קניית דירה להשקעה בארצות הברית

[רעות שקד]

אהלן חברים,
אני קוראת כתבות בבלוג הסולדית כבר הרבה מאוד זמן וגם מיישמת חלק מהדברים שכתובים פה אז ממש תודה לכל מי שכותב!

לפני 8 חודשים נולד בני הראשון ואני ובעלי התחלנו לחשוב על קניית דירה להשקעה בארצות הברית כדי לייצר הכנסה נוספת בנוסף לככסף שאנחנו מכיניסים מהעבדות שלנו.
(אני מעצבת גרפית והוא מדריך חדר כושר)

השאלות העיקריות שלי הן:
1. האם כדאי לקנות דירה להשקעה בארצות הברית
2. האם כדאי לעשות את זה באופן עצמאי או דרך חברה?

תודה לכל העונים מראש

 

[איליה]

אשאל כמה שאלות:

1. איפה בארה״ב?
2. למה להשקיע בבלטה אחת מאוד מסויימת?

 

[123W]

מריח מפרסום...

"כדאי?" זאת שאלה נורא כללית.

 

[רעות שקד]

אהלן בנג'מין
אני לא מבינה בזה הרבה ואני רק מתחילה לבדוק את הנושא..
לכן כל מידע שאני יכולה לקבל יהיה טוב..

הכוונה ב"כדאי" זה האם קנית דירה בארצות הברית? ובשורה התחתונה אתה ממליץ על זה.. (ברור שההחלטה לא פשוטה)
והאם זה יותר משתלם מקניית דירה להשקעה בישראל? אני בדקתי באיזור פרדס חנה ובאר שבע

 

[roneng]

הכוונה ב"כדאי" זה האם קנית דירה בארצות הברית? ובשורה התחתונה אתה ממליץ על זה

אני קניתי דירה להשקעה בארה"ב.
האם כדאי? לא יודע, זאת החלטה אישית. יש אנשים שיגידו שבכלל לא כדאי להשקיע בנדל"ן ועדיף לדבוק בשוק ההון.

האם זה יותר משתלם מקניית דירה להשקעה בישראל?

כרגע בארץ מחירי הנדל"ן די גבוההים. במחיר של דירה אחת בישראל אפשר לקנות כמה בתים באזורים סבירים בארה"ב.
כמו ש @איליה רמז קודם, יש סיכון מסויים בהשקעה של כל ההון בדירה אחת ספציפית. קניה של כמה דירות יכולה לתרום לפיזור הסיכון.
בנוסף, תשואה משכירות בארה"ב יכולה להגיע לאזור ה8-10%, בניגוד לכ2% בארץ (ברוב המקרים).

האם כדאי לעשות את זה באופן עצמאי או דרך חברה?

אם את לא מכירה את עולם הנדל"ן, וספציפית את עולם הנדל"ן בארה"ב, אני לא חושב שזה כדאי לקנות את הבית הראשון לבד במדינה מרוחקת.
אני קניתי בעזרת חבר שמתעסק בזה כבר כמה שנים. תוך כדי התהליך גיליתי בזכותו המון דברים שצריך לשים לב אליהם שלא הייתי חושב עליהם בעצמי.
מצד שני, אני פחות אוהב את רוב החברות שמפרסמות בארץ. צריך נורא להיזהר עם מי עובדים, יש יותר מידי סיפורים על אנשים שנכוו מחברות כאלה.

 

[רעות שקד]

roneng תודה רבה!

 

[123W]

@רוני

ובשורה התחתונה אתה ממליץ על זה.

איך הסקת...

אישית, לי זה לא מתאים. וודאי עכשיו. יש לזה כל מיני יתרונות, וחסרונות...

הנושא נידון רבות בפורום. מציע לחפש.

