• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מבנה ההון בעסקת נדלן - בני 60+

chen15

משתמש רגיל
הצטרף ב
12/10/15
הודעות
458
דירוג
945
למועצת החכמים שלום וברכה,


סיפור מסגרת

אימי היקרה, בת 60+ מעוניינת לעבור להתגורר בסמוך לילדיה. יחד עם זאת, קשה לה להיפרד מהשכונה הסביבה הקרובה לה מזה כמה עשורים.


ההון הקיים

היא מתגוררת כיום בדירה בבעלותה, עם שיריים אחרונים ממש של משכנתא מינימלית, אשר צפויה אף היא להסתיים בקרוב. שווי הבית בהערכה גסה הינו כ6 מיליון ש"ח. מסיבות שונות, אני מניחה ששמאי יעריך בפחות (כלומר, מדובר בשווי למכירה אך לא בוודאות בשווי לענין המשכנתא).


הדירה הרצויה

דירה בגודל דומה באיזור המבוקש תעלה סביב ה-2 מיליון ש"ח. יש לציין כי מדובר באיזור עם מעט היצע של דירות למכירה, אחת לכמה חודשים יש דירה אחת שמוצעת למכירה.


אוקיי, מה עכשיו

היא ראתה דירה שמוצאת חן בעייניה, באיזור המבוקש. אבל מתקשה להתקדם, כי עדיין לא רוצה כרגע לעבור ולמכור את הדירה.
חשבתי שאולי היא תוכל להוציא משכנתא על הדירה הקיימת, לקנות את הדירה הרצויה, בינתיים להשכיר אותה, ולהישאר בדירה הקיימת. בעוד שנה/ שנתיים היא תוכל לעבור לדירה הרצויה, ולהשכיר את הדירה הקיימת, ורק אחרי תקופת התאקלמות, אם תירצה, תמכור את הדירה הקיימת עכשיו.


הון נוסף

אין הון משמעותי נוסף ברקע, הדירה הזו אמורה להיות "חבילת הפרישה שלה". כלומר, להספיק גם לצורך מגורים וגם להשלמת מחיה בפנסיה.


אז מה השאלה?

- מה דעתכם על מבנה ההון בעסקה? אני חוששת שהריבית על משכנתא של 1/3 לדירה קיימת תהיה גבוהה, מה גם שעלות ביטוח החיים לבני 60+ מייקרת את העסקה

- למה אני חושבת שזו הצעה טובה? פסיכולוגית, היא מאפשרת לה גם וגם, בלי לוותר על הקיים. זו דרך טובה להתמודד עם הפחד ולהתקדם.

- למה אני חושבת שזו הצעה גרועה? כי בקירוב, החזר חודשי על 2M ש"ח יהיה 9,000 ש"ח בחודש. הדירה תושכר מקסימום ב5,500 ש"ח, מה שמכניס אותה לתזרים שלילי עמוק כל חודש, ויכביד עליה. (ככל שהיא תבחר להתגורר בדירה החדשה ולהשכיר את הקיימת, זה צפוי להתאזן +-)

תודה לכל מי שהשקיע מזמנו להבין ולקרוא
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם
 
תזרים שלילי בגיל של אמא זה big no, no.
אני חושב שהבעיה היא פסיכולוגית ולא דרכי המימון.
אני לא יכול ואסור לי לייעץ אבל אני, אם הייתי בנעלי האם לא הייתי רוצה להיכנס בגיל הזה לכל הבלגן של לקיחת משכנתה/להשכיר/לשכור/לקנות.
לדעתי - למכור ולקנות ואת ההפרש להשקיע סולידית.
בעוד שנה, שנתיים האם תקבל ביטוח לאומי. האם יש לה פנסיה? האם גרה לבד או עם בן זוג/בעל ואם כן, היכן הוא בתמונה?
 
למה לרכוש עכשיו דירה נוספת אם היא לא מתכונת לעבור?
לדעתי שתמתין עם הרכישה עד שתהיה מוכנה למעבר.
 
תזרים שלילי בגיל של אמא זה big no, no.
גמאני חשבתי כך. תודה על החיזוק.


