• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

שאלות - שלבים בקניית דירה ראשונה ושאלות כלליות

אחד שלא יודע

משתמש רגיל
הצטרף ב
25/4/19
הודעות
975
דירוג
1,243
שלום,

הייתי רוצה להבין טוב יותר את השלבים ברכישת דירה למגורים.

1. להבין איזה הון עצמי יש ואיזו משכנתא ניתן לקבל לפי שכר חודשי. (עבודה מול יועץ משכנתאות איכותי ובעל שם בשביל להבין איזה תמהיל לבחור)
2. להסגר על סוג ואיזור הנכס ולהתחיל לחפש
3. למצוא עורך דין טוב לניהול ההליך של הרכישה והחוזה
4. לדירה עצמה (המתווך הוא אופצינולי תלוי אם הכנס עם תווך):
- שמאי חיצוני - עד כמה זה חובה? מה היתרון?
- בדק בית - להביא איש מקצוע שיבתצע בדק בית ולאחר מכן יישלח דוח (3 ימי עסקים) לגבי ליקויי שונים שנמצאו. האם הדוח מסביר איך לתקן והאם חובה לתקן?
- אדם שמבין באינסטלציה\חשמל\עבודת קבלן- להבין כמה יעלה שיפוץ פוטנציאלי, לבדוק מצב נצרת(אפשרי בכלל?) לבדוק חשמל וכו'
5. להוציא נוסח טאבו(מניח שזה העורך דין מתעסק?) ולבדוק מתי הבניין נבנה וכו' לפי תיק בניין בעירייה.

שאלות:
1. באיזה שלב משיגים אישור עקרוני למשכנתא ואיך?
2. נושא הנזילות אם הייתה נזילה מהשכנים לדירה שהסתכלתי עלייה או אם הדירה הציפה שכנים מתחת. כיצד ניתן לבדוק שהבעי באמת נפתרה? פרט למילה של בעלי הבית ולראות בעין שזה לא רטוב יותר?
3. בחלק מהבתים באיזור של המטבח הבעלים הורידו את הקיר של חדר הכביסה הקטן בשביל להגדיל את המבטח. אם אין לבעלים אישור בכתב שזה מותר, מה עושים? מול מי בודקים?
4. איזה קירות כן אפשר להוריד בבית? נניח לצורך שיפוץ?
5. במקרה של דירה שינה ומוזנחת...(95-100 מטר) בתנאי שצריך להחחיף את כל הריצוף, תריסים, חלונות, מטבח, אינסטלציה. האם הקבלן יכול להגדי כמה יעלה שיפוץ שכזה? לפי נסיונכם האם זה מעל 150 אלף שקל?
7. פינוי בינוי - האם לברוח מדירות כאלה? בייחוד שהתכונית היא להרוס שכונה שלמה (12 בניינים) ולהקים גורדי שחקים. מי המקור הכי אמין לקבלת סטטוס הפרויקט, מה יקבלו הדיירים והזמנים?
8. עוד טיפים שיש לכם?


תודה.
 
1. באיזה שלב משיגים אישור עקרוני למשכנתא ואיך?
כמה שיותר מוקדם, עדיף אפילו לפני שאתה מתחיל לראות דירות (כדי שלא תכלה את זמנך)
איך? פונים לבנקים השונים בבקשה לאישור עקרוני


4. איזה קירות כן אפשר להוריד בבית? נניח לצורך שיפוץ?
לשאול אדריכל / מהנדס
אל מול תשריט הדירה.
בדרך-כלל גם שיפוצניק אחראי לא יעשה שטויות ויודע לקרוא את זה, אבל אם חשובה לך הרשמיות - מהנדס / אדריכל


5. במקרה של דירה שינה ומוזנחת...(95-100 מטר) בתנאי שצריך להחחיף את כל הריצוף, תריסים, חלונות, מטבח, אינסטלציה. האם הקבלן יכול להגדי כמה יעלה שיפוץ שכזה? לפי נסיונכם האם זה מעל 150 אלף שקל?
איזה קבלן? כלשהו? ברור. תביא אותו להצעת מחיר.
יכול לנוע בין 0 (אם אתה עובד לבד, ומקבל חומר בחינם) לבין אינסוף.

