• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מתלבט לגבי 2 השקעות נדלן דומות

  • פותח הנושא פותח הנושא bustrop
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

bustrop

משתמש רשום
הצטרף ב
16/1/21
הודעות
20
דירוג
0
היי,

רווק ללא ילדים, עם חסכונות בעיקר בשוק ההון, והשקעה בודדת בארה״ב בנכס מולטיפמילי (כחלק מקבוצה). אין עדיין דירה ומעוניין לקנות אחת באופן פרטי בכ-1 מיליון שקל עם משכנתא של כ-700 אלף ש״ח, בעיקר בשביל פיזור עם 2 אופציות עיקריות כרגע:

1: דירה בישראל, למשל בבאר שבע - יתרון שזה פה בישראל וקל יהיה יותר לנהל בצורה עצמאית ואין עדיין דירה בכלל אז הטבה במס שבח וכו׳.

לפי חישוב גס - משכנתא תעלה חודשית כ-3000-4000 ש״ח עם שכירות מוערכת של כ-3500 ש״ח. שאומר שהשכירות בקושי תכסה את המשכנתא ואולי אפילו עם מינוס קל.

2: בית באירופה (מערבית), סכום קניה זהה (250k יורו) , משכנתא כ-850 יורו, שכירות בכ-1500 יורו. מכיר את המדינה ואת האיזור, וגם נעזר במכרה מהתחום שמכירה את השוק, תדע להביא שוכרים מתאימים ותנהל גם את הנכס תמורת שכ״ד של חודש בשנה. מס רווח הון במכירה כ-30%.

לאחר מיסים, משכנתא וכו׳, צפוי רווח חביב של כ-200-300 יורו בחודש.

נראה שהאופציה האירופית הרבה יותר משתלמת כשהשכירות גם אחרי הוצאות ניהול, מס ושות׳ יכסו את המשכנתא וישאירו אפילו רווח קטנטן חודשי.

יש רעיון איך לקבל את ההחלטה? אולי פרמטרים חשובים שכדאי לקחת בחשבון?
 
השיקול של רווח/הפסד שוטף הוא השיקול הפחות מעניין בנדל"ן, בו הכסף הגדול נמצא בעליית ערך ולא בתשואה שוטפת.
 
זה לא מהותי לשיקול, שאחרי X שנים הסכום החודשי של המשכנתא ששולם במלואו (משכירות) ולא הייתי צריך להוסיף מהכיס כדי לכסות אותו?

(לוקח מתוך הנחה שקצב העלייה זהה בין האופציות ושקשה לצפות את קצב עליית הערך מהנדלן בתקופה הזו שהמחירים מאוד גבוהים)
 
1: דירה בישראל, למשל בבאר שבע - יתרון שזה פה בישראל וקל יהיה יותר לנהל בצורה עצמאית ואין עדיין דירה בכלל אז הטבה במס שבח וכו׳.

לפי חישוב גס - משכנתא תעלה חודשית כ-3000-4000 ש״ח עם שכירות מוערכת של כ-3500 ש״ח. שאומר שהשכירות בקושי תכסה את המשכנתא ואולי אפילו עם מינוס קל.
מהמספרים לא נראה שהיא "בקושי תכסה". נראה שמקסימום תצטרך להשלים 500שח בחודש.

תניח שעוד X (תשים מספר) תרצה למכור את הדירה ושניהן עלו בY בשווי שלהן (בכל אחת מהאופציות) ותחשב איפה יצאת עם יותר כסף.

האופציה 1, אתה משלם כל שנה 6000 ש"ח אקסטרה, ובאופציה 2, אתה מרוויח כ2400 יורו בשנה, פחות 1500 לאשת קשר, יוצא כ4000 שקל בשנה.
באופציה 1, העליית ערך היא ללא תשלום מס שבח
באופציה 2, אתה משלם 30% על העליית ערך.

נניח שX הוא 5 שנים,
אם 2 הדירות עלו תוך 5 שנים ב30%, אז אתה יוצא
באופציה 1 מרווח ב600,000 שקל, מינוס 6000x5 שהוצאת עם הזמן - 570,000₪
באופציה 2 , משלם 30% אז מרווח 420,000 פלוס 4000x5 כלומר 440,000₪

תשחק עם Y ועם X ותראה מה מתאים לך. כמובן שכל אחת יכולה לעלות/לרדת בשווי שלה.


אם אתה לא מתכנן למכור ואתה רץ אחרי השכירות, אז הבנת לבד מה יותר משתלם.
אם לא נוח לך עם ההוצאה החודשית, הבנת לבד מה יותר מתאים לך.

לדעתי להניח שקצב עליית הערך זהה זה קצת מצחיק. במיוחד בין באר שבע לעיר אירופאית. תסתכל על המחירים לאורך השנים ב2 המקומות ותבין בערך את הביקוש.
 
