נדלן VS שוק ההון

[רימון]

אם הפרמטר הכי חשוב זה ראש שקט אז גם בנדל"ן בחרתם את האפיק עם ראש הכי פחות שקט
ועם סיכון יחסית גבוה.
מתכון גרוע.
ראש שקט נוצר כצוברים ידע על תחום מסוים. בכל מקרה לא כדאי לעשות כלום לפני צבירת הידע ולכן
קחו פסק זמן ושימו את הכסף בפיקדון עד שתחליטו מה לעשות. בכל מקרה, סיכוי לא בכלל שברכישה מקבלן
לא רק שלא תרויחו אלא שתפסידו (אם תיקחו בחשבון את העובדה שמחיר החוזה הוא תחילת דרך ההוצאות הכוללות שלכם).
בהצלחה.

 

[Shl]

מישהו יכול להסביר בבקשה איך אפשר להשוות בין נדלן למניות בכלל? לפי החישוב הפשוט שעשיתי נדלן הרבה יותר רווחי... בעיקר בארה"ב (גר בארה"ב). אם שמים 10 אחוז מהבית והשאר לוקחים מהבנק, ובממוצע שוק הנדלן עולה 4 אחוז בשנה, והשכירות מקזזת את החזרי המשכנתא (בארה"ב בקלות זה מכסה פלוס תזרים קטן) אז יוצא שעושים 40 אחוז על ההון המושקע כל שנה. ולזה אפשר להוסיף את עליית השכירות עם השנים וגם בשלב מסויים שההלוואה תשולם במלואה אז בנוסף ל40 אחוז גם מקבלים תשואה יפה מהשכירות (כ10 אחוז משווי הנכס בשנה הראשונה ועם השנים כמובן שזה עולה..).
גם בארץ, דירה ראשונה עם הטבות המימון וכו' עוקף את שוק ההון בקלות..
לעומת שוק ההון שהוא שוק עם תנודתיות גדולה ורק 8 אחוז ממוצע בשנה..
מה פספסתי??

 

[Mr. Bigglesworth]

מה פספסתי??

את כל האפשרויות לכך שמשהו ממה שכתבת לא מדויק \ לא יתממש.

 

[Shaz]

הפרמטר הכי חשוב שלנו הוא - איפה יהיה ראש יותר שקט.

שוק ההון ואין בכלל מה להשוואת

 

[בת העמק]

וגם בשלב מסויים שההלוואה תשולם במלואה אז בנוסף ל40 אחוז

לא יודעת איך הגעת לתשואה הזאת.
אני מחשבת אחרת ממך:
בצד ההשקעה אני רושמת כל מה ששילמתי על הנכס עד שעבר לחזקתי הבלעדית (100% משווי הבית, ריבית, תחזוקה, ניהול הנכס, עו"ד וכו').
בצד ההכנסות אני רושמת את כל השכירות עד כה ואת עליית ערך הדירה מאז שקניתי.
האם המרווח הזה יוצא לך 40% לשנה עד לסיום המשכנתא? ברכותיי, זכית בלוטו.

 

[רוני]

מי שמתעסק/התעסק בנדל"ן ובמקביל בשוק ההון - איפה היה לכם פחות התעסקות/כאב ראש?

היי
כאחד שעוסק בנדל"ן, בשלב זה התגובה הראשונית שלי היא שלדעתי הנדל"ן לא נכון לכם, אתם מגיעים עם גישה וסטיגמה שלילית על התחום,
מבחינה מנטלית אתם כרגע לא שם.

מצד שני, לפני שאתם מחליטים, חשוב שתבינו מה היעד המספרי של הכנסה פסיבית חודשית שאתם שואפים להגיע אליה,
והאם אתם חושבים שתצליחו להגיע אליה ללא מאמץ יתר, מבלי לדחוק את עצמכם, ללא שימוש במימון/מינוף, וללא התעסקות/כאב ראש ?

