חישוב נדלן לעומת שוק ההון

[הסקרן הגדול]

היי, עשיתי פה מחשבון שמשחב תשואת נדלן לעומת שוק ההון:https://www.online-python.com/blAiLPJxO3
אשמח אם תסתכלו ותגידו לי אם שכחתי פרטים כלשהו ואיך אפשר לשנות
שמתי ממוצעים שקראתי בכתבות וסתם בהתסכלות על מדלן על בתים אקראיים לממוצע תשואת שכירות ועליית ערך, מה שכן יצא משהו מאוד מוזר..
יצא שבהינתן עכשיו ריבית משכנתא של 5% בערך יוצא שזה שווה ערך בהינתן מינוף של משכנתא של 75%, אם המשכנתא אבל במינוף גבוה יותר או לחלופין הריבית במשכנתא יורדת קצת כמו שהיתה בשנים האחרונות אז נדלן עוקף בפער עצום!!, בטח כשזה משכנתא לתקופה קצרה יותר, האם אני צודק בחישוב?

 

[חתול לילה]

הנחת עליית ערך של 5% בשנה. לפי זה בעוד כמה שנים דירה ממוצעת תעלה 10M ש"ח, אני לא יודע עד כמה זה סביר.
למעשה בזמן האחרון מחירי הדירות בירידה, וככל שהממשלה תמשיך להחריב את המדינה אני צופה שזה יימשך.

 

[ארנטס]

היי, עשיתי פה מחשבון שמשחב תשואת נדלן לעומת שוק ההון:https://www.online-python.com/blAiLPJxO3
אשמח אם תסתכלו ותגידו לי אם שכחתי פרטים כלשהו ואיך אפשר לשנות
שמתי ממוצעים שקראתי בכתבות וסתם בהתסכלות על מדלן על בתים אקראיים לממוצע תשואת שכירות ועליית ערך, מה שכן יצא משהו מאוד מוזר..
יצא שבהינתן עכשיו ריבית משכנתא של 5% בערך יוצא שזה שווה ערך בהינתן מינוף של משכנתא של 75%, אם המשכנתא אבל במינוף גבוה יותר או לחלופין הריבית במשכנתא יורדת קצת כמו שהיתה בשנים האחרונות אז נדלן עוקף בפער עצום!!, בטח כשזה משכנתא לתקופה קצרה יותר, האם אני צודק בחישוב?

בטווח הארוך שוק ההון תמיד ניצח, כסף נזיל , עלות כניסה נמוכה.
וללא ריצה אחרי כאבי ראש של תחזוקת דירה.
ולבריאות יש מחיר יקר.

 

[הסקרן הגדול]

הנחת עליית ערך של 5% בשנה. לפי זה בעוד כמה שנים דירה ממוצעת תעלה 10M ש"ח, אני לא יודע עד כמה זה סביר.
למעשה בזמן האחרון מחירי הדירות בירידה, וככל שהממשלה תמשיך להחריב את המדינה אני צופה שזה יימשך.

הסתכלתי אבל לפי כתבות של ממוצע היסטורי, תשחק עם זה ועדיין תראה שזה די שווה בזכות המינוף הגדול גם כשאתה מוריד ל4% עליית ערך זה עדיין נשאר יחסית צמוד וכל זה אני מדבר כשזה עכשיו במצב של היום בעוד כאשר המינוף ממש גדול כמו שהיה את ה90-10 או לחלופין כשאתה זוכה לדירה בנחה במחיר למשתכן או לחלופין כשהריבית על המשכנתא היא לא 5% כמו עכשיו אלא פחות, עם כל אלה יוצא ש(וככל שהטווח יותר קצר אז אפילו ההפרש יותר גדול כי הSP500 מנצח בסופו של דבר ככל שיעבור יורד זמן כי יוכל לקזז את פער המינוף בזכות התשואה העודפת) נדלן עוקף בפער די גדול
אני פשוט אשמח (בלי הסברים רגשיים התעסקויות וכו אלא נטו בפן הכלכלי) להבין האם טעיתי במשהו או שהחישוב שלי לא נכון כי אם כן כל הזמן שאמרו פה שלהשקיע בSP500 מנצח השקעות בנדלן (שוב פעם נטו מבחינת תשואה לא על המסביב כמו נוחות השקעה וכו) על סמך מה הנתונים האלה התבססו?

