל תמנף. אבל למה נדל״ן זה ״נורמלי״? מישהו מבין?

לדעתי התשוב ההיא כזאת:
נניח שמשהו רע קרה ואתה רוצה "לצאת" מההשקעה.
1. לקחת הלוואה של 100 שקל והשקעתה בעוקבי ממד. הבורסה קרסה ב- 60%. אתה עדיין חייב להחזיר 40 כי לקחת הלוואה.
2. לקחת הלוואה (משכנתא זה הלוואה) של 100 שקל. קרה משהו רע. ואין לך איך לעמוד בתשלומי המכנתא. תמכור את הדירה ותכסה את המשכנתא.

במקרה מספר תדפק הרבה פחות כי תמיד אפשר למכור את הדירה ולכסות את המכנתא (או את חלקה הגדול לפחות).
במקרה מספר 1, אין דירה שאתה יכול למכור, אתה חייב עכשיו לבנק 40 שקלים.

 

[מתכנת]

@refaelsh אתה מניח שהבורסה יכולה לצנוח יותר מאשר נכס נדלני,
ההנחה שגויה.

 

[daat99]

סיכון MC ומחיקת התיק
סיכון שינוי תנאי הבטחונות על ידי הברוקר.

לא רלוונטי למי שלוקח הלוואה עצמאית שלא דרך בית ההשקעות/ברוקר.

2. לקחת הלוואה (משכנתא זה הלוואה) של 100 שקל. קרה משהו רע. ואין לך איך לעמוד בתשלומי המכנתא. תמכור את הדירה ותכסה את המשכנתא.

תזכיר לי בבקשה מה קרה לאותם האנשים שלא הצליחו לשלם את המשכנתה לפני פחות מעשור?

 

[orensp]

ההבדל בתנודיות בין נדלן לשוק ההון נובע מכך:
1.מחיר נדלן הוא תמיד ממוצע כי כמעט אף פעם לא יהיה דירה בעלת מאפיינים דומים לשלך שנמכרה רגע לפני שאתה החלטת למכור.
2.קצב הדגימה הוא נמוך כי מספר הנכסים בעלי מאפיינים דומים המוצע למכירה בכל פרק זמן הוא קטן.

ולכן כמו כל גרף הוא יראה חלק יותר בפרקי זמן קצרים.

 

[משקיע מתחיל]

ולכן כמו כל גרף הוא יראה חלק יותר בפרקי זמן קצרים.

בדגש על יראה. נכס נדל"ני יכול להיות תנודתי בדיוק כמו מניות בפרק זמן נתון פשוט בגלל האשליה של מספר דגימות נמוך יותר. זו בעצם השאלה "אם שוויו של נכס יורד ואין אף אחד שימדוד את מחירו האם הוא באמת ירד?"

 

[AlexNOSAM]

@MMM אני מסכים עם רוח התגובה שלך למה השקעה בדירה, יש לה הרבה חסרונות לעומת תיק השקעות. אבל אל תשכח שעבור רוב האנשים באוכלוסיה - ולא מעט נרשמים חדשים לפה שסתם באים לשאול שאלה פעם אחת תוך בורות מוחלטת בתוכן המינימלי של הבלוג - להגיע לדירה זו מטרה נשגבה ולקיחת משכנתא היא בכלל ההשקעה הכי טובה שאפשר לעשות כי "זה כמו שכירות רק שבסוף הדירה שלך".

פעם חשבתי כמוך, אבל לדעתי לאנלפבית הכלכלי הממוצע רכישת דירה היא בהחלט צעד חכם. רק לא במינוף ממש גבוה, שזה מה שהרבה מהם עושים בסוף בכל מקרה...
לדעתי, מי שמסוגל להרשות את זה לעצמו בגיל צעיר באמצעות הון התחלתי מהמשפחה, ירושה (שוב, כמו הילדים האלה שמקבלים לחתונה מאות אלפי שקלים משתי המשפחות למשל בגיל צעיר!) דווקא יש טעם לחשוב על רכישת דירה. זה מחסל לך את שכר הדירה שאתה משלם - הוצאה כואבת ולא צפויה בתרבות השכירות בארץ.

