מחקה מדד נדלן מניב ישראל

[אחד שלומד]

שלום רב,
אני מחפש קרן מחקה מדד ״נדלן מניב ישראל״
מצאתי למשל את הקרן הבאה:

דף הבית - מאיה – מערכת אינטרנט להודעות | הבורסה לניירות ערך

מאי"ה היא מערכת אינטרנט להודעות החברות, המהווה כלי עבודה מרכזי לציבור המשקיעים, לחברות הבורסאיות ולכל קהילת שוק ההון. מאי"ה מאפשרת לקבל מידע מקיף על החברות הבורסאיות ועל ניירות הערך הנסחרים בבורסה.

maya.tase.co.il

כיצד ניתן למצוא את שיעור ה dividend yield שלה?
תודה רבה

 

[ירח אפל]

היא עוקבת אחרי מדד ברוטו, כלומר למיטב הבנתי, צוברת דיוידנד, לא מחלקת

 

[theone2342]

אם כבר להשקיע בנדל"ן בארץ, לדעתי עדיף להשקיע בענף כולו, ז"א במדד ת"א-נדל"ן שמכיל בתוכו את התת מדדים ת"א-בניה ונדלן מניב.

דף הבית - הבורסה לניירות ערך בתל אביב | אתר הבורסה

הבורסה לניירות ערך ממלאת תפקיד מרכזי במשק הישראלי ויש לה תרומה חשובה לצמיחתו. אתר הבורסה מאפשר צפייה בנתוני מסחר, דיווחי חברות ותוכן על הבורסה. האתר מהווה כלי עבודה לציבור המשקיעים, לחברות הבורסאיות ולכל קהילת שוק ההון.

www.tase.co.il

עשה עבורי תשואות יפות בשנים האחרונות.

ככה תקבל חשיפה רחבה יותר לכל הענף וגם הסיכון יקטן במעט מאשר להתמקד בתת-ענף ספציפי.

*לא ממליץ לא מייעץ, לא מחזיק רישיון לעסוק ביעוץ השקעות.

 

[stamEhad]

שלום רב,
אני מחפש קרן מחקה מדד ״נדלן מניב ישראל״
מצאתי למשל את הקרן הבאה:

דף הבית - מאיה – מערכת אינטרנט להודעות | הבורסה לניירות ערך

מאי"ה היא מערכת אינטרנט להודעות החברות, המהווה כלי עבודה מרכזי לציבור המשקיעים, לחברות הבורסאיות ולכל קהילת שוק ההון. מאי"ה מאפשרת לקבל מידע מקיף על החברות הבורסאיות ועל ניירות הערך הנסחרים בבורסה.

maya.tase.co.il

כיצד ניתן למצוא את שיעור ה dividend yield שלה?
תודה רבה

שאלה מתוך עניין - עבור איזו מטרה היית רוצה להשקיע במדד הזה?

פעם גם הייתי בגישה של להשקיע במדד הזה במטרה בעיקר להצמיד את עצמי למחירי הדיור בישראל, וזאת למען רכישת דירה למגורים בעוד 5-15 שנים (אין לי מושג מתי). אלטרנטיבה אחרת היא כמובן דירה להשקעה שכנראה כן יכולה להשיג מטרה זו.

ראיתי הרבה דיונים בפורום בהם כתבו שהשקעה במדד נדלן ישראלי (רחב ככל שיהיה) לא באמת תשיג מטרה זו וההתנהגות של המדד יותר קורלטיבית לשוק ההון מאשר למחירי דירות שארצה לגור בהן בעתיד.
בנוסף, למיטב הבנתי קרנות נדלן (ריט) נחותות מבחינת מיסוי, במיוחד אם משווים לדירה להשקעה יחידה בה יש הטבת מס רצינית עד שכ"ד של 5 אלף בחודש.

