שאלת הבנה במחירי נדלן

[החכמה מאין תמצא]

שלום לחברים היקרים.

בעקבות וויכוח מסוים ביני(חובבן) לבין מישהו מקצועי (כך הוא מכנה את עצמו לפחות)
רציתי לשאול אותכם מי צודק?

אני מצטט פה את השרשור

המקצועי
זה שרוב הזוגות היו רוצים לגור במרכזי הערים , זה לא אומר שיש ביקוש יותר מהיצע.
כי מי שאין לו את הכסף לכך והולך בגלל זה לאזורים מרוחקים יותר וכדו', הוא ממש לא נכלל ב"ביקושים".
ובדיוק כמו שרוב האנשים היו רוצים שיהיה להם וילה שעולה 20 מיליון ש"ח, אבל הם לא מתכננים לקנות כזה דבר ולכן הם לא מוגדרים בביקוש לכזה דבר, כך בדיוק זה גם בנוגע לדירות באזורים המרכזיים.


אני מגיב לו
"לדעתי הוא כן נכלל.

כי נניח שיש עשרה דירות בלבד ועשרה אנשים באזור מסויים.
אז המחיר איכשהו יתחלק בדרך כלשהי

אבל אם יש 100 אנשים שרוצים לקנות את הדירה ויש 10 דירות

אז המחיר יזנק גבוה מאוד
מה שיוציא את ה90 החוצה מחוץ לביקושים

כלומר:למרות שברמת התוצאה בסוף בשני המקרים יש 10 אנשים ל10 דירות
אבל המחיר יהיה שונה
ולכן הביקוש של גם זה שלא קונה את הדירה והולך לאזור אחר
משפיע מאוד על המחיר"

מקצועי

"
אני לא מדברת על מישהו שהוא יכול לקנות קרוב לסכום המבוקש אלא כזה שגם חצי מהסכום המבוקש הוא עושה שמיניות באוויר ומרמה את הבנקים וכו' כדי להשיג, שהוא ממש לא יכול להיחשב בצד הביקוש.
אלא א"כ כאמור גם אתה בצד הביקוש לוילה יוקרתית עם בריכה אולימפית ו במרכז תל אביב."


אני
ממש לא משנה כמה שמניות באוויר כל אחד עושה כדי להציע את הסכום


בסוף מה שמשנה זה המחיר שהוא מציע בפועל

אז אם למשל בן אדם הראשון מציע 100 אלף שקל
והבן אדם השני מציע 110 וכו'
אז הבן האדם שיגיע לשתי מיליון יציע שתי מיליון

אבל אם נניח שהבן אדם הראשון יעלה את המחיר לדירה ל110 אלף
אז הבן אדם השני יעלה ל120 וכו'

ולכן גם אם בפועל הוא לא יקנה את הדירה(ונמצא רחוק מאוד אפילו מרחק של 90 אחוז מהשווי של הדירה)
זה משפיע ובאופן משמעותי באפקט מצטבר של מלמטה למעלה

ממש כמו מכירה פומבית"

מקצועי

"
סורי אבל כנראה שלא הבנתם את מה שכתבתי.

בשביל הדוגמה:
אם הדירה נמכרת ב2 מיליון ש"ח, ורוב מוחלט של האנשים יכולים לשלם במקסימום מיליון אחד, ויש גם כמה אנשים שיכולים לשלם את אותם 2 מיליון, אז האם לדעתך רוב האנשים שיש להם מיליון ש"ח נמצאים כרגע בצד הביקוש??

כי א"כ אז גם נפאלים מנפאל יכולים להיכלל בצד הביקוש לדירות בירושלים ותל אביב, כי אם המחיר ירד עד שיגיע ל100 ש"ח גם הם ירצו לקנות את הדירות האלו.
ולכן מה שמשנה זה רק אותם אנשים שיש להם את הסכומים המבוקשים או לפחות קרוב לכך."


אני
"
הבנתי מצויין.