הבעיה היא פסיכולוגית ולא דרכי המימון.
מסכימה. היא מחפשת משהו שירכך לה את המעבר. מכירה, רכישה ומעבר - זה סופי מידיי בשבילה.

אפשרות נוספת היא להישאר עם הדירה הקיימת, בבעלות. להשכיר אותה ולשכור ליד הילדים. באפשרות זו יהיה תזרים חודשי חיובי.


האם יש לה פנסיה?
זעומה. היתה רוב חייה עצמאית, לפני שהיתה חובת הפרשה לפנסיה לעצמאיים. עובדת כשכירה מספר שנים ושם מפרישים לה, אבל לא סכומים משמעותיים.


האם גרה לבד או עם בן זוג/בעל ואם כן, היכן הוא בתמונה?
חיה לבד. אין צפי לשינוי בסטטוס הזה
 
אימי היקרה, בת 60+ מעוניינת לעבור להתגורר בסמוך לילדיה
יכולה להשכיר את הבית הקיים ולשכור ליד ילדיה? אולי ביחידת דיור? והפרש הסכום בין המושכר לנשכר יוסיף לה עוד כסף ליומיום מעבר לקצבת זיקנה ופנסיה.
יחד עם זאת, קשה לה להיפרד מהשכונה הסביבה הקרובה לה מזה כמה עשורים.
אז קודם היא צריכה להחליט מה היא יותר רוצה - להישאר בסביבה המוכרת או לחיות ליד ילדיה. אם היא תשכיר ותשכור, היא תוכל לבדוק את העניין ולהתחרט בלי בעיה.
 
למה לרכוש עכשיו דירה נוספת אם היא לא מתכונת לעבור?
לדעתי שתמתין עם הרכישה עד שתהיה מוכנה למעבר.
כי כרגע יש דירה שמתאימה לה כמו כפפה ליד, ולפי פותח השאלה אין הרבה כאלה.
אם אין כ"כ גמישות במיקום הנכס וההיצע לא גדול, אולי שווה כן לשבת עם אמא ולשכנע אותה שעכשיו הגיע הזמן וזו השעה למעבר.
הדיון מזכיר לי מאוד את דודתי שעזבה את הביתה המיתולוגי ועברה ליד הילדים, במרכז הארץ. המעבר הטיב עימה מאוד.
- למה אני חושבת שזו הצעה גרועה? כי בקירוב, החזר חודשי על 2M ש"ח יהיה 9,000 ש"ח בחודש. הדירה תושכר מקסימום ב5,500 ש"ח, מה שמכניס אותה לתזרים שלילי עמוק כל חודש, ויכביד עליה. (ככל שהיא תבחר להתגורר בדירה החדשה ולהשכיר את הקיימת, זה צפוי להתאזן +-)
אז לא ברור למה זו בכלל אפשרות פה. אין לה הון עצמי ולא ברור כמה כסף נכנס לה כל חודש מקצבאות/פנסייה.
 
אפשרות נוספת היא להישאר עם הדירה הקיימת, בבעלות. להשכיר אותה ולשכור ליד הילדים. באפשרות זו יהיה תזרים חודשי חיובי.
מסכים שזה טוב בתור התחלה, יתן לה זמן להתבשל עם ההחלטה של למכור ולקנות ובלי לחץ
 
למכור ולקנות
השאלה אם היא עושה את זה, מה היא תעשה בהפרש הכסף שישאר(מדובר בסכום משמעותי)? במידה ולא תשקיע בנכסים מניבים(מניות) אז אולי שווה להשאר בהשקעה בנדלן...
 
מה שאני לא מבין זה איך בית ששווה 6 מיליון יושכר רק ב-5500 שח לחודש? זה בערך 1% תשואה שנתית.
 
היא ראתה דירה שמוצאת חן בעייניה, באיזור המבוקש. אבל מתקשה להתקדם, כי עדיין לא רוצה כרגע לעבור ולמכור את הדירה.
היי
יש אופציה חלופית, היא יכולה להשכיר את הדירה שלה ולשכור דירה לידכם, זה מאפשר לה לשמור את דירת
המגורים שלה אם תחליט בעתיד שהמעבר לא מתאים לה.

היא יכולה בהמשך להחליט על מכירת הדירה שלה ורכישת דירה אחרת,
או אפילו להמשיך במגורים בשכירות.

