נדלן VS שוק ההון

[בת העמק]

משבר הסאב פריים גרם לקושי במציאת שוכרים?

אתה לא זוכר את שכונות הרפאים שנוצרו בארה"ב אחרי המשבר?
הנה דוגמא מכתבה בדה מרקר לפני 11 שנה לגבי לאס וגאס:

סימני הקריסה מופיעים בכל רחבי לאס וגאס. פרווריה החיצוניים של העיר שקטים להחריד, ובתים רבים בהם עוקלו או עומדים למכירה ריקים. בחלונות אפשר לראות רק אורות בודדים, ומספר המכוניות בכבישים אינו גבוה. שלטים ולוחות פרסום המציעים הנחות גדולות על בתים מתנופפים ברוח המדבר. בצפון לאס וגאס כל בית שני ברחובות נושא שלט "להשכרה", במחירים המתחילים ב-150 דולר בחודש. אחד מכל שניים או שלושה בתים ברחוב נחסם בקרשים וננטש. אפילו את ה"סטריפ" המפורסם של בתי הקזינו ובתי המלון האדירים מעטרים גושי בטון אפורים של פרויקטים שננטשו.

 

[האזרח הקטן]

אתה לא זוכר את שכונות הרפאים שנוצרו בארה"ב אחרי המשבר?

תודה על התזכורת.

 

[DiverGirl]

מישהו יכול להסביר בבקשה איך אפשר להשוות בין נדלן למניות בכלל? לפי החישוב הפשוט שעשיתי נדלן הרבה יותר רווחי... בעיקר בארה"ב (גר בארה"ב). אם שמים 10 אחוז מהבית והשאר לוקחים מהבנק, ובממוצע שוק הנדלן עולה 4 אחוז בשנה, והשכירות מקזזת את החזרי המשכנתא (בארה"ב בקלות זה מכסה פלוס תזרים קטן) אז יוצא שעושים 40 אחוז על ההון המושקע כל שנה. ולזה אפשר להוסיף את עליית השכירות עם השנים וגם בשלב מסויים שההלוואה תשולם במלואה אז בנוסף ל40 אחוז גם מקבלים תשואה יפה מהשכירות (כ10 אחוז משווי הנכס בשנה הראשונה ועם השנים כמובן שזה עולה..).
גם בארץ, דירה ראשונה עם הטבות המימון וכו' עוקף את שוק ההון בקלות..
לעומת שוק ההון שהוא שוק עם תנודתיות גדולה ורק 8 אחוז ממוצע בשנה..
מה פספסתי??

יש לי דוגמה מצויינת בשבילך.
יש לי קרובי משפחה שקנו דירה ב 2006 בחיפה. לא בניין חדש, אך הדירה הייתה במצב מצויין ובשכונה טובה עם ביקוש יציב. 10 שנים אחרי זה, ב 2016 החליטו למכור אותה. אם תבדוק - תראה שמדד המחירים של דירות עלה יפה מאד בין 2006 ל 2016.

נחש כמה הם הרוויחו בסופו של דבר, בהתחשב לאינפלציה, הוצאות מכירה נלוות וכו?

אפס.
אפס עגול.

לי אישית, הסיפור הזה עשה סוויץ' רציני בראש, והתחלתי ללמוד על הנושא מתוך סקרנות. היום אני לא מאמינה יותר לסיסמא הזו שהדירה תמיד תעלה במחיר. בדרך כלל אנחנו שומעים סיפורים וקוראים בעיתון על כל אלה שהרוויחו 200%-300% על הנדלן, זה כאילו כבר הפך לאקסיומה שעל הנדלן תמיד תרוויח. כשמתחילים ללמוד את השטח - מגלים מציאות הרבה הרבה יותר מורכבת.

 

[אורי ג.]

לי אישית, הסיפור הזה עשה סוויץ' רציני בראש, והתחלתי ללמוד על הנושא מתוך סקרנות. היום אני לא מאמינה יותר לסיסמא הזו שהדירה תמיד תעלה במחיר. בדרך כלל אנחנו שומעים סיפורים וקוראים בעיתון על כל אלה שהרוויחו 200%-300% על הנדלן, זה כאילו כבר הפך לאקסיומה שעל הנדלן תמיד תרוויח. כשמתחילים ללמוד את השטח - מגלים מציאות הרבה הרבה יותר מורכבת.

דירה או נדלן באיזור ביקוש יכולה להיות השקעה מעולה, (200%-300% זה לא הרבה אגב), הדבר החשוב ביותר בנדלן, אבל באמת BY FAR זה המיקום. חיפה זה מיקום פח, מה לעשות?
דרך טובה עוד יותר לעשות כסף בנדל"ן זה במיקום עם ביקוש ככה-ככה אבל עם ציפייה שאיכות המיקום מבחינת הביקוש תעלה.
לא שאני אומר שכל מי שמשקיע בנדלן מרוויח, כן? אבל קנייה במיקום טוב, עם דמוגרפיה טובה, לאורך זמן עם מינוף סביר יהיה קשה מאד לא להרוויח, צריך באמת כשרון מיוחד בשביל זה.