את מקצינה לצד השני כדי להוכיח את עמדתך וקפצת לסודני ונפאלי

אני גם יכול להקצין לצד השני ולומר שאם כדבריך
אז רק אלו שבפועל קונים את הדירה הם משפיעים על המחיר
אבל אלו שמוכנים לשלם שקל אחד פחות

אז הם לא משפיעים על המחיר

ולכן ההוכחה נסתרת מיניה וביה

כולם משפיעים על מחיר הדירה
גם הסודני וגם הנאפלי
רק שיעור ההשפעה משתנה ככל שקרובים יותר למעלה
אבל בוודאי שמי שמוכן לשלם מחצית מהמחיר משפיע ובאופן משמעותי


וזה שאת מניחה שרוב מוחלט לא יכול לשלם מעל מיליון
זה השערה שלך
לקחת הלוואה גם בקובמינה נחשב יכולת(ובכל אופן משפיע בוודאי על מחיר הדירה)

וברור שהאוכלוסייה זה לא חד גווני
ויש כאלה שיכולים רק עד 1.9
ויש שעד 1.8 וכו'
ויש כאלה שיכולים עד 1 M"





וזהו!

מי צודק?

 

[האזרח הקטן]

לדעתי האמת איפשהו באמצע.
האנשים שלא יכולים לגור במרכז וקונים דירה בפריפריה קובעים את המחיר בפריפריה, ומעצם זה שהמחיר בפריפריה נקבע על x, בהכרח המחיר במרכז נקבע גבוה מ x (או בכיוון ההפוך, בהכרח המחיר בפריפריה יהיה נמוך יותר מהמחיר במרכז).
יש לכל אחד טווח מחירים מסויים עליו הוא יכול להיכנס, והוא דוחק אחרים לקנות דירה יותר זולה/ יקרה.

 

[bigbang]

כולם משפיעים על מחיר הדירה
גם הסודני וגם הנאפלי
רק שיעור ההשפעה משתנה ככל שקרובים יותר למעלה
אבל בוודאי שמי שמוכן לשלם מחצית מהמחיר משפיע ובאופן משמעותי

היצע וביקוש – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

באופן פשטני - תסתכל על הגרף, ותחליף את עקומת ההיצע בקו אופקי (נניח היצע קשיח לחלוטין). עקומת הביקוש תתאר כמה אנשים מוכנים לקנות את הדירה כפונקציה של המחיר, והמחיר יקבע בנקודת המפגש בין העקומות.

הסודני והנפאלי לא באמת משפיעים, כי גם אם תוציא אותם מהתמונה, מחיר הדיור לא יושפע כלל, כי נקודת שיווי המשקל היום היא במחיר הרבה יותר גבוה ממה שהם מוכנים לשלם.

 

[אליהו]

מי צודק?

אתה

 

[מרקר]

1. הביקוש זה כמה אנשים מוכנים לשלם. בא ניקח לדוגמא תרופה מצילת חיים, האם המחיר שלה אינסופי? לא. המחיר נקבע לפי כמה אנשים מוכנים לשלם.
2. הטיעון שכולם צריכים לגור איפהשהוא הוא לא נכון. הם יכולים לגור באוהל בחוץ (כמו שיש מלא הומלסים בקנדה). הם יכולים לגור באוטו (כמו שקורה לפעמים גם בסיליקון ואלי). הם יכולים לשתף את הדירה עם עוד 4 איש. הדינאמיות תמיד קיימת.

דוגמא מצוינת כרגע זה טורקיה. יש מלא אנשים שצריכים לגור איפהשהוא (היתה גם רעידת אדמה), אבל השכירות באינסטבול היא יותר ממשכורת חודשית ולקבל משכנתא זה לא ריאלי (כי אינפלציה בחודש 6%+ והריבית 40%), אז איפה הם גרים? הם משתפים דירה עם עוד הרבה אנשים (משפחה/סתם אנשים). בהרבה מדינות יש גם הומלסים שלא מסוגלים/רוצים לעבוד ואז הם בכלל לא תורמים לביקוש. בישראל יש לכל אדם חדר בממוצע לפחות (ועם הבנייה הלא חוקית זה כנראה הרבה יותר מחדר) מנתונים שפעם הבאתי פה.

השאלה הגדולה שמה בדיוק הקשר בין האוכלוסיה/משכורות/מאקרו לביקוש ולהיצע זו שאלה מאוד קשה. השוק ישר ישכלל מה שנראה לא במחיר, לכן אין טעם לדון בהאם זה שיותר אנשים גרים במרכז יעלה את המחיר. את התשובה כולנו נראה עוד כמה שנים.