רוב המבוגרים מתקשים להחליט על שינוי בהרגלים, אופציה זו מאפשרת לה להתחרט.
 
אם היא לא רוצה לעבור אזי היא לא רוצה או לא מוכנה למעבר. למה ללחוץ ?

ועוד להציע הצעות דיי ספקולטביות. להשכיר זה עבודה שלא כל אחד יכול לעשות. אתם תסננו את השוכרים? מה יקרה אם השוכר לא משלם כמה חודשים ? אתם תממנו את אמא ? אם המעבר יכשל והיא לא תרגיש טוב בסביבה החדשה ? מה יקרה אז ליחסים ? מה יקרה אז לאשה מעל 60 מופרדת מהסביבה שהיא רגילה אליה ומהחברים שלה ?

תנו לה להחליט לבד, אל תנסו ללחוץ או לשנות החלטה שלה.

ודרך אגב לעבור מדירה של 6 לדירה של 2 בערך באותו גודל אומר כנראה לרדת באיזור. רופאים בסביבה החדשה לעומת הישנה ? אפשרויות בילוי מחוץ לבית ? מרכזים לגיל השלישי ?
 
מה שאני לא מבין זה איך בית ששווה 6 מיליון יושכר רק ב-5500 שח לחודש? זה בערך 1% תשואה שנתית.
לא,
הבית שווה 6 מיליון יושכר להערכתי ב8 לחודש
הבית שווה 2 מיליון יושכר להערכתי ב5.5 לחודש


ודרך אגב לעבור מדירה של 6 לדירה של 2 בערך באותו גודל אומר כנראה לרדת באיזור. רופאים בסביבה החדשה לעומת הישנה ? אפשרויות בילוי מחוץ לבית ? מרכזים לגיל השלישי
נקודה חשובה. אכן, ירידה באיזור, אם כי במסגרת קרבה סבירה למרכזי רפואה מעולים.


תנו לה להחליט לבד, אל תנסו ללחוץ או לשנות החלטה שלה
זה הכי חשוב. לי באופן אישי. באמת.
החלטה שלה, בחירה שלה,
אני יכולה רק לעזור לה במידע. ולהקשיב.
זהו.
 
אני לא לגמרי מבינה… אמא עובדת כיום? יש לה מספיק למחייתה מהמשכורת או כבר עכשיו היא צריכה להתחיל ״לאכול״ את הדירה שלה?

אין הון משמעותי נוסף ברקע, הדירה הזו אמורה להיות "חבילת הפרישה שלה". כלומר, להספיק גם לצורך מגורים וגם להשלמת מחיה בפנסיה.

אמא שלך תהיה חייבת למכור את הבית (אלא אם כן היא תעשה ״משכנתא הפוכה״). אם לא עכשיו (כאמור לא ברור האם כבר עכשיו היא צריכה השלמת הכנסה) אז מקסימום תוך 7 שנים (אלא אם כן היא יכולה לחיות על קצבת זקנה בלבד). במקביל, היא לא יכולה בשום פנים ואופן להרשות לעצמה להיות בתזרים שלילי.
אז הרעיון הזה היה יכול להיות מאוד נחמד אם היא הייתה יכולה להרשות את זה לעצמה. אבל היא לא.

הבית שווה 6 מיליון יושכר להערכתי ב8 לחודש
בקירוב, החזר חודשי על 2M ש"ח יהיה 9,000 ש"ח בחודש
לפי הרעיון שהוצע גם במצב בו היא עוברת לדירה הקטנה ומשכירה את הדירה הגדולה היא נשארת בתזרים שלילי.
עבור הקושי העיקרי שציינת:
פסיכולוגית, היא מאפשרת לה גם וגם, בלי לוותר על הקיים. זו דרך טובה להתמודד עם הפחד ולהתקדם.
ההצעה הזו לא נותנת לה שום דבר שלא משיגים מלהשכיר ולשכור.
ותכלס זה רק יוסיף לה עוד הרבה מאוד כאב ראש (והוצאות) של פתיחת משכנתא בגילה ותשלום ביטוח חיים גבוה.