 

[מרקר]

מישהו יכול להסביר בבקשה איך אפשר להשוות בין נדלן למניות בכלל? לפי החישוב הפשוט שעשיתי נדלן הרבה יותר רווחי... בעיקר בארה"ב (גר בארה"ב). אם שמים 10 אחוז מהבית והשאר לוקחים מהבנק, ובממוצע שוק הנדלן עולה 4 אחוז בשנה, והשכירות מקזזת את החזרי המשכנתא (בארה"ב בקלות זה מכסה פלוס תזרים קטן) אז יוצא שעושים 40 אחוז על ההון המושקע כל שנה. ולזה אפשר להוסיף את עליית השכירות עם השנים וגם בשלב מסויים שההלוואה תשולם במלואה אז בנוסף ל40 אחוז גם מקבלים תשואה יפה מהשכירות (כ10 אחוז משווי הנכס בשנה הראשונה ועם השנים כמובן שזה עולה..).
גם בארץ, דירה ראשונה עם הטבות המימון וכו' עוקף את שוק ההון בקלות..
לעומת שוק ההון שהוא שוק עם תנודתיות גדולה ורק 8 אחוז ממוצע בשנה..
מה פספסתי??

1. "ובממוצע שוק הנדלן עולה 4 אחוז בשנה" - כמה זמן זה יכול להחזיק? האם אתה חושב שהנדלן ימשיך לעלות 4 אחוז בשנה גם ב1000 השנים הבאות, האם היית מהמר על זה? לפי מחקרים נדלן בסך הכל מגודר לאינפלציה ככה שהוא עולה כמו האינפלציה בטווח המאוד ארוך (כלומר עושה 0 אחוז ריאלי בדומה לזהב בעקרון). כשהתוצר הריאלי לא עולה כבר הרבה שנים קשה לראות למה שלאורך זמן (100 השנה הבאות) תהיה אינפלציה כבדה. מניות עושות יותר מאינפלציה לפי נתונים היסטוריים.
2. הריבית היום באמת נמוכה. האם גם עם ריבית 20 אחוז (אני אישית לא חושב שנגיע לריבית כזו) אנשים יקחו משכנתא? הריבית אמורה הרבה יותר להשפיע על שוק הנדל"ן והאג"ח מאשר על שוק המניות (למשל, מניות בנקים ואנרגיה אמורות להרוויח מכל הסיפור). ריבית נמוכה זו אחת הסיבות למה שוק הנדלן כל כך פרח בשנים האחרונות. קשה לחזות את ההשפעות אם הריבית תעלה מאוד.
3. ילודה נמוכה בעולם תגרום לך שהביקוש ירד בטווח הארוך (עוד 100 שנה ויותר מהיום) ואז גם לא בטוח למי יהיה להשכיר.
4. כל הנכסים בסוף מתכלים (דירה ובניין לא מחזיקים 1000 שנה) ולכן יש פחת כל הזמן בדומה לסחורות. גם אנשים לא רוצים לגור בבית לפני 40 שנה וקל וחומר בית ישן שנבנה לפני 200 שנה. יש כל הזמן חידושים בבנייה כשמסתכלים בטווח ארוך.
5. נדלן לא מפוזר מספיק (מלחמה באוקראינה למשל לא טובה לבתים באוקראינה).
6. חסם כניסה גבוה יחסית לשוק ההון.
7. לא נזיל (במידה ויהיו התפתחויות עולמיות שידרשו נזילות מיידית תהיה בעיה להוציא את הכסף).

אפשר להמשיך עם כל מיני סיבות למה כן או למה לא, אבל צריך להבין שתשואה היסטורית בלבד היא לא השיקול היחידי.

 

[Shl]

לא יודעת איך הגעת לתשואה הזאת.
אני מחשבת אחרת ממך:
בצד ההשקעה אני רושמת כל מה ששילמתי על הנכס עד שעבר לחזקתי הבלעדית (100% משווי הבית, ריבית, תחזוקה, ניהול הנכס, עו"ד וכו').
בצד ההכנסות אני רושמת את כל השכירות עד כה ואת עליית ערך הדירה מאז שקניתי.
האם המרווח הזה יוצא לך 40% לשנה עד לסיום המשכנתא? ברכותיי, זכית בלוטו.