6. עוד טיפים שיש לכם?
קפוץ למים. תעשה את הדברים החשובים (אל תתחייב למשהו שאתה לא יכול לעמוד בו) ואל תחפש צ'קליסט מושלם

חפש פה בפורום קצת
 
5. במקרה של דירה שינה ומוזנחת...(95-100 מטר) בתנאי שצריך להחחיף את כל הריצוף, תריסים, חלונות, מטבח, אינסטלציה. האם הקבלן יכול להגדי כמה יעלה שיפוץ שכזה? לפי נסיונכם האם זה מעל 150 אלף שקל?
כן, הרבה הרבה יותר.
בהנחה וזה בית לעצמך תעשה לעצמך קח לעצמך אדריכל או לכל הפחות מעצב פנים בשביל כזה שיפוץ.
האם הדוח מסביר איך לתקן והאם חובה לתקן?
לא ולא.
- אדם שמבין באינסטלציה\חשמל\עבודת קבלן- להבין כמה יעלה שיפוץ פוטנציאלי, לבדוק מצב נצרת(אפשרי בכלל?) לבדוק חשמל וכו'
קבלן, אדריכל או אדם מנוסה יכולים לתת לך הערכה. חשמל/צנרת זה חשמלאי או אינסטלטור, גם בדק בית טוב יכול לבדוק.
5. להוציא נוסח טאבו(מניח שזה העורך דין מתעסק?) ולבדוק מתי הבניין נבנה וכו' לפי תיק בניין בעירייה.
נסח טאבו כן, התאמה להיתר זה או שמאי או אדריכל.
4. איזה קירות כן אפשר להוריד בבית? נניח לצורך שיפוץ?
כמעט תמיד את כל קירות הפנים, אסור להוריד קירות או עמודים.


פרט למילה של בעלי הבית ולראות בעין שזה לא רטוב יותר?
זה יבש? אם כן זה כנראה סודר.
3. בחלק מהבתים באיזור של המטבח הבעלים הורידו את הקיר של חדר הכביסה הקטן בשביל להגדיל את המבטח. אם אין לבעלים אישור בכתב שזה מותר, מה עושים? מול מי בודקים?
לא בטוח שזה מותר אבל הם בטח שלא יספקו אישור כזה.
7. פינוי בינוי - האם לברוח מדירות כאלה? בייחוד שהתכונית היא להרוס שכונה שלמה (12 בניינים) ולהקים גורדי שחקים. מי המקור הכי אמין לקבלת סטטוס הפרויקט, מה יקבלו הדיירים והזמנים?
לברוח? הפוך, לחטוף! הכי טוב לנסות לברר עם מי שמקדם את זה מטעם הדיירים, קח בחשבון שזה לוקח הרבה זמן, 15 שנים כמו כלום.

בהצלחה!
 
שלום,

הייתי רוצה להבין טוב יותר את השלבים ברכישת דירה למגורים.

1. להבין איזה הון עצמי יש ואיזו משכנתא ניתן לקבל לפי שכר חודשי. (עבודה מול יועץ משכנתאות איכותי ובעל שם בשביל להבין איזה תמהיל לבחור)
את ההון העצמי שאתה מביא איתך אתה צריך לדעת.
המשכנתא חייבת לעמוד בכמה תנאים:
1. לכל היותר 75% ממחיר הדירה (או הערכת שמאי, הנמוך מבינהם). קח בחשבון הוצאות נלוות לתהליך הרכישה - יכול להגיע בקלות ל 100,000 ש"ח לפני שיפוץ (אם אין מתווך, בערך חצי).
2. ככלל אצבע, ההחזר החודשי צריך להיות לפחות 5000 ש"ח על כל 1,000,000 ש"ח הלוואה. בריבית של היום זה אפילו לכיוון ה6000 ש"ח החזר מינימלי בחודש. החזר נמוך יותר יגרום לכך שההלוואה לא נוגסת כמעט בקרן במשך תקופה ארוכה, כלומר אתה משלם שוב ושוב ריבית על אותו כסף.
3. ההחזר החודשי צריך להיות עד 35% מההכנסה הפנויה שלך (נטו בניכוי החזר הלוואות). במשכורות גבוהות (נאמר 20,000 נטו ומעלה) אולי יאשרו לך גם יחס של 40% בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה אבל כדאי להיות זהירים ולא למתוח לקצה. במשכורות של פחות מ 10,000 נטו הבנק כנראה יאשר עד שליש, אולי אף פחות.

