אזרח ישראלי-אמריקאי מתלבט: דירה ראשונה בארץ, בארה״ב – או המשך השקעה בשוק ההון?

[לצאת מהמרוץ]

אזרח ישראלי-אמריקאי מתלבט: דירה ראשונה בארץ, בארה״ב – או המשך השקעה בשוק ההון?​

אמלק:
בן 28, אזרח ישראלי עם אזרחות אמריקאית, מתלבט בין רכישת דירה ראשונה בישראל, רכישת דירה בארה"ב, או המשך השקעה בשוק ההון (או לחכות לחתונה ולרשום דירה על שם בת זוג ישראלית).

---

1. רקע​

• עד היום השקעתי במדדים (בעיקר S&P 500 ונאסד"ק) עם תשואות טובות.
• הון עצמי נזיל: כ־400–600 אלף ש"ח.
• קראתי מאמרים של הסולידית, "המתורגמן הפיננסי", מקורות באנגלית, ושימוש ב־ChatGPT, אך לא מצאתי מידע שעונה לי על כל השאלות.

---

2. קניית דירה בישראל – סוגיות עיקריות​

1. מס שבח:
   • בישראל – פטור עד כ־5 מיליון ש"ח.
   • בארה"ב – כדי לקבל פטור (250 אלף דולר ליחיד / 500 אלף דולר לזוג) חייבים להתגורר בנכס 2 מתוך 5 השנים לפני המכירה.
   • חיסרון: מגביל אותי לאזור ולדירה שאני באמת רואה את עצמי חי בהם לפחות שנתיים, מה שמצמצם את חופש הבחירה שלי.
2. שאלות שעלו לי / רעיונות לבחינה:
   1. האם ניתן להשכיר/סאבלט בתקופת השנתיים? איך מוכיחים בפועל שגרתי בדירה?
   2. האם כדאי לחכות לנישואין ולרשום את הדירה על שם בת זוג ישראלית (ללא אזרחות אמריקאית) כדי להימנע מהדרישה להתגורר בה שנתיים?
   3. אם כן – האם אפשר לקנות את הדירה כבר עכשיו ולאחר הנישואין לשנות את הבעלות?
   4. מה קורה במקרה של גירושין אם רוב ההון שלי הושקע בדירה אך היא רשומה על שם בת הזוג?
   5. מה לגבי אפשרות להירשם ל"מחיר למשתכן" רק אחרי הנישואין – האם שווה לחכות ובינתיים להשקיע את הכסף בשוק ההון?
   6. פטור ממס על השכרת דירה בישראל עד 5,654 ש"ח בחודש – מה הדין בארה"ב לגבי זה?

---

3. קניית דירה בארה"ב – סוגיות עיקריות​

1. האם יש מיסוי בישראל על דירה בארה"ב, או שמסתכלים רק על המיסוי האמריקאי?
2. מס שבח: לא אוכל להתגורר בנכס שנתיים מתוך 5 ולכן לא אקבל את הפטור של 250/500 אלף דולר – האם ההשקעה עדיין יכולה להיות משתלמת?

---

4. יתרונות מרכזיים – ישראל מול ארה"ב​

1. מינוף: מניח שניתן גם בארה"ב, אך העסקאות שם קטנות יותר ולכן כנראה שלא אשתמש בזה לדירה ראשונה.
2. פטור ממס שבח: יש אפשרות רק בישראל אם אני גר בדירה שנתיים מתוך 5.
3. פטור ממס על השכרת דירה: בישראל עד 5,654 ש"ח בחודש.
4. פטור ממס רכישה: בישראל עד כ־1,978,745 ש"ח; בארה"ב יש אזורים עם פטור.
5. ניהול והיכרות עם החוק: קל יותר בארץ, ללא צורך בחברת ניהול.

---

5. שאלות נוספות​

1. אם ארכוש דירה לפני הנישואין ואז אתחתן – האם הפטור בארה"ב יעלה מ־250 ל־500 אלף דולר?
2. מה קורה אם נעשה הסכם ממון ואשתי תישאר רק עם אזרחות ישראלית – האם עדיין אקבל את הפטור המלא?
3. האם ניתן לקזז מס שבח בארה"ב מול הפסדים ממכירת מניות?

 

[אורי ג.]

דעתי: דירה בישראל.
למה? כי מס.

 

[לצאת מהמרוץ]

תודה @אורי ג.