 

[חתול לילה]

על סמך מה הנתונים האלה התבססו?

הנתונים התבססו על תשואות עבר שבהן הנדל"ן עלה מאוד.
אם אתה מתבסס על תשואות עבר ועוצם עיניים, עדיף כבר להשקיע בביטקויין.

 

[הסקרן הגדול]

הנתונים התבססו על תשואות עבר שבהן הנדל"ן עלה מאוד.
אם אתה מתבסס על תשואות עבר ועוצם עיניים, עדיף כבר להשקיע בביטקויין.

אז על מה כבר אפשר להתבסס? ברור לי שהתשואת עבר לא מנבאות לעתיד וכו וכו
אבל מצד שני אז גם על הSP500 אני לא יכול לחזות תשואה נומינלית של 10% על סמך מה אני קובע את זה אז? אולי גם הוא פתאום יעלה במאה שנה הקרובות ב4% שנתי? מה ההבדל בין הנדלן לשוק ההון בעצם?

ושוב פעם חייב לציין שהנחה באמת ויש מינוף גדול או דירה למשתכן או ריבית נמוכה (עכשיו היא ממש גבוהה) נדלן לפי המחשבון עקף בפער מאוד גדול כך שגם אם אתה מוריד את התשואה הוא עדיין מנצח

 

[חתול לילה]

אולי גם הוא פתאום יעלה במאה שנה הקרובות ב4% שנתי?

בהחלט ייתכן, למעשה אלה התחזיות של שוק המניות לעשור הקרוב על סמך מכפילי הרווח כיום.
אתה מבין, לא עוצמים עיניים, אלא מסתכלים מה קורה בשטח ומה משפיע על המחיר.

 

[הסקרן הגדול]

בהחלט ייתכן, למעשה אלה התחזיות של שוק המניות לעשור הקרוב על סמך מכפילי הרווח כיום.
אתה מבין, לא עוצמים עיניים, אלא מסתכלים מה קורה בשטח ומה משפיע על המחיר.

אבל המנטרה הכי גדולה פה (ואכן זה גם נכון לפי כל המחקרים ומקרי העבר) זה להשקיע באופן קבוע בלי לייחס חשיבות למה ה"תחזיות" אומרות כי אף אחד לא יכול לחזות את שוק ההון..
אבל אם לכאורה גם שוק ההון 4% לפי התחזית אז גם אם מחירי הדירות יעלו בממש קצת עדיין הנדלן יהיה עדיף כי פה היתה הנחה של שוק ההון 10%

 

[cypriano de rore]

הנחת עליית ערך של 5% בשנה. לפי זה בעוד כמה שנים דירה ממוצעת תעלה 10M ש"ח, אני לא יודע עד כמה זה סביר.

מאיפה הבאת את הנתון הזה?
דירה ממוצעת בישראל עולה 2-2.3 כיום.

 

[MMM]

אם באמת החשבון כאן נכון והשקעה בדירות מגורים להשכרה נותנת תשואה יותר טובה לאורך זמן מהשקעה בשוק ההון, אז למה לא פורחות כאן חברות ענק שעושות את זה?
יש לנו קרן ריט בתחום שלא באמת מצליחה לנצח את הסנופי.

 

[Therealdeal]

אם באמת החשבון כאן נכון והשקעה בדירות מגורים להשכרה נותנת תשואה יותר טובה לאורך זמן מהשקעה בשוק ההון, אז למה לא פורחות כאן חברות ענק שעושות את זה?
יש לנו קרן ריט בתחום שלא באמת מצליחה לנצח את הסנופי.

