ממוצע תשואה נדלן לעומת שוק ההון

[Flambo]

היו אינספור דיונים, אלף תגובות מכל מיני כיוונים
אבל..
לא מצאתי איזכור אחד לתשואת נדלן

יש שציינו ממוצע תשואה במרכז - 2.5%, 3.5% בפריפריה.. אבל זה ממוצע שכירות. מה עם עליית ערך?

לS&P קל להגיד שב150 שנה האחרונות הממוצע של 10% (7% ריאלי).

לנדלן, מה הממוצע תשואה מאז קום המדינה (כי יש לנו רק 70 שנה של היסטוריה) של עליית ערך + שכירות?

למישהו יש את הנתון הזה או דרך לחשב אותו?

 

[__DanDan]

לנדלן, מה הממוצע תשואה מאז קום המדינה של עליית ערך?

3%

 

[חתול לילה]

למישהו יש את הנתון הזה או דרך לחשב אותו?

נהוג לומר שדירות שומרות על ערכן ריאלית, ואינפלציה סבירה היא 3%.

 

[אחד שמבין]

נהוג לומר שדירות שומרות על ערכן ריאלית, ואינפלציה סבירה היא 3%.

אני לא יודע מה היה לפני חמישים שנה, אבל בעשרים שנה האחרונות מחירי הנדלן עלו פי כמה מהאינפלציה

יש שציינו ממוצע תשואה במרכז - 2.5%, 3.5% בפריפריה.. אבל זה ממוצע שכירות. מה עם עליית ערך?

בשיקולים בין נדלן לשוק ההון זה לא רק במה יש יותר תשואה, יש את הנושא של מינוף שיותר קל וזול בנדלן, פטור ממש״ח לדירה יחידה,הקלה במס הכנסה משכירות, ועוד
כמובן יש גם שיקולים רבים לצד השני

 

[Flambo]

נהוג לומר שדירות שומרות על ערכן ריאלית, ואינפלציה סבירה היא 3%.

@חתול לילה
אז אם כך, התשואה מדירה של שכירות ועליית ערך לא ריאלי עומד סביב ה6-6.5%? וריאלי בגלל ניכוי אינפלציה התשואה היא סביב ה3%?

והS&P הוא 7% ריאלי בניכוי אינפלציה ו10% סך הכל?

 

[חתול לילה]

אז אם כך, התשואה מדירה של שכירות ועליית ערך לא ריאלי עומד סביב ה6-6.5%? וריאלי בגלל ניכוי אינפלציה התשואה היא סביב ה3%?

עד כמה שאני יודע, אלה הערכות סבירות.

 

[nolim]

להבנתי שוק ההון הוא בערך 7% תשואה נומינלית לא ריאלית. לפחות זה מה שאני רואה שאני מוריד את הנתונים מיאהו פיננס מהכי מוקדם שיש ומחשב. להתבסס על שנה אחת זה לא נכון.

נדל"ן בסופו של דבר מניב תשואה קצת יותר נמוכה, נניח אינפליצה סביב 2% כי היעד הוא 1-3 ו3 זה לא משהו שמדינות אוהבות לאורך זמן. היסטורית זה לא 3% - לפחות בעולם. תשואה לשכירות במרכז היא נמוכה יותר ממה שאני רואה והיא סביב 2.5%, אז לי זה יוצא סביב 4.5% נומינלי סה"כ.
הטריידאוף במקומות יותר נידחים הוא שהתשואת שכירות יותר טובה, אבל יותר קשה להשכיר ויש יותר בעיות/סיכון.

בכל אופן בממוצע נדל"ן זה אפיק סולידי יותר עם תזרים ולכן התשואה שלו תהיה נמוכה יותר משוק ההון.
הסתכלות אחרת יכולה להיות להשוות את s&p500 לחברות נדל"ן שנסחרות בבורסה.
בגדול החברות נדל"ן לא "מכות" את המדד ואין כאן נצחון מוחץ לאף צד. אבל חברות נדל"ן זה כולל נדל"ן מניב ופרויקטים של בניה ומינוף ומקצועיות שככה"נ אתה כאדם פשוט לא תגיע לאותה תשואה - בממוצע.

 

[מישו2]

S&P קיים רק 67 שנה..
אבל נכון שתמיד אפשר להסתכל על 500 החברות הגדולות.

שים לב שכשאתה אומר נדל"ן אתה הרבה פחות ספציפי. אתה מתכוון לדירה דמיונית ממוצעת. בפועל אין אדם בעולם שמחזיק או החזיק בכזו דירה.

אגב אני הייתי דווקא מתעניין בתשואה הממוצעת כולל מינוף (ממוצע משוקלל לכל האנשים שרכשו S&P או נדל"ן) אבל אני לא חושב שקיימים נתונים כאלה בנמצא.

