קניית דירה להשקעה בארצות הברית

[hay zohar]

ערב טוב לכולם,

שמי חי ואני מתעניין בזמן האחרון בקנית דירה להשקעה בארה"ב,
המחירים בארץ בשמיים, וחשבתי ליקנות דירה בחו"ל ובשכירות שאקבל להשכיר דירה בארץ.

הבעיה שלי היא שאני לא מכיר בצורה אישית משהו שעושה את זה ולכן הנושא דיי מפחיד אותי כרגע (עדיין פחות מפחיד מלקחת משכנתא בארץ )

יש לי כמה שאלות לאנשים שעושים את זה:
1. דרך מי קניתם את הדירה?
הבנתי שעדיף ליקנות את הדירה ישירות מסוכן בשטח ולגשת איתה לחברת ניהול שרק תנהל אותה.
הודה מאוד מאוד להמלצות לסוכנים\חברות ניהול שאתם עבדתם\עובדים איתם.

2. איך מתבצע תהליך הקניה? ומה צריך לעשות לפני ובזמן הקניה?

3. ממה צריך להזהר? מה אמור להדליק לי נורה אדומה?

ובכלל, מה אתם חושבים על הרעיון? מה היית החוויה שלכם מהתהליך?

תודה רבה רבה לעוזרים!

שבוע מצויין שיהיה,
חי.

 

[adamshalev]

ערב טוב לכולם,

שמי חי ואני מתעניין בזמן האחרון בקנית דירה להשקעה בארה"ב,
המחירים בארץ בשמיים, וחשבתי ליקנות דירה בחו"ל ובשכירות שאקבל להשכיר דירה בארץ.

הבעיה שלי היא שאני לא מכיר בצורה אישית משהו שעושה את זה ולכן הנושא דיי מפחיד אותי כרגע (עדיין פחות מפחיד מלקחת משכנתא בארץ )

יש לי כמה שאלות לאנשים שעושים את זה:
1. דרך מי קניתם את הדירה?
הבנתי שעדיף ליקנות את הדירה ישירות מסוכן בשטח ולגשת איתה לחברת ניהול שרק תנהל אותה.
הודה מאוד מאוד להמלצות לסוכנים\חברות ניהול שאתם עבדתם\עובדים איתם.

2. איך מתבצע תהליך הקניה? ומה צריך לעשות לפני ובזמן הקניה?

3. ממה צריך להזהר? מה אמור להדליק לי נורה אדומה?

ובכלל, מה אתם חושבים על הרעיון? מה היית החוויה שלכם מהתהליך?

תודה רבה רבה לעוזרים!

שבוע מצויין שיהיה,
חי.

איך נראה שאר תיק ההשקעות שלך?
אם זאת ההשקעה היחידה והעיקרית שלך הייתי מציע לך בחום לוותר על הרעיון.

 

[hay zohar]

היי,

כרגע זו ההשקעה היחידה, למה לוותר ?
במה היית ממליץ להתמקד?

תודה

 

[אורי ג.]

כרגע זו ההשקעה היחידה, למה לוותר ?

כי:

כרגע זו ההשקעה היחידה

במה היית ממליץ להתמקד?

בהשקעות שאתה מבין מהם או שהשוק מבין בהם בשבילך ושצריך כמה שפחות מאמץ ותחזוקה.

 

[adamshalev]

כרגע זו ההשקעה היחידה, למה לוותר ?

כי אתה כמעט בוודאות מעריך ביתר את התשואה לכיס, ובחסר את כמות הכאב ראש המלווה עם ההשקעה.
היה פה שרשור לא מזמן על הוצאות ממוצעות בארה״ב, נסה להעריך את ההוצאות שלך והרווח בכיס נטו-נטו, ואז תשווה למה שרשום שם, תראה עד כמה אתה בכיוון.
לגבי הכאב ראש, אני לא יכול לכמת לך את זה מספרית, אבל זה בטוח יותר משאתה חושב, וזה תלוי באופי שלך עד כמה אתה מוכן לספוג את זה.
יכול להיות שזה מתאים לך, ויש לא מעט אנשים שמשקיעים רק בנדל״ן וכותבים בפורום, אבל בהינתן שהחלופה של תיק מניות-אגח היא בסדרי גודל כל כך הרבה יותר פשוטה, אתה צריך להיות ממש בטוח שמה שאתה עושה זה נכון עבורך.
ויש כמובן גם את העניין של פיזור סיכוני קיצון - נכס נדלן בודד זה ריכוז סיכון עצום, לעומת השקעה בכל החברות הציבוריות בעולם.

אני אישית מושקע בנדלן בארה״ב, אבל רק כחלק מתיק רחב יותר שמפזר סיכונים גם במניות ואג״ח בין השאר.