כי קרנות הריט מצאו דרך להרוויח הרבה יותר כסף, דרך דמי ניהול. (וגם המימון שלהן יקר יותר, הן נדרשות לשלם מיסים שהאדם הפשוט לא וכו')

הבדיקה שנעשתה מתעלמת לחלוטין מהצורך להמשיך לשלם משכנתא לאורך זמן, מה שחושף את המשקיע ל*סיכון תזרימי*. כשעושים סימולציות על סמך ממוצעים, מקבלים שטויות. הכנסה לסימולציה מה קורה אם המשקיע מפוטר מעבודתו? אם המטבע בו החוב נקוב מאבד משקל ביחס לדולר?

אני לא אומר שאופציה אחת טובה מהאחרת, אלא שההשוואה לא הוגנת...

 

[אורי ג.]

, אז למה לא פורחות כאן חברות ענק שעושות את זה?

כי מס + חברות חיות על תזרים, לא רווחי הון.

 

[AbuNafha]

אשמח אם תסתכלו ותגידו לי אם שכחתי פרטים כלשהו ואיך אפשר לשנות

קודם כל, יפה מאד.
לעניין הממוצעים שהכנסת - אני מסכים עם הנתונים, הם סבירים מאד ואכן תואמים לממוצעי העבר.
משנת 94 הלמ"ס מודדים "מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות", והתשואה השנתית הממוצעת היא 5.4%.
עליית ערך ה-S&P באותה תקופה כולל דיבידנדים היא 10.54%.
לפני 94 לא הצלחתי למצוא נתונים רשמיים, אבל יש את המחקר הזה של אוהד דנוס שטוען בעקרון לעליה ריאלית של 1.86% מקום המדינה ועד 2018. זאת לעומת עלייה ריאלית של 7.53% ב-S&P מ-1948 עד 2018. כך שמקום המדינה ההפרש הוא בערך 5.5%, אבל משוק ההון צריך לנכות מס דיבידנד, אז הוא עדיין לא יותר מדי שונה מההפרש המתועד מ-94.

לגבי החישובים עצמם, לא צללתי לעומק, אבל כמה דברים שכן שמתי אליהם לב -
1. בשני האפיקים אתה מביא מהבית 500K בהתחלה. לשוק ההון אתה נותן לרוץ עם ה-500K ולא נוגע בו 30 שנה. לנדל"ן אתה מוסיף כסף מדי שנה כי אתה בתזרים שלילי, ובסך הכל אתה מוסיף לנדלן במשך 30 שנה מעל 700K. זה לא הוגן כלפי שוק ההון - למה שהוא לא יקבל הזרקות של כסף (וגם משיכות כשצריך) כמו המתחרה שלו, הנדלן?
לחלופין, אתה יכול לדעתי למדוד לפי תשואת IRR במקום לפי ערך סופי. מדידה כזו אמורה להביא בחשבון את עניין התזרים.
2. נראה שהקוד נחתך לפני הסוף, היה נחמד לראות output של הסטטוס כל 5 שנים, לשני האפיקים.
3. בשנה הראשונה בעל הנכס הנדלני גובה שכירות של 2.5% מגובה הנכס. אבל הוא מעלה את השכירות ב-2.5% בשנה בעוד ערך הנכס עולה ב-5% בשנה. זאת אומרת שבשנה ה-30, הוא יגבה שכירות של רק 1.2% מערך הנכס. למה לא להעלות את תשואת השכירות בהתאם לעליית ערך הנכס?
4. בנדל"ן אתה מניח שהנכס מושכר 12 חודשים בשנה, מה שבפועל לא באמת קורה. ולא הכנסת לחישוב הוצאות תחזוקה, והוצאות מכירה ורכישה של עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוצים. יש גם הוצאות די זניחות של ביטוח משכנתא וביטוח מבנה. בנדל"ן יש מס רכישה גם לדירה ראשונה. בגדול - אתה מביא 500K הון עצמי ולוקח 1.5M משכנתא, ואתה מניח שעכשיו ערך הנכס הוא 2M, בפועל זה לא המצב, לרכישה יש עלויות, ערך הנכס ההתחלתי בסכומים האלה יהיה בערך 1.8M. גם במכירה יהיו הוצאות וגם מדי שנה הוצאות שוטפות.
5. בשוק ההון לא לקחת בחשבון מס דיבידנד (לא נורא, אתה יכול להניח השקעה במדדים שמתחמקים מזה), לא לקחת בחשבון דמי ניהול (לא נורא, אפשר פשוט לגלם את זה באחוז עליית הערך), ולא לקחת בחשבון עמלות קנייה ומכירה (לא נורא, סכומים זניחים).
6. בשורה 60 אתה משתמש במספר במקום בקבוע שקבעת בראש הקוד.