לדעתך לא כדאי אולי בכל זאת לשקול לחכות לקנות דירה רק לאחר חתונה ולאחר מכן לרשום את הדירה על בת הזוג (כדי להמנע מהתעסקות עם ארה״ב) ? וככה גם אולי להיכנס להגרלה של מחיר למשתכן.

נניח ודבר כזה יקרה רק בעוד 3-4 שנים.
ושוב מה קורה מקרה של גירושין אם עושים דבר כזה?

 

[אורי ג.]

לדעתך לא כדאי אולי בכל זאת לשקול לחכות לקנות דירה רק לאחר חתונה ולאחר מכן לרשום את הדירה על בת הזוג (כדי להמנע מהתעסקות עם ארה״ב) ? וככה גם אולי להיכנס להגרלה של מחיר למשתכן.

תלוי מתי החתונה. אם לא בעתיד הקרוב אז לא הייתי ממתין.

ושוב מה קורה מקרה של גירושין אם עושים דבר כזה?

כמו כל גירושים אחרים.

 

[קפיצת הדרך]

דעתי: דירה בישראל.
למה? כי מס.

אבל אז כאזרח אמריקאי הוא חייב לגור בנכס.
לכן זו השאלה העיקרית שפות״ש צריך לשאול את עצמו - האם הוא רוצה לגור בנכס הזה.
וגם אז הפטור הוא רק 250,000 דולר.
בישראל, לא מן הנמנע, שהרווח יהיה גדול יותר (גם יותר מ- 500,000 דולר…).

פטור ממס על השכרת דירה בישראל עד 5,654 ש"ח בחודש – מה הדין בארה"ב לגבי זה?

בארצות הברית אין פטור על הכנסות משכר דירה.
המשמעות היא (להבנתי) שכדאי לו לקחת מינוף משמעותי שיקזז את ההכנסות.
מינוף כזה לא מתאים לכולם.

האם אפשר לקנות את הדירה כבר עכשיו ולאחר הנישואין לשנות את הבעלות?

אצלנו ככה עשינו.
אפשר להעביר במתנה לבן הזוג הישראלי.
אגב, אם בן הזוג, לאחר החתונה, נרשם כבעלים (חצי חצי) ובהנחה שאתה ממשיך לדווח כבודד, אז הדיווח (לארצות הברית) הוא על החלק שלך, כלומר על חצי (מדמי השכירות/חצי רווח במכירה וכו׳).

 

[אורי ג.]

אבל אז כאזרח אמריקאי הוא חייב לגור בנכס.
לכן זו השאלה העיקרית שפות״ש צריך לשאול את עצמו - האם הוא רוצה לגור בנכס הזה.
וגם אז הפטור הוא רק 250,000 דולר.
בישראל, לא מן הנמנע, שהרווח יהיה גדול יותר (גם יותר מ- 500,000 דולר…).

זה ממש לא מדויק, יש כל מיני תכנונים יפים מאד שאפשר לעשות.

המשמעות היא (להבנתי) שכדאי לו לקחת מינוף משמעותי שיקזז את ההכנסות.
מינוף כזה לא מתאים לכולם.

גם לא נכון, בדרך כלל ההפך הוא הנכון. צריך לבדוק פרטנית.

 

[קפיצת הדרך]

זה ממש לא מדויק, יש כל מיני תכנונים יפים מאד שאפשר לעשות.

גם לא נכון, בדרך כלל ההפך הוא הנכון. צריך לבדוק פרטנית.

תוכל לתת דוגמאות?
אשמח מאוד ללמוד.

 

[לצאת מהמרוץ]

@אורי ג. אשמח גם לשמוע על דוגמאות ולהבין יותר על מה מדובר.

אבל אז כאזרח אמריקאי הוא חייב לגור בנכס.
לכן זו השאלה העיקרית שפות״ש צריך לשאול את עצמו - האם הוא רוצה לגור בנכס הזה.
וגם אז הפטור הוא רק 250,000 דולר.
בישראל, לא מן הנמנע, שהרווח יהיה גדול יותר (גם יותר מ- 500,000 דולר…).


בארצות הברית אין פטור על הכנסות משכר דירה.
המשמעות היא (להבנתי) שכדאי לו לקחת מינוף משמעותי שיקזז את ההכנסות.
מינוף כזה לא מתאים לכולם.


אצלנו ככה עשינו.
אפשר להעביר במתנה לבן הזוג הישראלי.
אגב, אם בן הזוג, לאחר החתונה, נרשם כבעלים (חצי חצי) ובהנחה שאתה ממשיך לדווח כבודד, אז הדיווח (לארצות הברית) הוא על החלק שלך, כלומר על חצי (מדמי השכירות/חצי רווח במכירה וכו׳).