יש רעיון איך לקבל את ההחלטה? אולי פרמטרים חשובים שכדאי לקחת בחשבון?
בעיקר לחשוב בכובד ראש על העניין שזה בחו"ל.
אתה מתאר בית עם תשואה פירותית ברוטו של 7.2% ואני מנסה להבין אם גם מדובר בעיר פריפרייה עם סיכוני שוכר מוגברים כמו בב"ש.

באזור הזה יש עוד חברות ניהול? לא אידאלי שיש רק בן אדם אחד פוטנציאלי שינהל.

עם פלוס של 200 300 בתוספת תיקון והחזקה של בית כנראה לא תראה יותר מדי בחשבון הבנק.
 
איזה ריבית משכנתא באירופה נכון לריביות של היום?
באיזה מדינה מדובר? אתה דובר את השפה המקומית?
על איזה אזור וסוג נכס חשבת בבאר שבע? יש שם הרבה אפשרויות, חלקן טובות מאוד לדעתי, וחלקן זבל גדול.
כמה קרוב אתה גר לבאר שבע? גם שם ייתכן ותצטרך לשלם לבעל מקצוע כדי שיעזור בהשכרה, לפחות הראשונה, וייתכן גם במשך השנים, תלוי בנכס, במיקומו, ובכמה שכירות תדרוש.
 
בעיקר לחשוב בכובד ראש על העניין שזה בחו"ל.
אתה מתאר בית עם תשואה פירותית ברוטו של 7.2% ואני מנסה להבין אם גם מדובר בעיר פריפרייה עם סיכוני שוכר מוגברים כמו בב"ש.

באזור הזה יש עוד חברות ניהול? לא אידאלי שיש רק בן אדם אחד פוטנציאלי שינהל.

עם פלוס של 200 300 בתוספת תיקון והחזקה של בית כנראה לא תראה יותר מדי בחשבון הבנק.

באופן כללי, פחות מטריד אותי שהבית ״רחוק״ מפני שגם כך שוהה לא מעט בחול. האיזור אכן עיר בפריפריה עם דרישה לשכירות גבוהה מאוד, ז״א, בתים שמפורסמים לשכירות בסוג ובאיזור הזה, יקבלו עשרות פניות ביומיים. עיקר העבודה תהיה לדעת להביא שוכרים טובים וכמובן יש חברות ניהול נוספות באיזור.

מהמספרים לא נראה שהיא "בקושי תכסה". נראה שמקסימום תצטרך להשלים 500שח בחודש.

תניח שעוד X (תשים מספר) תרצה למכור את הדירה ושניהן עלו בY בשווי שלהן (בכל אחת מהאופציות) ותחשב איפה יצאת עם יותר כסף.

האופציה 1, אתה משלם כל שנה 6000 ש"ח אקסטרה, ובאופציה 2, אתה מרוויח כ2400 יורו בשנה, פחות 1500 לאשת קשר, יוצא כ4000 שקל בשנה.
באופציה 1, העליית ערך היא ללא תשלום מס שבח
באופציה 2, אתה משלם 30% על העליית ערך.

נניח שX הוא 5 שנים,
אם 2 הדירות עלו תוך 5 שנים ב30%, אז אתה יוצא
באופציה 1 מרווח ב600,000 שקל, מינוס 6000x5 שהוצאת עם הזמן - 570,000₪
באופציה 2 , משלם 30% אז מרווח 420,000 פלוס 4000x5 כלומר 440,000₪

תשחק עם Y ועם X ותראה מה מתאים לך. כמובן שכל אחת יכולה לעלות/לרדת בשווי שלה.


אם אתה לא מתכנן למכור ואתה רץ אחרי השכירות, אז הבנת לבד מה יותר משתלם.
אם לא נוח לך עם ההוצאה החודשית, הבנת לבד מה יותר מתאים לך.

לדעתי להניח שקצב עליית הערך זהה זה קצת מצחיק. במיוחד בין באר שבע לעיר אירופאית. תסתכל על המחירים לאורך השנים ב2 המקומות ותבין בערך את הביקוש.

תודה, זה אכן עשה לי קצת סדר ולמרות שהתשואה שם יותר גבוהה, אני מבין שזה בעיקר יתקזז עם שיקולי מס מהדירה בחול (מס במדינת היעד + מס בישראל).

מסתכל אחורה ואכן רואה עליה משמעותית דומה במחירי הדירות ב-2 הערים ובעיקר היצע נמוך.

חושב שבתכלס החשש וההתלבטות נובעת בעיקר מהעבודה שלא קניתי דירה בעבר בהשוואה למשהו מוכר למשל כמו לקחת את הסכום שיש ולשים אותו על מניות צמיחה או S&P וכו׳.
 
איזה ריבית משכנתא באירופה נכון לריביות של היום?
באיזה מדינה מדובר? אתה דובר את השפה המקומית?
על איזה אזור וסוג נכס חשבת בבאר שבע? יש שם הרבה אפשרויות, חלקן טובות מאוד לדעתי, וחלקן זבל גדול.
כמה קרוב אתה גר לבאר שבע? גם שם ייתכן ותצטרך לשלם לבעל מקצוע כדי שיעזור בהשכרה, לפחות הראשונה, וייתכן גם במשך השנים, תלוי בנכס, במיקומו, ובכמה שכירות תדרוש.
ריבית כ.5.5% והשפה אנגלית (ואופציות מאוד דומות מבחינת עלות/תנאי משכנתא/ביקוש באנגליה ובאירלנד). בב״ש חשבתי בעיקר על דירה במצב טוב ליד האוניברסיטה שיהיה יחסית קל להשכיר.

