נדלן דירה שניה ושוק ההון

[jass]

שלום,
עשיתי חישוב פשוט,
אשמח להתייחסותכם.
[url=https://postimages.org/][/URL]


1.לפי החישובים נראה שמספרים מאוד קרובים? מה עדיף ? האם יש תרחיש שבו חד משמעית שבו עדיפה הדירה (שניה, לא יחידה)?
2. למה כולם מדברים על כך ש "מינוף" או "מימון" זה החכמה הגדולה ואם משתמשים במינוף אז נדלן עדיף?מה פספסתי??
בחישוב פה יוצא ש 80 אחוז מימון בנקאי ו20 אחוז מהבית (ידוע שאין מינוף כזה, רק בשביל הבדיקה והמספרים העגולים)
3. במידה והסנופי יקרוס בחמש שנים הקרובות אז אולי דירה עדיף?
4. במידה והדירה היא עם פוטנציאל התחדשות עירונית תוך עשור אז אולי דירה עדיף?
5. ואם משווים זאת לעסקאות פריסייל-למישהו יצא לבדוק ?ששמים רק 15% ברכישה. מבדיקה שביצעתי אם מחירי דיור יעלו ב2% עדיף שוק ההון, אם ב5% עדיף נדלן

 

[Therealdeal]

מינוף מהווה יתרון במקרה אחד פשוט: אם על כל שקל שאתה לוקח מהבנק, אתה מקבל יותר ממה שאתה משלם. במקרה שלך, אתה מניח 5% ריבית ו 6.6% תשואה לשנה (4% עליית ערך ו 2.6% שכירות). אם הפער חיובי, המינוף עובד לטובתך. אם שלילי לרעתך.


באופן אישי, אני לא חושב שהשאלה היא שאלה של חשבונאית - לכל אחת מהאלטרנטיבות יש יתרונות וחסרונות. אם אתה אדם עסוק, הזמן שלך שווה הרבה, ואין לך כוח להתעסק בהשקעות - שוק ההון. אם יש לך גמישות ביום יום להתעסק עם דירה, אתה לא חושש ממינוף, ומאמין שערך הנדלן בארץ עוד יעלה - לך על זה.

(רק אציין שהחישוב שלך שגוי מהרבה בחינות - למשל, את מס הרכישה תשלם היום, כך שיש לו עלות אלטרנטיבית. ויותר חמור, את המשכנתא תשלם חודש בחודשו, החישוב של שוק ההון לא מתייחס לכספים הללו כלל)

 

[Mr. pink]

לרכוש דירה או לשכור דירה? המדריך השלם

רבים מאתנו מתחבטים בשאלה האם לרכוש דירה או לשכור דירה. זו שאלה שכל זוג צעיר בארץ שואל עצמו, במיוחד בימים אלו שבהם מחירי הדירות עולים. המוני מיתוסים וסברות מסתובבים סביב שאלה זו, כמעט כולם שגויים וכ…

assafnathan.com

ותקרא גם את החלק השני, יש אקסל שאתה יכול להוריד ולשחק איתו

 

[Therealdeal]

לרכוש דירה או לשכור דירה? המדריך השלם

רבים מאתנו מתחבטים בשאלה האם לרכוש דירה או לשכור דירה. זו שאלה שכל זוג צעיר בארץ שואל עצמו, במיוחד בימים אלו שבהם מחירי הדירות עולים. המוני מיתוסים וסברות מסתובבים סביב שאלה זו, כמעט כולם שגויים וכ…

assafnathan.com

ותקרא גם את החלק השני, יש אקסל שאתה יכול להוריד ולשחק איתו

המסמך לא התיישן יפה. בפרט, סעיף 5 טוען שמחיר דירה עולה "כמו האינפלציה". למיטב זכרוני מאז הקורונה אינפלציה של 13% ועליית מדד מחירי הדיור ב 35%.

מבלי לקחת עמדה, כדאי לזכור שהכותב באתר שהפנת אליו מתפרנס משוק הון ונגזרותיו.

 

[SolidState]

השורה על "תשלום השכירות" שגויה ב2 אופנים.
דבר ראשון מתמטית, 3000 לחודש ל10 שנים זה 3000*12*10 = 360,000 (אצלך רשום 330,000). (אלא אם אתה מניח שתשלום חודש אחד מתבזבז על כל מיני תיקונים ותחזוקה של הדירה).
דבר שני, מתחבאת פה הנחה סמויה שגובה השכירות יהיה קבוע 3000 שזה כמובן לא נכון. בדרך כלל עם האינפלציה השכ"ד יעלה עם הזמן.

בנוסף לגבי "כמה נשאר לי אחרי שמכרתי" - איפה מס שבח?

 

[ירח אפל]

בנוסף לגבי "כמה נשאר לי אחרי שמכרתי" - איפה מס שבח?

אין מס שבח על מכירה בהפסד

 

[vigaror]

מה עם עו"ד, תיווך, יועץ משכנתא, עלויות פתיחת תיק משכנתא (כנראה זניח)?
למה שיפוץ 40K?

אין מס שבח על מכירה בהפסד

אבל לפי החישוב זה לא ממש ברור אם הוא מוכר בהפסד

 

[ירח אפל]

אבל לפי החישוב זה לא ממש ברור אם הוא מוכר בהפסד

לפי המספרים כרגע, יש לו רווח של משהו כמו 300 אלף.
אבל כמו שרשמת יש הוצאות נוספות, וכמובן שמתייחסים רק לשבח הריאלי, והוא לא ציין מה אינפלציה בתחשיב.
נראה לי שבסוף יוצא שאין חבות.