 

[daat99]

לדעתי לאנלפבית הכלכלי הממוצע רכישת דירה היא בהחלט צעד חכם.

לאדם שכל יום מרביץ לעצמו פעמיים הצעד החכם הוא להרביץ לעצמו רק פעם אחת - זה לא הופך את זה לצעד יותר חכם מלהפסיק להרביץ לעצמו...

 

[גולן]

איפה אני מפספסת? למה רבים אחרים פה סבורים שההשקעה בשוק ההון טובה יותר?

רחל, ממש מסקרן אותי האם קראת את המאמר המעולה של אסף נתן בדיוק בנושא זה משנת 2011!? יש לו גם אקסל נהדר למשחקים ושכנוע עצמי.
בנוסף קראתי את הלינק שהיה פה בשרשור (JLC), מאמר משנת 2013 באנגלית. אותם טיעונים, אותם מסקנות. שוק ההון עדיף בהרבה. תשואה גבוהה יותר בסיכון נמוך בהרבה. ההיבט היחיד הבעיתי הוא הפסיכולוגי ("להרגיש בבית"), וגם בזה הוא (אסף) מטפל יפה!
באווירת פסח: "תם מה הוא אומר"? איפה עדיף להשקיע את פירות עמלכם? ב 5,000 חברות המפוזרות ברחבי העולם ומייצרות מחשבים, טילים, תרופות, אנרגיה, פיננסים וכו', או לקנות דירה בנקודה מאוד ספציפית בגלובוס שמספקת פונקציה אחת בלבד. קורת גג! אם חברת אפל הענקית פושטת את הרגל!!! התיק הגלובלי שלי ייפול ב 1% בלבד!! אם תהיה רעידת אדמה חלילה או שריפה יידרשו מאות אלפי שקלים במקרה המינורי לתקן/לבנות. זו פגיעה אנושה בתיק הנדלני. אההה, יש לך ביטוח לרעידת אדמה ושריפה? אז זה עוד הוצאה שנתית של 2000 שקל... ואם במקרה היצע הדירות יגדל, עקב הגירה שלילית או בניה מסיבית או סיבה אחרת, מה יקרה למחירי הדירות?
חוץ מזה שאני חושב שעדיף לשכור מאשר לקנות... מה, עכשיו לקנות? לא שמעתם את שר האוצר של מדינת ישראל מכריז בריש גלי שיש בועת נדלן בישראל!? ושיש אינטרסנטים שממשיכים לנפח אותה בצורה מלאכותית. ואנא אל תגידו שאמר זאת מסיבות פוליטיות להסתרת כשלונו. ידענו שיש בועה כבר קודם...
ברור שנדלן עדיף על שוק ההון אם המשקיע המתלבט הוא בור בהשקעות ואינו מוכן ללמוד...

 

[מתכנת]

המאמר המעולה של אסף נתן בדיוק בנושא זה משנת 2011!?

לינק יועיל מאוד

 

[Yevgeny]

המאמר המעולה של אסף נתן בדיוק בנושא זה משנת 2011

לינק יועיל מאוד

http://www.assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

http://www.assafnathan.com/2011/06/לקנות-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם-–-חלק-2/

 

[AlexNOSAM]

לאדם שכל יום מרביץ לעצמו פעמיים הצעד החכם הוא להרביץ לעצמו רק פעם אחת - זה לא הופך את זה לצעד יותר חכם מלהפסיק להרביץ לעצמו...

אני מאמין בגישה הפרגמטית => זה עדיף על פני המצב שלו בלי משכנתא. עדיף להרביץ לעצמך רק פעם אחת. זה כבר משהו.
לא חושב בכלל שרוב האנשים בנויים להפנים מעבר. ולא מבחינת מגבלה קוגנטיבית, אלא כי אנשים פשוט מטבעם עצלנים ופחדנים. זה אפילו לא עניין של השכלה, גם משכילים בתחומים מתמטיים הרבה פעמים ככה. מה תעשה עם זה? תשלח את כולם לחינוך פיננסי מחדש?