גר יחסית קרוב כדי שאוכל לנהל אותה בעצמי לדעתי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I מתלבט לגבי התיק שלי שוק ההון 1
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
ישראלי מצוי מתלבט לגבי תואר שני במדעי המחשב- מכללה או האוניברסיטה הפתוחה התפתחות אישית 5
K אזרח אמריקאי לא מדווח ל-IRS עם כמה שנים של PFIC, מתלבט אם לעבור לIB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 25
K מתלבט בין שני ניי'ע מה אתם חושבים שוק ההון 5
D מתלבט אם למכור את חלקי בירושה נדל"ן 2
E מתלבט איך להשקיע- בן זוג אמריקאי מיסים 11
M מתלבט אם להשקיע בנדלן או לסגור את המשכנתא נדל"ן 5
S מתלבט האם כדאי לקנות דירה שניה - עזרה נדל"ן 4
M מתלבט על הצעד הבא בתחום הנדל״ן נדל"ן 6
L הגעתי למצב שבו אני מתלבט אם להפריש כספים לתיק מנוהל אישית שוק ההון 5
הבנקאי מתלבט מה ללמוד התפתחות אישית 5
Y מתלבט איזה מדד לבחור בין 3 מדדים ל-20-30 שנה הבאות שוק ההון 3
P מתלבט אם להשאיר בבנק או להעביר לאינטראקטיב שוק ההון 43
J מתלבט מאוד מה לעשות, אשמח לכל עצה והארה התפתחות אישית 9
F מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב נדל"ן 51
Henchman34 מתלבט בין אג"ח לאג"ח צמוד מדד כחלק מ-ETF קצר טווח שוק ההון 10
N מתלבט מה לעשות ברקע הירידות האחרונות בשוק ההון שוק ההון 26
avivaviv מתלבט בין קרן 1159169 לבין 1159235 פוסטים מאיכות נמוכה 0
X מתלבט בין VOO לבין SPY שוק ההון 5
MaorRocky זוג שמתחתן בקרוב עם הון של 300K שח, מתלבט איך לתכנן את העתיד הפיננסי הקרוב שוק ההון 4
N מתלבט היכן להתחיל ללמוד השנה (בן 24) התפתחות אישית 12
N מתלבט בין 2 תארים באוניברסיטת רייכמן ומסלול לעתיד אוף טופיק 16
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
F תיק חדש. מתלבט האם הוא מתאים שוק ההון 6
P תיק רולטה, מתלבט כיצד לנהוג. שוק ההון 64
Y יומן מסע של בחור מתלבט יומני מסע אישיים 25
T כמה גישות שאני, חייל ממוצע, מתלבט ביניהן שוק ההון 40
R מתלבט האם שווה לקחת פקדון "נטול סיכון" בבנק שוק ההון 30
שיר הלל לטבע מתלבט על אילו נכסים לבסס את התיק שוק ההון 17
B מתלבט באפיקי השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
N יומנו של מתלבט יומני מסע אישיים 38
E מתלבט כמה לשים בחתונה ללקוח שלי שמפרגן לי. מה אומרים? אוף טופיק 23
L מתלבט לאן לנתב את עתידי התפתחות אישית 9
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
מ מתלבט בנוגע ללימודים התפתחות אישית 6
P פנסיה - מתלבט האם לעבור ממסלול מחקה מדד מניות פאסיבי למסלול מחקה - S&P500. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
F מתלבט מה ללמוד אובד עצות התפתחות אישית 29
ב מתלבט בין הנדסת חשמל להנדסת בניין באוניברסיטת אריאל התפתחות אישית 9
ב מתלבט מה לעשות בנוגע ללימודים התפתחות אישית 1
ב עובר לברוקר ישראלי, מתלבט מה לעשות עם התיק האמריקאי שוק ההון 4
שיר הלל לטבע מתלבט איך לבחור ברוקר שוק ההון 1
A מתלבט בקשר לקורס UX התפתחות אישית 4
A צעיר אחרי צבא מתלבט אם להשקיע או לא שוק ההון 20
Emmanuel משקיע מתחיל, מתלבט בין ברוקרים שוק ההון 4
N מתלבט בין בינתחומי לרופין אוף טופיק 13
A מתלבט האם להיכנס עכשיו לשוק ההון לטווח של 2-10 שנים שוק ההון 41
N מתלבט על ללמוד לרכב על סוסים. התפתחות אישית 1
N מתלבט אם לקנות קינדל צרכנות פיננסית 1
D חייל משוחרר - מתלבט כיצד לחסוך לדירה ולפנסיה שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה