נדלן מול מדדים במצב של ריבית נוכחית

[vvvlad]

שואל בשביל קרוב משפחה.

יש לו שני נכסים, אחד להשכרה ואחד למגורים. נגיד שהשווי שלהם ביחד 2.5 עד 3 מליון.
תיק מניות של סביב המליון (התיק ברווח)
הון עצמי ״מזומן״ חוץ ממניות באיזור ה 200 אלף.

הוא חושב עכשיו לקנות דירה גדולה יותר למגורים כי נולד להם ילד נוסף (השווי כנראה באיזור ה-3 מליון), אבל לא רוצה למכור את הדירות הקיימות.

הכיוון שלו זה למשוך את המניות, למשכן את הדירות ולקחת משכנתא וכמובן להשכיר את הדירה השניה אחרי שיעבור לשלישית.

אני המלצתי לו לחשוב על זה שוב, כי הרבית ממש גבוהה וחבל לבטל את האפיק של המניות, אבל הייתי רוצה לשמוע מה יש למומחים כאן להגיד.

מה אומרים?

 

[בת העמק]

הייתי רוצה לשמוע מה יש למומחים כאן להגיד.

צא מנקודת הנחה שאין כאן מומחים. זה כבר ישנה את הגישה שלך לאמירות נחרצות של אנונימים ברשת.

למשכן את הדירות ולקחת משכנתא

נדמה לי שזה כבר לא חוקי/לא פשוט לעשות את זה.
ממליצה שקרוב המשפחה יפנה ליועץ משכנתאות בלתי תלוי לבדוק מה כדאי.

 

[half-solid]

לא חוקי/לא פשוט

שילוב של השניים

 

[הורדוס]

שילוב של השניים

זה חוקי למשכן את הדירות הקיימות, פשוט יותר יקר מבעבר.

 

[ירח אפל]

נדמה לי שזה כבר לא חוקי/לא פשוט לעשות את זה.

חוקי לחלוטין,
על הבנקים יש מגבלות מסויימות, אבל לא רק הבנקים נותנים משכנתא.

מה שכן כמובן צריך לבדוק את מחיר הכסף

 

[vvvlad]

אפשר הסבר על הקטע של לא חוקי? בעבר אני קניתי דירה שניה, כשבעצם קיבלתי הלוואה על חשבון הדירה הישנה. זה היה לפני כ-7 שנים, מה השתנה מאז?
אולי לא השתמשתי במושג הנכון כשאמרתי למשכן...

 

[בת העמק]

כתבה בנושא בכלכליסט לפני שנה ורבע

 

[half-solid]

זה חוקי למשכן את הדירות הקיימות, פשוט יותר יקר מבעבר.

חוקי למשכן את הדירות הקיימות, אבל לא למטרת שימוש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה חדשה (לזה התכוון המשורר).
במידה וזה יהיה דרך הלוואה לכל מטרה, אולי. אבל אז כנראה תצטרך להתחיל לספר לבנק סיפורים על מה מטרת הכסף (ניתוח שינוי מזל, טיסה לחלל עם איילון מאסק, הופעה של עומר אדם בחתונה, או סתם מתנה לראש העיר). לא נראה לי שיאשרו לך אם תגיד לבנק שאתה רוצה למשכן כדי להשתמש בזה כהון עצמי לדירה חדשה.

 

[הורדוס]

חוקי למשכן את הדירות הקיימות, אבל לא למטרת שימוש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה חדשה (לזה התכוון המשורר).
במידה וזה יהיה דרך הלוואה לכל מטרה, אולי. אבל אז כנראה תצטרך להתחיל לספר לבנק סיפורים על מה מטרת הכסף (ניתוח שינוי מזל, טיסה לחלל עם איילון מאסק, הופעה של עומר אדם בחתונה, או סתם מתנה לראש העיר). לא נראה לי שיאשרו לך אם תגיד לבנק שאתה רוצה למשכן כדי להשתמש בזה כהון עצמי לדירה חדשה.

ניסית?

 

[יעקב 1]

מה אומרים?

שהוא צריך לעשות מזה עסק יותר מלשלוח חבר לשאול באינטרנט
שישב כמה שעות, עם דף ועט, יחשוב למה הוא שואף, מה הוא רוצה להשיג בהגדלת ההון הזו, מה הסיכונים שיש לו, כמה איכפת לו להסתכן.
אחרי שהוא יעשה את העבודה המינימלית הזו בשביל עצמו, בטוח שיקבל כאן עצות חכמות ומשמעותיות

 

[רוני]

שואל בשביל קרוב משפחה.