3. למצוא עורך דין טוב לניהול ההליך של הרכישה והחוזה
לא חסר עורכי דין, אתה יכול להמתין עם זה לשלב שכבר תראה נכס שתהיה מעוניין להתקדם איתו.
4. לדירה עצמה (המתווך הוא אופצינולי תלוי אם הכנס עם תווך):
- שמאי חיצוני - עד כמה זה חובה? מה היתרון?
היתרון הוא שלך בתור קונה אין מושג מה המחיר "הנכון" ולשמאי שמכיר את אותה שכונה יש הבנה טובה על שווי הנכס. זה גם מבטיח לך שזה הסכום שהבנק יחשב לפיו את המשכנתא (תוודא שהשמאי עובד עם כל הבנקים).

- בדק בית - להביא איש מקצוע שיבתצע בדק בית ולאחר מכן יישלח דוח (3 ימי עסקים) לגבי ליקויי שונים שנמצאו. האם הדוח מסביר איך לתקן והאם חובה לתקן?
לא, הדו"ח מסכם את מצב הנכס, הוא לא נותן פתרונות או עלויות.
- אדם שמבין באינסטלציה\חשמל\עבודת קבלן- להבין כמה יעלה שיפוץ פוטנציאלי, לבדוק מצב נצרת(אפשרי בכלל?) לבדוק חשמל וכו'
רק אם אתה מתכוון לבצע שיפוץ גדול.
5. להוציא נוסח טאבו(מניח שזה העורך דין מתעסק?) ולבדוק מתי הבניין נבנה וכו' לפי תיק בניין בעירייה.
אתה יכול להוציא לבדך באתר של הטאבו, תמורת פחות מ20 ש"ח. למה אתה צריך תיק בניין בעירייה?
1. באיזה שלב משיגים אישור עקרוני למשכנתא ואיך?
אתה יכול כבר עכשיו אונליין דרך אתר הבנקים. כיום אין עומס על פקידי המשכנתאות אז זה לא חוסך הרבה, אבל כן ייתן לך ודאות על הסכום שהבנק מסכים לתת לך לפי הנתונים שאתה מספק. אתה יכול לבחור כל עיר, מה שמשנה באישור עקרוני ראשוני זה הסכום שאתה מבקש.
 
כמה שיותר מוקדם, עדיף אפילו לפני שאתה מתחיל לראות דירות (כדי שלא תכלה את זמנך)
אישור עקרוני יש לו תוקף של כחודשיים, תקן אותי אם אני טועה. לא רואה סיבה למהר ולהוציא לפני שבכלל מסתכלים על נכס. ברגע שיש נכס על הפרק אפשר להתחיל בבקשה לאישור ובמקביל להתחיל בתהליך של בדיקה מעמיקה ומשא מתן, שאורך גם ככה כמה שבועות.
 
זה יבש? אם כן זה כנראה סודר.
כן, זה יבש פשוט צבעו את זה די מכוער ונראה שלא עשו טייח.
הבנתי שאם אני אציף את הסכנים מתחת ויש ביטוח דירה אז במקרה כזה הביטוח מכסה נכון?
יש לי פחד גדול שתיהיה איזו בעיה של נזילה מאצלי וזה יעלה 100K רק לסדר את זה.

נסח טאבו כן, התאמה להיתר זה או שמאי או אדריכל.
מה בעצם התאמה להיתר אומרת?
לא בטוח שזה מותר אבל הם בטח שלא יספקו אישור כזה.
במקרה שזה בוצע כבר- מה הסכנות? המתווך אמר שזה 10K פחות בהערכה של השמאי (אני לא בטוח שזה הדבר היחיד שזה משפיע עליו)
לברוח? הפוך, לחטוף! הכי טוב לנסות לברר עם מי שמקדם את זה מטעם הדיירים, קח בחשבון שזה לוקח הרבה זמן, 15 שנים כמו כלום.
בגדול עשיתי חיפושים ומצאתי מין סיכומי פינוי-בינוי בעיר והפרויקט הזה בכלל לא מוזכר.
במודעה גם כתוב "מקדמים" ודיברתי עם אנשים מהשכונה שאמרו שזה עשור לפחות.
בכל אופן שלחתי מייל לעירייה בשביל להבין זמנים.
אבל למה לדעתך לחטוף? יוקמו שם מגדלי ענק של 20+ קומות זה דמי ניהול ממש גבוהים ויכול למשוך אוכלוסייה עבריינית שאוהבים מגדלי יוקרה וגם לך תדע מה תקבל.
מה קורה בתקופת הבנייה? עדיין תיהיה משכנתא לשלם.