לא הבנתי. החישוב מאוד פשוט. קניתי בית במיליון ושמתי 100k הון עצמי, הבית עולה 4 אחוז בשנה בממוצע כלומר 40k (בשנה הראשונה אחרי זה גדל אקספוננציאלית), מתוך 100k הון עצמי זה יוצא 40 אחוז כל שנה וכמובן זה גדל אקספוננציאלית בגלל הריבית דריבית.
כל זאת בהנחה שהשכירות מתקזזת עם המשכנתא. בארה"ב זה מאוד מאוד קל לעשות דיל כזה.
מה שאני לא מבין איך אנשים עדיין משקיעים במניות כשאפשר להשיג כזאת תשואה בנדלן.

 

[גרהם]

לא הבנתי. החישוב מאוד פשוט. קניתי בית במיליון ושמתי 100k הון עצמי, הבית עולה 4 אחוז בשנה בממוצע כלומר 40k (בשנה הראשונה אחרי זה גדל אקספוננציאלית), מתוך 100k הון עצמי זה יוצא 40 אחוז כל שנה וכמובן זה גדל אקספוננציאלית בגלל הריבית דריבית.
כל זאת בהנחה שהשכירות מתקזזת עם המשכנתא. בארה"ב זה מאוד מאוד קל לעשות דיל כזה.
מה שאני לא מבין איך אנשים עדיין משקיעים במניות כשאפשר להשיג כזאת תשואה בנדלן.

ב2008 גרת בארה"ב?

 

[האזרח הקטן]

לא הבנתי. החישוב מאוד פשוט. קניתי בית במיליון ושמתי 100k הון עצמי, הבית עולה 4 אחוז בשנה בממוצע כלומר 40k (בשנה הראשונה אחרי זה גדל אקספוננציאלית), מתוך 100k הון עצמי זה יוצא 40 אחוז כל שנה וכמובן זה גדל אקספוננציאלית בגלל הריבית דריבית.
כל זאת בהנחה שהשכירות מתקזזת עם המשכנתא. בארה"ב זה מאוד מאוד קל לעשות דיל כזה.
מה שאני לא מבין איך אנשים עדיין משקיעים במניות כשאפשר להשיג כזאת תשואה בנדלן.

לא יודע לגבי ארצות הברית, אבל בישראל הסיטואציה שהזכרת לא ממש מתקיימת. אתה לא יכול להתמנף ביותר מ75% ממחיר הדירה, ואם אתה במינוף מקסימלי אז שכר הדירה לא מכסה את המשכנתא.

אם אתה תושב ישראל וקונה בחו"ל אתה לרוב מוגבל יותר באפשרות המינוף וגם תצטרך להפריש לא מעט מהשכירות לחברת ניהול שתנהל עבורך את הנכס וגם לשלם מס באותה מדינה ובישראל.

 

[minimizer]

הבית עולה 4 אחוז בשנה בממוצע

מבית היוצר של "ביטקוין עושה 100% תשואה בשנה"

 

[האזרח הקטן]

ב2008 גרת בארה"ב?

אם קנית רגע לפני המשבר והחזקת את הנכס עשור הוא לא עשה תשואה ממוצעת של 4% בשנה?

 

[גרהם]

אם קנית רגע לפני המשבר והחזקת את הנכס עשור הוא לא עשה תשואה ממוצעת של 4% בשנה?

אני מניח שתלוי בנכס וגם בחלק מהמקרים מקרים הריווחיים היית צריך להביא מהבית הרבה כסף במהלך השנים. ויש גם נכסים שהיו כדאיים. אין ספק.

 

[האזרח הקטן]

אני מניח שתלוי בנכס וגם בחלק מהמקרים מקרים הריווחיים היית צריך להביא מהבית הרבה כסף במהלך השנים. ויש גם נכסים שהיו כדאיים. אין ספק.

השאלה מתייחסת לממוצע, ברור שכל נכס מתפקד אחרת.
ולא הבנתי למה היית צריך להביא הרבה כסף במהלך השנים - מחירי השכירות ירדו?

 

[גרהם]

השאלה מתייחסת לממוצע, ברור שכל נכס מתפקד אחרת.
ולא הבנתי למה היית צריך להביא הרבה כסף במהלך השנים - מחירי השכירות ירדו?

