בחינת שתי אופציות להשקעה

מתניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/1/17
הודעות
84
דירוג
87
היי,
אני בוחן שתי אפשרויות השקעה ודי הסתבכתי עם החישוב של רכישת דירה מקבלן.

אופציה א - רכישת דירה מקבלן
נניח שהדירה תהיה מוכנה לאכלוס לאחר שלוש שנים ולאחר שש שנים אמכור אותה.
מחיר הדירה כולל עלויות נלוות הוא 1372000
הון עצמי שאני מעוניין לשים 815300
משכנתא 556700
בדקתי במחשבון משכנתא לפי ריבית 3% למשך 15 שנים וקיבלתי החזר 3844.
שכר דירה משוער 3600 , כאמור אכלוס שלוש שנים מהרכישה. הנחה נוספת היא תשואה של 4 אחוז על השכירות שתתקבל.

מה שקיבלתי:
118800 מהשכירות שהופכים ל132790 לאחר מס מחושבים לפי 11 חודשים.
השווי המוערך של הנכס בתום התקופה הוא 1848000.
החזר של 72 חודשים 276768.
יתרת הקרן בזמן המכירה 366400.

אופציה ב' דירה להשקעה והשקעה בשוק ההון:
דירה בשווי 815300 שתניב שכירות של 3600 באופן קבוע וגם תמכר לאחר שש שנים.
השכירות וההפרש מאופציה א (3844 בחודש) יושקעו בשוק ההון ויניבו 4 אחוז לפני מיסים. אין צפי לעליית ערך הנכס.

מה יהיה שווי הנכסים שלי בתום התקופה?
לפי החישוב שלי אופציה א
1848+132-366=1614 אלף

לפי אופציה ב קיבלתי 1363
800 שווי דירה, 303 להשקעת הקרן והריבית מאופציה א ו260 מהשקעת השכירות

איפה אני טועה? מדובר בחישוב גס ואשמח להסבר for dummies
 
נערך לאחרונה ב:

משתמש מחוק2

משתמש רשום
הצטרף ב
23/1/16
הודעות
97
דירוג
80
אתה מניח עליית ערך של 5% בשנה לדירה מקבלן, על מה ההנחה מבוססת?
 

מתניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/1/17
הודעות
84
דירוג
87
אתה מניח עליית ערך של 5% בשנה לדירה מקבלן, על מה ההנחה מבוססת?
פחות מהותי למה ששאלתי, יותר מעניין אותי אם החישוב בכיוון לפי ההנחות שלי.
מדובר בשכונה חדשה ולדעתי עם פוטנציאל גבוה.
 

DavidA

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/17
הודעות
1,250
דירוג
1,413
החישובים ששמת כאן מסובכים מדי בשבילי. גם נראה שיש שם כל מיני טעויות מימוניות כמו למשל העובדה שאתה אומר שתשקיע את השכד למרות שזה כלל לא רלוונטי כי יש לך תזרים שלילי נטו ( באפשרות א' לפחות) כי תזרים חיובי כל חודש יהיה 3600 ושלילי של 3844 לכן נטו יהיה לך תזרים שלילי בגין הנכס של 244-.

זה שאתה אומר שתשקיע 3600 כל חודש, זה לא אומר כלום כי הכסף שאתה משקיע לא קשור לעסקת ההשקעה שאתה מדבר עליה כי אם כן תבחר להשקיע 3600 כ חודש- זה בא ישירות מהכיס שלך ללא קשר לדירה או לשכד.

עכשיו אחרי שהבנו שהתזרים שלילי, הסדר של התזרים גם כן קריטי כדי לחשב תשואה, ב3 שנים הראשונות יש לך תזרים שלילי של 3844 בלי הכנסות בכלל, ואז 3 שנים עם תזרים שלילי רק של 244. בהנחה שאתה כמובן פורע את המשכנתא בסוף, אתה משלם את ה 366400 ( לא יודע איך הגעת למספר הזה, לי יצא משהו אחר אבל נסמוך עליך כאן).