את ההון העצמי שאתה מביא איתך אתה צריך לדעת.
המשכנתא חייבת לעמוד בכמה תנאים:
1. לכל היותר 75% ממחיר הדירה (או הערכת שמאי, הנמוך מבינהם). קח בחשבון הוצאות נלוות לתהליך הרכישה - יכול להגיע בקלות ל 100,000 ש"ח לפני שיפוץ (אם אין מתווך, בערך חצי).
2. ככלל אצבע, ההחזר החודשי צריך להיות לפחות 5000 ש"ח על כל 1,000,000 ש"ח הלוואה. בריבית של היום זה אפילו לכיוון ה6000 ש"ח החזר מינימלי בחודש. החזר נמוך יותר יגרום לכך שההלוואה לא נוגסת כמעט בקרן במשך תקופה ארוכה, כלומר אתה משלם שוב ושוב ריבית על אותו כסף.
3. ההחזר החודשי צריך להיות עד 35% מההכנסה הפנויה שלך (נטו בניכוי החזר הלוואות). במשכורות גבוהות (נאמר 20,000 נטו ומעלה) אולי יאשרו לך גם יחס של 40% בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה אבל כדאי להיות זהירים ולא למתוח לקצה. במשכורות של פחות מ 10,000 נטו הבנק כנראה יאשר עד שליש, אולי אף פחות.
כן, אני יודע בדיוק כמה יש:)
אני גם יודע בוודאות שאני לא אקח 75% משכנתא אלא פחות (כנראה בין 50 ל60) ולכן אני מגביל מאוד את מחיר הדירה שאני מחפש ( מקה מאוד על ההיצע אבל אלו החיים).
דווקא המטרה שלי הייתה לנסות להוציא משכנתא של פחות מ5 אלף... גם במקרה של 50% משכנתא זה עדיין מצב לא כדאי?
אני אמור לעמוד בהחזר של 30% חודשי.
בגדול המטרה היא משכנתא של 20 שנה ואם אפשר פחות אז פחות (בתקווה ל18)
לא, הדו"ח מסכם את מצב הנכס, הוא לא נותן פתרונות או עלויות.
אז מה בעצם אני עושה עם הדוח הזה? לאילו תובנות אני יכול להגיע בנוגע לסכנה העסקה?


בגדול עשיתי אתמול עבודת שטח...חרשתי את האיזורים שאני רוצה צילמתי כל מודעה והתקשרתי לכהמ כוהמ מתווכחים ואפילו כמה פרטיים.
ראיתי דירות שהן זוועת עולם ודירות שהן בסדר גמור והמצחיק שכולם ביקשו בערך אותו מחיר...

תודה לכל מי שעזר\עוזר :)

תהליך לא פשוט כלל אבל אני בטוח שאצא ממנו חכם יותר.
 
מה קורה בתקופת הבנייה? עדיין תיהיה משכנתא לשלם.
בפינוי בינוי מקבלים תשלום חודשי מהיזם במהלך תקופת הבנייה שצריך להספיק לשכירות של דירה דומה.

5. במקרה של דירה שינה ומוזנחת...(95-100 מטר) בתנאי שצריך להחחיף את כל הריצוף, תריסים, חלונות, מטבח, אינסטלציה. האם הקבלן יכול להגדי כמה יעלה שיפוץ שכזה? לפי נסיונכם האם זה מעל 150 אלף שקל?
עשיתי שיפוץ דומה בקצת פחות, אבל השמיים הם הגבול.

2. נושא הנזילות אם הייתה נזילה מהשכנים לדירה שהסתכלתי עלייה או אם הדירה הציפה שכנים מתחת. כיצד ניתן לבדוק שהבעי באמת נפתרה? פרט למילה של בעלי הבית ולראות בעין שזה לא רטוב יותר?
דבר ראשון ללכת לדבר עם השכנים מלמטה ומלמעלה, זה בכללי חשוב כדי לדעת עם מי יש לך עסק. ובמסגרת בדק בית יכולים לבדוק לך את זה עם מכשיר ייעודי.
 
3. בחלק מהבתים באיזור של המטבח הבעלים הורידו את הקיר של חדר הכביסה הקטן בשביל להגדיל את המבטח. אם אין לבעלים אישור בכתב שזה מותר, מה עושים? מול מי בודקים?
לא צריך היתר לשינויים פנימיים

4. איזה קירות כן אפשר להוריד בבית? נניח לצורך שיפוץ?
אסור להוריד קירות תומכים, עמודים וקירות ממ״ד והדף. בדירות הישראליות יש די הרבה גמישות. כשיגיע הרגע תתיעץ עם מעצב/קוונסטרוקטור/קבלן.
 