יש לו שני נכסים, אחד להשכרה ואחד למגורים. נגיד שהשווי שלהם ביחד 2.5 עד 3 מליון.
תיק מניות של סביב המליון (התיק ברווח)
הון עצמי ״מזומן״ חוץ ממניות באיזור ה 200 אלף.

הוא חושב עכשיו לקנות דירה גדולה יותר למגורים כי נולד להם ילד נוסף (השווי כנראה באיזור ה-3 מליון), אבל לא רוצה למכור את הדירות הקיימות.

הכיוון שלו זה למשוך את המניות, למשכן את הדירות ולקחת משכנתא וכמובן להשכיר את הדירה השניה אחרי שיעבור לשלישית.

אני המלצתי לו לחשוב על זה שוב, כי הרבית ממש גבוהה וחבל לבטל את האפיק של המניות, אבל הייתי רוצה לשמוע מה יש למומחים כאן להגיד.

מה אומרים?

הי
למכור את המניות יניב לו הון עצמי בסביבות מליון ש"ח (אחרי מס רווחי הון) בנוסף למזומן בעו"ש, כדי לקנות דירה ב 3 מליון ש"ח כולל מס רכישה ויתר עלויות רכישה
הוא זקוק למשכנתא של יותר מ 2 מליון שקלים, ההחזר החודשי כולל ביטוחי חיים יהיה לפחות 13K והוא יצטרך להראות הכנסה נטו בסביבות 35K.

גם אם הוא יכול לעמוד בזה, אין כאן הגיון כלכלי, הוא יכול לשכור דירה דומה ב 7.5K בחודש, ולקנות דירה נוספת להשקעה עם משכנתא בסביבות 1.6 מליון
ש"ח עם שכירות בסיבות 4K ותזרים חיובי חודשי.

הקונפליקט כאן הוא בין החלטה רגשית להגיון כלכלי, כאן זה כבר תלוי בו או יותר נכון באישתו

 

[anonimi]

שהוא צריך לעשות מזה עסק יותר מלשלוח חבר לשאול באינטרנט
שישב כמה שעות, עם דף ועט, יחשוב למה הוא שואף, מה הוא רוצה להשיג בהגדלת ההון הזו, מה הסיכונים שיש לו, כמה איכפת לו להסתכן.
אחרי שהוא יעשה את העבודה המינימלית הזו בשביל עצמו, בטוח שיקבל כאן עצות חכמות ומשמעותיות

הדיון איתו עד עכשיו היה בתאוריה, לא צריך להיסחף ולתקוף... סה"כ אני אומר שכדאי לו לשמור את תיק המניות ולחכות קצת עם ההחלטה בקשר לדירה והוא רוצה לקנות לפני שהמחירים יקפצו בעוד 20 אחוז.

 

[anonimi]

הי
למכור את המניות יניב לו הון עצמי בסביבות מליון ש"ח (אחרי מס רווחי הון) בנוסף למזומן בעו"ש, כדי לקנות דירה ב 3 מליון ש"ח כולל מס רכישה ויתר עלויות רכישה
הוא זקוק למשכנתא של יותר מ 2 מליון שקלים, ההחזר החודשי כולל ביטוחי חיים יהיה לפחות 13K והוא יצטרך להראות הכנסה נטו בסביבות 35K.

גם אם הוא יכול לעמוד בזה, אין כאן הגיון כלכלי, הוא יכול לשכור דירה דומה ב 7.5K בחודש, ולקנות דירה נוספת להשקעה עם משכנתא בסביבות 1.6 מליון
ש"ח עם שכירות בסיבות 4K ותזרים חיובי חודשי.

הקונפליקט כאן הוא בין החלטה רגשית להגיון כלכלי, כאן זה כבר תלוי בו או יותר נכון באישתו

יפה, זה בערך גם ההגיון שלי.
אני רק לא מסכים ב-100 אחוז עם חלק מהמסקנות שלך, אבל אתה גם לא מכיר את הבן אדם.
הקטע הרגשי הוא חזק, כי הוא יצטרך לצאת מהדירה שהוא גר בא מלא שנים לשכירות. צריך קצת גמישות מחשבתית בשביל זה.