 

[לנצח נתהה]

חיפה זה מיקום פח, מה לעשות?

למה ככה?

 

[בת העמק]

חיפה זה מיקום פח, מה לעשות?

תתעדכן אורי...

 

[outsider]

אתה לא זוכר את שכונות הרפאים שנוצרו בארה"ב אחרי המשבר?
הנה דוגמא מכתבה בדה מרקר לפני 11 שנה לגבי לאס וגאס:

לאס ווגאס היה מקרה קיצוני עם תנודות חדות במחיר הנדל"ן. אבל מדד Case Shiller מראה שמי שהחזיק בנכס החזיר את השקעתו ומי שקנה אחרי הנפילה עשה את עסקת חייו.

 

[DiverGirl]

חיפה זה מיקום פח, מה לעשות?

לחיפה יש כמה וכמה בעיות לא פתורות ("עיר עם פוטנציאל לא מנוצל", כפי שהחיפאים עצמם אוהבים להגדיר אותה ), ומגוון גדול של שכונות - חלקן יותר כדאיות להשקעה וחלקן פחות, אבל פח היא לא.

 

[bengi]

לחיפה יש כמה וכמה בעיות לא פתורות ("עיר עם פוטנציאל לא מנוצל", כפי שהחיפאים עצמם אוהבים להגדיר אותה ), ומגוון גדול של שכונות - חלקן יותר כדאיות להשקעה וחלקן פחות, אבל פח היא לא.

אולי ההגדרה פח היא קצת חריפה, אבל באופן כללי השקעה במרכז(איזור ביקוש) היא עדיפה משמעותית מהפריפריה.
תשווה השקעות של אנשים בערים שגובלות עם תל אביב(הרצליה, רמת גן, גבעתיים, בת ים), או אפילו ערים שהן קו נוסף יותר רחוק (ראשון, פ"ת, כפר סבא), ותראה שהשקעות בערים הללו היו עדיפות על חיפה.

 

[אורי ג.]

למה ככה?

אין לי מושג, ככה השוק החליט...

תתעדכן אורי...

בשנים המדוברות זה המקרה. יתכן והמצב השתנה מאז, איני בקיא מחוץ לצנטרום.

 

[אורי ג.]

למה חיפה היא פח, אולי לו יש תשובות:

דירות בחצי מחיר מת"א: לחיפה יש הכל - אז למה היא לא מצליחה להתרומם?

***

www.themarker.com

 

[בת העמק]

למה חיפה היא פח, אולי לו יש תשובות:

ככה? אז מה תגיד על תל-אביב? ציטוט מכלכליסט 2019 בהתייחס לנתוני הלמ"ס 2017

הישראלים נוטשים את תל אביב וירושלים - ומעדיפים את ראש העין והוד השרון​

חשבת אז שת"א פח? אתה יודע כמה שנים היו הגירות שליליות מת"א?
בכל אופן, חיפה עדיין לא בתחרות עם ת"א. מתחת לראדאר יש שינויים שקשורים לסצינה התרבותית והמסעדנות ומגיעים לא מעט צעירים שהם עדיין תפרנים מכדי לשנות את המצב הנדל"ני של העיר אבל אם זה יימשך, הבורגנים ישמחו להישאר ולהנות.

 

[אורי ג.]

חשבת אז שת"א פח? אתה יודע כמה שנים היו הגירות שליליות מת"א?

בהחלט, היו שנים רבות (ימי צ'יץ') שת"א הייתה זבל מוחלט.

ככה? אז מה תגיד על תל-אביב? ציטוט מכלכליסט 2019 בהתייחס לנתוני הלמ"ס 2017

לא הייתי נותן משקל כלשהו לכותרת כזו או אחרת בכלכליסט.

בכל אופן, חיפה עדיין לא בתחרות עם ת"א.

כולם בתחרות עם כולם, הכל משתקף במחירים, בעלייה או ירידה שלהם ובנתונים הדמוגרפיים.

בכל אופן, חיפה עדיין לא בתחרות עם ת"א. מתחת לראדאר יש שינויים שקשורים לסצינה התרבותית והמסעדנות ומגיעים לא מעט צעירים שהם עדיין תפרנים מכדי לשנות את המצב הנדל"ני של העיר אבל אם זה יימשך, הבורגנים ישמחו להישאר ולהנות.

אני חושב שאת צודקת, כמה מחברי עברו לחיפה ומרוצים.

 

[בת העמק]

כמה מחברי עברו לחיפה ומרוצים

ולא מעט מהחברים של ילדיי הדרימו מהצפון הרחוק עד חיפה ולא המשיכו משם.
יש חברה צעירה, יש מכללה נחשבת לעיצוב שמביאה חבר'ה יצירתיים (בטח יותר מהטכניון ), הם מתחילים להתרכז בשכונות מסוימות ויש סוף סוף לאן לצאת לבלות ביחד.