70 / 30 מניות / נדלן - במקום אגח

[סמבה]

אנו משתעשע ברעיון של להחליף את האלוקציה 30% מאגח לנדלן (דירה יחידה בבעלותי שאתגורר בה). רוב הדיונים משווים נדלן למניות - אבל אולי יותר נכון להשוות נדלן לאגח.

יתרונות -
1 הקטנת חשיפה לתנודות במחירי הדיור
2השקעה צמודת מדד - שלא יורדת אם הריבית עולה.
3. תשואה מעבר לקופון, ומינוף אפשרי
4. מיסוי נמוך - דירה יחידה

חסרונות:

1 לא ברור איך לאזן את התיק
2 סיכון של נכס ספציפי

אשמח לתובנות שלכם.

רקע: אני שוקל רילוקיישן למדינה שהמיסוי בה על ריבית מאגח הוא מאד גבוה - ולכן שוקל את החלופות שלי

 

[משה]

אני מאמין שנכון לראות נדל"ן (ולמעשה כל נכס בבעלותנו) כחלק מתיק ההשקעות הכולל. הייתה לי שיחה עם קרוב משפחה בנוגע לאחוז המניות בתיק שלו. טענתי שהאחוז נמוך בהרבה ממה שהוא חושב בגלל שיש לו דירה בבעלותו. מה שאומר שהסיכון הכולל בהשקעות שלו נמוך ממה שחשב.

חסרונות בנדל"ן:

חוסר בנזילות - אם אני צריך כסף אני יכול למכור 10% מהאג"ח שברשותי. אני לא יכול למכור 10% מדירה. עוד פן של חוסר הנזילות הוא הזמן עד שתראה את הכסף. אני יכול למכור אג"ח / מניות ולקבל את הכסף תוך כמה ימים. דירה זה סיפור הרבה יותר ארוך. זה לא סוף העולם ואפשר לפתור את סוגיית הנזילות בעזרת הפלח המנייתי / קרן חירום / הלוואות אבל זה משהו ששווה לקחת בחשבון.

השפעות על שגרת החיים - ציינת שמדובר על דירה בה אתה גר. אם תחליט למכור אותה יום אחד תצטרך לעבור דירה. כרווק נטול ילדים זה לא ביג דיל. אבל כשיש משפחה ואתה רוצה להישאר קרוב למוסדות חינוך ומקומות עבודה הגמישות שלך יורדת. זה לא סוף העולם. אנשים עוברים דירה עם ילדים כל הזמן אבל זה משהו שחשוב לקחת בחשבון.

בהצלחה

 

[אורי ג.]

אשמח לתובנות שלכם.

התובנה שלי היא שהרעיון שלך מצוין, מבלי להמליץ על צעד כזה או אחר.

 

[אביאל]

אשמח לתובנות שלכם.

רעיון טוב שאני מיישם בעצמי. לפי משטר המס במדינת ישראל המצב האופטימלי הוא החזקת דירת מגורים יחידה שמתגוררים בה והשאר בתיק מניות/אג״ח לפי סיבולת הסיכון וצרכי הנזילות.
לדעתי לא מספיק מדברים על האופטימיזציה שבמגורים בדירה בבעלות. כך בעצם שוברים את משוואת הסיכוי/סיכון כי מנטרלים מגוון רחב של סיכונים (אי מציאת שוכרים, שוכרים שהורסים את הדירה וכו׳) מבלי שהתשואה מן הדירה נפגעת.

 

[Michel]

רעיון טוב שאני מיישם בעצמי. לפי משטר המס במדינת ישראל המצב האופטימלי הוא החזקת דירת מגורים יחידה שמתגוררים בה

מסכים עם החלק הראשון אבל לא בטוח לגבי ה"מתגוררים בה", במיוחד אחרי החוק שנכנס ב2023 שמאפשר קיזוז בין שכר דירה שמקבלים לשכר דירה שמשלמים. אני אישית אוהב את הגמישות והאפשרות לעבור ולשכור במקום אחר אם מתאים לי לעשות שינוי. כשאתה גר בבית שלך זה הופך להרבה יותר מורכב.

מנטרלים מגוון רחב של סיכונים (אי מציאת שוכרים, שוכרים שהורסים את הדירה וכו׳) מבלי שהתשואה מן הדירה נפגעת.

זה כבר לגמרי תלוי איפה הדירה שלך ואיפה אתה שוכר ובכמה. יש מקומות ששוכרים עומדים בתור ורק צריך לבחור מי נראה לך הכי מתאים.
.

 

[$Ron$]

אי מציאת שוכרים, שוכרים שהורסים את הדירה וכו׳) מבלי שהתשואה מן הדירה נפגעת.

הבעיה היחידה שעולה לעיתים בדירת מגורים היא דייר מאוד גרידי שמאוד אוהב שיפורים ותוספות לדירה, ובמקביל הוא גם בעל דירה מאוד לארג' שאוהב את השוכר/ת ומסכים לכל שידרוג או תוספת שמבקשים.

 

[Therealdeal]

מאוד בעד ומיישם. אבל עם כוכבית: בניגוד לאג"ח, שמירה על איזון קשה יותר.

אנחנו הסתכלנו על שווי הנכסים יום אחד, החלטנו שאנחנו רוצים לרכוש נדל"ן כדי לגדר עלויות, שאנחנו מעדיפים לגור בדירה בבעלות על פני עוד (אולי) כמה אלפי שקלים בחודש, ומכך הגדרנו תקציב. במקרה יצא בדיוק האיזון שכתבת.

אבל עכשיו מתחילות עליות בשוק ההון. וכמובן שכספים חדשים נכנסים. איך מאזנים?

אנחנו עדיין מתלבטים בין רכישת נכס נוסף בישראל, אימוץ אסטרטגיה להשקעה נוספת בנדל"ן בחו"ל או פשוט לתת לרכיב הנדל"ן לדעוך.

 

[סמבה]

בהקשר הזה, אם לתיק אין רכיב אגח, למישהו יש מקור לסימולציות לגבי שיעור המשיכה הבטוח ב100% מניות לטווח של 50-60 שנה?