 

[הסקרן הגדול]

קודם כל, יפה מאד.
לעניין הממוצעים שהכנסת - אני מסכים עם הנתונים, הם סבירים מאד ואכן תואמים לממוצעי העבר.
משנת 94 הלמ"ס מודדים "מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות", והתשואה השנתית הממוצעת היא 5.4%.
עליית ערך ה-S&P באותה תקופה כולל דיבידנדים היא 10.54%.
לפני 94 לא הצלחתי למצוא נתונים רשמיים, אבל יש את המחקר הזה של אוהד דנוס שטוען בעקרון לעליה ריאלית של 1.86% מקום המדינה ועד 2018. זאת לעומת עלייה ריאלית של 7.53% ב-S&P מ-1948 עד 2018. כך שמקום המדינה ההפרש הוא בערך 5.5%, אבל משוק ההון צריך לנכות מס דיבידנד, אז הוא עדיין לא יותר מדי שונה מההפרש המתועד מ-94.

לגבי החישובים עצמם, לא צללתי לעומק, אבל כמה דברים שכן שמתי אליהם לב -
1. בשני האפיקים אתה מביא מהבית 500K בהתחלה. לשוק ההון אתה נותן לרוץ עם ה-500K ולא נוגע בו 30 שנה. לנדל"ן אתה מוסיף כסף מדי שנה כי אתה בתזרים שלילי, ובסך הכל אתה מוסיף לנדלן במשך 30 שנה מעל 700K. זה לא הוגן כלפי שוק ההון - למה שהוא לא יקבל הזרקות של כסף (וגם משיכות כשצריך) כמו המתחרה שלו, הנדלן?
לחלופין, אתה יכול לדעתי למדוד לפי תשואת IRR במקום לפי ערך סופי. מדידה כזו אמורה להביא בחשבון את עניין התזרים.
2. נראה שהקוד נחתך לפני הסוף, היה נחמד לראות output של הסטטוס כל 5 שנים, לשני האפיקים.
3. בשנה הראשונה בעל הנכס הנדלני גובה שכירות של 2.5% מגובה הנכס. אבל הוא מעלה את השכירות ב-2.5% בשנה בעוד ערך הנכס עולה ב-5% בשנה. זאת אומרת שבשנה ה-30, הוא יגבה שכירות של רק 1.2% מערך הנכס. למה לא להעלות את תשואת השכירות בהתאם לעליית ערך הנכס?
4. בנדל"ן אתה מניח שהנכס מושכר 12 חודשים בשנה, מה שבפועל לא באמת קורה. ולא הכנסת לחישוב הוצאות תחזוקה, והוצאות מכירה ורכישה של עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוצים. יש גם הוצאות די זניחות של ביטוח משכנתא וביטוח מבנה. בנדל"ן יש מס רכישה גם לדירה ראשונה. בגדול - אתה מביא 500K הון עצמי ולוקח 1.5M משכנתא, ואתה מניח שעכשיו ערך הנכס הוא 2M, בפועל זה לא המצב, לרכישה יש עלויות, ערך הנכס ההתחלתי בסכומים האלה יהיה בערך 1.8M. גם במכירה יהיו הוצאות וגם מדי שנה הוצאות שוטפות.
5. בשוק ההון לא לקחת בחשבון מס דיבידנד (לא נורא, אתה יכול להניח השקעה במדדים שמתחמקים מזה), לא לקחת בחשבון דמי ניהול (לא נורא, אפשר פשוט לגלם את זה באחוז עליית הערך), ולא לקחת בחשבון עמלות קנייה ומכירה (לא נורא, סכומים זניחים).
6. בשורה 60 אתה משתמש במספר במקום בקבוע שקבעת בראש הקוד.