 

[יהונתן ב.]

תפתח YouTube, תקרא , תצפה , גוגל - ואז תקבל החלטה מושכלת למה כן ולמה לא

 

[amit]

הבעיה שלי היא שאני לא מכיר בצורה אישית משהו שעושה את זה ולכן הנושא דיי מפחיד אותי כרגע (עדיין פחות מפחיד מלקחת משכנתא בארץ )

אם לא מצאת מציאות בארץ , למה אתה מצפה למצוא בארץ זרה ? אתה לא מכיר שם כלום ,חוקי מס,מנטליות ,העדפות,אזורים.
אף אחד לא מחלק שם כסף על הרעפים...

מה היתרון היחסי שלך על המשקיע האמריקאי הממוצע?

 

[adamshalev]

אם לא מצאת מציאות בארץ , למה אתה מצפה למצוא בארץ זרה ? אתה לא מכיר שם כלום ,חוקי מס,מנטליות ,העדפות,אזורים.
אף אחד לא מחלק שם כסף על הרעפים...

מה היתרון היחסי שלך על המשקיע האמריקאי הממוצע?

אתה לא צריך יתרון יחסי. התשואה שם פשוט יותר גבוהה.

 

[רוני]

היי חי
העלתה כאן שאלות רבות, במידה ואתה מעוניין לפעול לבד מומלץ שתקדיש זמן ללמוד ולהבין כיצד לפעול,
אתה צריך להבין את שוק הנדל"ן בארה"ב, ולהתאים את הציפיות שלך למציאות.

בכל מקרה כך בחשבון שבדרך זו אתה עלול לשלם שכר לימוד, וזה בסדר כל עוד אתה בא עם גישה חיובית
ויכול להכיל זאת, זו דרך מצוינת ללמוד ולהתנסות במידה ויש לך שאיפה להמשיך ולהתפתח בתחום זה.

 

[זלמן85]

מצטרף לקודמיי, לפי דעתי אתה חושב שהדשא של השכן ירוק יותר.
בכל מקרה יש אתר ופורום עם טונות מידע בשם biggerpocket
הצלחה בכל מקרה

 

[אורי ג.]

אתה לא צריך יתרון יחסי. התשואה שם פשוט יותר גבוהה.

גם הריבית.

 

[נעם בלה בלה]

גם הריבית.

תקן אותי אם אני טועה - ממה שהבנתי די קשה לתושב ישראלי שאין לו קרדיט סקור והיסטוריה פיננסית בארה"ב להתמנף שם, בטח לא לנכס ראשון, כך שזה פחות רלוונטי, לא?

אני מתעניין בזמן האחרון בקנית דירה להשקעה בארה"ב,
המחירים בארץ בשמיים, וחשבתי ליקנות דירה בחו"ל ובשכירות שאקבל להשכיר דירה בארץ.

למה דווקא ארה"ב?

2. איך מתבצע תהליך הקניה? ומה צריך לעשות לפני ובזמן הקניה?

3. ממה צריך להזהר? מה אמור להדליק לי נורה אדומה?

יש המון מידע זמין על זה באינטרנט, גם בעברית (בין אם בחיפוש פה בפורום, פורום נדל"ן בארה"ב בתפוז ובלוגים למיניהם שכותבים על זה) וכמובן באנגלית - כבר המליצו לך על ביגר פוקטס שזה מקור ידע עצום. לפני שאתה פועל, קח את הזמן לקרוא. כשתבין מה זה טייטל, מה זה LLC, מה המשמעות של מיסוי בסטייט ופרופרטי טקס ומה הוצאות התחזוקה והניהול האמיתיות הצפויות לך(בית פרטי צמוד קרקע שבנוי מעץ ונמצא בשלג ובגשם כל השנה דורש "טיפה" יותר מדירה ממוצעת בפתח תקווה), רק אז תתחיל להיות מסוגל לחשב תשואה אמיתית (וגם אז צריך לקחת בחשבון חודשים בלי שוכר, הוצאות למציאת שוכר חדש לחברת הניהול, פינויים לפעמים ועוד) - לאט לאט הדשא של השכן הופך לפחות ופחות ירוק. לפני שאתה קופץ למים עם סכום משמעותי, תבין אם דווקא נדל"ן למגורים בארה"ב זו הנישה שאתה מחפש.

ובכלל, מה אתם חושבים על הרעיון? מה היית החוויה שלכם מהתהליך?

הגיבו לך בשרשור ארבעה תותחים שעוסקים בזה ומרוויחים מזה יפה. רק כדי לתת קונטרה, אגיד שאחרי הרבה קריאה ומחקר של התחום, החלטתי שההתעסקות שזה ידרוש ממני לא שווה את התשואה ביחס לאלטרנטיבות. צריך לשים לב מתי תשואה על ההון הופכת להיות שכר עבודה, שזה לא משהו שאני מעוניין בו כרגע.

