קודם כל תודה על כל התגובות והרצון לסייע מעריך מאוד,היו לי כמה ימים עמוסים.
חששתי קצת לספר על העסקה אך אני מעריך פה את האנשים וכן אשתף שהנכס בבית שאן ואת הפרטים בתמונה.
(ביקשו ממנו לא לשתף את האקסל אך אין בעיה עם תמונות לאחר בדיקה).
אשתף את התמונות עם המידע,חשוב לציין:
קבלת גישה ל-Google Drive באמצעות חשבון Google (לשימוש אישי) או חשבון Google Workspace (לשימוש עסקי).
drive.google.com
1. זה דוח מלפני שנתיים אך בדקנו וסך הכל נראה שהכל תקף , הדירה זה כמה יורשים שפירסמו לפני שנתיים למכירה והתחרטו מהר ועכשיו הם חזרו שוב למכור
נראה שהם לא הכי יציבים והם עלולים שוב לחזור בהם לכן יש כן אלמנט של ניצול הזדמניות
מצד שני אני לא פועל מלחץ לא מאמין למהר ולעשות טעות.
2. בעל הנכס קיבל כבר הצעה לשכירות של 4000 אלף כמו שהיא ללא פיצול.
3. דירה של 134 מטר בנוי הופכת ל2 דירות של 80 ו54 מטר נראה שמאוד ריאלי לאחר ריביות של 50% משכנתא להישאר עם 1.29 מיליון ש"ח ורווח כמו בדוח של 220 אלף ש"ח.
4. יתרון שלי ולאשתי יש הסכם ממון בנינו לכן נוכל על פי חוק אולי לא לשלם מס שבח,לא בונה על זה אבל חושב שזה יתרון.
6. מציין שנראה שנוכל לסגור את העסקה אף קצת ביותר נמוך הערכה 940 אלף ש"ח ולא 970 אלף ש"ח מה שיכול לשפר קצת את האקסל.
לפי הדוח הוא 80 אלף מבדיקה לפני שנתיים,כאן יש לי ספק קטן אבל אני לא באמת בקיא מספיק אולי זה סביר.
*הדגש הכי חשוב שאני מודע לזה שאני גם עסוק מידי להתעסק וזה גם זה מאוד רחוק לי בית שאן
אבל העיקר הוא שאני לא איש מקצוע שיכול ללוות קבלן ולראות שהוא עושה הכל באופן תקין+הוצאת היתרים+ ופיצול כדין וכל מה שהדבר מצריך
אני לא אכנס לעסקה הזאת ללא ליווי כמו שצריך גם אם זה יפגע ברווח,כמובן שרווח הכוונה לאחר המכירה,אני המשקיע שישים את הכסף.
*המתווך שרוצה לסגור את העסקה כמובן הציע לי שהוא ילווה אותה והוא עושה את זה בחינם (הרי מקבל פה באזור ה15-30 אלף ש"ח עמלה על סגירת העסקה).
אך אני פחות מאמין לתת למישהו עם אינטרס ללוות אותי ,אני בודק על אופציה לקחת מלווה משקיעים שיהיה מוכן לקבל כסף מהרווח, שיקבל יותר כמובן אבל לאחר ואם יווצר רווח הוא יקבל את הרווח ויש אחד שאני בוחן איתו את האפשרות הזו.
אם מדובר על קיבוץ, זה לא כל-כך פשוט כמו שאתה חושב.
לא מדובר על קיבוץ אלה בית שאן.
נשמע מוזר, בד"כ העליה במחיר למ"ר כשמקטינים דירה היא לא דרמטית, היא בעיקר משקפת את זה שיש שני מטבחים ואולי עוד מקלחת. בד"כ כשמחלקים דירה זה כדי להרוויח מהשכרה ולא מהמכירה. ובשביל שיפוץ שמשביח שווי לא צריך לחלק את הדירה. תבדוק היטב לפני שאתה שם על זה כסף.
לא מסכים אני כן חושב שיש הבדל בין דירות גדולות וקטנות למחיר למטר.
מוזמן לשים כאן את האקסל ללא פרטי הדירה, נראה שלקחת בחשבון את כל עלויות העסקה.
שים לב שגם מדובר ב2 דירות ברכישה, אז אם אין לך דירה היום תוכל לקנות אחת בפטור ממס רכישה ועל השנייה תצטרך לשלם מס רכישה, כי אם תצהיר על חליפית באותו יום שאתה קונה עוד אחת זה עלול לא לעבור חלק ברשות המיסים.
צירפתי את התמונות של הדוח וכן לוקחים בחשבון שאולי דירה אחת נשלם מס שבח.תראה, אני מבינה את ההגיון ברמה העקרונית בלפצל כדיי להחזיר למצב הראשוני, ובכך לייצר ערך-
אבל אם כוונתך למכור את הדירות בנפרד, קיימת סבירות גבוהה שתצטרך לשלם מס שבח על אחת מהן.
בנוסף שניה לפניי שאתה בוחר בהרפתקה הזו (שככל הנראה גם מרוחקת מאיזור המגורים שלך), תבדוק אם בסכום המצרפי כולל השיפוץ והמס, אולי מתאפשר לך להתמרכז אפילו באופן יחסי. בית שאן זו פריפריה של הפריפריה, ושוק היד שניה כרגע בשפל. אתה עלול למצוא את עצמך נתקע במכירה עם שתי הדירות האלו ולקינוח עם שתי דירות שאולי גם לא קל להשכיר.קח אוויר, ותבדוק אם המשפט שמחדד את ההבדל בין חכם לפיקח, קולע במקרה הזה.
קודם כל קראתי את הבלוג שלך ומעריך את דעתך מאוד.
כמו שרשמתי בדוח מגולם מס שבח אבל בגלל שלי ולאשתי יש הסכם ממון אולי נצליח להימנע,לא בונה על זה רואה את זה כבונוס.
אני מסכים איתך מאוד שמה שאולי הכי מפחיד זה התקופה הזו שבמרכז יש מעט עסקאות אז בפריפריה על אחת וכמה, אבל כן יחסית זה מחיר נגיש שאמור כן
לתת ערך למשקיעים מתחילים\מינימום של מחיר בניה מסויים לבית.
*כמו שאמרתי לאחר בדיקה והוכחה קטנה בעלי הנכס (להבנתי כמה ירושים אם אני לא טועה לא התעמקתי) קיבלו הצעה להשכיר את הדירה הגדולה 134 מטר כמו שהיא לפי 4000 ש"ח לחודש, זה לא יפתיע
אם כמו לפני שנתיים הם ירדו מההצעה ,שוב לא פועל מלחץ אבל שם את המידע כאן.
מכיר את הנתונים של העיר טוב
אם תפרט פרטי העיסקה כולל שכונה!!! אוכל לחשוב על הכדאיות
היי פירטתי