Bottom line - אני מבין שאם המטרה היא מה שציינתי, סיכוי גבוה שהשקעה בקרן נדלן ישראלית רחבה לא תשיג אותה. אשמח לשמוע ממך ומחברי פורום אחרים האם ההנחה הזו נכונה?

 

[אחד שלומד]

שאלה מתוך עניין - עבור איזו מטרה היית רוצה להשקיע במדד הזה?

פעם גם הייתי בגישה של להשקיע במדד הזה במטרה בעיקר להצמיד את עצמי למחירי הדיור בישראל, וזאת למען רכישת דירה למגורים בעוד 5-15 שנים (אין לי מושג מתי). אלטרנטיבה אחרת היא כמובן דירה להשקעה שכנראה כן יכולה להשיג מטרה זו.

ראיתי הרבה דיונים בפורום בהם כתבו שהשקעה במדד נדלן ישראלי (רחב ככל שיהיה) לא באמת תשיג מטרה זו וההתנהגות של המדד יותר קורלטיבית לשוק ההון מאשר למחירי דירות שארצה לגור בהן בעתיד.
בנוסף, למיטב הבנתי קרנות נדלן (ריט) נחותות מבחינת מיסוי, במיוחד אם משווים לדירה להשקעה יחידה בה יש הטבת מס רצינית עד שכ"ד של 5 אלף בחודש.

Bottom line - אני מבין שאם המטרה היא מה שציינתי, סיכוי גבוה שהשקעה בקרן נדלן ישראלית רחבה לא תשיג אותה. אשמח לשמוע ממך ומחברי פורום אחרים האם ההנחה הזו נכונה?

נקודה המוצא שלי: (לא מומחה, חובב בסך הכל):
בהינתן העבודה שאיני יכול/רוצה כרגע להשקיע בשוק הנדל״ן על ידי רכישת נכס, הדבר הקרוב ביותר (עם קורולציה כלשהי למחירי הנדלן בארץ) הוא להחזיק מניות ריט ישראליות, קרן מחקה היא דרך פשוטה יותר לעשות זאת

 

[stamEhad]

מעניין, נשמע שזה יחסית הcase שתיארתי.

נקודה המוצא שלי: (לא מומחה, חובב בסך הכל):
בהינתן העבודה שאיני יכול/רוצה כרגע להשקיע בשוק הנדל״ן על ידי רכישת נכס, הדבר הקרוב ביותר (עם קורולציה כלשהי למחירי הנדלן בארץ) הוא להחזיק מניות ריט ישראליות, קרן מחקה היא דרך פשוטה יותר לעשות זאת

אני תוהה אם למישהו יצא לראות ניתוחים שמראים את הביצועים ו/או את הקורלציה של מדד נדלן כללי שכזה (קרן מחקה קרנות ריט או קרן רחבה אחרת בסגנון) אל מול עליית מחירי הדיור?
מישהו מכיר?

חוץ מזה, האם יש הצעות אחרות בשביל להשיג את המטרה הזו (או לפחות להשיג בקירוב)?

אולי @הנועזת / @רוני / @אורי ג. , החבר'ה בפורום שבאמת חזקים בנדלן ידעו להגיד (למרות שאני יודע שהיו לא מעט דיונים בנושא, הם פשוט מפוזרים באשכולות שונים ומשונים)

 

[אורי ג.]

אולי @הנועזת / @רוני / @אורי ג. , החבר'ה בפורום שבאמת חזקים בנדלן ידעו להגיד (למרות שאני יודע שהיו לא מעט דיונים בנושא, הם פשוט מפוזרים באשכולות שונים ומשונים)

גם אם יש קורולציה זה לא אומר כלום, תבדוק תשואה היסטורית של מדד הנדלן בארץ ואתה תהיה מופתע.
הדרך היחידה הטובה להחשף לנדלן בארץ זה לקנות נדלן בארץ וגם אז זה לא תמיד עובד (ראה ערך באר שבע).

 

[הנועזת]

מעניין, נשמע שזה יחסית הcase שתיארתי.