מה היתרון היחסי שלך על המשקיע האמריקאי הממוצע?

הוא לא צריך יתרון. אם הוא ישקיע כמו האמריקאי הממוצע (שזה בהחלט ישים) וישיג את תשואת השכירות הממוצעת, היא תהיה כפי הנראה טובה יותר מפה ותדרוש כפי הנראה פחות הון עצמי. יתרון זה למי שמחפש להכות את השוק או לעשות רווח הון - זו גישה פחות פסיבית/סולידית. הגיבו פה בשרשור גם אנשים שעושים את זה (ואכן יש להם יתרון על פני המשקיע האמריקאי הממוצע)

 

[אורי ג.]

תקן אותי אם אני טועה - ממה שהבנתי די קשה לתושב ישראלי שאין לו קרדיט סקור והיסטוריה פיננסית בארה"ב להתמנף שם, בטח לא לנכס ראשון, כך שזה פחות רלוונטי, לא?

כן אבל לא זו הייתה כוונתי, התשואה שם יותר גבוהה נכון אבל גם הריבית חסרת הסיכון שם גבוהה יותר, כלומר גם בפק"מ בבנק אתה תקבל ריבית הרבה יותר גבוהה מאשר פה, אפילו על אג"ח בדירוג גבוה אתה תקבל שם מעל 4% ככה שצריך להשוות תפוחים לתפוחים, השוואה מול תשואה של נדל"ן פה היא אינה נכונה.

הוא לא צריך יתרון. אם הוא ישקיע כמו האמריקאי הממוצע (שזה בהחלט ישים) וישיג את תשואת השכירות הממוצעת,

אבל זה לא יתכן כי הוא לא האמריקאי הממוצע הוא הישראלי הממוצע, אז מהישראלי כנראה יקחו קצת יותר כסף על תחזוקה וניהול, לנהל לבד זה בכלל לא אופציה בניגוד לאמריקאי ובנוסף יש לו הוצאות עודפות כמו רו"ח שם ופה ועלויות בנקים עודפות, שלא לדבר על חוסר אפשרות לקחת משכנתא, הבונוס הגדול ביותר בנדל"ן.

 

[amit]

אתה לא צריך יתרון יחסי. התשואה שם פשוט יותר גבוהה.

גם אם כן הסיכוי שלו להסתבך שם גבוה

אבל זה לא יתכן כי הוא לא האמריקאי הממוצע הוא הישראלי הממוצע, אז מהישראלי כנראה יקחו קצת יותר כסף על תחזוקה וניהול, לנהל לבד זה בכלל לא אופציה בניגוד לאמריקאי ובנוסף יש לו הוצאות עודפות כמו רו"ח שם ופה ועלויות בנקים עודפות, שלא לדבר על חוסר אפשרות לקחת משכנתא, הבונוס הגדול ביותר בנדל"ן

לזה התכוונתי .
אין לו יתרון יחסי אלא חסרון יחסי.
רוב הסיכויים שימכרו לו נכס גרוע במחיר גבוה ויעשו לו תרגילים כל הדרך אל הבנק.

 

[רוני]

שוק הנדל"ן בארה"ב גדול ומגוון, הוא מורכב משווקים רבים, צריך להבין ולברור היכן להשקיע אם מחליטים להיכנס לשוק בעיתוי הנוכחי.

https://www.globes.co.il/news/artic...2-s1iQehNugKAhysM_Z-JQ-Wd-abXRE23oOc9V8dTMyi8

 

[נעם בלה בלה]

כן אבל לא זו הייתה כוונתי, התשואה שם יותר גבוהה נכון אבל גם הריבית חסרת הסיכון שם גבוהה יותר, כלומר גם בפק"מ בבנק אתה תקבל ריבית הרבה יותר גבוהה מאשר פה, אפילו על אג"ח בדירוג גבוה אתה תקבל שם מעל 4% ככה שצריך להשוות תפוחים לתפוחים, השוואה מול תשואה של נדל"ן פה היא אינה נכונה.

אוקיי. מבין מה אתה אומר, ואתה צודק, אבל אני חושב שאם בן אדם רוצה להשקיע בנדל"ן ומתלבט איפה אז להשוות תשואות מישראל למקום אחר זה גם יכול להיחשב השוואה של תפוחים לתפוחים.

אבל זה לא יתכן כי הוא לא האמריקאי הממוצע הוא הישראלי הממוצע, אז מהישראלי כנראה יקחו קצת יותר כסף על תחזוקה וניהול, לנהל לבד זה בכלל לא אופציה בניגוד לאמריקאי ובנוסף יש לו הוצאות עודפות כמו רו"ח שם ופה ועלויות בנקים עודפות, שלא לדבר על חוסר אפשרות לקחת משכנתא, הבונוס הגדול ביותר בנדל"ן.

