• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה ראשונה | מגורים או השקעה | פוקוס בחיפוש

papaya

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/7/23
הודעות
21
דירוג
20
שלום לכולם,
אני מעוניין לקנות דירה ראשונה, ובעצם להתחיל להשקיע בנדל"ן בישראל, כמה נתונים חשובים:
- יש בידי 450K ש"ח | הרוב המוחלט של הסכום מושקע במדדים, אני מתכנן יציאה אחרי הראלי של סוף השנה(מודע לכך שאי אפשר לתזמן את השוק ובמקרה הגרוע מכל, אשאר בפנים ואמשיך להזרים כספים עד שתגיע נקודת יציאה טובה)
- אני מכניס כ20K נטו, מתוכם חוסך 15K בחודש
- יש בידי אישור עקרוני למשכנתא של 1.35M - בסך הכל סכום של 1.8M לקניית דירה

הידע שלי בנושא מתבסס בעיקר על כתבות, פודקאסטים, תכניות ובנתיים עבדתי לפי הספר
בהתאם לכסף שיש בידי, ומכיוון שאני מתגורר בדרום הארץ(ואני רוצה מקום שאני יכול לעשות בו עבודת שטח בקלות יחסית) האפשרויות שלי היו בעיקר - אשקלון, נתיבות, שדרות, באר שבע.
התחלתי עם דירת ארבעה חדרים באשקלון(התלבטתי בינה לבין שדרות שבמרחק זהה פחות או יותר מאיפה שאני מתגורר ומה שהכריע את הכף זה החשיבה שאם הייתי צריך לגור באחת מבין השתיים, הייתי בוחר באשקלון), והתחלתי לעשות עבודת שטח, נפגשתי עם קבלנים, עם מתווכים, בעלי דירות, מחלקת תכנון עירוני, דקרתי נקודות על המפה ואני מתחזק טבלה.
מצד אחד התמונה מתבהרת יותר עבורי, ואני יודע שעם עוד קצת עבודה אוכל לזהות ולסגור עסקה טובה באזורים שאני מחפש, אבל מצד שני אני מתחיל לשאול את עצמי שאלות ממש בסיסיות ואסטרטגיות שלוקחות אותי צעד אחורה מהמסלול שהתחלתי.

השאלות הם -
- השקעה או מגורים, זה משנה בכלל? נתקלתי במביני עניין שאומרים לי בוודאי, וגם בכאלו שאומרים לי שלא. אשמח לשמוע מה אתם חושבים.
- למקסם את המשכנתא שאני לוקח? כדאי לי למצוא נכס בזול יחסית שאקח עבורו משכנתא נמוכה(800K), או לנסות ולקנות את הנכס היקר ביותר שאוכל?
- לקנות דירה אחת בסכום הזה? יש מטריצה לא קטנה של אפשרויות קנייה באיזורים שציינתי למעלה עם הסכום המירבי שציינתי אבל אפשר לסכם את זה לדירת ארבעה\חמישה חדרים באיזור חדש, או שתי דירות שלושה חדרים לא באיזורים החדשים. איך אני מתפקס בנושא?
 
השקעה או מגורים, זה משנה בכלל? נתקלתי במביני עניין שאומרים לי בוודאי, וגם בכאלו שאומרים לי שלא. אשמח לשמוע מה אתם חושבים.
מבחינת האקסל זה לא משנה, אך ברכישת דירה למגורים יש שיקולים שאין בדירה שאינה למגורים.

למקסם את המשכנתא שאני לוקח? כדאי לי למצוא נכס בזול יחסית שאקח עבורו משכנתא נמוכה(800K), או לנסות ולקנות את הנכס היקר ביותר שאוכל?
זה סובייקטיבי מושפע מסיבולת סיכון, שאיפה לפיזור השקעות, תכנוני הוצאות בעתיד וכו'.
קח בחשבון קטסטרופות מסויימות ואיך תתמודד איתן לצד החזר משכנתא.


לקנות דירה אחת בסכום הזה?
לדעתי כן, בעיקר משיקולי מס אבל גם כי דירה זה התעסקות שאתה עוד לא יודע כמה היא מעיקה עלייך (כשאינה למגורים הכוונה).
 
