מחיר למשתכן ונדלן בכלל

[liranviper]

וממשיכים 'לזרוק כסף לפח' על שכירות

לא התקדמת עדיין מהמחשבה הזאת? זה פשוט לא נכון אם את משקיעה בשוק ההון

 

[Honey jar]

לא התקדמת עדיין מהמחשבה הזאת? זה פשוט לא נכון אם את משקיעה בשוק ההון

לדעתי זה נכון מאוד.
זה אולי לא נכון תמיד, אבל זה לרוב נכון. בטח שלרוב האנשים.

 

[ogi]

היות שכתבת:

אבל בינתיים ההון העצמי שלנו עובד קשה בשבילנו בשוק ההון.

אז הייתי מנסח את החלופות קצת אחרת:

בפועל יש 4 חלופות:
1. קנינו - והמחיר עלה והדירה ניצחה את שוק ההון
2.קנינו - והמחיר ירד והדירה הפסידה לשוק ההון
3. ויתרנו - והמחיר עלה והדירה ניצחה את שוק ההון
4. ויתרנו - והמחיר ירד והדירה הפסידה לשוק ההון

* "ניצחה/הפסידה" מתייחס לפרק הזמן הרלוונטי
** "שוק ההון" מתייחס לתיק ההשקעות הספציפי

 

[OnTheVerge]

@Rachel

לדעתי, זו תהיה טעות איומה לרכוש דירה במחיר המקורי שתכננתם וטעות איומה אף יותר לרכוש אותה במחיר גבוה מהמתוכנן.

את באמת ובתמים חושבת שבעוד 5 שנים מחירי הדירות ימשיכו לעלות? תפעילי את הראש לרגע.
הבנקים קרוב לקו האדום של תיקי המשכנתאות ומנסים להיפטר מהם ולמכור אותם למוסדיים, הריבית צפויה לעלות, ריבית המשכנתאות מטפסת בהתמדה ומחירי השכירות (שלא ניתנים למינוף) די סטטיים.

מה עוד צריך לקרות כדי שתביני שזו טעות?

 

[הנועזת]

[הערה: כמובן שבפועל יש 4 חלופות:
1. קנינו - והמחיר עלה
2.קנינו - והמחיר ירד
3. ויתרנו - והמחיר עלה
4. ויתרנו - והמחיר ירד

באפשרויות 1 ו-4 אנחנו מרוויחים. השאלה כמה מפסידים ב2 וב-3...[/Q
ישנן עוד הרבה חלופות מעבר לחלופה הזו.
רווח/הפסד הון לא ניתן לנבא. לעומת זאת תזרים כן.
תנסי ללכת על פסיי הרכבת הבטוחים, בהם ידוע לך שאף רכבת לא עוברת.
רכישת דירה זו השקעה לכל דבר ועניין, כלומר יש לבדוק, עלות מימון והשפעתו על התזרים שלכם, תקבולים אפשריים משכ"ד, לבדוק תשואה על ההשקעה ועל ההון העצמי.

 

[liranviper]

לדעתי זה נכון מאוד.
זה אולי לא נכון תמיד, אבל זה לרוב נכון. בטח שלרוב האנשים.

שמת לב שכתבתי ײאם את משקיעה בשוק ההון ײ? זה נכון אולי לאנשים שבמקום זה צורכים את הכסף במקום לחסוך או להשקיע (וגם אז לזרוק את הכסף לפח זו לא ההגדרה הנכונה בהכרח אם יש תמורה לכסף, אבל יותר קרוב לזה)

 

[Rachel]

לא התקדמת עדיין מהמחשבה הזאת?

אני כן, זה רק הזדחל לי לניסוח בתוך העייפות של הערב. בכלל אני מעדיפה לראות בשכירות הוצאה, כמו מים וחשמל.

@ogi החידוד שלך ממש, אבל ממש ממש חשוב. פתאום התמונה מתבהרת קצת. אז תודה.
הסיכוי, לדעתי, לאופציות 1 ו-3 איננו גבוה. אם מבינים שההנחה היא שהדירה בכל מיקרה מפסידה לשוק ההון אז ברור שעדיפה בשבילנו חלופה 2.