@קפיצת הדרך למה המשמעות היא שכדאי לי לקחת מינוף משמעותי כדי שיקזז את ההכנסות?
ובנוסף, אם הבנתי נכון. היום אני יכול לרכוש דירה על שמי, וכשאשר אני אתחתן כדי להמנע מתשלום מס שב״ח בארצות הברית אוכל להעביר את בעלות הדירה לאשתי (אזרחית ישראלית) מבלי לגור בדירה וכך לא לשלם מס בארה״ב?
מבחינת הסכם ממון, אוכל בכל זאת לרשום את הדירה על שמי ?

 

[קפיצת הדרך]

למה המשמעות היא שכדאי לי לקחת מינוף משמעותי כדי שיקזז את ההכנסות?

@אורי כתב שזה לא נכון, והוא מבין יותר ממני בדברים הללו, אז מעדיפה לא לפרט למקרה שזה יכול להטעות מישהו.

ובנוסף, אם הבנתי נכון. היום אני יכול לרכוש דירה על שמי, וכשאשר אני אתחתן כדי להמנע מתשלום מס שב״ח בארצות הברית אוכל להעביר את בעלות הדירה לאשתי (אזרחית ישראלית) מבלי לגור בדירה וכך לא לשלם מס בארה״ב?

כן. להבנתי זה צריך להיות בצורה של מתנה, כולל דיווח מסודר (לרשויות המס בארצות הברית) כמתנה, שבעתיד תתקזז מהפטור למס ירושה. מכיוון שהפטור (כיום) יחסית גבוה (לאזרח אמריקאי) זה לא פוגע יותר מדי (לדעתי).

 

[MichaelScott]

פטור ממס על השכרת דירה בישראל עד 5,654 ש"ח בחודש – מה הדין בארה"ב לגבי זה?

הכנסה מדירה מהשכרת דירה בישראל חייבת במס, אבל ניתן לקזז מההכנסה את:
1. הריבית על המשכנתא
2. פחת שנתי שמחושב בגדול לפי מחיר הרכישה חלקי 27.5

המשמעות היא שבהרבה מקרים כל ההכנסה מתקזזת, ולא צריך לשלם בפועל שום מס.
למשל במקרה שלי:
1. הכנסה משכ״ד 5200 בחודש
2. ריבית על המשכנתא 2800 בחודש
3. פחת 3300 בחודש
כך שיוצא אחרי קיזוז ש״אין הכנסה״ מהדירה ולכן אני לא חייב מס בגין הדירה לארה״ב.

אך שים לב שהפחת הזה ״יתנקם״ בך בעת המכירה - הפחת יורד ממחיר הקניה בשביל ה-cost basis בשביל חישוב הרווח למס שבח האמריקאי.
למשל אם יש קנית ב1.5 מיליון, ומכרת אחרי 5 שנים ב-2.2 מיליון, אז הרווח הוא לא רק ה-700 אלף.
בגלל שבמשך 5 השנים דיווחת ל-IRS פחת של כ-55 אלף בשנה, כלומר 275,000 סה״כ על 5 השנים. אז למעשה ה-cost basis הופך להיות 1.225 מיליון במקום 1.5 מיליון - אז הרווח שאתה מדווח יעמוד על 975,000 ותהיה חייב במס על הרווח הזה (אלא אם כן תהיה פטור כי גרת בדירה).

 

[אורי ג.]

@אורי כתב שזה לא נכון, והוא מבין יותר ממני בדברים הללו, אז מעדיפה לא לפרט למקרה שזה יכול להטעות מישהו.

כתבתי לא בהכרח, לא שזה לא נכון.
המיסוי האמריקאי הוא מורכב, זה יכול להיות נכון, יכול להיות לא נכון ויכול להיות שזה נכון אבל יש תכנון אחר שהופך את זה ללא מומלץ.
זה ממש כל מקרה לגופו.

אך שים לב שהפחת הזה ״יתנקם״ בך בעת המכירה - הפחת יורד ממחיר הקניה בשביל ה-cost basis בשביל חישוב הרווח למס שבח האמריקאי.
למשל אם יש קנית ב1.5 מיליון, ומכרת אחרי 5 שנים ב-2.2 מיליון, אז הרווח הוא לא רק ה-700 אלף.
בגלל שבמשך 5 השנים דיווחת ל-IRS פחת של כ-55 אלף בשנה, כלומר 275,000 סה״כ על 5 השנים. אז למעשה ה-cost basis הופך להיות 1.225 מיליון במקום 1.5 מיליון - אז הרווח שאתה מדווח יעמוד על 975,000 ותהיה חייב במס על הרווח הזה (אלא אם כן תהיה פטור כי גרת בדירה).

