האם כדאי לפתוח קרן השתלמות של 380 אל"ש לקנית דירה ראשונה או לקחת הלוואה/משכנתא

[shay120]

היי,

אני חדש, לא מבין גדול. אבל אמא שלי (בת 56, אלמנה) קנתה דירה חדשה, כרגע יש לה דירה שהיא מכרה אותה (הדירה הישנה שלה עם הערת אזהרה של הקונים). אני חושב שבמצב זה ניתן לומר שלאמא שלי יש דירה יחידה (ועל זה גם היא תמוסה). היא חייבת כ-300-400 אלפ"ש ליתרת הדירה החדשה שתהיה מוכנה בשנה הבאה מתישהו.

השאלה שלי - האם כדאי לה למשוך את הקרן השתלמות (כבר עברה מזמן את הוותק של 6 שנים) שיש בה כרגע כ-380,000 ש"ח או כפי שנציג מהקרן (MORE) הציע לה, לקחת הלוואת בלון (ולטענתו להחזיר את הכסף דרך כספי הפנסיה כשתצא לפנסיה ממשיכה גדולה של הפנסיה. לדעתי הצעה מוזרה) או כל הלוואה אחרת על חשבון הקרן?
או בכלל עדיף לה לקחת משכנתא? האם נותנים משכנתא של דירה יחידה במידה והיא מכרה את הדירה הישנה וקנתה דירה אחרת אבל עדיין אין העברת בעלות מלאה של הדירה הישנה (כי התשלומים של הקונים לא הסתיימו)?

אין לה תכנון להוצאות גדולות נוספות בשנים הקרובות, אבל כן היא יכולה לשים כ4,000-5,000 ש"ח "בצד" כל חודש. השאלה מה הכי כלכלית נכון לעשות.

תודה

 

[אורי ג.]

השאלה מה הכי כלכלית נכון לעשות.

כנראה שלפדות את הקה"ש ולא לקחת משכנתא.

 

[ירח אפל]

היא יכולה לקחת משכנתא עד 70% מערך הדירה.
לדעתי זה עדיף מבחינת ריביות על הלוואות אחרות.

 

[shay120]

כנראה שלפדות את הקה"ש ולא לקחת משכנתא.

קודם כל תודה, דבר שני - אשמח לפירוט גם אם הוא מינימלי, כדי שתהיה לי הפנמה קצת יותר עמוקה מדוע כדאי לפרוע את הקה"ש

 

[shay120]

היא יכולה לקחת משכנתא עד 70% מערך הדירה.
לדעתי זה עדיף מבחינת ריביות על הלוואות אחרות.

אתה מכיר שאפשר לקחת משכנתא על דירה חדשה מקבלן למרות שיש בבעלותך דירה ישנה, אבל שהיא כבר נמכרה (כבר אחרי חוזה, עבר תשלום ראשון מהקונים)?

מה ה-cut-off הכלכלי לדעתכם מבחינת ריבית של משכנתא לנניח 5-10 שנים הקרובות בהתחשב בריבית הנוכחית והצפי לריבית פריים?

 

[ירח אפל]

אתה מכיר שאפשר לקחת משכנתא על דירה חדשה מקבלן למרות שיש בבעלותך דירה ישנה, אבל שהיא כבר נמכרה (כבר אחרי חוזה, עבר תשלום ראשון מהקונים)?

כמובן שאפשר משכנתא,
על דירה יחידה 75%
על דירה חליפית 70% (כלומר מוכרים את הדירה הישנה עד 18 חודש אחרי קניית הדירה החליפית)
ועל דירה נוספת 50%

במקרה שלך זו דירה חליפית.

מה ה-cut-off הכלכלי לדעתכם מבחינת ריבית של משכנתא לנניח 5-10 שנים הקרובות בהתחשב בריבית הנוכחית והצפי לריבית פריים?

בשביל יעוץ, תצטרך ללכת ליועץ.

אני רק ציינתי שבין האופציה להלוואה מקרן השתלמות לאופציה של משכנתא, לדעתי השניה עדיפה.

 

[shay120]

כמובן שאפשר משכנתא,
על דירה יחידה 75%
על דירה חליפית 70% (כלומר מוכרים את הדירה הישנה עד 18 חודש אחרי קניית הדירה החליפית)
ועל דירה נוספת 50%

במקרה שלך זו דירה חליפית.

בשביל יעוץ, תצטרך ללכת ליועץ.

אני רק ציינתי שבין האופציה להלוואה מקרן השתלמות לאופציה של משכנתא, לדעתי השניה עדיפה.

סליחה אני ארצה לדייק - האם אפשר לקחת משכנתא בתנאים של דירה יחידה (כאר להבנתי דירה יחידה לפי משרד האוצר, מאפשרת תנאים יותר אטרקטיביים מבחינת ריביות). לפי מה שאתה אומר התשובה היא לא, לכן התנאים יהיו של דירה חליפית.

 

[ירח אפל]

סליחה אני ארצה לדייק - האם אפשר לקחת משכנתא בתנאים של דירה יחידה (כאר להבנתי דירה יחידה לפי משרד האוצר, מאפשרת תנאים יותר אטרקטיביים מבחינת ריביות). לפי מה שאתה אומר התשובה היא לא, לכן התנאים יהיו של דירה חליפית.

התנאים של הריביות הן לא לפי דירה יחידה או חליפית.
הן בעיקר לפי שני גורמים:
1. אחוז המימון, ככל ששיעור המימון ביחס לערך הדירה נמוך יותר, אז הריביות טובות יותר.
2. אחוז ההחזר, ככל ששיעור ההחזר ביחס להכנסה הפנויה נמוך יותר, כך הריביות טובות יותר.