1.זה לדעתי נושא מאוד רגיש וצריך להיות בטוח עליו ותקן אותי אם אני טועה אבל לפי מה שאני מבין וכמו שאתה יכול לראות אני חיסרתי את הnet_cash_flow מהתשואה הסופית, ובנוסף לא רק אלא חישבתי כמה הוא בהתחשב בזה שיכלתי להשקיע את הכסף הזה בSP ולעשות תשואה במקום לשלם את המשכנתא.. (שמתי שם כפול 1.05 כי תשואה של 10% שנתי יוצאת תשואה של 5% בערך כשאתה משקיע את הכסף חודש חודש ולא את כל הרווח השנתי במכה כי אתה מקבל את השכירות חודש חודש) אז לא נתתי פה שום יתרון בהזרקות לנדלן על פני שוק ההון
3.התבלטתי על זה והחלטתי שלא כי ממה שקראתי השכירות עולה פחות מהנכס עצמו אבל אם אשנה את זה לפי מה שאתה אומר הנדלן יעקוף אפילו בפער יותר גדול את שוק ההון
4.שוב פעם שלחתי פה את הקוד אבל בנתונים עצמם די שיחקתי מה שרשום פה לדעתי לא היה הסופי, בסוף באמת הורדתי מתשואת הנדלן בהתאם לחישוב של 11 חודשי שכירות ולא 12.
בנוגע להוצאות זה נראלי מוגזם 200 אלף הוצאות ושוב פעם גם אם כן זה הוצאה חד פעמית ולפי המחשבון יצא שההפרש הוא הרבה יותר מ200 אלף
5.כמו שאמרת סכומים זניחים ומשקיע בקרן צוברת וכו'
6.זה מה שהסברתי בסעיף 1

אם אני רוצה לסכם זה שוב פעם נראה שההשקעה בנדלן משמעותית מניבה תשואה גבוהה יותר מהשקעה בשוק ההון ולכן אני די אובד עצות
יש פה הרבה ויכוחים על כדאיות, נוחות וכו' אבל אם הפער הוא כזה גדול על מה הויכוח חוץ מנוחות? כי רוב הויכוחים פה היו מבחינת תשואה אבל נראה ששם יש נוקאאוט גדול לנדלן ולא יודע כמה אני מבסוט מזה חחחח
שוב פעם מאוד מקווה שאני טועה כי ברור שאני מעדיף בשוק ההון תהיה תשואה גבוה יותר עם נוחות קלה יותר אבל כרגע נראה שמבחינה כלכלית הנדלן עדיף בפער די גדול לא? (אם הריבית על המשכנתא תרד או שיהיה אפשר לקבל אחוז מימון יותר גדול כמו שהיה 90-10 אז בכלל יהיה פער עצום לטובת הנדלן)

 

[יובל ממודיעין]

לעלית נדלן יש מגבלה שקשורה לשכר הממוצע/חציוני במשק.
בהנחה מבוססת שרוב משקי הבית זקוקים למשכנתא, הבנק לא יתן משכנתא שסכום ההחזר החודשי עולה על 50 אחוז מההכנסה הפנויה של בעל המשכנתא.
כלומר, ההנחה של עליה לינארית של ערך הדירה היא שגוייה.

 

[ארנטס]

איך שלא נסובב את זה -
שוק ההון תמיד ניצח את הנדל"ן ודי בגדול.
בטווח הארוך.

 

[אורי ג.]

איך שלא נסובב את זה -
שוק ההון תמיד ניצח את הנדל"ן ודי בגדול.
בטווח הארוך.

בספק (לדירה יחידה).