- השקעה או מגורים, זה משנה בכלל? נתקלתי במביני עניין שאומרים לי בוודאי, וגם בכאלו שאומרים לי שלא. אשמח לשמוע מה אתם חושבים.
מגורים יחסוך לך התעסקות עם שוכרים, כאב ראש + חודשים ריקים בין שוכרים. בנוסף יחסוך לך התעסקות עם משכירים + מעברי דירה.
החיסרון הוא שאתה מגביל את עצמך לטווח מצומצם של דירות פוטנציאליות.
- למקסם את המשכנתא שאני לוקח? כדאי לי למצוא נכס בזול יחסית שאקח עבורו משכנתא נמוכה(800K), או לנסות ולקנות את הנכס היקר ביותר שאוכל?
קח בחשבון שבריביות הנוכחיות אתה מפסיד כל חודש, מכיוון שהשכירות לא מתקרבת לכסות את המשכנתא (בערך 3% תשואת שכירות מול 6% ריבית משכנתא), לכן ככל ש% המשכנתא גבוה יותר כך תפסיד יותר בתזרים החודשי.
מסיבה זו דעתי האישית שנדלן להשקעה לא כדאי כרגע בשום צורה, ויעידו על כך מחירי הריטים למגורים הנסחרים בבורסה דוגמת מגוריט ואזורים ליוינג.
אבל זו רק דעתי מה אני מבין בכלל
 
תודה רבה על התשובות
זה סובייקטיבי מושפע מסיבולת סיכון, שאיפה לפיזור השקעות, תכנוני הוצאות בעתיד וכו'.
קח בחשבון קטסטרופות מסויימות ואיך תתמודד איתן לצד החזר משכנתא.
האמת שחשבתי על הדברים האלו בכלליות, אוודא את עצמי בפרטים הקטנים(המסקנה שהגעתי אליה היא שעם 12K הכנסה נטו אסתדר).
בכללי אני עם סיבולת סיכון גבוהה יחסית, על הנייר לא אהנה מפיזור בשנים הקרובות ואהיה כל כולי מושקע בנדל"ן בישראל, ואדאג להתחיל תיק חדש שיגדל עם הזמן.
מגורים יחסוך לך התעסקות עם שוכרים, כאב ראש + חודשים ריקים בין שוכרים. בנוסף יחסוך לך התעסקות עם משכירים + מעברי דירה.
החיסרון הוא שאתה מגביל את עצמך לטווח מצומצם של דירות פוטנציאליות.
אין לי מושג על הכאב ראש הזה, אפשר לדעת עוד?
יכול להיות שאני טועה, אבל הטיעון הזה מושך אותי דווקא לקנייה של דירה באיזור חדש ככה שתהיה לי התעסקות עם משכירים יותר נעימים.
קח בחשבון שבריביות הנוכחיות אתה מפסיד כל חודש, מכיוון שהשכירות לא מתקרבת לכסות את המשכנתא (בערך 3% תשואת שכירות מול 6% ריבית משכנתא), לכן ככל ש% המשכנתא גבוה יותר כך תפסיד יותר בתזרים החודשי.
מסיבה זו דעתי האישית שנדלן להשקעה לא כדאי כרגע בשום צורה, ויעידו על כך מחירי הריטים למגורים הנסחרים בבורסה דוגמת מגוריט ואזורים ליוינג.
אבל זו רק דעתי מה אני מבין בכלל
לגמרי, לרגע לא חשבתי שאחרי המהלך הזה התזרים שלי יהפוך לחיובי יותר בטווח הקצר.
אופטימיות מהשבחה של הנכס מפיתוח באיזור ומסביבת ריבית נמוכה יותר וכמובן מחזור משכנתא בתנאים טובים יותר גורמים לי לחשוב שלטווח הרחוק הקנייה נכונה.

יכול להסביר על מחירי הריטים? מה המשמעות של זה?
 
