1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

מחיר למשתכן/משפרי דיור

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י משקיע מתחיל 86, ‏17/10/20 ב- 20:53.

data-full-width-responsive="true">
  1. משקיע מתחיל 86

    משקיע מתחיל 86 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏ביום שבת
    הודעות:
    2
    לייקים שהתקבלו:
    0
    שלום חברי פורום יקרים,
    מתלבטים מה לעשות לגבי זכייה שזכינו כמשפרי דיור, בתכנית מחיר למשתכן.
    - אנחנו זוג + 2, בשנות ה-30.
    - בבעלותנו דירה בשווי של כ - 900K.
    - מתוכה משכנתא בגובה 360K.
    - הלוואה משלימה למשכנתא בגובה 62K.
    - הכנסה פנויה של כ 3K אשר צפויה לגדול ל 7K בעוד שנה וחצי.
    זכינו במשפרי דיור בעיר שאיננו מעוניינים לגור בה (מרחק רב מידי ממקומות העבודה ומהמשפחה), ולא היינו רוצים לוותר על ההזדמנות לשפר את חיינו בעוד מספר שנים כאשר נוכל לממש את ההנחה על הדירה (ככל הנראה לא נזכה באזור מגורינו בעתיד הנראה לעיין, עם השינויים האחרונים בממשלה).
    עלות דירת 4 חדרים ע"פ נתוני ההגרלה אמור לעמוד על קצת פחות מ 800K, בעוד הערכת שווי השוק של הדירה ליום ברכישה מוערך כ - 960K.
    בנוסף ישנה הנחה של 40K בגין זכיה בפריפריה.
    האפשרויות הן:
    1. לגור בשכירות בשכונה הנוכחית שלנו, ואת הדירה שזכינו בה להשכיר ולמכור כשיתאפשר
    2. לקנות בית באזור הנוכחי, להשאיר את הבית שזכינו בו לשכירות.
    3. האם ישנה דרך כלשהי בה אוכל לשמור על דירתי הנוכחית? העברה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה? מבלי לעבור על החוק של מחיר למשכן.
    נשמח מאוד לשמוע את דעותיכם כמו גם הצעות שאולי לא חשבנו עליהן.
    תודה רבה מראש לכל העונים :)
     
  2. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    280
    לייקים שהתקבלו:
    219
    בשביל פער של 200 אלף ש"ח אני אישית לא הייתי מתאמץ.
    אל תשכח שיש הצמדות של הקבלן, עלויות רכישה ומכירה, אבזור ראשוני לדירה חדשה, העברת דירה וכו'. בנטו תרוויח על העיסקה פחות מ-100 אלף ש"ח על טווח של 7 שנים בערך. 14 אלף ש"ח בשנה, פחות מ-2% תשואה. זה באמת שווה את זה?
     
    doc29 ו-sun_light אוהבים את זה.
  3. משקיע מתחיל 86

    משקיע מתחיל 86 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏ביום שבת
    הודעות:
    2
    לייקים שהתקבלו:
    0
    אני לוקח כהנחה סבירה, 4% תשואה על שכירות בנוסף להפרש בין שווי השוק לדווח הדירה דרך מחיר למשתכן (כפי שציינת), ובנוסף אני מצפה לעליית ערך בכל שוק הנדל"ן, אבל את עליית הערך לי אישית יותר קשה להעריך.
    לכן רק על פי שכירות בתוספת ה 2% שנתי שציינת יש פוטנציאל של 6% שנתי, אשמח לשמוע את דעתך,
     
  4. פזרן

    פזרן משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏15/1/16
    הודעות:
    220
    לייקים שהתקבלו:
    214
    לא בדיוק ברור לי המשחק שלך עם המספרים.
    אתה נותן הערכה של 4% תשואה על השכירות (די אופטימי) אבל מתעלם מהוצאות השכירות שיהיו לך בעקבות זה שתאלץ למכור את הדירה הנוכחית.
    כנ"ל עליית ערך, אם העליית ערך תהיה ארצית ולא נקודתית היא תשפיע גם על ערך הדירה שאתה גר בה כרגע.

    אתה צריך לשאול את עצמך עד כמה הערכה של ה200k "הנחה" היא שמרנית.
    האם לקחת בחשבון את המפרט הירוד יותר במחיר למשתכן והמיתוג של הפרויקט שפוגע בערך הדירה ובביקוש לשכירות.
    האם היא כוללת את כל ההוצאות הנילוות בעסקה, כולל השקעה נוספת בדירה החדשה כמו מזגנים ושדרוגים וזה כולל גם את ההוצאות של המכירה של הדירה הנוכחית.
    עד כמה ההכנסה משכירות בדירה ההיא בטוחה (ביקוש מול היצע) ומתי הדירה בכלל תהיה מוכנה. מול הדירה הנוכחית שכבר קיימת ומספקת שירותי דיור, ויש לך 100% ביטחון שהיא תהיה בשימוש ולא תישאר ריקה.