עוד נקודה חשובה זה איך השוק מתקן את עצמו:
בא ניקח מחיר של נחושת למשל. יש לנו את הsupply cost curve. מה זה אומר? הביקוש קובע כמה מוכנים לשלם על נחושת, ולפי המחיר הזה יצרני נחושת מסוימים הם יותר/פחות רווחיים. יצרן גם יפסיד כסף בשביל שהעסק ישרוד כשהcost curve נגדו, כי אם הוא לא ימכור הוא לא יהנה כשcost איתו. כשיש הרבה ביקוש זה מעודד פתיחה של מפעלי נחושת חדשים, וכשיש המון היצע אז מפעלים מסוימים יוצאים מפעילות ונסגרים (דוגמא קלאסית כרגע זה מתכת פלדיום מכיון שרכבים הופכים לחשמליים).

דבר דומה קורה לקבלנים. יש איזה מחיר ביקוש שקיים איפהשהוא וחלקם מרוויחים יותר וחלקם פחות. כשרווחי מאוד לייצר דירות אז יש יותר קבלנים וכשפחות אז הם מגיעים לסגירה. זה מה שנקרא הציקליות של השוק.

 

[סלום]

נראה לי שהויכוח שלכם זה או רק על ההגדרה או מה אנשים מתכוונים כשהם אומרים היצע וביקוש
אני צודק?

 

[החכמה מאין תמצא]

נראה לי שהויכוח שלכם זה או רק על ההגדרה או מה אנשים מתכוונים כשהם אומרים היצע וביקוש
אני צודק?

הוויכוח הוא בעיקר מי משפיע על מחירי השוק
האם רק אלו שקונים בפועל
האם אלו שקרובים למחיר הקרוב למחיר השוק
או גם אלו שמוכנים לשלם מחצית מהסכום

ובקיצור

האם ניתן למדוד השפעה של מחיר שוק גם מכאלה שלא קונים בפועל את הדירה (אלא רק מוכנים לשלם נניח 90 אחוז 80 אחוז 70 אחוז 60 אחוז 50 אחוז וכן הלאה)
א.האם יש השפעה
ב.כמה כמה ההשפעה
ג.האם יש נקודה כבר שאין השפעה

למשל הסודני והנפאלי ככה"נ לא משפיעים
אבל מי שמוכן לשלם מחצית משווי הדירה כן משפיע

 

[MarketTimer]

אם יש 10 אנשים שרוצים לקנות את הדירה ומוכנים ומסוגלים לשלם מחירים בין 2.7 ל 2.8 מליון, אז להוסיף עוד 1000 אנשים שרוצים לקנות את הדירה אבל מוכנים/מסוגלים לשלם רק 1 מליון לא יעלה את המחיר שלה, היא עדיין תימכר לאחד מ 10 הראשונים ולא לאחד מ 1000 הנוספים, ואף אחד מה 10 הראשונים לא יעלה את המחיר שהוא מוכן לשלם בגלל אותם 1000 אנשים שממש רוצים לקנות את הדירה אבל רק בתנאי שהיא תימכר במחיר לא רלוונטי.

 

[האזרח הקטן]

אם יש 10 אנשים שרוצים לקנות את הדירה ומוכנים ומסוגלים לשלם מחירים בין 2.7 ל 2.8 מליון, אז להוסיף עוד 1000 אנשים שרוצים לקנות את הדירה אבל מוכנים/מסוגלים לשלם רק 1 מליון לא יעלה את המחיר שלה, היא עדיין תימכר לאחד מ 10 הראשונים ולא לאחד מ 1000 הנוספים, ואף אחד מה 10 הראשונים לא יעלה את המחיר שהוא מוכן לשלם בגלל אותם 1000 אנשים שממש רוצים לקנות את הדירה אבל רק בתנאי שהיא תימכר במחיר לא רלוונטי.

זה כמובן נכון, אבל הסיבה שיש אנשים שמוכנים לשלם 2.7 מיליון, היא כי יש אנשים שמוכנים לשלם 2.6 מיליון על דירה פחות טובה. והסיבה שיש כאלו שמוכנים לשלם 2.6 מיליון, בגלל שיש אנשים אחרים שמוכנים לשלם 2.5 מיליון על דירה עוד פחות טובה, וכך הלאה. כלומר גם אנשים עם תקציב כולל של מיליון ש"ח מזיזים את המחט בכך שהם דוחקים אחרים להוציא יותר.