דירה ראשונה בתקציב גדול

[unrealx]

היי,
מצב נוכחי:
בת הזוג לומדת תואר במדעי המחשב ואני עובד בהייטק, המשכורת היחידה. גרים ביחד בשכירות.
עקב רצון ויכול לגדר את עצמנו למחירי הדיור ועזרה מההורים. אנחנו יכולים להגיע להון עצמי של 1.4m ויש לנו 2 אפשרויות כרגע:
1. קשרים בקבוצת רכישה בהוד השרון (מגדל), בדרך להיתר בנייה, עלות עסקה כוללת כ 3.6M. עבור אפשרות זו יכולים להשיג מימון 600k בלי ריבית (בלי קשר להלוואה מהבנק). הריביות במקרה הזה לשאר הכסף יהיו גבוהות מהרגיל מכיוון שמדובר בקבוצת רכישה
2. דירה מוכנה באיזור אחר בפרברי המרכז - עלות עסקה כוללת כ 2.8M

אפשרות 1 - סיכון גבוה יותר ופוטנציאל גבוה לעליית ערך משמעותית בסוף הבנייה. חסרונות - החזר חודשי גבוה שיכולים לעמוד בו כרגע אבל קצת חונק, פחות יחנוק כשבת הזוג תתחיל לעבוד
אפשרות 2 - נראית אפשרות בטוחה, נחשב לאיזור פחות "נחשב" מהוד השרון וההיצע גדל בגלל מחיר למשתכן באיזור


איזה דברים הייתם לוקחים בחשבון בהחלטה זו?

 

[Solid seat]

בקבוצת רכישה אתם כנראה לא מוגנים תחת חוק המכר. הסיכון לקריסה/אי השלמה/העלמות עם כל הכסף גדול עשרות מונים.

 

[האזרח הקטן]

למה אלו שתי האפשרויות היחידות?

 

[EyeKey]

מה עם הסיכון הנפוץ בקבוצת רכישה לגידול בעלויות בהמשך? אתם לוקחים את זה בחשבון?

 

[אורי ג.]

לדעתי אין מה לחפש בקבוצת רכישה, כסף הרי זה לא יחסוך (כנראה שההפך הוא הנכון).
פעם היה לזה יתרון מס, היום כלום.
אפשרות 3:
דירה חדשה על הנייר בשלב כזה או אחר של בנייה.

 

[Redroze]

היי,
מצב נוכחי:
בת הזוג לומדת תואר במדעי המחשב ואני עובד בהייטק, המשכורת היחידה. גרים ביחד בשכירות.
עקב רצון ויכול לגדר את עצמנו למחירי הדיור ועזרה מההורים. אנחנו יכולים להגיע להון עצמי של 1.4m ויש לנו 2 אפשרויות כרגע:
1. קשרים בקבוצת רכישה בהוד השרון (מגדל), בדרך להיתר בנייה, עלות עסקה כוללת כ 3.6M. עבור אפשרות זו יכולים להשיג מימון 600k בלי ריבית (בלי קשר להלוואה מהבנק). הריביות במקרה הזה לשאר הכסף יהיו גבוהות מהרגיל מכיוון שמדובר בקבוצת רכישה
2. דירה מוכנה באיזור אחר בפרברי המרכז - עלות עסקה כוללת כ 2.8M

אפשרות 1 - סיכון גבוה יותר ופוטנציאל גבוה לעליית ערך משמעותית בסוף הבנייה. חסרונות - החזר חודשי גבוה שיכולים לעמוד בו כרגע אבל קצת חונק, פחות יחנוק כשבת הזוג תתחיל לעבוד
אפשרות 2 - נראית אפשרות בטוחה, נחשב לאיזור פחות "נחשב" מהוד השרון וההיצע גדל בגלל מחיר למשתכן באיזור


איזה דברים הייתם לוקחים בחשבון בהחלטה זו?

שקיימת אופציה שכל הכסף שהשקעתם באופציה 1 יירד לטימיון. אם תם סבבה עם זה אז אפשר באמת להתלבט בין 2 האופציות.

 

[unrealx]

בקבוצת רכישה אתם כנראה לא מוגנים תחת חוק המכר. הסיכון לקריסה/אי השלמה/העלמות עם כל הכסף גדול עשרות מונים.

נכון. אבל אפשר להניח במקרה הזה סיכון יותר נמוך לדבר כזה, יש כבר בניינים באיזור שנבנו, מדובר על אנשים חזקים ואיזור ביקוש

למה אלו שתי האפשרויות היחידות?