ככל שהיא תבחר להתגורר בדירה החדשה ולהשכיר את הקיימת, זה צפוי להתאזן +-)
1000₪ תזרים שלילי זה ממש לא ״מאוזן +-״. זה שלילי עמוק.
יהיו לה הוצאות על הדירה שהיא משכירה, יהיו לה זמנים שבהם הדירה תהיה ריקה ויהיה לה תשלום מס על דמי השכירות שהיא מקבלת. רע מאוד לאדם שאין לו אמצעים נוספים, אין לו פנסיה והדירה, שאמורה לשמש אותו למחייה, מכניסה אותו לתזרים שלילי.
 
אמא עובדת כיום? יש לה מספיק למחייתה מהמשכורת או כבר עכשיו היא צריכה להתחיל ״לאכול״ את הדירה שלה?
כן וכן,

העבודה לא מאוד קרובה למקום המגורים הנוכחי, וזה יוצא רק קצת יותר רחוק אחרי השנמוך, אבל לא משמעותי, ויש תחבורה ציבורית טובה יותר, שזה משפיע.
היא בשוטף מאוזנת.


אמא שלך תהיה חייבת למכור את הבית
נכון. השאלה היא התזמון.

רק בשביל לסבר את האוזן:

לפני כ~5 שנים חשבנו שממש כדאי כבר שתמכור ותעבור, בינתיים השווי של הבית קפץ בעוד איזה 2 מיליון ש"ח.

קשה לתזמן את השוק ודירה ספיציפית היא לא ממוצע,
אבל מה שקורה כרגע בשכונה הופך אותה לעוד יותר מבוקשת, בכלל, ואת הבית הספיציפי הזה, בפרט.

זו באמת באמת בחירה שלה.
כמו שכבר ציינתי.
אני מנסה להביא לה מידע. מה האופציות העומדות לרשותה.

אגב @אורי ג. ו @סנופי אשמח גם לדעתכם
 
@רוני

תודה על תשובתך

האמת שעד כה זה ניראה לי הדבר הכי שקול לעשות
יש את האתגר של השכרת הדירה
שקצת... מעיק עלי, הרעיון

היא תצטרך עם זה עזרה, ככל הנראה

אבל חוץ מזה זו כניראה הדרך שתאפשר לה הסתגלות וגם לחזור בה אם תירצה, כך שזה מפחית לחץ
 
אין ספק ש כלכלית ההחלטה הנכונה היא כנראה לגרוף רווחים ממכירת הדירה, לרכוש את הדירה הרצויה ולהשקיע את שאר הכסף - מכשיר פיננסי בסיכון המתאים לגילה או נדל''ן נוסף אם זה מתאים לה.

אבל, היות והחיים הם לא אקסל תשואות - היא קודם כל צריכה להחליט האם ברמה הפסיכולוגית בכלל מתאים לה כל הדבר הזה. בגיל הזה מחשבה על מעבר ו/או שלא נדבר על מכירת הבית בו חיו שנים רבות, בד"כ "מלחיצה" אותם.

בכל מקרה, הייתי מקשיב לעצתו של @רוני ולפני רכישת דירה, חד משמעית עובר לגור בשכירות באיזור לתקופה.
 
חן יקרה,
מנסיוני עם בניי הגיל הזה, קיים פער גדול בין הטיעונים הלוגיים לביין הפעולות בשטח.
החיפוש אחר הבטחון היא המוטיבציה החזקה ביותר, וכרגע הבית המוכר והאהוב הוא זה שמספק לה את הצורך הזה.
עד שהמשוואה הזו לא תשתנה, אני בספק אם יעשו מהלכים מצידה, גם בעבור המהלך הכלכלי/ הפרקטי המבריק ביותר.
אישית הייתי מניחה לזה, עד שזה יבוא ממנה.
 
