• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חלוקת תקציב בין נדלן ושוק ההון (מניות)

SonOfLiberty

משתמש רשום
הצטרף ב
20/8/21
הודעות
8
דירוג
4
בשנות ה30 לחיי, רווק ללא ילדים, חוסך בכל חודש כ4000 שח (מעבר לקרן השתלמות ופנסיה) ברשותי כמיליון ש״ח שרובו כרגע מושקע בשוק ההון. אני רואה את היתרונות המובהקים בנדלן (מס ומינוף) ורוצה לחשב מה צריכה להיות חלוקת התקציב שלי מבחינת ההון העצמי הרצוי לדירה.

לאחר התייעצות עם מלווה משקיעים מנוסה, הציע שאשתמש ב700k לצורך רכישת הדירה, אקנה דירה בכ2 מיליון ש״ח (משכנתא 1.3 מיליון), עליה אקבל כ5000 שח שכירות ואצפה להחזר משכנתא של 8000 שח לטווח של 20 שנה. המשמעות מבחינתי היא לשלם 3000 שח כל חודש בנוסף לשכר הדירה שלי. נשמע לי לא מעט. הוא היה מאוד נחוש שמדובר בצעד חכם כי עלות המשכנתא נמוכה מהתשואה שאקבל (עליית ערך+שכירות).

מה שאני רוצה זה לא תשובה לפה או לפה אלא הסבר כללי על איך בכלל לחשב את המשתנים במשוואה הזאת כדי להבין אם עדיף להגדיל משכנתא או להקטין אותה, אם להוסיף הון עצמי לדירה או להשאיר אותו במניות (שעשו יופי של תשואה בשנתיים האחרונות בלשון המעטה).

מחשבות?
 
האמת שאין לי תשובה לשאלה שלך, אני לא חושב שיש נוסחה מדויקת אלא בעיקר העדפות סיכון אישיות.
אני חושב שההצעה שקיבלת טיפה אגרסיבית. אני הייתי שוקל דירה בכ-1.5 מיליון (עם 500 הון עצמי + 1 מ' משכנתא). שוב אין לי הסבר מתמטי ואני גם אשמח לשמוע עוד דעות אבל זה בעיקר עניין של הפחתת סיכון (מה יקרה אם ערך הדירה ירד, הדירה לא תושכר ו/או תהיה מובטל).

עוד נקודה שאולי כדאי להתייחס אליה -
האם אתה מתכנן להתחתן בשנים הקרובות? עם ובלי קשר - האם חשבת כבר אם תרצה דירה למגורים או לגור בשכירות?
יש יתרון לקנייה של דירה יחידה, במיוחד לפני נישואים. ומצד שני תרצה דירה למגורים אולי זה לא זמן טוב לקנות דירה להשקעה.
 
לאחר התייעצות עם מלווה משקיעים מנוסה, הציע שאשתמש ב700k לצורך רכישת הדירה, אקנה דירה בכ2 מיליון ש״ח (משכנתא 1.3 מיליון), עליה אקבל כ5000 שח שכירות ואצפה להחזר משכנתא של 8000 שח לטווח של 20 שנה. המשמעות מבחינתי היא לשלם 3000 שח כל חודש בנוסף לשכר הדירה שלי. נשמע לי לא מעט. הוא היה מאוד נחוש שמדובר בצעד חכם כי עלות המשכנתא נמוכה מהתשואה שאקבל (עליית ערך+שכירות).
א. תזהר....מי זה "מלווה משקיעים מנוסה"? מה האינטרסים שלו? האם הוא יקבל יותר כסף במידה ותעשה איזשהי עיסקה? האם הוא מקבל הכנסות גם מהמוכרים? איזה הוכחות להצלחות יש לו "מליווי משקיעים" בעבר?
בגדול הוא אומר לך אתה תפסיד הרבה עכשיו ולאורך תקופה כי בעתיד תמכור במחיר גבוה...הוא מוכן לחתום על זה? להשתתף בהפסדים אם לא?

עליה אקבל כ5000 שח שכירות
מי מבטיח לך את זה? מה אם הדירה תעמוד ריקה במשך תקופות מסויימות? אל תשכח גם עלויות תחזוקה.

ואצפה להחזר משכנתא של 8000 שח לטווח של 20 שנה. המשמעות מבחינתי היא לשלם 3000 שח כל חודש בנוסף לשכר הדירה שלי
המשכנתא כנראה לא תלך לשום מקום...