חשוב להדגיש את חשיבות ה"ממוצע", כי בניגוד לשוק ההון, בנדל"ן אין לך דרך לקבל את התשואה שלו.
מעבר לכך, אם במשבר הדירה ריקה אז ההכנסה מהנכס היא במקרה הטוב אפס וצריך להביא כסף מהבית לכיסוי המשכנתה בגובה 90 אחוז מהנכס. מה שמבאס זה שהטוב הזה נוטה להגיע במקביל לירידת שכר. בעיה נוספת היא שדווקא כשהמצב הכי גרוע, ייתכן שלנכס פשוט לא יהיה קונה ואז אפילו הפסד של 30-40 אחוז יהיה משהו שלא קל להשיג.

עריכה: אני ממש לא נגד השקעה בנדל"ן. אלא חושב שראוי להדגיש את הסיכונים הייחודיים למי שאין לו עתודות לזמנים קשים.

 

[האזרח הקטן]

חשוב להדגיש את חשיבות ה"ממוצע", כי בניגוד לשוק ההון, בנדל"ן אין לך דרך לקבל את התשואה שלו.

כמובן, אין נכס שמתנהג כמו הממוצע וזה חלק מהסיכון. השאלה היא האם "המשקיע הממוצע" נפגע מהסאב פריים בהנחה שהנכס מיועד לאחזקה לטווח של לפחות עשור.

מעבר לכך, אם במשבר הדירה ריקה אז ההכנסה מהנכס היא במקרה הטוב אפס וצריך להביא כסף מהבית לכיסוי המשכנתה בגובה 90 אחוז מהנכס. מה שמבאס זה שהטוב הזה נוטה להגיע במקביל לירידת שכר.

זה מה שאני מנסה להבין, משבר הסאב פריים גרם לקושי במציאת שוכרים? או רק להפחתה בשכר הדירה?

 

[גרהם]

זה מה שאני מנסה להבין, משבר הסאב פריים גרם לקושי במציאת שוכרים? או רק להפחתה בשכר הדירה?

יש כאן מומחים גדולים ממני.
להבנתי ממה שקראתי, במדינת ענק השונות בין הנכסים באזורים שונים היא אדירה ואזור שלם יכול להפגע כך שהביקוש לנכסים בו ירד קאוב לאפס.

 

[minimizer]

"מחירי הדירות כאן יורדים. מגיעים לפה משקיעים מהמרכז שלא מכירים את המקום, וחושבים להרוויח הון - הם טועים"

נתוני משרד האוצר חושפים ערים שבהן מכרו משקיעים רבים דירות בהפסד • כיצד הפכה דימונה מיעד מבוקש לעיר שבה 40% ממשקיעי הנדל"ן התאכזבו מההימור ונאלצו לצאת מההשקעה בהפסד, ובאילו ערים המשקיעים רק הרוויחו?

www.themarker.com

 

[האזרח הקטן]

"מחירי הדירות כאן יורדים. מגיעים לפה משקיעים מהמרכז שלא מכירים את המקום, וחושבים להרוויח הון - הם טועים"

נתוני משרד האוצר חושפים ערים שבהן מכרו משקיעים רבים דירות בהפסד • כיצד הפכה דימונה מיעד מבוקש לעיר שבה 40% ממשקיעי הנדל"ן התאכזבו מההימור ונאלצו לצאת מההשקעה בהפסד, ובאילו ערים המשקיעים רק הרוויחו?

www.themarker.com

שוק מוחלט שמחירי הדירות בדימונה לא עולים.

 

[חתול לילה]

שוק מוחלט שמחירי הדירות בדימונה לא עולים.

אבל זו הרי הזדמנות נהדרת:

התלבטות לגבי הזדמנות שנפתחה בפני.

אז ככה חבר שלי רכש לפני 3 וחצי שנים רכש דירה בדימונה, אשר עלתה לו כולל הליווי עורכי דין ושיפוץ הדירה (בעצם הכל) 350 אלף ש"ח בדימונה. ברחוב החשמונאים. עכשיו החבר שהוא חבר מאוד טוב שלי התחתן לפני חודש. והוא ואשתו מתכננים לקנות דירה בחולון ולכן הוא רוצה למכור את הדירה. פרטים על הדירה : רחוב...

www.hasolidit.com