קחי בחשבון שיקול נוסף, שזה מיסוי כואב הן על הקנייה והן על המכירה, במקרה שהיא תמכור לאחר 18 חודש (כמדומני שזה הזמן שקבוע כרגע בחוק)
8% מס רכישה, ו25% על הרווח של הדירה היקרה יותר! (שסביר שהיא זו שתמכר במקרה שהאמא תמצא את עצמה בדירה החדשה)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
אורי ג. השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה. נדל"ן 51
ד מבנה שהיה מסוכן נדל"ן 8
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
JBUZZ ביטוח מבנה משועבד למשכנתא: הגדלה ללא שיעבוד והוספת תכולה צרכנות פיננסית 1
JBUZZ ביטוח מבנה משועבד למשכנתא - כמה שאלות: נדל"ן 2
מ ביטוח מבנה למשכנתא-תקנות כיבוי אש בבתי מגורים נדל"ן 1
N מבנה תיק למשיכה בפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 18
ת ביטוח מבנה - שאלה לגבי אמירה ששמעתי צרכנות פיננסית 1
deussex החלפת סוכן ביטוח בביטוח מבנה נדל"ן 6
U השוואת ביטוח מבנה לבעלי משכנתא אוף טופיק 7
T ביטוח מבנה על דירה - באיזה גובה ומה לכלול? צרכנות פיננסית 1
Yoss היעדר ביטוח מבנה לדירה שכורה אוף טופיק 11
אצטרובל שינוי מבנה תיק בזמן משבר שוק ההון 12
A ביטוח מבנה - כמה לבטח ? נדל"ן 1
amikal הרחבת ביטוח הדירה לכיסוי שווי הדירה (לא רק מבנה ותכולה) נדל"ן 4
mr.mo מבנה מסוכן כיצד ניתן לחייב את בעלי הדירות נדל"ן 4
Flashmob מבנה התיק: התייעצות שוק ההון 79
ש פידבק על מבנה תיק שוק ההון 44
Y פידבק על מבנה תיק שוק ההון 5
B שאלה לגבי ביטוח מבנה צרכנות פיננסית 8
O שינוי מבנה תיק השקעות שוק ההון 1
ג מבנה תאורטי של תיק שוק ההון 12
Oziris חוזה אישי + מבנה התיק שוק ההון 14
G חוזה ההשקעות שלי + מבנה התיק שוק ההון 16
Benjamin W שינוי מבנה הבורסה שוק ההון 18
תפוזינה ביטוח מבנה - האם נשמע טוב? צרכנות פיננסית 22
מ ביטוח לאומי על רווחים בשוק ההון מיסים 11
AbuNafha מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון שוק ההון 14
י טיפים לאיך להשקיע בצורה פאסיבית בשוק ההון שוק ההון 6
G הצמדה לנדלן דרך שוק ההון שוק ההון 3
Z האם ניתן לקבל הטבות מס בשל הפקדות לפנסיה מהמס ששולם על רווח הון בשוק ההון? מיסים 14
N מתלבט מה לעשות ברקע הירידות האחרונות בשוק ההון שוק ההון 26
S חלוקת תקציב בין נדלן ושוק ההון (מניות) נדל"ן 6
H איך ללמד ילד על שוק ההון? התפתחות אישית 1
י איך להתחיל להתעסק עם שוק ההון שוק ההון 3
R איך מחלקים את ההשקעות בין שוק ההון ובין נדל״ן? שוק ההון 24
S תוהה אם: לשדרג נכס,לקנות נכס נוסף להשקעה או להשקיע בשון ההון נדל"ן 7
ו שאלות לגבי הטרנד של סוחרים יומיים צעירים בשוק ההון שוק ההון 31
S השקעה בשוק ההון לטוווח קצר (?) שוק ההון 3
ת דירה או שוק ההון נדל"ן 8
R ג'ק בוגל (ז"ל, 2017) - "מה שיוביל לתשואה שנתית בשיעור של 4% עבור שוק ההון האמריקאי" שוק ההון 3
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
K השקעה בשוק ההון מסחר עצמי/סגירת מסלולי משכנתא שוק ההון 20
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
sharon האם כדאי להעביר כספים במקרה שלי למרות מס רווחי ההון? שוק ההון 15
S שוק ההון כתחליף לעו"ש שוק ההון 15
T השקעה בשוק ההון בארצות הברית ללא אזרחות/תושבות שוק ההון 3
S מיסוי פעילות בשוק ההון כעצמאי? מיסים 2
G מסחר בשוק ההון הגרמני ומיסוי שוק ההון 1
H מסחר בשוק ההון - מסחר עם ידע שוק ההון 1

נושאים דומים

Back
למעלה