לא. זוהי שיטת החישוב בישראל.
בארה"ב על מרכיב הפחת שהופחת תשלם מס של 25% + NIIT אם רלוונטי.
אגב בניגוד לארץ יש מס על מרכיב הפחת גם אם לא נדרש.

 

[MichaelScott]

כתבתי לא בהכרח, לא שזה לא נכון.
המיסוי האמריקאי הוא מורכב, זה יכול להיות נכון, יכול להיות לא נכון ויכול להיות שזה נכון אבל יש תכנון אחר שהופך את זה ללא מומלץ.
זה ממש כל מקרה לגופו.

לא. זוהי שיטת החישוב בישראל.
בארה"ב על מרכיב הפחת שהופחת תשלם מס של 25% + NIIT אם רלוונטי.
אגב בניגוד לארץ יש מס על מרכיב הפחת גם אם לא נדרש.

לוקח חזרה - הפסקה האחרונה שכתבתי היא לא מנסיון כי עדיין לא הגעתי לשלב המכירה. זה משהו שקראתי לגבי חישוב הפחת במס השבח אבל אולי זה לא נכון.

החלק הראשון לגבי הקיזוז וזה שבהרבה מקרים לא יוצאת שום חבות מס על הכנסה משכ״ד - הוא מנסיון אישי מדוח שכבר הוגש ואושר.

 

[קפיצת הדרך]

המיסוי האמריקאי הוא מורכב, זה יכול להיות נכון, יכול להיות לא נכון ויכול להיות שזה נכון אבל יש תכנון אחר שהופך את זה ללא מומלץ.
זה ממש כל מקרה לגופו.

ברור שכל מקרה לגופו.
אבל תוכל לתת דוגמא למצב שבו זה לא נכון?
הכוונה במצב בו הפחת לא מספיק בשביל לקזז את דמי השכירות ואי אפשר להשתמש בריבית המשכנתא לקיזוז המס על דמי השכירות.

פחת שנתי שמחושב בגדול לפי מחיר הרכישה חלקי 27.5

זה מחיר הרכישה או מחיר בקיזוז שווי הקרקע?

 

[MichaelScott]

זה מחיר הרכישה או מחיר בקיזוז שווי הקרקע?

הממ נקודה טובה אני חושב שזה אמור להיות בקיזוז שווי הקרקע אבל אצטרך לצלול לדוח שלי לראות מה הרו״ח עשה עם הנתונים שנתתי לו - אני לא סיפקתי חלוקת קרקע/בניה ונשאלתי בעיקר על מחיר רכישה ועלות שדרוגים לנכס. ממה שאני קורא החלוקה הטיפוסית היא איזור ה-25% לשווי קרקע, אז אני לא חושב שזה משנה את התמונה דרמטית.
נראה לי שמנגד כדי לפצות על ה-25% האלה יש גם את הביטוח משכנתא והביטוח מבנה שאפשר לקזז איתם (?)

 

[דן ג.]

2. פחת שנתי שמחושב בגדול לפי מחיר הרכישה חלקי 27.5

30 שנה (עד 2018 זה היה 40 שנה). 27.5 זה רק לנכסים בארהב. אין פחת על מרכיב הקרקע.

(אלא אם כן תהיה פטור כי גרת בדירה)

אם היה שלב בו השכרת את הדירה והיית זכאי לנכות פחות, יהיה recapture של הפחת בכל מקרה (גם אם אתה זכאי ל 250,000 כי לפני המכירה גרת בדירה). בנוסף, הפטור של ה 250,000 הוא לא לגבי non-qualified periods. אז אם לדוגמא קנית ב 500K השכרת 5 שנים עם פחת של 10K לשנה, גרת 5 שנים ואז מכרת ב 700K עם רווח של 200K. במכירה יהיה לך רווח ממוסה סהכ 150K (רווח הון 100 ועוד 50 recapture ).

המשמעות היא (להבנתי) שכדאי לו לקחת מינוף משמעותי שיקזז את ההכנסות.

יש סיכון במינוף בשקלים, כיון שיכול להיות רווח משע"ח בדולרים.