נדלן בחול - צעדים ראשונים

[ram11]

שלום לכולם
אני ואשתי אמורים לקבל סכום של 200 אשח בקרוב ואנחנו שוקלים להשקיע אותו בנדלן בחול (המטרה בעיקר היא להנות מתזרים ועליית ערך ולא לבצע עסקת פליפ)
בעיקרון התפיסה היא לעשות את ההשקעה דרך מתווך \ חברת ניהול (אנחנו רוצים להימנע מלטוס לחול על מנת לבצע את העסקה)
כמה שאלות שעלו לנו בנושא
אנחנו מתלבטים לגבי סוג העסקה האם ללכת על דירה בודדת או לחפש פרוייקט של מולטי פמלי?
על איזה מדינות כדי להתמקד (לאישתי יש דרכון אירופאי האם יש לנו יתרן בשוק האירופאי)?
איך מאתרים סוכן \ מתווך אמין והאם כדי ללכת על מתווך ישראלי או מקומי?
לכמה תשואה אנחנו צריכים לצפות מעסקה כזו?
לאיזה דברים כדי לשים לב?
האם זה זמן טוב להיכנס לתחום או שווה להמתין ולהבין מה קורה עם השווקים?
ובכללי נשמח להמלצות למקורות ידע מעבר לפורום הזה
תודה רבה מראש (:

נ.ב: אנחנו מושקעים בשוק ההון (פאסיבית, מדדים) ומחפשים לגוון את ההשקעות ובנוסף ליצור תזרים מזומנים
הכסף אמור להתקבל כמתנה בחודשים הקרובים, יש אפשרות להגדיל את הסכום מהון עצמי \ מינוף

 

[הורדוס]

ממליץ לדייק את המטרות שלכם קודם כל, אתם מחפשים השקעה שתניב תזרים גבוה, או תשואה סה"כ (תזרים+עליית ערך) גבוהה? אחד בא על חשבון השני לרוב אז חשוב להציב מטרות ולבחור בהתאם.

למה חו"ל ולא ישראל?

 

[אורי ג.]

לדעתי מיותר לחלוטין לחלוטין בסכומים האלה, בטח ובטח בהשקעה ישירה.

ג"נ: עוסק בתחום (לא בסכומים האלה).

 

[ram11]

הדגש יותר על תזרים, אם תיהיה עליית ערך זה בונוס
בחול מכמה סיבות
1.לא רוצים לחסום את האופציה של מחיר למשתכן
2.יש גם פרוייקטים להשכרה מוזלים לזכאי מחיר למשתכן
3.אנחנו מצפים שבעתיד יתפנה לנו עוד כסף ונירצה להשקיע בעוד נכס (אם נשקיע בחול לא נצתרך לשלם מיסי דירה שנייה)
4. לפי מה שבדקנו בארץ הדירות שראינו במחירים של עד מליון שח הם באיזורים שלדעתנו "מועדים לפורענות" וידרשו המון תחזוקה \ התעסקות על דיירים (ברור לנו שהסיכון קיים גם בחול, אך מקווים שבמקום שמחירי הדיור יותר זולים נוכל לכוון לאיזורים יותר מבוססים ועמידים)
5. אם בעתיד נרצה לקנות דירה למגורים נאבד את ההטבות לדירה ראשונה

 

[ram11]

לדעתי מיותר לחלוטין לחלוטין בסכומים האלה, בטח ובטח בהשקעה ישירה.

ג"נ: עוסק בתחום (לא בסכומים האלה).

יכולים למתוח את התקציב עד 300 אש"ח (כמובן שיש גם אפשרות לקחת משכנתא \ הלוואה למימון חלק מהעסקה)
מאיזה סכום לדעתך כדאי להיכנס להסקעות כאלה

 

[SMTM]

למרות מה שרשמו חברי למעלה, ניתן להשקיע גם בסכומים כאלה באמצעות הלוואת חוב,
זו השקעה פאסיבית שלא דורשת להגיע לחול ועם תשואה גבוהה מהארץ. עם זאת יש להכיר את כל הסיכונים בעסקה כזו (ויש כאלה) ואת העלויות הנדרשות להמרת השח לדולר.

 

[אורי ג.]