בשורה התחתונה, לקנות נכס שההכנסות מהשכירות(הפוטנציאלית) לא מכסה את עלויות המימון....אתה בעיקר צריך מאד מאד להאמין שהנכס יהיה שווה משמעותית יותר מהעלות קניה שלו בעוד X שנים(שים באקסל ותראה איזה מחיר ומתי תהיה צריך רק בשביל להיות breakeven)...

לא נשמע לי כמו השקעה מעניינת עבורך...נשמע כמו עסקה רווחית עבור ה"מלווה".יש מעט השקעות טובות, אלו שטובות צריכות להיות די ברורות לך בלי תואר בשמאות ומנהל עסקים...לרוב העסקות "וההזדמנויות"(בוודאי כשהן מובאות על ידי "יועצים" ובעלי אינטרס...) כדאי להגיד לא.
 
אני חושב שההצעה שקיבלת טיפה מאוד אגרסיבית.
+1
בשורה התחתונה, לקנות נכס שההכנסות מהשכירות(הפוטנציאלית) לא מכסה את עלויות המימון....
מה שנקרא תזרים מזומנים שלילי.
לדעתי כדאי לבחון דירה עם משכנתא נמוכה יותר כדי ליצור תזרים חיובי. 'להפסיד' במודע כל חודש 3K זו השקעה לא טובה בלשון המעטה.
האם יש לך דירה נוספת למגורים או שאתה גר בשכירות?
 
לאור הריבית הגבוהה יחסית הייתי שוקל לקחת משכנתא קטנה יותר (גם יכול להוריד לך טיפה את הריבית), ומנסה להימנע מתזרים שלילי.
לא הייתי קונה דירה מחוץ לאיזור ביקוש והייתי בודק עם קבלנים, יש מבצעים לא רעים לדירות על הנייר היום.
 
לאחר התייעצות עם מלווה משקיעים מנוסה, הציע שאשתמש ב700k לצורך רכישת הדירה, אקנה דירה בכ2 מיליון ש״ח (משכנתא 1.3 מיליון), עליה אקבל כ5000 שח שכירות ואצפה להחזר משכנתא של 8000 שח לטווח של 20 שנה. המשמעות מבחינתי היא לשלם 3000 שח כל חודש בנוסף לשכר הדירה שלי. נשמע לי לא מעט. הוא היה מאוד נחוש שמדובר בצעד חכם כי עלות המשכנתא נמוכה מהתשואה שאקבל (עליית ערך+שכירות).

הי
בהשקעות נדל"ן יש אסטרטגיות שונות, אני לא בעד כניסה מראש להשקעה עם תזרים שלילי, במקרה שציינת שכירות 5,000 ש"ח בחודש זה הכנסה ברוטו,
כדי לקבל נטו צריך לקזז מזה תיקונים מדי פעם, ביטוח ונכס ריק בין שוכר לשוכר, הנטו האמיתי יהיה בין 4,000 ל 4,500 ש"ח לחודש, כלומר התזרים השלילי יהיה
גבוה יותר.
אם נוסיף לזה את השחיקה בכח הקניה של שכר העבודה כתוצאה מעליות מחירים ושינוי הסטטוס שלך לבעל משפחה,
זה עלול לפגוע ביכולת החיסכון החודשי והמשך השקעות למשך שנים ואפילו ליצור תזרים שלילי בתקציב החודשי של המשפחה.

צריך לשרוד שנים ארוכות עד שהשכירות החודשית תעלה ותייצר תזרים חודשי חיובי, בשלב זה מדובר בהשקעה לא מקדמת, לא נכונה.

לדעתי השקעה בנדל"ן מניב צריכה להיות עם תזרים חודשי חיובי עם הגיון כלכלי.
ברמת המחירים והריבית כיום בישראל, זה מצריך להשבית הון עצמי גדול בהשקעה במיקומים נכונים וסבירים,
לכן לא חייבים להשקיע בכח אם אין את ההון והיכולות המתאימות, יש אלטרנטיבות בשווקים אחרים אך זה תלוי במשקיע אם הוא מעוניין בכך,
במידה ולא אני מניח שיש אלטרנטיבות בשוק ההון.