אני תוהה אם למישהו יצא לראות ניתוחים שמראים את הביצועים ו/או את הקורלציה של מדד נדלן כללי שכזה (קרן מחקה קרנות ריט או קרן רחבה אחרת בסגנון) אל מול עליית מחירי הדיור?
מישהו מכיר?

חוץ מזה, האם יש הצעות אחרות בשביל להשיג את המטרה הזו (או לפחות להשיג בקירוב)?

אולי @הנועזת / @רוני / @אורי ג. , החבר'ה בפורום שבאמת חזקים בנדלן ידעו להגיד (למרות שאני יודע שהיו לא מעט דיונים בנושא, הם פשוט מפוזרים באשכולות שונים ומשונים)

אז לשאלתך יצא פודקאסט מעולה לאחרונה הנותן סקירה נרחבת על תחום הנדלן בשוק ההון בישראל של סטפק ורבינוביץ.

אישית אני חושבת שכל היתרון בנדלן שהשוק לא משוכלל וכל מה שצריך זו עיסקה אחת מוצלחת, המדד לא מעניין.

 

[SolidusMaximus]

אם כבר להשקיע בנדל"ן בארץ, לדעתי עדיף להשקיע בענף כולו, ז"א במדד ת"א-נדל"ן שמכיל בתוכו את התת מדדים ת"א-בניה ונדלן מניב.

דף הבית - הבורסה לניירות ערך בתל אביב | אתר הבורסה

הבורסה לניירות ערך ממלאת תפקיד מרכזי במשק הישראלי ויש לה תרומה חשובה לצמיחתו. אתר הבורסה מאפשר צפייה בנתוני מסחר, דיווחי חברות ותוכן על הבורסה. האתר מהווה כלי עבודה לציבור המשקיעים, לחברות הבורסאיות ולכל קהילת שוק ההון.

www.tase.co.il

עשה עבורי תשואות יפות בשנים האחרונות.

ככה תקבל חשיפה רחבה יותר לכל הענף וגם הסיכון יקטן במעט מאשר להתמקד בתת-ענף ספציפי.

*לא ממליץ לא מייעץ, לא מחזיק רישיון לעסוק ביעוץ השקעות.

באמת? מכיל את שניהם?
חבל שאין כלי נורמלי להשוואת רכיבים
עריכה: מעניין. מכיל את שתיהן וגם מספר מניות נוספות

נקודה המוצא שלי: (לא מומחה, חובב בסך הכל):
בהינתן העבודה שאיני יכול/רוצה כרגע להשקיע בשוק הנדל״ן על ידי רכישת נכס, הדבר הקרוב ביותר (עם קורולציה כלשהי למחירי הנדלן בארץ) הוא להחזיק מניות ריט ישראליות, קרן מחקה היא דרך פשוטה יותר לעשות זאת

נכון.
השאלה אם זה קורלטיבי, ובהבנה שלא - מה הכי קרוב לשיקוף המדד (תשומות, או אלף ואחד אלה שמפמפמים לנו)

 

[רוני]

ולי @הנועזת / @רוני / @אורי ג. , החבר'ה בפורום שבאמת חזקים בנדלן ידעו להגיד (למרות שאני יודע שהיו לא מעט דיונים בנושא, הם פשוט מפוזרים באשכולות שונים ומשונים)

היי
רוכשי דירה ראשונה לוקחים מימון ברמת מינוף של עד 75%, כל שינוי במחיר הדירה לכל כיוון מתעצם בגלל המינוף,
אם אתה משקיע מזומן בלבד בקרן כל שהיא ללא מינוף דומה, גם אם היא משקפת את התנודות בשוק, התוצאה תהיה שונה לחלוטין.

 

[אורי ג.]

אם אתה משקיע מזומן בלבד בקרן כל שהיא ללא מינוף דומה, גם אם היא משקפת את התנודות בשוק, התוצאה תהיה שונה לחלוטין.