אם ההנחות שלך מתקיימות, אתה מקבל בערך 7.4% באפשרות הראשונה, זה עם מינוף של 46% על ההון העצמי.
כמה תרחישים:
1.הדירה עולה 3% בשווי במקום 5%:
התשואה תהיה 4.6%
2. הדירה לא עולה בשווי:
התשואה תהיה 0.5%
בירידה של 2.5% בשווי הנכס בשש שנים אתה כבר הפסדת כסף על ההשקעה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
I בחינת כדאיות החלפת קרן: מיסוי ריאלי מול דחיית מס שוק ההון 1
S בחינת הפורטפוליו שלי שוק ההון 0
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
H בחינת חלופות בין קופו"ג צרכנות פיננסית 18
S פרישה מוקדמת - בחינת המכשירים לבניית ההון פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 6
A השוואה בין שתי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 4
I חישוב החזר מס לשכיר במעבר בין שתי עבודות מיסים 4
J שתי שאלות על משכנתא: (1) משכון נכס קיים לטובת סגירת משכנתא אחרת (2) ריהוט וגמר נדל"ן 8
M שתי שאלות על קרנות מחקות שוק ההון 1
L שתי שאלות קצרות על מערכות מסחר וקרנות נאמנות מחקות בארצות הברית. שוק ההון 4
Z האם לעקור שתי שיניים שבורות שלא כואבות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
R פתיחת שתי קרנות השתלמות - שכיר ועצמאי שוק ההון 15
ע שתי שאלות ברשותכם נדל"ן 4
O כמה דומות ההחזקות של שתי קרנות שוק ההון 3
J ניכוי מס הכנסה עם שתי משרות במקביל מיסים 1
נ שאלה טכנית - אפשר לתת שתי פקודות לימיט בכיוונים שונים? שוק ההון 2
A שתי שאלות של מתחיל שוק ההון 0
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
D האם יש יתרון בהחזקת שתי קרנות פנסיה? צרכנות פיננסית 7
הק995 שתי דעות מנוגדות עם השלכות עצומות. מה דעתכם? שוק ההון 18
J שתי הצעות משכנתא לבדיקה נדל"ן 10
D משפחה צעירה - שאלת רכישת שתי דירות נדל"ן 25
ג שוב שתי שאלות למתחיל... שוק ההון 10
D שני מעסיקים - שתי קרנות פנסיה? צרכנות פיננסית 24
S Fidelity משיקה שתי קרנות מחקות באפס דמי ניהול שוק ההון 3
S שתי שאלות של מתחילים - קופ"ג להשקעה וקרן השתלמות צרכנות פיננסית 2
לא חשוב שמות שתי עבודות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 21
לא חשוב שמות שתי שאלות קיומיות בנוגע לפנסיה אוף טופיק 2
T שילוב של שתי שיטות השקעה שוק ההון 89
G שתי שאלות בנוגע לקופות גמל להשקעה שוק ההון 5
KoTz מתלבט בין שתי קרנות מחקות STOXX EUROPE 600 שוק ההון 8
L שתי שאלות - קרן מגודרת מטח והשקעה לטווח קצר שוק ההון 8
מ קופת גמל לשכירים - שתי שאלות כלליות צרכנות פיננסית 5
ש שתי נקודות שוק ההון 4
גרהם שתי כתבות מאד מטרידות בנושא הפנסיה צרכנות פיננסית 78
T לקחת RSU או אופציות ? מיסים 7
ט קורס אופציות - כדאי? התפתחות אישית 10
S אופציות לאחר עזיבה שוק ההון 14
unrealx עוד אשכול על אופציות: חישוב שווי אוף טופיק 1
H מימוש אופציות, מס יסף ושני חשבונות בנק מיסים 8
ד אופציות לפסימיים שוק ההון 76
unrealx מיסוי על אופציות שהפכו למניות של חברה שעשתה הנפקה שוק ההון 9
S שאלה על תשלום מס יסף (מילוי טופס 135 - דו"ח מס שנתי מקוצר) בעקבות מימוש אופציות. האם אני חייב? מיסים 13
C המרת אופציות למניות והפקדתן בידי הנאמן מיסים 5
snail מס על אופציות מיסים 4
ה מימוש אופציות ממעסיק בישראל מיסים 8
S כתיבת אופציות רכש במיטב (viewtrade) שוק ההון 15
ת מיסוי על כתיבת ורכישת אופציות מיסים 0
E איך להתייחס לחלוקת אופציות מבחינת מיסוי מיסים 0

נושאים דומים

למעלה