את באמת ובתמים חושבת שבעוד 5 שנים מחירי הדירות ימשיכו לעלות?

באופן כללי - אני חושבת שמחירי הדירות לא ימשיכו לעלות. לדעתי הם ידשדשו במקום איזה עשור +- והאינשפלציה תשחוק אותם.
במחיר למשתכן, יש לי הזדמנות לקנות דירה בהנחה כפולה: פעם אחת בגלל שזו דירה על הנייר, ופעם שניה בגלל התכנית הממשלתית.
ההפרש בין מחיר הדירה בפרויקט לדירה דומה שכבר בנויה בשכונה הוא קרוב למליון ש"ח, כאשר חצי מההנחה מתייחס לדירה שעדיין לא בנויה וחצי למחיר למשתכן. בגלל שאני חושבת שהמחירים ידשדשו זו ניראית, על פניו, עסקה טובה לרכוש, במסגרת זכיה זו, במידה ויש לנו את הכסף...

תנסי ללכת על פסיי הרכבת הבטוחים, בהם ידוע לך שאף רכבת לא עוברת.

כן, זה.
למרות שיש עלינו לחץ חברתי אדיר לרכוש בכל מחיר כי זו מתנה שלא תחזור. ואני שואלת את עצמי אם במיקרה שניתקשה בתשלומים מישהו מכל המלחיצים הללו יבוא לעזור... איכשהו, בנקודה הזו בזמן, זה מרגיש שאם נוותר נצא 'לוזרים', ממש. בפרט שהתוכניות להשקעה בשוק ההון לא מתוכננות להיתפרסם בקרוב. וגם אם האלטרנטיבה שלנו תתברר כרווחית כלכלית לא נוכל לנופף בה בשיחות סלון. וזה קשה, אני מודה. האם זו הצדקה להתאבדות כלכלית? אני לא חושבת, אבל לפחות מנסה לזהות את הכוחות הפועלים עלינו...
בענין הבדיקות הכלכליות: מבחינה תזרימית התזרים החדשי הינו שלילי, אם כי במידה שלא תשפיע עלינו יותר מידי לרעה. הבעיה היא עלויות המימון, שיעור תשואה מגוחך, ובעיקר - ההתחייבות לטווח ארוך כל כך. כלומר, אם היה לי את הכסף בכיס אני לא סבורה שזו רכישה גרועה כלך כך, למרות הכל. אבל להתמנף על זה על מעל הצוואר - זה ניראה לי ממש טירוף.

אגב, אני לא לבד בסרט הזה, יש גם בנזוג. ויש לו הורים. ופה הסיפור מתחיל להסתבך - אז נשאיר את זה בינתיים ככה...

 

[Roi]

פעם אחת בגלל שזו דירה על הנייר, ופעם שניה בגלל התכנית הממשלתית.

יש לי הרגשה שבבואך למכור, המחיר שתקבלי על הדירה יגלם בתוכו את ההנחה שקיבלת, היות והקונה יטען שזו דירה במסגרת מחיר למשתכן ועל כן המחיר יהיה נמוך יותר, שוב זו רק השערה לא מבוססת, הזמן יגיד.
מה שזה אומר שוב, שמחיר הרכישה עם ההנחה כבר לא כל כך מהותי בשיקולים לרכישת הנכס.

 

[Ofec_Bar]

בפרט שהתוכניות להשקעה בשוק ההון לא מתוכננות להיתפרסם בקרוב. וגם אם האלטרנטיבה שלנו תתברר כרווחית כלכלית לא נוכל לנופף בה בשיחות סלון.

כבר נכתב פה שלהתמודד עם השונות החברתית אמנם עשוי לעלות כסף (פסיכולוג) אבל זה עדיין פחות מהריבית על המשכנתא.

בנוגע לשיחות סלון - זה גם תלוי גיל אני מניחה, אבל אפילו המשפחה שלנו (שמרנית) הבינה שלקנות דירה בשוק הזה זה לא כדאי לנו .