יכולים למתוח את התקציב עד 300 אש"ח (כמובן שיש גם אפשרות לקחת משכנתא \ הלוואה למימון חלק מהעסקה)
מאיזה סכום לדעתך כדאי להיכנס להסקעות כאלה

אין איזה מספר מוגדר, לדעתי ישירות החל מבערך מיליון ש"ח אולי קצת פחות וגם אז בהינתן שזה רק חלק מהתיק הכולל שלך.
השקעות בעזרת קבוצה נניח סביב ה100K$ וגם אז בהנחה שזה רק חלק מהתיק הכולל שלך, פיזור זה תמיד חשוב.

 

[DudeOFortune]

שלום לכולם
אני ואשתי אמורים לקבל סכום של 200 אשח בקרוב ואנחנו שוקלים להשקיע אותו בנדלן בחול (המטרה בעיקר היא להנות מתזרים ועליית ערך ולא לבצע עסקת פליפ)
בעיקרון התפיסה היא לעשות את ההשקעה דרך מתווך \ חברת ניהול (אנחנו רוצים להימנע מלטוס לחול על מנת לבצע את העסקה)
כמה שאלות שעלו לנו בנושא
אנחנו מתלבטים לגבי סוג העסקה האם ללכת על דירה בודדת או לחפש פרוייקט של מולטי פמלי?
על איזה מדינות כדי להתמקד (לאישתי יש דרכון אירופאי האם יש לנו יתרן בשוק האירופאי)?
איך מאתרים סוכן \ מתווך אמין והאם כדי ללכת על מתווך ישראלי או מקומי?
לכמה תשואה אנחנו צריכים לצפות מעסקה כזו?
לאיזה דברים כדי לשים לב?
האם זה זמן טוב להיכנס לתחום או שווה להמתין ולהבין מה קורה עם השווקים?
ובכללי נשמח להמלצות למקורות ידע מעבר לפורום הזה
תודה רבה מראש (:

נ.ב: אנחנו מושקעים בשוק ההון (פאסיבית, מדדים) ומחפשים לגוון את ההשקעות ובנוסף ליצור תזרים מזומנים
הכסף אמור להתקבל כמתנה בחודשים הקרובים, יש אפשרות להגדיל את הסכום מהון עצמי \ מינוף

היי, אני מושקע בנכסים בחו"ל ואני יכול לייעץ לכם ללמוד יותר את התחום כי לפי השאלות אתם בוסר.

בגדול אני בעד לקפוץ למים אבל עם שכל וידע.
משתמע שה200 אלף האלו זה כל מה שיש לכם ולכן כדאי שתבצעו שיעורי בית ואז תוכלו לשאול שאלות ממוקדות יותר.
הסיבה לכך היא ש10 אנשים שונים יכולים לפרוש בפניכם את המשנה שלהם לפי מה שהם רגילים ומה שעובד להם, אבל יכול להיות שלכם זה לא מתאים ומכיוון שאתם לא מגובשים מספיק לדעתי אז זה יכול לפגוע בכם.

 

[הורדוס]

למרות מה שרשמו חברי למעלה, ניתן להשקיע גם בסכומים כאלה באמצעות הלוואת חוב.

ואת זה אפשר לעשות גם בארץ, אפילו עם מס נמוך יותר.

 

[רוני]

4. לפי מה שבדקנו בארץ הדירות שראינו במחירים של עד מליון שח הם באיזורים שלדעתנו "מועדים לפורענות" וידרשו המון תחזוקה \ התעסקות על דיירים (ברור לנו שהסיכון קיים גם בחול, אך מקווים שבמקום שמחירי הדיור יותר זולים נוכל לכוון לאיזורים יותר מבוססים ועמידים)

היי
העלתה נקודה חשובה ונכונה,
אך ההון העצמי העומד לרשותכם אינו מספיק ולכן יש צורך במימון בהתאם למחירי הנכסים, זה שונה ותלוי במיקום,
המימון בשלב זה יקזז משמעותית את התזרים החודשי משכירות.

כדי לקחת מימון חשוב שתהיה לכם יכולת חסכון חודשי מתאימה.

בהצלחה !

 

[sup11]

במידה ואתם מחליטים לרכוש בחו"ל ע"ס מינוף, זכרו שאת המינוף אתם לוקחים בארץ בשקלים, וערך הדירה/התזרים מהשכירות בחו"ל הוא לפי המטבע המקומי בארץ בה רכשתם. כל שינוי מהותי בשער החליפין (וכן - זה דבר שבהחלט יכול לקרות) יש לו השפעה ניכרת על התזרים ועל הרווח, ועלול להפוך את ההשקעה לכושלת. זה נתון שהרבה משקיעים מתעלמים ממנו, כאשר בוחרים לקחת מימון שעל-פניו נראה זול יחסית.