    לזה תוסיף את העלות כאב ראש האישית שתהיה לכם ב"גלגול" דירה נוספת, במעבר לגור בשכירות ששם ההישארות שלך בדירה לא מבוטחת.

    עם כל האמור להעיל לדעתי האישית 200k הערכה גסה על הנייר ממש לא מצדיקה את ההרפתקה.
     
    doc29, אורי ג. ו-חתול לילה אוהבים את זה.
  5. ALEX47

    ALEX47 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/9/17
    הודעות:
    237
    לייקים שהתקבלו:
    130
    למה?
    להבנתי מחיר הדירה כיום הוא 960 אלף ועוד 7 שנים, אין לדעת מה יהיה המחיר, ולזה ניתן להוסיף שכירות.
     
  6. sun_light

    sun_light משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏22/10/19
    הודעות:
    593
    לייקים שהתקבלו:
    405
    א.בגדול? בשביל 16% לא הולכים על מחיר למשתכן אפילו אם אין לך דירה.
    זמן ההמתנה (שכירות), שיפוץ, מדד תשומות הבניה, ועוד... מורידים את הכדאיות אפילו למי שאין דירה.
    ב.אתה מסתכל על עליית ערך, אבל כבר כיום יש לך דירה אז למה להחשיב את זה בכלל? גם הדירה שלך תעלה אם תהיה עליית ערך.
    ג. אני לא הייתי הולך על זה. במיוחד אם זה בפריפריה.
    בטח ובטח אם כל מה שאתה מתכנן זה לעשות אקזיט ולא לגור שם.
    בשביל לעשות אקזיט על מחיר למשתכן, צריכה להיות הנחה של בערך 400K-500K שקל בשביל כדאיות (אם אין לך דירה)
    כמובן שהתעלמתי לגמרי האם מחירי הדירות ירדו/יעלו בזמן הקרוב.
     
  7. KFC Uerdingen 05

    KFC Uerdingen 05 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/4/17
    הודעות:
    213
    לייקים שהתקבלו:
    476
    לא זכיתם, יש לכם אפשרות לרכוש דירה במחיר ממש לא מבוטל תוך שעבוד כל חסכונותיכם הקיימים והעתידיים לשנים רבות, אל תפלו לניסיונות השיווק העצמי של פוליטיקאי שכבר יצא לפנסיה.
    ובמסירת הדירה אחרי חישוב מדד תשומות הבנייה?
    יש לכם הערכת שווי שוק של שמאי ליום הרכישה? כולל התחשבות בסטנדרט הנמוך של מחיר למשתכן? כולל התחשבות במצב הבניינים והשכונה חמש שנים לאחר האכלוס כשתוכלו למכור? כולל התחשבות במצב השוק באיזור עוד חמש שנים כשבבת אחת יצאו דירות רבות לשוק? כל הכבוד לשמאי!

    ולגבי שכירת דירה באיזור מגוריכם הנוכחי, איך אתה משקלל את האפשרויות לעליית מחירים בצד הזה של המשוואה? איך אתה משקלל את האפשרות שתאלצו להחליף דירות, עם כל אי הנוחות הקשורה בדבר ועם שני ילדים?

    בקיצור- אני משקיע רק באמצעות ניירות ערך, כמשקיע כזה שלא צריך את הכסף בשנים הקרובות כל הסיכונים שאני מתחשב בהם הם בראש ובראשונה על הנייר וכך גם מתומחרים אצלי בחישוב סיכונים. אתה מדבר על השקעה באמצעות הדירה היחידה בבעלות (למגורים), הסיכונים שלך חורגים בהרבה מהתחום הפיננסי לתחום האישי והמשפחתי, אני לא ראיתי איפה אתה משכלל את הסיכונים האלו.
     
  8. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    280
    לייקים שהתקבלו:
    219
    זה להתעסק בלא נודע. כדור הבדולח שלי כרגע במוסך אז אני לא יודע מה יקרה פה עוד 7 שנים.
    גם אם נצא מנקודת הנחה שהשוק יעלה, כנראה שהדירה שיש לו עכשיו גם תעלה.
    לגבי השכירות, היא כנראה תתקזז עם השכירות שהוא יצטרך לשלם על הדירה שלו (כיום לא משלם), לכן זה משחק סכום אפס.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה פורום השקעה בנדל"ן ‏3/8/20
כיצד ניתן להשקיע בשוק ההון ולהצמיד את תשואת ההשקעה למחירי הדירות? פורום השקעה בנדל"ן ‏14/7/20
האם העובדה ש-IWDA צובר דיבידנד מגולם במחיר כבר? פורום השקעה בנדל"ן ‏5/7/20
הצמדת כסף למחירי הדירות פורום השקעה בנדל"ן ‏5/7/20
סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? פורום השקעה בנדל"ן ‏3/7/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.