מוזמן להציע אלטרנטיבה

מה עם הסיכון הנפוץ בקבוצת רכישה לגידול בעלויות בהמשך? אתם לוקחים את זה בחשבון?

כן זה בהחלט יכול לקרות. הוספנו כ 50 אלף לבלתמים

לדעתי אין מה לחפש בקבוצת רכישה, כסף הרי זה לא יחסוך (כנראה שההפך הוא הנכון).
פעם היה לזה יתרון מס, היום כלום.
אפשרות 3:
דירה חדשה על הנייר בשלב כזה או אחר של בנייה.

קבוצת הרכישה מאפשרת לנו לקנות את הדירה במחיר נמוך ממחיר שוק. כמו כן מדובר באיזור ביקוש

שקיימת אופציה שכל הכסף שהשקעתם באופציה 1 יירד לטימיון. אם תם סבבה עם זה אז אפשר באמת להתלבט בין 2 האופציות.

באיזה סיבות זה יכול לקרות לדעתך?

 

[אורי ג.]

קבוצת הרכישה מאפשרת לנו לקנות את הדירה במחיר נמוך ממחיר שוק. כמו כן מדובר באיזור ביקוש

לא היא לא, אתה רק חושב שכן, המציאות תהיה שונה.

 

[האזרח הקטן]

מוזמן להציע אלטרנטיבה

אני לא יודע מה יכולת ההחזר החודשי, אבל בהתאם לה ולהון העצמי (ולמידת המינוף שתרצו לקחת) דירת קבלן לקראת אכלוס, דירת יד שנייה בת 3-4 שנים או דירה מעט ישנה יותר (10-15 שנים) בגוש דן.

 

[Redroze]

נכון. אבל אפשר להניח במקרה הזה סיכון יותר נמוך לדבר כזה, יש כבר בניינים באיזור שנבנו, מדובר על אנשים חזקים ואיזור ביקוש

מוזמן להציע אלטרנטיבה

כן זה בהחלט יכול לקרות. הוספנו כ 50 אלף לבלתמים

קבוצת הרכישה מאפשרת לנו לקנות את הדירה במחיר נמוך ממחיר שוק. כמו כן מדובר באיזור ביקוש


באיזה סיבות זה יכול לקרות לדעתך?

קורה לא מעט בתחום, מוזמן לחפש בגוגל. שלא נדבר על פערים מטורפים בין המחיר בתכנון על הנייר לבין מה שקורה בפועל. לדעתי 80% מהפרויקטים לא מסתיימים במחיר השיווק.
קבוצה רכישה מבחינתך אומר שרק השם של הפרויקט קבוע, כל השאר יכול להשתנות בדרך ואין לך על זה שליטה.

 

[unrealx]

קורה לא מעט בתחום, מוזמן לחפש בגוגל. שלא נדבר על פערים מטורפים בין המחיר בתכנון על הנייר לבין מה שקורה בפועל. לדעתי 80% מהפרויקטים לא מסתיימים במחיר השיווק.
קבוצה רכישה מבחינתך אומר שרק השם של הפרויקט קבוע, כל השאר יכול להשתנות בדרך ואין לך על זה שליטה.

גם אם יש כבר הסכם עם הקבלן?

 

[רוני]

איזה דברים הייתם לוקחים בחשבון בהחלטה זו?

היי
אני הייתי מתמקד בדירת מגורים קיימת חדשה יחסית, במחיר המאפשר לקיחת מימון סביר עם החזר
חודשי סביר, שתוכלו להכיל בקלות גם בסטטוס של משפחה ובעליית עלויות המחיה במשך השנים.

 

[TechPeon]

מציע להתרחק מקבוצות רכישה כמו מאש.

 

[unrealx]

תודה לכולם. ירדנו מקבוצת הרכישה וממשיכים בחיפושים באיזור מרכז - שרון. אם למישהו יש רעיונות... נשמח לשמוע

 

[GlenWalker]

מהן גבולות הגזרה (דרום-צפון, מזרח-מערב) שאתה מגדיר מרכז-שרון?

 

[Redroze]

גם אם יש כבר הסכם עם הקבלן?

בדקת מה אחוז הקבלנים שפושטים רגל כל שנה?
זה שיש קבלן זה לא ערובה לכלום.
זה בהחלט שלב עדיף מאשר פרויקט שאין קבלן. אבל זה לא מבטיח שהפרויקט בהחלט יוקם בזמן שהובטח, במחער שהובטח ועם התכולה שהובטחה.