אין לי מושג על הכאב ראש הזה, אפשר לדעת עוד?
למשל שיפוץ הנכס בין שוכרים. בנוסף, אפשרות להתממשות אירועי קיצון כמו שוכרים שלא משלמים / לא משלמים בזמן / לא מתפנים בזמן / הורסים את הנכס.
לגמרי, לרגע לא חשבתי שאחרי המהלך הזה התזרים שלי יהפוך לחיובי יותר בטווח הקצר.
אופטימיות מהשבחה של הנכס מפיתוח באיזור ומסביבת ריבית נמוכה יותר וכמובן מחזור משכנתא בתנאים טובים יותר גורמים לי לחשוב שלטווח הרחוק הקנייה נכונה.
אופטימיות במידה זה טוב, אבל חשוב להכיר את המציאות.
יכול להסביר על מחירי הריטים? מה המשמעות של זה?
יש חברות בבורסה הישראלית שכל עיסוקם הוא החזקת דירות להשכרה (מוגבלות בחוק הריטים ל10% יזמות בלבד). הם מגייסות אג"ח בריביות דומות לריביות משכנתא, ונהנות מהקלות מיסוי.
תכל'ס, החברות הנ"ל נסחרות בימים אלו עמוק מאוד מתחת לשווי ההוגן של הנכסים שלהם (כ-60/65% דיסקאונט). הסיבה היא פשוטה, השוק מעריך שלא כלכלי להחזיק כיום דירה להשקעה, בטח ובטח במינוף. השוק מעריך שמשקיעי הנדל"ן "הטיפשים" עדיין לא עיכלו את ההתפתחויות הדרמטיות בגזרת הריבית וההשלכות שלהם, ולכן צפויות בהמשך ירידות משמעותיות במחירי הדירות שלא משתקפות בהערכות השמאות הנוכחיות.
כל העולם ואשתו "מעריכים" ירידה בריביות המשכנתא ממש מעבר לפינה.. מצטער להרוס מסיבות אבל כרגע מדובר בתרחיש מנותק מהמציאות כאשר אג"חים ממשלתיים לטווח ארוך (שמהם נגזרות ריביות המשכנתא) ממשיכים לשבור שיאים. תראה אג"ח ממשלתי לטווחים של 10/20/30 שנה.
דבר נוסף, בשונה ממה שמקובל לחשוב, עלייה קיצונית במחירי השכירות תשפיע "לרעה" על מחירי הדירות מאחר ותשתקף במדד מחירים לצרכן גבוה, דבר שיגרור העלאות ריבית נוספות. נסה לדמיין איך ייראה שוק הנדל"ן בריביות של 10%..
אם בכל זאת חשקה נפשך בהימור על עלייה במחירי הדירות אתה מוזמן להתמנף על החיים ולקנות מניות של ריטים למגורים. אם צדקת תהיה עשיר - אם טעית לפחות תהיה חכם.

לא ממליץ שומדבר
 
קראתי אשקלון נכנסתי ישר
לא ממליץ ולא מייעץ, כאחד שרואה ומכיר את הפיתוח המואץ בעיר ומשיכת יזמים לפינוי בינוי,
הייתי שוקל לרכוש כמה נכסים בתקציב שלך בשכונות שסובבות את ברזילי.
 
אני מכניס כ20K נטו, מתוכם חוסך 15K בחודש
הי

לדעתי אתה יכול לקנות דירה על הנייר למסירה עוד שנתיים שלוש באשקלון או פתח תקווה באזור הרכבת הקלה,
בינתיים לחסוך 180K בשנה כדי לקחת מימון נמוך יותר.

בהצלחה !
 
יכול להסביר מה הקשר "אשקלון או פתח תקווה"?

נשמע לי בערך כמו להגיד נוף הגליל או תל אביב.
הי

ניתן למצוא בערים אלו דירות להשקעה עם הון עצמי ומימון סבירים (יחסית) שיאפשרו להימנע מתזרים חודשי שלילי בהשוואה
למיקומים רבים אחרים, וכמובן פוטנציאל להמשך עליות ערך ושכירויות בעתיד.
 
זמנים מטורפים, מחזק ומאחל בשורות טובות לכולנו.

קראתי אשקלון נכנסתי ישר
לא ממליץ ולא מייעץ, כאחד שרואה ומכיר את הפיתוח המואץ בעיר ומשיכת יזמים לפינוי בינוי,
הייתי שוקל לרכוש כמה נכסים בתקציב שלך בשכונות שסובבות את ברזילי.
למה דווקא שם?
הי

לדעתי אתה יכול לקנות דירה על הנייר למסירה עוד שנתיים שלוש באשקלון או פתח תקווה באזור הרכבת הקלה,
בינתיים לחסוך 180K בשנה כדי לקחת מימון נמוך יותר.

בהצלחה !
הרעיון של דירה על הנייר בעייתי,
הסכום הראשוני לתשלום מחסל את ההון העצמי שלי, ואז אני לוקח סיכון של לבנות על משכנתא עתידית, בהתבסס על היכולת שלי לשמר את המשכורת הנוכחית, משהו שאף אחד לא יכול להתחייב עליו.
לעומת זאת בדירה שלא על הנייר, אני יודע שאני לוקח את המשכנתא היום וזהו.
הי

ניתן למצוא בערים אלו דירות להשקעה עם הון עצמי ומימון סבירים (יחסית) שיאפשרו להימנע מתזרים חודשי שלילי בהשוואה
למיקומים רבים אחרים, וכמובן פוטנציאל להמשך עליות ערך ושכירויות בעתיד.
הימנעות מתזרים שלילי, עניין חשוב..
התבהרה אצלי ההבנה שעם אחוזי הריבית היום, אהיה רחוק מתזרים חיובי במרבית עסקאות הנדלן שאני יכול לעשות.
אוכל לייצר תזרים חיובי בתנאים הקיימים ע"י קניית דירה במחיר של מליון, ולהשכיר אותה בקירוב ל3000 בחודש.

שאלות נוספות:
- יש דעה רווחת בנוגע לנדל"ן בעקבות מלחמה?
- הייתם ממליצים לחכות זמן נוסף על הגדר, להאט את החיפושים, או שדווקא להגביר?
 