בהצלחה !
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
חתול לילה חלוקת עיתונים - עקיצה? אוף טופיק 4
Y חלוקת הארץ לשתי מדינות - ישראל ופלסטין פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 28
S חלוקת תיק השקעות - כולל נכס למגורים, מזומן, אג״ח ומשכנתא שוק ההון 4
R חלוקת דיבידנד באופן לא שווה בין בעלי המניות מיסים 13
Royi מחקה מדד עם חלוקת דיבידנדים ועמלה נמוכה שוק ההון 2
J חלוקת התיק בין איריות לאמריקאיות? שוק ההון 17
L חלוקת מסלולים בקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
E חלוקת קופונים באג"ח ממשלתי שקלי שוק ההון 3
O הגשת דו״ח שנתי - חלוקת דיבידנד אצל ברוקר זר מיסים 14
A היסטוריית חלוקת דיבידנדים שוק ההון 4
B חלוקת נכסים - איך מחשבים מזומן? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
A איפה לבדוק מתי תהיה חלוקת דיבידנדים SSAC שוק ההון 14
ע חלוקת קופת הגמל לרכיבים - תגמולים, פיצויים, קצבתי והוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
B חלוקת פלח האג"ח בתיק שוק ההון 8
B האם קיימת קרן פנסיה שרושמת כמו שצריך את חלוקת ההפקדות בין קצבה מזכה ומוכרת? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 50
N איך חלוקת דיבידנד באה לידי ביטוי בקרן סל? פוסטים מאיכות נמוכה 1
אחד_שיודע איך מהוונים ערך של קופת גמל IRA לצורך חלוקת נכסים בפרידה שוק ההון 26
G שאלה בהבנת חלוקת תיק השקעות יחד עם קופות גמל שוק ההון 17
M חלוקת ההשקעה בניירות ערך לפי מיסוי? מיסים 1
hommie אלטשולר שחם - חלוקת נכסים במסלול מנייתי שוק ההון 2
Y חלוקת הפקדה חד פעמית בקרן פנסיה צרכנות פיננסית 11
O חלוקת תיק שוק ההון 2
Nina T האם חלוקת דיבידנד מעל 80% היא מופרכת? שוק ההון 2
אמירב חלוקת ביטוח אובדן כושר עבודה למספר חברות ביטוח צרכנות פיננסית 4
Y האם כדאי למכור אג"ח לפני חלוקת ריבית?אחרי? או שזה לא משנה... שוק ההון 1
A חלוקת דיבידנדים Vanguard במערכת spark שוק ההון 1
ד חלוקת הנכסים עפ"י אסטרטגיית תיק השקעות נבחר פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 2
R חלוקת התיק על כלל נכסיו שוק ההון 23
יבגני_ל מיסוי במקור בארה"ב על חלוקת רווחים של MLP למשקיעים ישראלים מיסים 8
the_newbie חלוקת דיבידנדים של קרן סל אג"ח ישראלית שוק ההון 1
yanosh34 חשבון IRA - האם חלוקת מניות חייבת במס שוק ההון 11
ט חלוקת דיבידנד במניות שוק ההון 8
B תיק השקעות - אופן חישוב חלוקת הנכסים שוק ההון 15
ח בורסה בארה"ב חלוקת דיבידנד בשיעור של מעל 25 אחוז ממחיר המנייה שוק ההון 3
י חלוקת הפקדות בין קרן פנסיה מקיפה למשלימה צרכנות פיננסית 7
L שאלה: האם חלוקת דיבידנד משפיעה על תשואת המדד (המדד יירד)? שוק ההון 4
R דמי ניהול ומדיניות חלוקת דיבידנד כשיקולים לבחירת תעודת סל / קרן מחקה שוק ההון 11
M שאלה של חדש בתחום (בנושא חלוקת דיבידנד) שוק ההון 1
amidar פער (גדול?) בין מועד חלוקת הדיבידנד למועד הופעת הכסף בתיק שוק ההון 11
R חלוקת הנכסים בעולם והשוק היעיל שוק ההון 37
N דיבידנדים ורכישת מניות יום לפני חלוקת דיבידנדים שוק ההון 9
amidar היסטורית חלוקת דיבידנדים - מניות ישראליות בארץ שוק ההון 61
מ חלוקת קה"ש+קופ"ג IRA שוק ההון 7
שמוליק קיפוד חלוקת כספים פנסיוניים צרכנות פיננסית 20
K גישה לבחירה בין אלטרנטיבות,חלוקת זמן ומשאבים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
ל באיזה שלב משנים את חלוקת התיק (אם בכלל)? שוק ההון 6
V חלוקת הניירות בין החשבון הרגיל הממוסה לבין IRA שוק ההון 13
B חלוקת דיבידנדים ניירות של Vanguard. שוק ההון 9
מ דירה ראשונה - הגדרת תקציב ותזרים חודשי. נדל"ן 1
yossik תוכנות, אפליקציות למעקב ואנליזה של שוק ההון, ניהול תקציב ועוד... אוף טופיק 11

נושאים דומים

Back
למעלה