 

[מתכנת]

המאמר המעולה של אסף נתן בדיוק בנושא זה משנת 2011

מתוק מדבש!
פנינה שצדה את עיני ממבט חטוף:

הסתייגות נוספת היא שלדעתי, אכן, לרוב האנשים ההשקעה בדירה היא ההשקעה הנכונה. ל 95% מהאנשים ההשקעה בדירה היא כנראה ההשקעה הנכונה. היא לא השקעה מעולה, אבל היא בהחלט לא רעה. היא נכונה עבור רוב האנשים מסיבות פסיכולוגיות גרידא, למשל רוב האנשים לא יכולים לראות את התיק שלהם שחסכו במשך שנים מתכווץ ב 50% כמו שקרה במשבר האחרון, רוב האנשים חסרי משמעת עצמית, רוב האנשים מפסידים כסף לאינפלציה ולכן עבורם לקנות דירה, שברוב הפעמים תחזיר את האינפלציה, זו ההשקעה הנכונה, וכו'.

 

[ע.מדי]

מתוק מדבש!
פנינה שצדה את עיני ממבט חטוף:

מה שקצת מטעה בחישובים שלו זה הנחות היסוד (שדי מתאימות לו)
תיק של 10% , משכנתא ל 25 שנה, כשאני בזנתי תשואה קצת יותר "זהירה" (4% ראלי)עם מינוף של 30% ל כ 10 שנים וחסכון כולל ל 26 שנה יחד עם עלית ערך מינורית פתאום התוצאות לא היו מובהקות ואפילו עם הטייה לטובת הדירה.
גם הצדדים של הטעמים (שיפוץ הנכס, האישה רוצה) אינם שחור לבן כלומר כמובן שלא כדאי לכנות נכס במיליון ש"ח מעל השווי שלו, אבל מה קורה אם הנכס הוא 200K מעל השווי שלו ? ובחישוב ארוך טווח העיסקה הכוללת משתלמת גם כלכלית ?

בקיצור אם אתה מנהל קרן גידור לא שווה לך לקנות דירה כנראה כי בהשקעות תעשה יותר.

 

[daat99]

לא חושב בכלל שרוב האנשים בנויים להפנים מעבר.

אני חושב שכולם מסוגלים להפנים מעבר.

מה תעשה עם זה? תשלח את כולם לחינוך פיננסי מחדש?

אכן.

 

[nicepo1]

http://www.assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

http://www.assafnathan.com/2011/06/לקנות-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם-–-חלק-2/

אני מבין מאוד קטן במשכנתא אז שאול כאן
הוא אומר שם את המשפט הזה שלא היה ידוע לי:
"גם "במשכנתא בריבית קבועה" הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן."
מה זה אומר שמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה בעצם צמודה למדד ???

 

[ogi]

יש משכנתה בריבית קבועה צמודה, ויש בריבית קבועה לא צמודה.
בתגובות הוא כותב: "המשכנתא היחידה שלא צמודה לכלום היא קל"צ."
(קל"צ = קבועה לא צמודה).

 

[מתכנת]

@nicepo1
הריבית קבועה / משתנה
הקרן צמודה למדד / לא צמודה
כלומר יש 4 אפשרויות (נפוצות).
(כמובן שיש גם קרן צמודת מט"ח, תדירות שינוי הריבית וכו')

 

[nicepo1]

בתגובות הוא כותב: "המשכנתא היחידה שלא צמודה לכלום היא קל"צ."

תודה לא קראתי את כול התגובות, לדעתי מה שהוא רשם מטעה מאוד:
"כיום כל המשכנתאות צמודות לאינפלציה בדרך זו או אחרת: הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, או שהריבית צמודה לריבית במשק, שהיא בתורה נקבעת לפי האינפלציה (מדד המחירים לצרכן) במשק. גם "במשכנתא בריבית קבועה" הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן."
(ההדגשה של כל היא במקור)