דירה ראשונה - השקעה או למגורים?

[באתי ללמוד]

שלום חברים/ות,
אנחנו זוג בשנות ה-30 לחיינו (כמעט אמצען), נשואים קצת למעלה משנה ומתלבטים רבות לגבי רכישת הדירה הראשונה שלנו.
השיקולים שלנו (וסליחה אם אני מרשה לעצמי לתת קצת מידע שמיועד לספת הפסיכולוג, אבל כלכלנים יודעים שכלכלה מבוססת על פסיכולוגיה):
אנחנו רוצים להישאר באזור המרכז (קרוב להורים שיכולים לעזור עם ילדים)
יש לנו הון התחלתי של כ-1.1 מיליון ש"ח להשקעה בדירה
העבודה של שנינו היא באזור המרכז, מחפשים מקום שקרוב ליציאות מרכזיות
כרגע שוכרים באזור גבעתיים

שאלות
1. האם הייתם ממליצים על רכישת דירה ראשונה להשקעה? החשש הוא מחודשים בהם לא יימצא דייר או לחילופין שלפתע המשכיר שלנו יפנה אותנו. בנוסף דירה להשכרה טומנת בחובה עלויות שבתור משכירים מתחילים קשה לכמת אותן.
2. דירה להשקעה - האם עם משכנתא, על מנת להצמיד את הכסף שלנו לערך של דירת 4 חדרים במרכז? או דירה ללא משכנתא שתכניס בינתיים קצבה חודשית?
3. דירות מכונס - נשמח לטיפים בנושא, האתרים המרכזים את החומר הינם במנוי חודשי של 200 ש"ח, קצת קשה להאמין בישראל 2020
4. אנחנו מחפשים יציבות כלכלית (הרעיון המוכר והידוע של בית שיהיה שלנו לגדל את ילדינו בשלווה או קצבה שתאפשר לנו לחיות עם אוויר לנשימה כששוכרים) ובכל זאת - האם לדעתכם דירה היא המדד ליציבות כלכלית בסדר גודל של זוג כמו שלנו? האם שווה להשקיע חלק מהכסף בקופת גמל/תעודת סל?

תודה למי שעקב/ה אחרי כל הנתונים והשאלות ותודה רבה יותר לעונים/ות

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

היי,
אני *חושב* בשלב הראשון אתם צריכים להבין יחד מה יותר נכון לכם לאו דווקא ברמת המספרים והחישובים. לנתח מספרים באקסל זה שחור או לבן, אך לפעמים (בעיקר בדירת מגורים) הדברים לא כך.
אם להתמודד עם מספר חודשים בהם הנכס ריק יכביד עליכם מאוד כלכלית *ורגשית* - חסרון לדירה להשקעה.
אם עליית ריביות המשכנתא תפער לכם תהום תזרימי בגלל שמקומות העבודה שלכם יכולים לעבור שינוי (פיטורים / חלת / כל דבר אחרי שסטטיסטית עלול לקרות) - חסרון למינוף גבוה מידי.
אם רכישת דירת מגורים תיתן לכם שקט נפשי, ותעזור לכם לחסוך את תשלום שכר הדירה הקיים - יתרון לדירת מגורים.

בכל אופן, לאחר שהבנתם את הדברים שהם "באנקר" מבחינתכם ברמת החשיבה, אפשר להתחיל להבין מה יותר נכון לכם. זה לפחות תהליך החשיבה שאני עברתי לפני שרכשתי דירת מגורים במרכז.

לגבי ההון ההתחלתי שלכם - מהידע הזעום שלי, עם משכנתא לא גדולה במיוחד אתם יכולים למצוא אחלה דירה במרכז (מן הסתם כנראה לא "פריים לוקיישן" בתל אביב כן?)

 

[אורי ג.]

2. אפשר גם דרך ביניים של משכנתא קטנה ולא מפלצתית, היתרון שלכם הוא שעל דירה ראשונה וזוג נשוי תקבלו משכנתא בתנאים מעולים, בעיקר אחרי המשבר הנוכחי בהנחה שאתם עובדים.
3. אין שם מציאות, חבל על הזמן שלכם ואם יש הם יגיעו לכרישים, לא לכם.
4. יציבות כלכלית אצלי מסתכם ב"מלא כסף". אם יש לך מלא כסף זה לא משנה אם יש לך דירה או תיק השקעות ענק או מצבור זהב, אתה חופשי לעשות מה שאתה רוצה במסגרת המגבלות ותמיד אפשר לשנות דיעה.

עוד משהו: כל דירה למגורים היא גם השקעה, לא כל דירה להשקעה היא דירה למגורים (לכם).

אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!

 

[רוני]

האם לדעתכם דירה היא המדד ליציבות כלכלית בסדר גודל של זוג כמו שלנו? האם שווה להשקיע חלק מהכסף בקופת גמל/תעודת סל?

היי
זה לא משנה אם תרכשו דירה למגורים או להשקעה, בשני המקרים זה יפחית ואולי יקזז לחלוטין את עלות הדיור בתקציב החודשי,
מדובר בנקודת פתיחה טובה מאוד לזוג צעיר, אך לצערי זה לא מספיק כאשר רוצים לבנות רשת בטחון כלכלי,
בשני המקרים אתם צרכים להמשיך להשקיע כדי להשלים את ההפרש.

במקרה של דירה בבעלות, אתם עלולים לקנות דירה מעבר ליכולות שלכם או בעצם לדחוק את עצמכם עם מימון,
יתכן שבעוד מספר שנים תשקלו לשדרג את דירת המגורים........
בבעלות על דירת מגורים החיסרון הגדול הוא תחושת בטחון שעלולה לבוא על חשבון המשך חסכון והשקעות בסטטוס של משפחה.

לדעתי לא משנה באיזה דרך תבחרו, באותו מעמד, תבנו תכנית פעולה משלימה כיצד למנף את ההחלטה כדי ליצור רשת ביטחון כלכלית.

בהצלחה !

 

[סולידי לגמרי]

2.
אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!

תוכל להדגים את זה מספרית? פותח הנושא רשם שיש לו 1.1 מיליון הון עצמי. לא הבנתי את הרעיון עד הסוף...

 

[Mr. Bigglesworth]

קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

אם מראש אומרים לבנק שיש להם מימון גבוה יותר (נאמר 50%) הם לא יקבלו ריבית נמוכה יותר?
זכור לי דיון כזה משרשור קודם אבל לא מצאתי...

 

[אורי ג.]

תוכל להדגים את זה מספרית? פותח הנושא רשם שיש לו 1.1 מיליון הון עצמי. לא הבנתי את הרעיון עד הסוף...

בהנחה שההכנסה שלהם גבוהה מספיק:
קניית דירה דירה ב2M
1.5M משכנתא, 0.5M הון עצמי
0.5M מסלול פריים ל30 שנים
0.5M משתנה כל 5 ל"צ ל25 שנים ואולי פחות, תלוי ביכולת ההחזר שלהם.
0.5M קל"צ ל30 שנים או 25 שנים.
אפשר לנסות לבקש ריבית גבוהה יותר בקל"צ ולהנמיך ריבית במשתנה כל 5.

כמה ימים אחרי קבלת הכסף להחזיר את כל מסלול הקל"צ ו100K נוספים מהמשתנה.
נשארים עם משכנתא זולה בטירוף, פרוסה להמון שנים ואפשר להחזיר ללא קנסות בגדול.
אפשר לקרוא על זה ברחבי הרשת, קוראים לזה "מסלול פיתוי"

אם מראש אומרים לבנק שיש להם מימון גבוה יותר (נאמר 50%) הם לא יקבלו ריבית נמוכה יותר?

נכון אבל בשיטה שלי הם יקבלו ריבית נמוכה הרבה יותר, גם 50% זו אופציה.

לא יעוץ !!! רק רעיונות תיאורטיים.

 

[באתי ללמוד]

תודה לכולם, בהחלט יש פה כמה רעיונות ששווה לחשוב עליהם...

 

[אחד שלא יודע]

כמה ימים אחרי קבלת הכסף להחזיר את כל מסלול הקל"צ ו100K נוספים מהמשתנה.
נשארים עם משכנתא זולה בטירוף, פרוסה להמון שנים ואפשר להחזיר ללא קנסות בגדול.
אפשר לקרוא על זה ברחבי הרשת, קוראים לזה "מסלול פיתוי"

האם יש מצב כזה שהבנק ימנע ממני את זה?
זה רעיון פשוט מדהים!

 

[אורי ג.]

האם יש מצב כזה שהבנק ימנע ממני את זה?
זה רעיון פשוט מדהים!

הם אולי יתעצבנו אבל הם לא יכולים למנוע, אסור להם.

 

[אחד שלא יודע]

הם אולי יתעצבנו אבל הם לא יכולים למנוע, אסור להם

אני מודה לך מאוד!
אני אמשיך לחקור על הנושא הזה, זה יכול להוזיל את עלות המשכנתא בצורה משעמותית.