 

[MajorMajor]

1.זה לדעתי נושא מאוד רגיש וצריך להיות בטוח עליו ותקן אותי אם אני טועה אבל לפי מה שאני מבין וכמו שאתה יכול לראות אני חיסרתי את הnet_cash_flow מהתשואה הסופית, ובנוסף לא רק אלא חישבתי כמה הוא בהתחשב בזה שיכלתי להשקיע את הכסף הזה בSP ולעשות תשואה במקום לשלם את המשכנתא.. (שמתי שם כפול 1.05 כי תשואה של 10% שנתי יוצאת תשואה של 5% בערך כשאתה משקיע את הכסף חודש חודש ולא את כל הרווח השנתי במכה כי אתה מקבל את השכירות חודש חודש) אז לא נתתי פה שום יתרון בהזרקות לנדלן על פני שוק ההון

אם אני עוקב נכון אחרי החישוב, בשורה 60 אתה אכן מכפיל את ה net_cash_flow ב-1.05, אבל אין פה ריבית דריבית, כלומר אתה מכפיל את התזרים של כל שנה רק פעם אחת ב-1.05?

אם אני משנה את השורה להכפלה ב ״net_cash_flow*(1.05**(years-year))״, אז זה משנה את התמונה.

 

[ארנטס]

בספק (לדירה יחידה).

ציינת "דירה יחידה" בגלל הטבות המס:
עד קרוב ל2 מיליון ₪ פטור ממס רכישה ובמכירה פטור מס שבח.
מה לגבי עלויות מימון, עו"ד, תיווך ושיפוץ?

יש מדדים שהניבו מעל 100% ב5 השנים האחרונות עם 0 עלויות כניסה ובמימוש 25% מס רווח ריאלי לשלם באהבה.
בנוסף לשאר היתרונות -
נזילות מיידית לכסף בשוק ההון, סף כניסה נמוך וללא סיפון מטפטף ו/או דייר שלא מתפנה, תיקון מעלית והחלטת ועד על גינון ושער חשמלי לטובת דיירי הבניין שזה לא הקונה..

בכל מקרה רוח הדברים היתה להבנתי דירה *להשקעה* לעומת שוק ההון. להשקעה בהגדרה = דירה 2 ומעלה.

רק במקרים שהדירה ממש מתחת למחיר השוק כמו מחיר למשתכן אז כנראה נדל"ן גובר על שוק ההון שבו יש את פלא העולם ה8 - ריבית דריבית.

 

[אורי ג.]

ציינת "דירה יחידה" בגלל הטבות המס:
עד קרוב ל2 מיליון ₪ פטור ממס רכישה ובמכירה פטור מס שבח.
מה לגבי עלויות מימון, עו"ד, תיווך ושיפוץ?

יש מדדים שהניבו מעל 100% ב5 השנים האחרונות עם 0 עלויות כניסה ובמימוש 25% מס רווח ריאלי לשלם באהבה.
בנוסף לשאר היתרונות -
נזילות מיידית לכסף בשוק ההון, סף כניסה נמוך וללא סיפון מטפטף ו/או דייר שלא מתפנה, תיקון מעלית והחלטת ועד על גינון ושער חשמלי לטובת דיירי הבניין שזה לא הקונה..

בכל מקרה רוח הדברים היתה להבנתי דירה *להשקעה* לעומת שוק ההון. להשקעה בהגדרה = דירה 2 ומעלה.

רק במקרים שהדירה ממש מתחת למחיר השוק כמו מחיר למשתכן אז כנראה נדל"ן גובר על שוק ההון שבו יש את פלא העולם ה8 - ריבית דריבית.

1. וגם פטור ממס על שכ"ד.
2. כל שאר העלויות שוליות, שיפוץ זה חלק מהנכס ותיווך ממש לא חובה.
3. עלויות מימון זה מעולה! זה מעלה לך את התשואה עוד יותר.
4. אני לא יודע מה זה "יש מדדים" ההשוואה היא למדד רחב.

בדירה לא יחידה אני חד משמעית חושב שהצדק עימך, אני מדבר על דירה יחידה בישראל בלבד.
בכל השקעה יש את פלא העולם השמיני הזה.