השקעות נדלן בחול בסכומים קטנים

[מחפשת]

היי לכולם! חדשה פה
אני בתחילת הדרך הכלכלית שלי וקוראת ומקשיבה להמון חומרים על שוק ההון ונדלן. נתקלתי בפודקסט של "עמית והגר" שמשקיעים בנדלן בחו"ל וזה נשמע לי קצת טוב מכדי להיות אמיתי.
יש להם מודל רפת שלפיו אפשר להיכנס להשקעות עם 200 אלף ש"ח, לקחת מינוף ולהיכנס לעסקאות מניבות\יזמיות עם גובה תשואה של 7% נטו כשהמטרה היא להגדיל נכסים ולהגיע להכנסה פסיבית משמעותית תוך 7 שנים או יותר, תלוי בסכום ההתחלתי.
השאלה שלי היא האם מישהו מכיר אותם או השקעות דומות ויכול להגיד לי אם אני מפספסת פרטים חשובים? איזה נעלם סמוי שהופך השקעות כאלה ללא כדאיות?
אני רוצה להשקיע בעצמי פעם אחת, לראות אם הכל תקין ולהכניס את אמא שלי להשקעות דומות עם סכומים גדולים יותר (אין לה פנסיה מסודרת, היא די גרועה בכסף ואני רוצה לעזור)

 

[אורי ג.]

לא מכיר אותם אבל ממליץ לקרוא:

מגדיר הרעלים הפיננסיים - הסולידית

רעלים פיננסיים הם מוצרי השקעה אטרקטיביים, בעלי ריח משכר, המסתכמים ברוב המקרים בהפסד סופי ומוחלט של הכספים. למרבה המזל, יש דרכים לזהות אותם מבעוד מועד.

www.hasolidit.com

וגם:

"השקעות אלטרנטיביות"/קרנות פרייבט אקוויטי/קרנות VC וכו'

זהירות: ארוך! מיועצים רבים שואלים אותי מה דעתי על "השקעות אלטרנטיביות"/קרנות פרייבט אקוויטי/קרנות VC וכו', אז הנה 23 סיבות למה לא לגעת בזה: אמ;לק: כי זה פויה. 1. הכסף לא נזיל לתקופה ארוכה ולא ידועה, גם קרנות או השקעות שמשקיעות את הכסף לX זמן יש נטייה להאריך את הזמן הזה, לפעמים בגלל גורמים...

www.hasolidit.com

 

[yossik]

ברוכה הבאה לפורום.
.יש עוד אלפי פודקסטים ואתרים כאלו בארץ.
בהתחשב בזה שאת משקיעה חדשה הייתי מציע לך לקרוא את השרשורים ש @אורי ג. צירף מעל.

לראות אם הכל תקין ולהכניס את אמא שלי להשקעות דומות עם סכומים גדולים יותר (אין לה פנסיה מסודרת, היא די גרועה בכסף ואני רוצה לעזור)

בת כמה האמא? אני לא חושב שזה ממש לא רציני/אחראי לגרור את ההורים להרפתקאות בגיל מבוגר.
עדיף שאמא תפקיד את כספה בקרן כספית ולא על קרן הצבי..

 

[Echelon]

נתקלתי בפודקסט של "עמית והגר" שמשקיעים בנדלן בחו"ל וזה נשמע לי קצת טוב מכדי להיות אמיתי.

מניסיון אישי ושל מספר חברים שהשקיעו דרכם:
עמית והגר הם בסה"כ מתווכים בינך לבין מי שהם קוראים "שחקני אלפא" - יזמים בתחום הנדל"ן והשקעות "אלטרנטיביות" - שהם בחנו באופן אישי וטוענים שגם השקיעו דרכם.
היתרון בהתקשרות מולם שהם ברורים, שקופים ושמחים לעזור.
מצד שני חשוב לזכור שבסופו של דבר תצטרכי לבחור את ההשקעה שמתאימה לך מול היזם הרלוונטי ולבדוק היטב אותו ואת ההשקעה דרכו, משום שהחוזה שלך נחתם מול היזם, לא מול עמית והגר (הם רק גוזרים קופון על ההגעה שלך ליזם דרכם).