 

[נימוסין]

כמה תובנות שאמרו לי אנשים שהתענינו.
בארה''ב היו כמה אסונות טבע לאחרונה (וזה נכון להרבה
מקומות, כמו טבריה) באזורים שלא מזמן היו פרסומות צבעוניות
כמה משתלם לקנות שם.
תמונה אחת נצרבה לי, עיירה בקליפורניה נשרפה כליל
עד היסוד אבל הדשא והעצים נשארו ירוקים.
עדות לכך שהבתים נראים מהממים בתמונות אבל הם עשויים
מעץ פשוט (כל מי שמכיר את ארה''ב יודע שהבתים שם חיבים הריסה ובניה כל20 שנה).
חלק מהמקומות שספגו אסונות כמו פלורידה טקסס וקליפורניה
רחוקים מאוד, הגם שיש ביטוח צריך להתחיל לשפץ את הבית "שלך"
ממרחק אלפי קילומטרים.
כאחד שבירר לא מיעץ, בשום פנים ואופן

 

[קפבלנקה]

בארה''ב היו כמה אסונות טבע

אין ברירה, חוזרים לשימורים ולג'ירפות.

 

[אורי ג.]

1. האם כדאי לקנות דירה להשקעה בארצות הברית
2. האם כדאי לעשות את זה באופן עצמאי או דרך חברה?

1. לא.
2. לא זה ולא זה.
ממליץ לך לעבור על פורום השקעות נדל"ן בארה"ב באתר תפוז, יש שם מידע ממשקיעים ששווה זהב.

תשואה משכירות בארה"ב יכולה להגיע לאזור ה8-10%

היא לא.

 

[roneng]

בארה''ב היו כמה אסונות טבע לאחרונה

עדות לכך שהבתים נראים מהממים בתמונות אבל הם עשויים
מעץ פשוט

בגלל זה בדיוק צריך לעשות שיעורי בית ולא סתם לרוץ ולקנות.
יש אזורים שיותר מועדים לאסונות ויש כאלה שפחות, יש בתים שעשויים מעץ פשוט ויש כאלה שעשיים מאבן.
צריך לדעת מראש למה נכנסים (מבחינת אזור/סוג בניה וכו) ולהעירך בהתאם, בין אם בביטוחים מתאימים או בעדכון צפי התשואה והקצאה של סכומים לתיקונים וכו'.

חלק מהמקומות שספגו אסונות כמו פלורידה טקסס וקליפורניה
רחוקים מאוד, הגם שיש ביטוח צריך להתחיל לשפץ את הבית "שלך"
ממרחק אלפי קילומטרים.

מהנסיון שלי, הרבה יותר נוח וקח לשפץ בית מרחק של אלפי ק"מ בארה"ב מאשר לשפץ דירה בישראל...

צריך כמובן גישה לאנשי המקצוע הנכונים בשטח גם בשביל השיפוץ (אם צריך) וגם בשביל לבדוק את הבית לפני הקניה.
זאת בדיוק הסיבה שאני לא ממליץ להיכנס להרפתקה כזאת לבד. לא בעסקה ראשונה לפחות. זה נורא חשוב שיהיה מישהו שמכיר טוב את האזור (יודע מאיזה אזורים להמנע וכו), ושמכיר אנשי מקצוע טובים בשטח שאפשר לסמוך עליהם ולהפעיל אותם בקלות מרחוק.

 

[roneng]

היא לא.

על סמך מה אתה אומר את זה?
לי יש כמה בתים בארה"ב וזאת התשואה שאני מקבל. חוץ מזה יש פה עוד כמה אנשים בפורום שדיברו על תשואה דומה.

כמובן שזה תלוי אזור, יש אזורים עם תשואה יותר נמוכה ויש עם תשואה יותר גבוהה. ובאופן כללי כדאי להמנע מאזורים עם תשואה גבוהה "מידי" כי לרוב עם תשואה גבוהה מידי מגיע סיכון גבוהה.

 

[אורי ג.]