אישור עקרוני יש לו תוקף של כחודשיים, תקן אותי אם אני טועה. לא רואה סיבה למהר ולהוציא לפני שבכלל מסתכלים על נכס. ברגע שיש נכס על הפרק אפשר להתחיל בבקשה לאישור ובמקביל להתחיל בתהליך של בדיקה מעמיקה ומשא מתן, שאורך גם ככה כמה שבועות.
לרוב אם יש אישור עקרוני, גם אחרי חודשיים יהיה אישור, אלא אם חל שינוי מהותי בסטטוס הקונה. בדרך כלל, יודעים פלוס מינוס מה ואיפה רוצים ובאיזה סדר גודל


המטרה היא להימנע מלבזבז זמן ולבלבל את המוח לצד השני אם אין היתכנות בכלל.
 
דווקא המטרה שלי הייתה לנסות להוציא משכנתא של פחות מ5 אלף... גם במקרה של 50% משכנתא זה עדיין מצב לא כדאי?
אני אמור לעמוד בהחזר של 30% חודשי.
בגדול המטרה היא משכנתא של 20 שנה ואם אפשר פחות אז פחות (בתקווה ל18)
אחוז המימון לא רלוונטי.
שים במחשבון משכנתאמן מיליון ש"ח ל20 שנה לפי 4.5% ריבית (אתה יכול לשחק קצת עם הריבית למעלה ולמטה), יוצא החזר חודשי של 6300 ש"ח.
כדי להוריד את ההחזר ל5000 ש"ח אתה צריך להאריך את התקופה ל30 שנה, מה שיעלה לך את התשלום הכולל על ריבית בכ 300,000 למשך חיי המשכנתא.
 
אז מה בעצם אני עושה עם הדוח הזה? לאילו תובנות אני יכול להגיע בנוגע לסכנה העסקה?
אם הכל בדו"ח טוב אז אתה יודע שלא התגלו בעיות מהותיות.
אם התגלו ליקויים אתה יכול לחפש בגוגל או לדבר עם איש מקצוע ולברר כמה יעלה לתקן אותה. אם התגלו ממצאים, תבקש מהסוקר הסבר כמה שיותר מפורט על הבעיה כדי שתדע להעביר את המידע לאיש המקצוע.
 
שלום,

הייתי רוצה להבין טוב יותר את השלבים ברכישת דירה למגורים.

1. להבין איזה הון עצמי יש ואיזו משכנתא ניתן לקבל לפי שכר חודשי. (עבודה מול יועץ משכנתאות איכותי ובעל שם בשביל להבין איזה תמהיל לבחור)
2. להסגר על סוג ואיזור הנכס ולהתחיל לחפש
3. למצוא עורך דין טוב לניהול ההליך של הרכישה והחוזה
4. לדירה עצמה (המתווך הוא אופצינולי תלוי אם הכנס עם תווך):
- שמאי חיצוני - עד כמה זה חובה? מה היתרון?
- בדק בית - להביא איש מקצוע שיבתצע בדק בית ולאחר מכן יישלח דוח (3 ימי עסקים) לגבי ליקויי שונים שנמצאו. האם הדוח מסביר איך לתקן והאם חובה לתקן?
- אדם שמבין באינסטלציה\חשמל\עבודת קבלן- להבין כמה יעלה שיפוץ פוטנציאלי, לבדוק מצב נצרת(אפשרי בכלל?) לבדוק חשמל וכו'
5. להוציא נוסח טאבו(מניח שזה העורך דין מתעסק?) ולבדוק מתי הבניין נבנה וכו' לפי תיק בניין בעירייה.