בהשקעה בשוק ההון (במניות) קיים מינוף מובנה כי החברות הם כבר ממונפות, במניות נדל"ן ביתר שאת כיוון שהם ממונפות עוד יותר בדרך כלל, לעיתים אפילו יותר מ75%.

 

[איש ירח]

בהינתן העבודה שאיני יכול/רוצה כרגע להשקיע בשוק הנדל״ן על ידי רכישת נכס, הדבר הקרוב ביותר (עם קורולציה כלשהי למחירי הנדלן בארץ) הוא להחזיק מניות ריט ישראליות, קרן מחקה היא דרך פשוטה יותר לעשות זאת

זה היה גם שיקול שלי וזה עבד לי אפילו טוב כי נכנסתי לשוק הזה בשפל. במבט לאחור ואחרי שההבנה שלי קצת התפתחה גם לכוונים אחרים, אז מה ש- @stamEhad כתב.

 

[רוני]

בהשקעה בשוק ההון (במניות) קיים מינוף מובנה כי החברות הם כבר ממונפות, במניות נדל"ן ביתר שאת כיוון שהם ממונפות עוד יותר בדרך כלל, לעיתים אפילו יותר מ75%.

זה ברור וידוע,
אתן דוגמא למה התכוונתי, הנכסים שרכשנו באופן פרטי ועבור הלקוחות בארה"ב, בתקופה של 7 שנים עלו בממוצע
כ 350% נומינלית, והשכירות עלתה 70% נומינלית, חלק מעלות הרכישה הייתה הלוואה לכל מטרה מישראל, התשואה המצרפית משכירות ועליית ערך
הייתה הרבה יותר משמעותית בזכות המימון הישיר בהשוואה לתשואה שקיבלו משקיעים שונים בקרנות באותו האזור באותה התקופת זמן,
כאשר אותן קרנות לקחו בין 60% ל 70% מימון על ההון העצמי של המשקיע.

נקודה נוספת, בעת מימוש הקרן לצורך רכישת דירה למגורים בישראל, ישולם מס על הרווח הנקי,
לעומת זאת בעת שיפור דיור של דירה יחידה בישראל, לא ישולם מס רווחי הון, ומעבר לשינוי במחיר הדירה,
תשלום הקרן מההחזר החודשי של המימון באמצעות שכר הדירה ישאיר הון משמעותי יותר בידיו של המשקיע.

 

[אורי ג.]

אתן דוגמא למה התכוונתי, הנכסים שרכשנו באופן פרטי ועבור הלקוחות בארה"ב, בתקופה של 7 שנים עלו בממוצע
כ 350% נומינלית, והשכירות עלתה 70% נומינלית, חלק מעלות הרכישה הייתה הלוואה לכל מטרה מישראל, התשואה המצרפית משכירות ועליית ערך
הייתה הרבה יותר משמעותית בזכות המימון הישיר בהשוואה לתשואה שקיבלו משקיעים שונים בקרנות באותו האזור באותה התקופת זמן,
כאשר אותן קרנות לקחו בין 60% ל 70% מימון על ההון העצמי של המשקיע.

זה משהו אחר לגמרי, לא הייתי מתקרב לקרנות כאלה.

 

[אליהו]

היי
רוכשי דירה ראשונה לוקחים מימון ברמת מינוף של עד 75%, כל שינוי במחיר הדירה לכל כיוון מתעצם בגלל המינוף,
אם אתה משקיע מזומן בלבד בקרן כל שהיא ללא מינוף דומה, גם אם היא משקפת את התנודות בשוק, התוצאה תהיה שונה לחלוטין.

בהשקעה בשוק ההון (במניות) קיים מינוף מובנה כי החברות הם כבר ממונפות, במניות נדל"ן ביתר שאת כיוון שהם ממונפות עוד יותר בדרך כלל, לעיתים אפילו יותר מ75%.