 

[איתן אפרתי]

2. אפשר גם דרך ביניים של משכנתא קטנה ולא מפלצתית, היתרון שלכם הוא שעל דירה ראשונה וזוג נשוי תקבלו משכנתא בתנאים מעולים, בעיקר אחרי המשבר הנוכחי בהנחה שאתם עובדים.
3. אין שם מציאות, חבל על הזמן שלכם ואם יש הם יגיעו לכרישים, לא לכם.
4. יציבות כלכלית אצלי מסתכם ב"מלא כסף". אם יש לך מלא כסף זה לא משנה אם יש לך דירה או תיק השקעות ענק או מצבור זהב, אתה חופשי לעשות מה שאתה רוצה במסגרת המגבלות ותמיד אפשר לשנות דיעה.

עוד משהו: כל דירה למגורים היא גם השקעה, לא כל דירה להשקעה היא דירה למגורים (לכם).

אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!

לחלוטין,
דירה ראשונה למגורים. זו יציבות, נוחות, ושקט ועצם העובדה שאתם גרים בה לא הופך אותה לפחות ״השקעה״.
גם אם בתיאוריה תצליחו לקושש תשואה עדיפה על דירה גרועה במקום רחוק וקשה החיכוך ״ישרוף״ לכם את כל התועלת.
חיכוך אינו רק חודשים ריקים או בעיות עם שוכרים בדירה שתרכשו כ״השקעה״, אלא גם המעברים המיותרים ודמי תיווך והתאמות שתשלמו בעל פעם שתעברו מדירה שכורה אחת לאחרת.
בהצלחה!

 

[Shlomi Z]

, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%

א.
אני זוכר שפעם הסברת שמשכנתא נמוכה בסביבות 60% עדיפה יותר כי התנאים זולים, פה אני רואה שאתה אומר לקחת מקסימלית.
לא הבנתי נכון?

ב.
המסלול פיתוי הזה פתוח לכולם? מדוע לא כולם עלו על זה ?

 

[אורי ג.]

אני זוכר שפעם הסברת שמשכנתא נמוכה בסביבות 60% עדיפה יותר כי התנאים זולים, פה אני רואה שאתה אומר לקחת מקסימלית.
לא הבנתי נכון?

לקחת מקסימלי ולהחזיר את רובו, זה לא משכנתא רגילה.

המסלול פיתוי הזה פתוח לכולם? מדוע לא כולם עלו על זה ?

כן, זה לא באמת מסלול, זה דרך לתחמן את המערכת. ובטח שעלו על זה, כל יועץ משכנתאות מכיר את זה.

 

[אחד שלא יודע]

המסלול פיתוי הזה פתוח לכולם? מדוע לא כולם עלו על זה ?

 

[Shlomi Z]

לקחת מקסימלי ולהחזיר את רובו, זה לא משכנתא רגילה.

איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?
הוא לא יכול "לשריין" את הריבית שהוא היה אמור להרוויח
בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?

במשכנתא
הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?

@אחד שלא יודע
תודה!

 

[אורי ג.]

איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?

1. הוא לא יכול.
2. הוא לא ממש צריך, הוא מרוויח מזה.

בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?

3. זה קיים רק אם הריבית עולה וגם זה מפוקח.

הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?

נכון.

 

[Shlomi Z]

1. הוא לא יכול.
2. הוא לא ממש צריך, הוא מרוויח מזה.

3. זה קיים רק אם הריבית עולה וגם זה מפוקח.

נכון.

תודרבה!
אז באילו מקרים משתלם יותר לעשות מה שאמרת עם ה-60%? כשמדובר על דירות קטנות יותר?
יש כלל אצבע כלשהו ?

*ברור לי שאתה לא ממליץ ואתה בכלל קיים רק בתיאוריה.

 

[אורי ג.]

אז באילו מקרים משתלם יותר לעשות מה שאמרת עם ה-60%? כשמדובר על דירות קטנות יותר?
יש כלל אצבע כלשהו ?

אין קשר לגודל דירה.
מתי כדאי? שמים באקסל ובודקים, כלל אצבע הוא שככל שיש יותר הון עצמי ככה הכדאיות עולה.

 

[גרהם]

איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?
הוא לא יכול "לשריין" את הריבית שהוא היה אמור להרוויח
בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?

במשכנתא
הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?

@אחד שלא יודע
תודה!

המקור להגבלות אחוז ההלוואה בריבית משתנה הוא בבנק ישראל ולא בבנקים המסחריים.
אם הבנקים המסחריים היו מפסידים מהחזר ההלוואה א וחוששים שזה יפגע ביציבות שלהם הם היו דואגים לא לאפשר זאת או היו לוחצים על בנק ישראל לא להתיר זאת.