אני יכול לשתף שהגעתי למספר יזמים דרכם והחלטתי בסופו של דבר לא להשקיע איתם משום שהם נראו לי פחות אמינים ו/או התוכנית העסקית לא נראתה לי.
יזם אחד שכן השקעתי דרכו מספק תשואה לפי התוכנית בינתיים אם כי באיחור קל.

בשורה התחתונה, כפי שאורי ג. ציין מעליי ובלי שמץ של זלזול, קשה לאדם מן השורה לבחון את ההשקעות הללו לעומק וצריך להבין שמדובר בסיכון די גבוה ביחס לתשואה. למרות שהתשואה נחשפת בפנייך היא לעולם לא מובטחת וכדאי לכייל את הציפיות לגביה בהתאם (עד כדי סיכון של אובדן מלא של ההשקעה).

 

[מחפשת]

ברוכה הבאה לפורום.
.יש עוד אלפי פודקסטים ואתרים כאלו בארץ.
בהתחשב בזה שאת משקיעה חדשה הייתי מציע לך לקרוא את השרשורים ש @אורי ג. צירף מעל.

בת כמה האמא? אני לא חושב שזה ממש לא רציני/אחראי לגרור את ההורים להרפתקאות בגיל מבוגר.
עדיף שאמא תפקיד את כספה בקרן כספית ולא על קרן הצבי..

היי תודה!
קראתי את ההשקעות הרעילות, אקרא עכשיו את השני.
אמא שלי בת 57, עצמאית ללא פנסיה. יש לה דירה אחת בתל אביב שמהווה את הרוב המוחלט של ההון שלה.
חשבתי על אופציה של מכירת הבית והפקדה של הכסף באיזושהי קרן עם ריבית קבועה.
הדירה שווה 2.8 מליון ומושכרת ב5000 ש"ח, לפי מחשבון תשואה זה סביב ה2%

 

[מחפשת]

אני יכול לשתף שהגעתי למספר יזמים דרכם והחלטתי בסופו של דבר לא להשקיע איתם משום שהם נראו לי פחות אמינים ו/או התוכנית העסקית לא נראתה לי.
יזם אחד שכן השקעתי דרכו מספק תשואה לפי התוכנית בינתיים אם כי באיחור קל.

בשורה התחתונה, כפי שאורי ג. ציין מעליי ובלי שמץ של זלזול, קשה לאדם מן השורה לבחון את ההשקעות הללו לעומק וצריך להבין שמדובר בסיכון די גבוה ביחס לתשואה. למרות שהתשואה נחשפת בפנייך היא לעולם לא מובטחת וכדאי לכייל את הציפיות לגביה בהתאם (עד כדי סיכון של אובדן מלא של ההשקעה).

היי תודה על התשובה!

אני יודעת שזה עולם מסובך ואני לגמרי בקטע של ללמוד. אין לי שום כוונה לקפוץ למים לפני שאני מבינה יותר מה קורה סביבי ומי נגד מי (או בעד)
אם יש לך\לכם עצות לאיך אני יכולה לדעת מה לשאול, לחפש את האותיות הקטנות הרלוונטיות אשמח מאוד. יש לי סיבולת די גבוהה לתנודתיות וסיכון ואני מחפשת עוד מקורות מידע בתחום

 

[doc29]

אם יש לך\לכם עצות לאיך אני יכולה לדעת מה לשאול, לחפש את האותיות הקטנות הרלוונטיות אשמח מאוד.

לנתק עצמך ממגע עם משווקים ישראלים - מעצם זה רמת הסיכון תרד דרמטית. אחרת אני בספק אם תוכלי לדעת מראש אם דופקים אותך.