אני חושב שרוני כתב דברים פשוטים וברורים ואתה כתבת דברים פשוטים וברורים אבל לא משנים את מה שרוני כתב

אדם שיש לו 250 אלף שח והוא קנה מניות בנדלן ויש במניה התאמה בתשואה למדד הנדלן בישראל האם זה משנה אם המניה ממונפת או שלא?

מה שחשוב הוא האם ה250 אלף של המשקיע עושה תשואה פי 4 כמו באדם שקונה דירה במשכנתא של 75 אחוז

הרי אם ה250 אלף של המשקיע עשו עשר אחוז והמדד עלה 10 אחוז אז במספרים זה אומר שעכשיו יש לו לפני מס 275 אלף אבל הדירה שהוא רוצה לקנות תעלה 1100 אלף במקום מיליון...

 

[אורי ג.]

אדם שיש לו 250 אלף שח והוא קנה מניות בנדלן ויש במניה התאמה בתשואה למדד הנדלן בישראל האם זה משנה אם המניה ממונפת או שלא?

זה מאד משנה כי המינוף משליך על הסיכון, לא שזה משנה כי אין התאמה.

מה שחשוב הוא האם ה250 אלף של המשקיע עושה תשואה פי 4 כמו באדם שקונה דירה במשכנתא של 75 אחוז

לפעמים פי 4, לפעמים פי 100 ולפעמים נופל ל0, כאמור, אין התאמה.

 

[אליהו]

זה מאד משנה כי המינוף משליך על הסיכון, לא שזה משנה כי אין התאמה.

לגבי הסיכון זה נושא שאפשר לדבר עליו.
אבל השאלה שדנו כאן ורוני ענה תשובה חכמה היא אדם שרוצה להגיע לדירה משלו ויש לו 250 אלף שח מה נכון האם לקנות דירה במשכנתא של 75 אחוז או להשקיע במניה שיש לה דמיון מסוים לתשואה של המדד הנדלן בארץ (אני לא מכיר את תשואות המניה אבל ממה שקראתי כאן בשרשור הבנתי שיש איזה שהוא דמיון ומזה מגיע השאלה האם שווה להשקיע בזה כי המטרה לקנות דירה)

 

[אורי ג.]

לגבי הסיכון זה נושא שאפשר לדבר עליו.
אבל אדם שרוצה להגיע לדירה משלו ויש לו 250 אלף שח מה נכון האם לקנות דירה במשכנתא של 75 אחוז או להשקיע במניה שיש לה דמיון מסוים לתשואה של המדד הנדלן בארץ (אני לא מכיר את תשואות המניה אבל ממה שקראתי כאן בשרשור הבנתי שיש איזה שהוא דמיון ומזה מגיע השאלה האם שווה להשקיע בזה כי המטרה לקנות דירה)

לדעתי חד וחלק לרכוש דירה.

 

[אחד שלומד]

נקודה נוספת: כדי להיות מושקע בנדלן צריך:
1. לרכוש דירה (ללא פיזור ברחוב מסויים להעיר מסויימת)
2. לקחת משכנתא (הלוואה)

להשקעה במדד נדלן או מניות ריט, אין צורך בכל הנ''ל, ואני מבין שהתשואה תיהיה נמוכה יותר, השאלה בכמה, והאם כלל לא קיימת קורלציה לשוק בנדלן המקומי

 

[אליהו]

1. לרכוש דירה (ללא פיזור ברחוב מסויים להעיר מסויימת)

גם הדירה שאתה רוצה לקנות בהמשך היא ללא פיזור (כי היא ברחוב מסויים ובעיר מסויימת) ממילא אין באמת יכולת לגדר לצורך דירה מסויימת

2. לקחת משכנתא (הלוואה)

זה נכון אבל אתה מסתכל על זה כחסרון רוב האנשים שנמצאים בשוק הנדלן יגידו לך שזה ההטבה הכי משמעותית שיש לך ואתה לא מממש אותה