 

[חתול לילה]

בכל אופן בממוצע נדל"ן זה אפיק סולידי יותר עם תזרים ולכן התשואה שלו תהיה נמוכה יותר משוק ההון.

אני לא חושב שהמספרים שלך שגויים מהותית, אבל ממה שאני מכיר תשואת נדל"ן אמורה להיות טיפה יותר גבוהה דווקא בכלל שזה נכס מסוכן - כולו מרוכז במקום אחד, לפעמים השוכרים מסרבים לעזוב, עושים נזקים, לפעמים בכלל אין שוכרים... מצד שני יש הטבות מס על נדל"ן שאין בשוק ההון.

 

[nolim]

אני לא חושב שהמספרים שלך שגויים מהותית, אבל ממה שאני מכיר תשואת נדל"ן אמורה להיות טיפה יותר גבוהה דווקא בכלל שזה נכס מסוכן - כולו מרוכז במקום אחד, לפעמים השוכרים מסרבים לעזוב, עושים נזקים, לפעמים בכלל אין שוכרים... מצד שני יש הטבות מס על נדל"ן שאין בשוק ההון.

אתה צודק בנקודות הללו. אבל אני אולי יותר מדבר על תנודתיות ופחות על סיכון.
נדל"ן הוא די יציב ונותן תזרים. שוק ההון, זה לונה פארק. אפיק שהוא יציב בתנודתיות בד"כ מניב פחות תשואה. אבל אתה מעלה נקודות טובות שלנדל"ן יש סיכון גיאוגרפי ומאד מרוכז כי זה לא מפוזר ויותר קשה לפזר.

 

[גרהם]

הנתון של הסנופי הוא דולרי, לא שקלי.
הנתון של עליית ערך בשוק הנדל"ן (אני מניח שהכוונה רק לדירות למגורים) לא מייצג עליית ערך ממוצעת של דירה, כי אין בו התחשבות בפחת.

 

[התותח הגזור]

אני לא חושב שהמספרים שלך שגויים מהותית, אבל ממה שאני מכיר תשואת נדל"ן אמורה להיות טיפה יותר גבוהה דווקא בכלל שזה נכס מסוכן - כולו מרוכז במקום אחד, לפעמים השוכרים מסרבים לעזוב, עושים נזקים, לפעמים בכלל אין שוכרים... מצד שני יש הטבות מס על נדל"ן שאין בשוק ההון.

ועם כל הסיכונים- בנדל"ן יש יותר סיכוי להשיג "מציאה" ביחס לשוק ולעשות בוננזה,
בשוק ההון רוב הנתונים נגד מי שינסה לתזמן/ לבחור מניות בפינצטה, בנדל"ן יש הרבה יותר אנשים (לפחות בסביבה שלי) שיודעים "להכות את השוק".
אממה, הרבה יותר התעסקות וצורך בהבנה עמוקה.

 

[nolim]

ועם כל הסיכונים- בנדל"ן יש יותר סיכוי להשיג "מציאה" ביחס לשוק ולעשות בוננזה,
בשוק ההון רוב הנתונים נגד מי שינסה לתזמן/ לבחור מניות בפינצטה, בנדל"ן יש הרבה יותר אנשים (לפחות בסביבה שלי) שיודעים "להכות את השוק".
אממה, הרבה יותר התעסקות וצורך בהבנה עמוקה.

תגדיר "יותר סיכוי". בסוף יש ממוצע. נכון שזה יכול להיות שונה מהחציון, אבל זה כנראה לא מאד שונה כאן. בטווח קצר למצוא מציאה זה משחק סכום 0, כלומר צד אחד מרוויח על חשבון צד אחר שתימחר לא נכון.
מצד שני, זה יכול להיות "נכון" אם יש מעט עסקאות ואז קשה לתמחר ואז מקצוענים יכולים למצוא הזדמנויות. אבל הזדמנויות ביותר סיכון שיש מעט ביקוש/פחות עסקאות/קשה לתמחר.
למצוא "מציאות" באיזור ביקוש שיש הרבה שוק, יותר קשה.

זה מזכיר לי את הסקר שרוב גדול של הנהגים חושבים שהם יותר טובים מהנהג הממוצע.

 

[גרהם]

ועם כל הסיכונים- בנדל"ן יש יותר סיכוי להשיג "מציאה" ביחס לשוק ולעשות בוננזה,
בשוק ההון רוב הנתונים נגד מי שינסה לתזמן/ לבחור מניות בפינצטה, בנדל"ן יש הרבה יותר אנשים (לפחות בסביבה שלי) שיודעים "להכות את השוק".
אממה, הרבה יותר התעסקות וצורך בהבנה עמוקה.

כלומר, מי שפחות טוב בניהול מו"מ, שיפוצים, השגת מינוף זול, קשרים בעירייה והבנה כללית של שוק הנדל"ן, עדיף שיישאר בשוק ההון.