שאלות:
1. באיזה שלב משיגים אישור עקרוני למשכנתא ואיך?
2. נושא הנזילות אם הייתה נזילה מהשכנים לדירה שהסתכלתי עלייה או אם הדירה הציפה שכנים מתחת. כיצד ניתן לבדוק שהבעי באמת נפתרה? פרט למילה של בעלי הבית ולראות בעין שזה לא רטוב יותר?
3. בחלק מהבתים באיזור של המטבח הבעלים הורידו את הקיר של חדר הכביסה הקטן בשביל להגדיל את המבטח. אם אין לבעלים אישור בכתב שזה מותר, מה עושים? מול מי בודקים?
4. איזה קירות כן אפשר להוריד בבית? נניח לצורך שיפוץ?
5. במקרה של דירה שינה ומוזנחת...(95-100 מטר) בתנאי שצריך להחחיף את כל הריצוף, תריסים, חלונות, מטבח, אינסטלציה. האם הקבלן יכול להגדי כמה יעלה שיפוץ שכזה? לפי נסיונכם האם זה מעל 150 אלף שקל?
7. פינוי בינוי - האם לברוח מדירות כאלה? בייחוד שהתכונית היא להרוס שכונה שלמה (12 בניינים) ולהקים גורדי שחקים. מי המקור הכי אמין לקבלת סטטוס הפרויקט, מה יקבלו הדיירים והזמנים?
8. עוד טיפים שיש לכם?


תודה.
לעניין המשכנתא - לא מציע לפנות לבנק לפני שאתה עושה עם עצמך בדיקת היתכנות,
קח את סכום המשכנתא הרצוי ותחלק ל 200 , שווה בערך להחזר החודשי הראשוני הצפוי לך,
תכפיל את הסכום שיצא ב 3 = משכורת נטו רצוייה (לאחר הפחתת הלוואות מע 18 חודש),
בהצלחה
 
הבנתי שאם אני אציף את הסכנים מתחת ויש ביטוח דירה אז במקרה כזה הביטוח מכסה נכון?
כן.
מה בעצם התאמה להיתר אומרת?
כלומר שמה שבנוי זה מה שבאמת מותר לבנות ואיך.
במקרה שזה בוצע כבר- מה הסכנות? המתווך אמר שזה 10K פחות בהערכה של השמאי (אני לא בטוח שזה הדבר היחיד שזה משפיע עליו)
בגדול המתווך צודק, אני לא מכיר סכנות גדולות.
אבל למה לדעתך לחטוף? יוקמו שם מגדלי ענק של 20+ קומות זה דמי ניהול ממש גבוהים ויכול למשוך אוכלוסייה עבריינית שאוהבים מגדלי יוקרה וגם לך תדע מה תקבל.
אז תמכור בעשרות אחוזים יותר ממה שעלה לך ותגור במקום אחר. אוכלוסייה עבריינית יש לך הרבה יותר בבנייני פח ישנים ולא במגדלי יוקרה חדשים.
מה קורה בתקופת הבנייה? עדיין תיהיה משכנתא לשלם.
מקבלים שכ"ד.
 
שים במחשבון משכנתאמן מיליון ש"ח ל20 שנה לפי 4.5% ריבית (אתה יכול לשחק קצת עם הריבית למעלה ולמטה), יוצא החזר חודשי של 6300 ש"ח.
כדי להוריד את ההחזר ל5000 ש"ח אתה צריך להאריך את התקופה ל30 שנה, מה שיעלה לך את התשלום הכולל על ריבית בכ 300,000 למשך חיי המשכנתא.
המטרה היא לקחת פחות ממיליון.
נניח ואם המספר למיליון הוא 6000 אז אם אני לקוח 850 למשל אז ההחזר צפוי להיות ב500 שקל נמוך אז נניח 5500. בכלל אני רוצה ל20 שנה..צריך לראות איך להנדס את זה. אני גם רוצה להחזיר צ'אנק אחרי שנה וחצי שנתיים (צאיך לתכנן מסלול פיתוי שצורה נכונה).
מתלבט איזה סוג של מסלול כדאי לקחת קרן שווה או בוליט...מאוד קורץ לי שהחחזר ירד ומן הסתם זה גם תלוי כמה אבחר לרבית קבועה שבטח עכשיו בשמיים אבל מצד שני תיהיה מניעה של תנודות.
לעניין המשכנתא - לא מציע לפנות לבנק לפני שאתה עושה עם עצמך בדיקת היתכנות,
קח את סכום המשכנתא הרצוי ותחלק ל 200 , שווה בערך להחזר החודשי הראשוני הצפוי לך,
תכפיל את הסכום שיצא ב 3 = משכורת נטו רצוייה (לאחר הפחתת הלוואות מע 18 חודש),
בוצע, אני עומד בטווח שכר (אפילו יש עוד קצת מרווח מעלה)
 
נערך לאחרונה ב:
המטרה היא לקחת פחות ממיליון.
נניח ואם המספר למיליון הוא 6000 אז אם אני לקוח 850 למשל אז ההחזר צפוי להיות ב500 שקל נמוך אז נניח 5500.
כן, זה 500-600 לכל 100,000 הלוואה.
מתלבט איזה סוג של מסלול כדאי לקחת קרן שווה או בוליט...מאוד קורץ לי שהחחזר ירד ומן הסתם זה גם תלוי כמה אבחר לרבית קבועה שבטח עכשיו בשמיים אבל מצד שני תיהיה מניעה של תנודות.
קרן שווה מגדילה את ההחזר ההתחלתי לעומת שפיצר, ויורדת ככל שהשנים חולפות. שפיצר נשאר החזר קבוע כל עוד לא השתנתה הריבית. מה בוליט קשור פה? אתה מתכוון לקחת גרייס? אם אתה מתכנן לפרוע חלק משמעותי עוד שנתיים אולי עדיף לפרוס מראש ליותר שנים וכשתרצה לפרוע תבצע קיצור שנים.
 
קרן שווה מגדילה את ההחזר ההתחלתי לעומת שפיצר, ויורדת ככל שהשנים חולפות. שפיצר נשאר החזר קבוע כל עוד לא השתנתה הריבית. מה בוליט קשור פה? אתה מתכוון לקחת גרייס? אם אתה מתכנן לפרוע חלק משמעותי עוד שנתיים אולי עדיף לפרוס מראש ליותר שנים וכשתרצה לפרוע תבצע קיצור שנים.
התבללתי התכוונתי לשפיצר.
בגדול אני יכול לשלב בין סוגי ההחזר במסלולים ככה שתיהיה ירידה מסוימת בהחזר.
בגדול החשיבה שלי שבשנים הראשונות כוח ההחזר שלי יהיה "חזק" וככל שאתבגר הוא עלול להשחק ולכן אני מעוניין בירידה שלו (בצורה כזו או אחרת).
 
התבללתי התכוונתי לשפיצר.
בגדול אני יכול לשלב בין סוגי ההחזר במסלולים ככה שתיהיה ירידה מסוימת בהחזר.
בגדול החשיבה שלי שבשנים הראשונות כוח ההחזר שלי יהיה "חזק" וככל שאתבגר הוא עלול להשחק ולכן אני מעוניין בירידה שלו (בצורה כזו או אחרת).
בדרך כלל זה הפוך - עם השנים יכולת ההשתכרות עולה ומצטברים יותר נכסים - לפחות עד שלב הפרישה מעבודה. בנוסף יתרת המשכנתא תרד ומחיר הנכס כנראה יעלה, מה שיאפשר לך יותר משחקים במקרה שתרצה למחזר.
בכל אופן ממליץ שתיפגש עם יועץ משכנתא לייעוץ ראשוני שיעזור לך להגדיר את התקציב לדירה כנגזרת של ההחזר החודשי אליו אתה מכוון והתייחסות למטרות שציינת.
 
יכול להרחיב קצת על השיפוץ?
המחירים של הדברים האלו משתנים, אז אספר שהשיפוץ האחרון שעשיתי נגמר באוגוסט, ועלה לי 110 אלף לדירה של 75 מטר, כולל תשתיות חשמל ומים חדשות, חלונות חדשים, ריצוף, תאורה, 3 חדרי שירותים ומקלחת, מקלחונים, מטבח, דלתות פנים, בנייה ושבירה של בערך 7 מטר קירות, החלקת קירות שהיו עם ציפוי כמו קוטג' כזה ואת החומרים לכל הדברים שהזכרתי.
 
שבוע טוב.

אני השתמשתי בבדק בית, הנדסאי שבדק את הדירה. (חשמל, אינסטל' וכו')

הוא כתב לי דוח מפורט, ועלות תיקונים.

וגם יעץ בווצאפ, ובטלפון דרכי התיקון .

אני הלכתי לפי הבדק בית , לפי ההמלצה שלו . ועל פיו ביקשתי מהבעלים לתקן (חלק הסכים וחלק לא)

בגלל שאני לא איש מקצוע, ביקשתי מהבעלים שכשעושה את התיקונים, יעשה כמו שהדו'ח מפרט.