אם אתה מדבר על אמריקאי שגר ליד הנכס שלו אתה כמובן צודק, אבל יש המון משקיעי נדל"ן אמריקאים שמשקיעים מרחוק. אם אתה עובד עם מתווך מקומי וחברת ניהול מקומית (ובודק בפורומים הנכונים שגם אמריקאים עובדים איתם) לא אמור להיות הבדל גדול בתשואות בינו לבין אמריקאי (אני מזניח עלויות רו"ח ועמלות בנקים אם כי אולי אני טועה ועושה הערכת חסר למשמעות שלהם).
חוסר אפשרות לקחת משכנתא הוא אכן חסרון ענק. עם זאת, המחירים בארה"ב מאפשרים ליותר ישראלים לקנות נכסים עם הון עצמי בלבד (או עם מינוף קל וזול על חשבון קרן ההשתלמות למשל). בכל מקרה אין ספק שזה חסרון עצום.

 

[אורי ג.]

אוקיי. מבין מה אתה אומר, ואתה צודק, אבל אני חושב שאם בן אדם רוצה להשקיע בנדל"ן ומתלבט איפה אז להשוות תשואות מישראל למקום אחר זה גם יכול להיחשב השוואה של תפוחים לתפוחים.

קשר קלוש.

אם אתה מדבר על אמריקאי שגר ליד הנכס שלו אתה כמובן צודק, אבל יש המון משקיעי נדל"ן אמריקאים שמשקיעים מרחוק. אם אתה עובד עם מתווך מקומי וחברת ניהול מקומית (ובודק בפורומים הנכונים שגם אמריקאים עובדים איתם) לא אמור להיות הבדל גדול בתשואות בינו לבין אמריקאי

אתה טועה. את הישראלי אפשר למרוח מפה עד הודעה חדשה, הוא לא יודע כמה עולה להחליף גג, הוא לא מבין בהבדלים בין סוגי השינגלים והוא לא יודע שאולי עדיף גם לבדוק את הלוחות OSB שמתחת, את האמריקאי קשה למרוח כי הוא, החברים שלו והמשפחה שלו גרו בכאלה כל החיים שלו. אתה לא מכיר ROOFERS באיזור, האמריקאי ירים כמה טלפונים ואולי יקבל כמה הצעות מחיר לפני העבודה, הישראלי לא יעשה את זה. עכשיו תוסיף לזה גם גיזום עצים, אספלט חדש, רצפות חדשות, צביעה+שפכטל, תיקוני SIDINGS, תיקון וניקוי מרזבים, שיפוץ לחדרים הרטובים ועוד אינסוף דברים שצריך לעשות בבית פרטי שאינו דירה בבניין ותבין שמשקיע מרוחק זה חלום רטוב של כל מנהל נכסים.

(אני מזניח עלויות רו"ח ועמלות בנקים אם כי אולי אני טועה ועושה הערכת חסר למשמעות שלהם).

אתה טועה באמת. רו"ח ישראלי+אמריקאי זה כבר 2000 ש"ח בשנה, בנכסי פח שישראלים אוהבים לרכוש שם זה הרבה כסף יחסית.
תוסיף עוד לפחות 60$ לכל SWIFT נכנס לארץ, בהנחה שאתה רוצה כמה כאלה בשנה זה עוד הוצאה. המרת מט"ח? עוד כסף. את הסעיף הזה אפשר להוריד בעזרת IB אבל אפשר לספור על יד 1 את מספר האנשים שעושה זאת.
גם אם יש המון אמריקאים שמשקיעים מרחוק זה לא אומר שזה צעד חכם לעשות, יתרון יחסי של כל אדם הוא נדל"ן שקרוב לבית, גם מבחינת עלויות ניהול גם מבחינת היכרות עם השוק וגם היכרות עם אנשי מקצוע.
כשאתה משקיע קל"ב אתה אולי לא כריש אבל גם לא דג רקק, כשאתה משקיע מרחוק אתה דג רקק וגם תשאר כזה.

 

[נעם בלה בלה]

נשמע מפחיד. אז למה בכל זאת אתה משקיע בזה?

 

[אורי ג.]

נשמע מפחיד. אז למה בכל זאת אתה משקיע בזה?

אני?!? השתגעת?

 

[Shlomi Z]

כשאתה משקיע קל"ב אתה אולי לא כריש אבל גם לא דג רקק, כשאתה משקיע מרחוק אתה דג רקק וגם תשאר כזה.

חד כתער! אתה ענק