דרך רגב, זה בתנאי שהוא לא הולך על מסלול שכירות בפטור, במסלול הפטור כנראה יהיה לו שבח של כ־600 אלף

 

[jass]

נכון, לגבי הנחות יסוד:
1. ההנחה היא ש11 חודשים הדירה עובדת בכל שנה. הפרש זה לתיקונים/החלפת דיירים כל מס' שנים.
2. ב40 אלף 'שיפוץ' נכנס העו"ד, יועץ משכנתא. תיווך לא נלקח בחשבון.
3. לגבי מיסוי צריך להוריד 25% גם מאלטרנטיבה של שוק ההון וגם מהדיור. בשביל השוואה נבחן במקרה זה ללא מיסוי.

מסקנה:
1. רווח מדירה לאחר 10 שנים הינו 581 אלף ש"ח, לאחר מיסוי 435 אלף ש"ח.
2. רווח משוק ההון לאחר 10 שנים הינו 491 אלף ש"ח (בהנחת תשואה 7 אחוז)
אם מניחים ש7 אחוז בשוק ההון זה לאחר מיסוי אז עדיף שוק ההון, מספרים מאוד קרובים.

 

[SolidState]

אין מס שבח על מכירה בהפסד

הוא הזכיר פינוי בינוי ועלייה של מחירי הנדל"ן ב2% בשנה.
כלומר יש פה הנחה חבויה של רווח שבח רב ולא הפסד.

 

[vigaror]

2. ב40 אלף 'שיפוץ' נכנס העו"ד, יועץ משכנתא. תיווך לא נלקח בחשבון.

הייתי מתקף מחדש את הסעיף הזה, לדעתי הוא יותר מידי באוויר ולא מדויק - שיפוץ דירה בלי עו"ד, יועץ. . . יכול לעבור בקלות את ה100K, רק מזגן מיני מרכזי בודד היום (כולל התקנה וגבס) יכולים לעלות 30K.

לדעתי מאוד קשה היום למצוא דירה בלי תיווך, לא בטוח שהייתי מוחק את זה מחישובים.

3. לגבי מיסוי צריך להוריד 25% גם מאלטרנטיבה של שוק ההון וגם מהדיור. בשביל השוואה נבחן במקרה זה ללא מיסוי.

למה מהדיור אתה מוריד 25%? - זה לא ברור שאתה משלם מס שבח.


בכללי מרגיש לי שצריך פה יותר דיוק, עוד פירוק לסעיפים ולא הייתי מדלג על חישובים בגלל הנחה שהם מתקזזים (כמו עם המס)

 

[יובל ממודיעין]

יש סרטון קצר בטיקטוק שמדבר על השקעה בשוק ההון לעומת דירה, והיתרון שיש להשקעה עם מינוף.

דירה להשקעה מול שוק ההון
קחו בחשבון שיש לו אינטרס, בכל זאת מעניין לראות את החישוב שעושה.

לא ממליץ, לא מתכוון לקנות דירה להשקעה. אני משקיע רק בשוק ההון.

 

[שלומו]

עליית מחיר של 4% לנדלן ו7% למניות נומינלית או ריאלית. אם ריאלית אז נראה לי שהמספרים אופטימיים (באופן סביר). תנסה גם לסמלץ תרחיש פסימי.

נראה לי שמאוד קשה לחזות מה יצליח יותר. הייתי מכריע לפי נוחות או לפי תכנון מגורים לך או לילדים. וגם לפי יכולת עמידה במשכנתא בתרחיש פסימי.

 

[שלומו]

לכאורה אם אתה בטוח שהמחיר של הדירות כל הזמן יעלה כדאי לך למכור אותה ולקנות אחת יקרה יותר במינוף גדול יותר בתדירות גבוהה יותר מ10 שנים. מכיר כמה אנשים שעשו את זה (זה יותר משתלם אם זאת דירה יחידה). המינוף הגדול הזה כמובן הרבה יותר מסוכן מסתם מדדים בשוק ההון, והוא גם דורש יותר התעסקות.

 

[jass]

הייתי מתקף מחדש את הסעיף הזה, לדעתי הוא יותר מידי באוויר ולא מדויק - שיפוץ דירה בלי עו"ד, יועץ. . . יכול לעבור בקלות את ה100K, רק מזגן מיני מרכזי בודד היום (כולל התקנה וגבס) יכולים לעלות 30K.

מדובר בדירה יד שניה, לא חדשה.

למה מהדיור אתה מוריד 25%? - זה לא ברור שאתה משלם מס שבח.

דירה שניה ראה כותרת.

בדירה יחידה זה סיפור אחר. הסיפור כאן זה דירה שניה.

 

[ירח אפל]

בדירה יחידה זה סיפור אחר. הסיפור כאן זה דירה שניה.

האמת, בדירה שניה איך תשיג משכנתא 80%?

 

[vigaror]

דירה שניה ראה כותרת.

מס שבח זה רק אם יש רווח, אני לא הצלחתי להבין שאתה מרוויח בסיפור הזה, אתה בטוח שיש רווח?

 

[אורי ג.]

האמת, בדירה שניה איך תשיג משכנתא 80%?

אפשר בעזרת אשראי חוץ בנקאי.

 

[jass]

שלום עשיתי חישוב חדש ,מדויק יותר.
האם למישהו יש הערות/הארות/מסקנות
חלק ראשון על העסקה
[url=https://postimages.org/][/URL]

 

[jass]

חלק שני
בהסתכלות לטווח של 10 שנים
[url=https://postimages.org/][/URL]