 

[חתול לילה]

הדירה שווה 2.8 מליון ומושכרת ב5000 ש"ח, לפי מחשבון תשואה זה סביב ה2%

היום אפשר לקבל כפול (ומעלה) באג"ח ממשלתי.
אם כי למען ההגינות בדירה יש גם עליית ערך (או לפחות שמירת ערך ריאלי בלי להיכנס לספקולציות)

באיזושהי קרן עם ריבית קבועה.

זה מסוכן במקרה של התפרצות אינפלציה.
הייתי שוקל גם אג"ח של מדינות אחרות מכיוון שקשה להעריך עוד כמה נזקים הממשלה שלנו תעשה.

 

[__DanDan]

הדירה שווה 2.8 מליון ומושכרת ב5000 ש"ח, לפי מחשבון תשואה זה סביב ה2%

מציע להתאפס קצת על הערכת השווי של הדירה. אין שום סיכוי שדירה שמכניסה 5,000 תימכר ב2.8, אולי ב2.2. אלא אם יש לדירה זכויות בנייה ספציפיות, לא מנוצלות, שאפשר לנצל מיידית ללא הסכמת שכנים, בסגנון הרביעיות בקרית שלום וכו - פשוט להגיש תכנית ולבנות.
אני מחזיק ב2 דירות 2 חדרים במרכז העיר שמכניסות סביב 7,500 כל אחת, והן שוות פחות או יותר 3 מליון, תלוי בקונה ובצרכים שלו. קונה למגורים כנראה ישלם יותר. משקיע, במיוחד היום, ישלם פחות.

 

[half-solid]

אלא אם יש לדירה זכויות בנייה ספציפיות, לא מנוצלות, שאפשר לנצל מיידית ללא הסכמת שכנים, בסגנון הרביעיות בקרית שלום וכו - פשוט להגיש תכנית ולבנות.

איך מגלים את זה?
אפשר לדעת מנסח טאבו?
במי אפשר להיעזר? איש מקצוע?
או שזה יחסית פשוט ללמוד לבד?

קונה למגורים כנראה ישלם יותר. משקיע, במיוחד היום, ישלם פחות.

משפט יפה. לייק

 

[אורי ג.]

במי אפשר להיעזר? איש מקצוע?

אדריכל לבדיקת זכויות בנייה, עו"ד לבדיקת זכויות קניין.

 

[half-solid]

עו"ד לבדיקת זכויות קניין

בלי לזלזל בעורכי דין

אבל זה לא בדרך כלל לדעת רק איך לקרוא הערות מסויימות בנסח טאבו וזהו?
צריך באמת להיות עורך דין בשביל זה?

זה לא איזה טמפלייט קבוע עם 1/2/10 אפשרויות שצריך להכיר וזהו?

 

[אורי ג.]

אבל זה לא בדרך כלל לדעת רק איך לקרוא הערות מסויימות בנסח טאבו וזהו?
צריך באמת להיות עורך דין בשביל זה?

זה לא איזה טמפלייט קבוע עם 1/2/10 אפשרויות שצריך להכיר וזהו?

לי בטח שכן, לאדם שלא יודע מה הוא עושה ולא מכיר את הפסיקה כנראה שלא.

 

[חתול לילה]

אין שום סיכוי שדירה שמכניסה 5,000 תימכר ב2.8,

זה נשמע כאילו למישהו יש דירה ששווה 2.8 אבל הוא לא רוצה להתעסק עם מס הכנסה.

כמו שאמרתי, במקרה כזה ייתכן שאג"ח יהיה עדיף.

 

[רוני]

ולהגיע להכנסה פסיבית משמעותית תוך 7 שנים או יותר, תלוי בסכום ההתחלתי.