הייתם ממליצים לחכות זמן נוסף על הגדר, להאט את החיפושים, או שדווקא להגביר?
כרגע יש הרבה אי ודאות ביישובים הקרובים לרצועת עזה.
אם זו לא מציאה שנמכרת הרבה מתחת למחיר השוק (ויתכן שאפשר למצוא כאלו), הייתי נמנע מזה עד שהמצב יתייצב קצת - אנו עשויים לראות ירידה של עשרות אחוזים במחירי נכסים בקרבת הרצועה בעתיד הקרוב-בינוני.
 
למה דווקא שם?

שאלות נוספות:
- יש דעה רווחת בנוגע לנדל"ן בעקבות מלחמה?
- הייתם ממליצים לחכות זמן נוסף על הגדר, להאט את החיפושים, או שדווקא להגביר?
כי השכונות שסובבות את ברזילי הן ב-90% מבני שיכון שחתומות/בהתליכים מתקדמים לפינוי בינוי/עיבוי בינוי(מסובסד ולא מסובסד ע"י המדינה)
המחירים זולים ביחס לתמורה ומזמן עקפו את התשואה בערים הסובבות.
 
כי השכונות שסובבות את ברזילי הן ב-90% מבני שיכון שחתומות/בהתליכים מתקדמים לפינוי בינוי/עיבוי בינוי(מסובסד ולא מסובסד ע"י המדינה)
המחירים זולים ביחס לתמורה ומזמן עקפו את התשואה בערים הסובבות.
ככה"נ השבוע אעשה סיבוב שם לראות נכסים, כרגע רק רוצה לבחון אפשרויות, להתבשל ולהרגיש קצת את האזור.

שתי שאלות שמעניינות אותי כרגע -
- השכונות באיזור נחשבות קשות, עד כמה יהיה קל למצוא שוכר נורמלי שלא יעשה בעיות?
- דירות שחתומות פינוי בינוי, יש דברים חשובים שכדאי לבדוק בנושא? כמו פרטי ההסכם, החברה|היזם שהחתים, אחוז חתימות וכו'..

כמובן שאם יש דברים נוספים אשמח לשמוע.
 
בפורום יש אנשים שמאמינים שעדיף להתמקד במרכז. (ציפיה לעליית ערך גבוהה יותר מהפריפריה).
@הנועזת
 
ככה"נ השבוע אעשה סיבוב שם לראות נכסים, כרגע רק רוצה לבחון אפשרויות, להתבשל ולהרגיש קצת את האזור.

שתי שאלות שמעניינות אותי כרגע -
- השכונות באיזור נחשבות קשות, עד כמה יהיה קל למצוא שוכר נורמלי שלא יעשה בעיות?
- דירות שחתומות פינוי בינוי, יש דברים חשובים שכדאי לבדוק בנושא? כמו פרטי ההסכם, החברה|היזם שהחתים, אחוז חתימות וכו'..

כמובן שאם יש דברים נוספים אשמח לשמוע.
- השכונות פשוט וותיקות, בדומה ליד התשעה בהרצליה או דרום מזרח תל אביב, ובכך הסוציואקונומי הממוצע הוא 3-4,
יהיה קל כי השכונות האלה ברובן מאוכלסות ע"י אוכלוסיות ספציפיות שלא אפרט.

- תבדוק אם יש עורך דין למתחם ותדבר איתו, אם יש יזם מוכר, אושר בוותמ"ל וכ"ו, אחוזי חתימות גם טוב ובירור במנהלת ההתחדשות העירונית.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
ב קנית דירה ראשונה - איפה שווה? נדל"ן 3
A דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
N קנית דירה ראשונה למגורים - התאבדות כלכלית או החלטה חכמה? נדל"ן 8
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
מ דירה ראשונה - הגדרת תקציב ותזרים חודשי. נדל"ן 1
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 77
א שאלות - שלבים בקניית דירה ראשונה ושאלות כלליות נדל"ן 27
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
unrealx דירה ראשונה בתקציב גדול נדל"ן 15
P משא ומתן על דירה ראשונה נדל"ן 18
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 33
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
השועל דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
The Stoic לבטים של דירה ראשונה נדל"ן 52
ד דירה ראשונה זולה או יקרה נדל"ן 5
Meni3 איך קונים דירה ראשונה? נדל"ן 12
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 13
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
ב דירה ראשונה - השקעה או למגורים? נדל"ן 20
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
unrealx האם יש הגיון בלרכוש דירה ראשונה ולגור בשכירות? צרכנות פיננסית 17
unrealx השקעה בדירה, דירה ראשונה נדל"ן 5
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26

נושאים דומים

Back
למעלה