לי יש כמה בתים בארה"ב וזאת התשואה שאני מקבל. חוץ מזה יש פה עוד כמה אנשים בפורום שדיברו על תשואה דומה.

זה כי אתה לא יודע לחשב תשואה (מבלי להעליב), זה אולי התזרים שאתה מקבל (לעת עתה).

 

[roneng]

זה כי אתה לא יודע לחשב תשואה (מבלי להעליב), זה אולי התזרים שאתה מקבל (לעת עתה).

לא, זאת התשאה.
התזרים החודשי מן הסתם יותר גבוהה.
אם אתה רוצה אני אשלח לך ניתוחי עסקה מפורטים.

 

[אורי ג.]

אם אתה רוצה אני אשלח לך ניתוחי עסקה מפורטים.

כמה אתה מפריש לCAPEX פר בית?
כמה לאי תפוסה?
אתה מתחשב בעלויות לברוקר בהחלפת דייר?

 

[המתמיד]

בארה"ב יש הרבה מאוד אנשים עם הרבה מאוד כסף שמחפש להיות מושקע. ועדיין, מרבית הכסף הזה זורם לשוק ההון ולא לנדל"ן, אפילו ש"התשואה בו היא 8-10%, וידוע שנדל"ן פחות מסוכן משוק ההון". אמריקאים מטומטמים... (או שלא...)

 

[roneng]

כמה אתה מפריש לCAPEX פר בית?
כמה לאי תפוסה?
אתה מתחשב בעלויות לברוקר בהחלפת דייר?

המספרים המדוייקים שונים בין עסקה לעסקה (מצב בית, אזור וכו), אבל בגדול מקצה כ10% לאי תפוסה וסכום דומה לשיפוצים ושאר בלתמים.
לוקח בחשבון החלפת דייר כל שנתיים בממוצע.
כלל אצבע שלי (מאוד בגדול), אומר שבערך 50% מההכנסה משכירות נשארת אצלך בייד (לפני מס הכנסה)

 

[roneng]

בארה"ב יש הרבה מאוד אנשים עם הרבה מאוד כסף שמחפש להיות מושקע. ועדיין, מרבית הכסף הזה זורם לשוק ההון ולא לנדל"ן, אפילו ש"התשואה בו היא 8-10%, וידוע שנדל"ן פחות מסוכן משוק ההון". אמריקאים מטומטמים... (או שלא...)

א. מי אמר שנדל"ן פחות מסוכן משוק ההון?
ב. מי אמר שאמריקאים לא משקיעים בנדל"ן?

קח בחשבון שנדלן זה קצת יותר עבודה מהשקעה פסיבית במניות, עם סיכון די דומה, מה שמסביר את התשואה הקצת יותר גהוהה

 

[אורי ג.]

המספרים המדוייקים שונים בין עסקה לעסקה (מצב בית, אזור וכו), אבל בגדול מקצה כ10% לאי תפוסה וסכום דומה לשיפוצים ושאר בלתמים.

אין קשר בין CAPEX לאחוזים, הCAPEX הוא סכום קבוע ובגדול דווקא די דומה מאיזור לאיזור ומבית לבית (בגדול). כלל האצבע ליח"ד הוא 2500$ לשנה וזה לא כולל MAINTENANCE.

כלל אצבע שלי (מאוד בגדול), אומר שבערך 50% מההכנסה משכירות נשארת אצלך בייד (לפני מס הכנסה)

מכיר את הכלל אצבע הזה, הוא נכון בגדול לנכסים במחירים של מעל 100K$ וגם זה באופן גס, בנכסים זולים יותר זה עולה בחדות, בחנתי נכסים שזה גם 100% וגם יותר.

 

[Ran]

יש בתים שעשויים מעץ פשוט ויש כאלה שעשיים מאבן.

אם אתה משכיר לחזרזירים, אני ממליץ על בית מאבן בלבד, כזה שאי אפשר להפיל בנשיפה