הי

ברשותך לא אתייחס למשווקים שציינת אלא לתוכן עצמו,
נדבר במספרים, היום כדי לייצר הכנסה פסיבית משמעותית של
20K נטו בחודש לדוגמא, צריך תיק נכסים מניבים גלובלי של לפחות 5 מליון ש"ח ומעלה.

במקרה שציינת, לפי תשואה שנתית של 7% בקרן השקעות לפני תשלום מס רווחי הון בסך 25% באקזיט, כיצד ניתן להגיע
תוך 7 שנים להכנסות פסיביות משמעותיות עם הון עצמי התחלתי של 200K ?

בהשקעות נדל"ן אין קסמים, יש צורך בהון עצמי התחלתי סביר לפחות, יכולת חיסכון חודשי משמעותי ליצירת הון עצמי והמשך השקעות,
יכולת להכיל השקעות עם מימון, התמדה, מחויבות, יכולת להכיל בלתמים ולהבין שהתהליך לוקח בממוצע 12 עד 16 שנים.

בהצלחה !

 

[ram11]

מניסיון אישי ושל מספר חברים שהשקיעו דרכם:
עמית והגר הם בסה"כ מתווכים בינך לבין מי שהם קוראים "שחקני אלפא" - יזמים בתחום הנדל"ן והשקעות "אלטרנטיביות" - שהם בחנו באופן אישי וטוענים שגם השקיעו דרכם.
היתרון בהתקשרות מולם שהם ברורים, שקופים ושמחים לעזור.
מצד שני חשוב לזכור שבסופו של דבר תצטרכי לבחור את ההשקעה שמתאימה לך מול היזם הרלוונטי ולבדוק היטב אותו ואת ההשקעה דרכו, משום שהחוזה שלך נחתם מול היזם, לא מול עמית והגר (הם רק גוזרים קופון על ההגעה שלך ליזם דרכם).

אני יכול לשתף שהגעתי למספר יזמים דרכם והחלטתי בסופו של דבר לא להשקיע איתם משום שהם נראו לי פחות אמינים ו/או התוכנית העסקית לא נראתה לי.
יזם אחד שכן השקעתי דרכו מספק תשואה לפי התוכנית בינתיים אם כי באיחור קל.

בשורה התחתונה, כפי שאורי ג. ציין מעליי ובלי שמץ של זלזול, קשה לאדם מן השורה לבחון את ההשקעות הללו לעומק וצריך להבין שמדובר בסיכון די גבוה ביחס לתשואה. למרות שהתשואה נחשפת בפנייך היא לעולם לא מובטחת וכדאי לכייל את הציפיות לגביה בהתאם (עד כדי סיכון של אובדן מלא של ההשקעה).

מה התשואות (סדר גודל) שאפשר להשיג בעסקאות האלו של מולטי פמלי?

 

[אורי ג.]

מה התשואות (סדר גודל) שאפשר להשיג בעסקאות האלו של מולטי פמלי?

בין IRR של 30% ואפילו קצת יותר במקרים סופר מוצלחים להפסד מלוא ההשקעה.

 

[מחפשת]

זה נשמע כאילו למישהו יש דירה ששווה 2.8 אבל הוא לא רוצה להתעסק עם מס הכנסה.

כמו שאמרתי, במקרה כזה ייתכן שאג"ח יהיה עדיף.

זו דירה בשפירא והערכת שמאי הייתה 2.8 לפני כמה חודשים

 

[מחפשת]

לנתק עצמך ממגע עם משווקים ישראלים - מעצם זה רמת הסיכון תרד דרמטית. אחרת אני בספק אם תוכלי לדעת מראש אם דופקים אותך.

תוכל להרחיב על זה? אין לי מושג איך אפילו ניגשים לנושא מציאת נדלן בחול בלי תיווך

 

[yossik]

@מחפשת כמה דירות יש לאמא?
כתבת על אופציה למכור את הדירה של אמא שמכניסה כ 5K לחודש דמי שכירות.
היכן אמא גרה? בדירה נוספת בבעלותה? בשכירות?