כמובן שלבנק יש עוד גורמים, אבל שני אלה הם גורמים שבנק ישראל מחייב את הבנק להתייחס אליהם.

 

[shay120]

התנאים של הריביות הן לא לפי דירה יחידה או חליפית.
הן בעיקר לפי שני גורמים:
1. אחוז המימון, ככל ששיעור המימון ביחס לערך הדירה נמוך יותר, אז הריביות טובות יותר.
2. אחוז ההחזר, ככל ששיעור ההחזר ביחס להכנסה הפנויה נמוך יותר, כך הריביות טובות יותר.

כמובן שלבנק יש עוד גורמים, אבל שני אלה הם גורמים שבנק ישראל מחייב את הבנק להתייחס אליהם.

אז אם המחיר של הדירה שהיא קנתה גבוה מהמחיר של הדירה שהיא מוכרת לפי (1) כדאי להשתמש בדירה שהיא קנתה בשביל משכנתא?

 

[ירח אפל]

אז אם המחיר של הדירה שהיא קנתה גבוה מהמחיר של הדירה שהיא מוכרת לפי (1) כדאי להשתמש בדירה שהיא קנתה בשביל משכנתא?

היא כמובן לא יכולה להשתמש בדירה שהיא מוכרת...

 

[munmun]

קרן השתלמות פטורה ממסי רווחים, ברגע שאתה מושך את הקרן - ויתרת על הפטור על כל הרווחים העתידיים של הקרן.
תחשוב שאם אתה שם את הקרן פנסיה במדדים, אחרי 10 שנים הקרן יכולה להיות שווה מיליון ופטורה ממסים.
אם אתה יכול לא למשוך את הקרן, אל תמשוך.
עדיף משכנתא או הלוואה כמו שהציעו לך.
מושכים את הקרן רק מחוסר ברירה.

 

[אורי ג.]

קרן השתלמות פטורה ממסי רווחים,

גם החזר משכנתא פטור ממס על רווחים וגם פטור מדמי ניהול.

 

[munmun]

גם החזר משכנתא פטור ממס על רווחים וגם פטור מדמי ניהול.

ממתי יש רווחים על החזר משכנתא

 

[אורי ג.]

ממתי יש רווחים על החזר משכנתא

מאז ומתמיד, לא רק רווחים אלא רווחים גדולים פטורים ממס וחסרי סיכון.
כמעט תמיד זה ההשקעה הסולידית הטובה ביותר שיש לבעלי דירה יחידה.

 

[munmun]

מאז ומתמיד, לא רק רווחים אלא רווחים גדולים פטורים ממס וחסרי סיכון.
כמעט תמיד זה ההשקעה הסולידית הטובה ביותר שיש לבעלי דירה יחידה.

על איזה רווחים אתה מדבר? הריביות שהיא תחסוך?
הריביות של משכנתא בטווח ארוך נמוכות מרווחים על קרן השתלמות.
במיוחד שמדבור בסכום זניח יחסית למחיר דירה,
אז המשכנתא תהיה בתנאים טובים מאוד.

 

[fliper]

@אורי ג. אני מצטרף לשאלה, של @munmun ומוסיף קצת טוויסט:
האם במציאות של סביבת הפריים הנוכחית לדעתך עדיף להחזיר את פלח הפריים אל מול היכולת לייצר חלופות השקעה ((נניח פריים כ 6% , קרי צריך להתחרות עם מתווה השקעה של 8% שלא קל להשיג))

 

[אורי ג.]

@אורי ג. אני מצטרף לשאלה, של @munmun ומוסיף קצת טוויסט:
האם במציאות של סביבת הפריים הנוכחית לדעתך עדיף להחזיר את פלח הפריים אל מול היכולת לייצר חלופות השקעה ((נניח פריים כ 6% , קרי צריך להתחרות עם מתווה השקעה של 8% שלא קל להשיג))

תלוי בהרבה גורמים. אין פה איזה חוק אוניברסלי אבל אני לא הייתי מתמנף בשביל 2% הפרש וזה עוד לפני שלקחנו בחשבון שיקולי מס כלשהן.

 

[Sakuin]

היי, מקפיץ את האשכול, כשנה וחצי לאחר ההודעה האחרונה בו.
א. סביבת הריבית, לא השתנתה מהותית מההתכתבוית הישנות כאן. ירדה בכחצי אחוז.
ב. ההרגשה האישית שלי (ומצטרף לדעתו של אורי ג.) היא לפדות את קרן ההשתלמות לשם נטילת משכנתא נמוכה יותר. הטיעונים שעלו לי הינם
1. שיעור דמי הניהול הגבוה בקרן הששתלמות (אצלי, מחקה S&P 500, בסיס דמי הניהול הינו 0.4% והוצאות צפויות נוספות הינן 0.12% כלומר 0.52%, מה שמקטין את היתרון של רווחים פטורים ממס רווח הון (בדקתי את זה במחשבונים באינטרנט, נראה שעד גובה דמי ניהול של 0.8% ישנו יתרון לפטור המיסויי (מעבר לכך, הפטור המיסויי אינו מפצה על דמי הניהול הגבוהים).
2. תחת ההנחה שסביבת הריבית כיום למשכנתא עומדת על 4.5%, בשביל הspread שיתן לי תיק השוק, 7 אחוז בממוצע, לא שווה לי לפדות את התיק.
חשבתי לשמוע את דעתכם בנושא.