הבדק בית אמר לי שיש אופציה למשל, להוריד את התשלום עבור הליקויים מהמחיר. או להביא איש מקצוע

אצלי הוא מצא שיש רטיבות למטה בדירה, ונתן דרכים לטפל בה.
אותי זה ממש הרגיע .
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y מספר שאלות בנוגע ל-Interactive Brokers העולמית השקעות אלטרנטיביות 1
N קרן חירום- שאלות שהצטברו ומה הלאה צרכנות פיננסית 3
B שאלות שנדחות בפורום פה אוף טופיק 7
Nons Ense מצאתי דירה שאני רוצה לרכוש, אילו שאלות חשוב לשאול את בעל הדירה? נדל"ן 6
M כמה שאלות בנוגע לקופ״ג IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
MaorRocky שאלות על קרנות אמריקאיות ומס ירושה עבור אזרח ישראלי מיסים 6
M שאלות לגבי הצהרת בריאות בביטוח בריאות? צרכנות פיננסית 1
E דיווח רווחי הון למשקיע המתחיל דרך ברוקר זר IBKR - שאלות בסיסיות שוק ההון 8
א אינטראקטיב ברוקרס - שאלות ניוד, מיסוי וכרטיס אשראי שוק ההון 1
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
K כמה שאלות למשקיע פאסיבי מתחיל שוק ההון 3
C עוש -> כספית: כמה שאלות לפני שוק ההון 27
דר אהבהמוזרה שאלות בנוגע לאסטרטגיית תפעול ואיזון תיק שוק ההון 16
פ נספח ד לדוח השנתי למס הכנסה (טופס 1324) - כמה שאלות מיסים 3
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
the-hexx שאלות על אחזקת אג"חים ואירועי מס בחשבון דולרי במיטב דש שוק ההון 12
3 כמה שאלות של שוכר מתחיל נדל"ן 8
I מכירה לפי שכבות - מספר שאלות שוק ההון 4
ג שאלות למשקיעה מתחילה בברוקר זר שוק ההון 0
C כמה שאלות לגבי מכרז קרקע ברמ"י נדל"ן 4
I שאלות לגבי ניהול השקעות בקרנות למשקיעים עם אזרחות אמריקאית שוק ההון 5
מ 5 שאלות באינטראקטיב ברוקר שוק ההון 7
S שאלות בשביל מייק מתחיל שוק ההון 0
א שתי שאלות בסיסיות לקראת פתיחת חשבון בניירות ערך שוק ההון 5
M כמה שאלות על תוכנית העלת מסים של האוצר למימון מלחמה מיסים 4
N מס' שאלות לקראת פתיחת חשבון מסחר בIB שוק ההון 59
כ מתעניין בדירה חדשה להשקעה עד 2 מ' (10\90) שאלות נדל"ן 12
כ שאלות לגבי קיזוז מס בחשבון ממוסה מיסים 2
M קניית אגח ממשלתי - שאלות שוק ההון 8
N כמה שאלות למתחיל שוק ההון 9
S שאלות שנובעות ממחזור המסחר של Invesco MCSI השקלי שוק ההון 7
J מספר שאלות לגבי פנסיה, דמי צבירה, ומחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
Y שאלות בנושא קיזוז מגן מס ושאר ירקות מיסים 27
A כמה שאלות לגבי T Bills שוק ההון 4
X פורטפוליו יעיל מיסויית - שאלות שוק ההון 0
I שאלות בסיסיות על מעבר מקרנות אמריקאיות אל קרנות איריות\ישראליות שוק ההון 6
ב שאלות + צ'ק ליסט למעבר עבודה צרכנות פיננסית 13
ה שאלות של עצמאי צעיר על קרן פנסיה וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A פרי סייל- שאלות נדל"ן 23
P הוצל"פ - שאלות לגבי תיק איחוד אוף טופיק 1
S לקיחת משכנא על שדרוג נכס - מספר שאלות נדל"ן 5
L שאלות לפני תכנון טיסה לארצות הברית עם דרכון אירופי אוף טופיק 3
ו שאלות לגבי הטרנד של סוחרים יומיים צעירים בשוק ההון שוק ההון 36
A שאלות על שכירות רוכשת נדל"ן 17
K שאלות של מתחיל שוק ההון 25
R שאלות לגבי קרנות מחקות זרות ו IRA שוק ההון 0
Y קרן כספית? נקובה בדולר? פיקדון בבנק? - שאלות שיעזרו לי להבין. שוק ההון 3
T שאלות לגבי משכנתא נדל"ן 5
B מספר שאלות בנושא ira פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1

נושאים דומים

Back
למעלה