אבל יש נקודה שהעלת שאני רוצה בכל זאת להבין קצת יותר לעומק.
נגיד והוא זורם על הרעיון של שכירות, לא עדיף לו פשוט להשאיר את התיק כמו שהוא? הרי כבר יש לו שתי דירות. לא כדאי שיהיה פיזור קצת יותר גדול ושחלק יהיה במניות?

 

[amit]

ניסית?

אפשר לקחת לכל מטרה אבל עד 20 שנה ובריבית גבוהה יותר מהרגיל. משהו כמו אחוז יותר.

 

[realestator]

גם אם הוא יכול לעמוד בזה, אין כאן הגיון כלכלי, הוא יכול לשכור דירה דומה ב 7.5K בחודש, ולקנות דירה נוספת להשקעה עם משכנתא בסביבות 1.6 מליון
ש"ח עם שכירות בסיבות 4K ותזרים חיובי חודשי.

יכול לפרט איך התזרים החודשי חיובי?

 

[אורי ג.]

ניסית?

כן, לא מאשרים, אסור להם.

אפשר לקחת לכל מטרה אבל עד 20 שנה ובריבית גבוהה יותר מהרגיל. משהו כמו אחוז יותר.

הרבה יותר.

 

[vvvlad]

שהוא צריך לעשות מזה עסק יותר מלשלוח חבר לשאול באינטרנט
שישב כמה שעות, עם דף ועט, יחשוב למה הוא שואף, מה הוא רוצה להשיג בהגדלת ההון הזו, מה הסיכונים שיש לו, כמה איכפת לו להסתכן.
אחרי שהוא יעשה את העבודה המינימלית הזו בשביל עצמו, בטוח שיקבל כאן עצות חכמות ומשמעותיות

אולי זה רק אני, אבל אני מפרש את התשובה שלך בתור תוקפנית קצת. אין צורך בזה.
יש היה לי ויכוח עם בן אדם על העקרון של לוותר על התיק בשביל לקנות דירה, זה הכל.

 

[vvvlad]

הי
למכור את המניות יניב לו הון עצמי בסביבות מליון ש"ח (אחרי מס רווחי הון) בנוסף למזומן בעו"ש, כדי לקנות דירה ב 3 מליון ש"ח כולל מס רכישה ויתר עלויות רכישה
הוא זקוק למשכנתא של יותר מ 2 מליון שקלים, ההחזר החודשי כולל ביטוחי חיים יהיה לפחות 13K והוא יצטרך להראות הכנסה נטו בסביבות 35K.

גם אם הוא יכול לעמוד בזה, אין כאן הגיון כלכלי, הוא יכול לשכור דירה דומה ב 7.5K בחודש, ולקנות דירה נוספת להשקעה עם משכנתא בסביבות 1.6 מליון
ש"ח עם שכירות בסיבות 4K ותזרים חיובי חודשי.

הקונפליקט כאן הוא בין החלטה רגשית להגיון כלכלי, כאן זה כבר תלוי בו או יותר נכון באישתו

הוא כבר שנים שגר בדירה שלו, לא נראה לי שירצה באמת לעבור לשכירות.
אין לו גם רצון להשקיע בנדל״ן מעבר לצורך לשדרג את המצב של חדרים וחוסר רצון למכור את הנכס הקיים.
אז השאלה היותר מדוייקת כאן, והיא זאת שהתחילה בכלל את הוויכוח שלי איתו, זה עד כמה שווה עכשיו להיכנס לנדל״ן במקום להחזיק תיק מניות ובמיוחד כשיש מצב לא נעים ברמת הריבית.

 

[vvvlad]

צא מנקודת הנחה שאין כאן מומחים. זה כבר ישנה את הגישה שלך לאמירות נחרצות של אנונימים ברשת.

נדמה לי שזה כבר לא חוקי/לא פשוט לעשות את זה.
ממליצה שקרוב המשפחה יפנה ליועץ משכנתאות בלתי תלוי לבדוק מה כדאי.

אולי אין מומחים, אבל החלק הזה היה חדש לי. אני בזמנו עשיתי את התהליך הזה בשביל לקבל מימון לדירה.
אז ממש תודה!

 

[annona]

עד כמה שווה עכשיו להיכנס לנדל״ן

תגדיר שווה
מבחינה כלכלית שווה לדעתי ההצעה של רוני של השכירות מאשר להחנק עם משכנתה ולשלם מס על התיק המנייתי.