ככל שההחלטה הזוגית לא לקנות דירה ולהשקיע בשוק ההון הולכת ומעמיקה כך אני נעשית אדם יותר רגוע וככזה יותר אטרקטיבית בשיחות סלון. השקט הנפשי של חיים ללא חובות או התחייבויות נותן לי תחושת עמידות ויציבות בעולם. חוסר התחייבות מגיע גם עם חופש להעלות או להוריד את הוצאותינו והכנסותינו בהתאם לתקופה ולצרכים.

 

[רובי1]

@Rachel
1. חוזרת כאן כל הזמן הטענה ששוק ההון יניב יותר מנדל"ן, בשנים הקרובות. אף שזו כנראה טענה נכונה, חשוב לי לומר שגם מחירי המניות כנראה מנופחים (עקב הריבית) ויניבו בשנים הבאות פחות ממה שהניבו היסטורית.
2. את יכולת ההחזר שלכם יש לבחון בזהירות אבל לא בפאניקה. הבנקים דורשים שסכום ההחזר יהיה עד 33% מההכנסה, זהו אחוז חיסכון שבכל מקרה כדאי לשאוף לעבור אותו.

 

[ברננקי]

יש לי הרגשה שבבואך למכור, המחיר שתקבלי על הדירה יגלם בתוכו את ההנחה שקיבלת

נקודה חשובה. מזכיר לי את המקרה שעיריית ירושליים סבסדה שכר דירה לסטודנטים בשכונה מסויימת, ובעלי הדירות פשוט העלו את שכר הדירה באותה השכונה בהתאם.

 

[breezblock]

הבנקים קרוב לקו האדום של תיקי המשכנתאות ומנסים להיפטר מהם ולמכור אותם למוסדיים

תוכל בבקשה להרחיב על העניין הזה, וסליחה על הסטייה מהנושא הראשי.

 

[Rachel]

חוזרת כאן כל הזמן הטענה ששוק ההון יניב יותר מנדל"ן, בשנים הקרובות. אף שזו כנראה טענה נכונה, חשוב לי לומר שגם מחירי המניות כנראה מנופחים (עקב הריבית) ויניבו בשנים הבאות פחות ממה שהניבו היסטורית.

ככל שאני חושבת על זה, מגיעה למסקנה כניראה הריבית בשוק ההון תעלה הריבית על המשכנתא. אז למה לי לשלם ריבית דריבית, במקום לקבל אותה? אם התשואה על הנכס היתה ראויה - אז זה כביכול מצדיק את העלות. אבל איך שזה ניראה עכשיו, עלויות המימון גבוהות בהרבה משיעור התשואה.
אפילו אם ניקח רק את ההון העצמי שיש לנו עכשיו ונשקיע אותו במדדי מניות, בעוד 30 שנה הוא יספיק כדי לקנות את הדירה ללא משכנתא, וזאת בהנחה שהתשואה בשוק ההון תהיה שווה לריבית על המשכנתא.

לי הרגשה שבבואך למכור, המחיר שתקבלי על הדירה יגלם בתוכו את ההנחה שקיבלת,

האמת שזו נקודה חשובה. כמה מחשבות בהקשר לכך:
מצד אחד
אני מכירה פרוייקטים ששווקו (בעבר) כמחיר למשתכן והיום (אוטוטו עוברות 5 שנים) המחירים שם לא נמוכים יותר.
יתירה מזו, אני גם מכירה שכונת עמידר שהדירות נמכרות בה בהנחה זעומה לעומת הדירות האחרות בשכונה.
כלומר, יכול להיות שלא יהיה הבדל במכירה, אלא אם הרבה יירצו למכור באותו המועד - אחרי 5 שנים.
אני, לכאורה, לא אהיה לחוצה למכור כי מדובר בשכונה שאשמח לגור בה, ואחרי זמן (10 שנים, נניח) אני מניחה שלא יהיה הבדל.

מצד שני
המיקום של הפרוייקט הינו בפאתי השכונה. יכול להיות שבאופן כללי האזור הוותיק יישאר 'מרכז' וכל הדירות בשוליים יהיו שוות קצת פחות. לדעתי גם ייתכן שהמחיר ירד באופן כללי בכל האזור, כי כבר לא יהיה ביקוש מטורף. לא אמנע מלציין כי אני מכירה גם שכונה בה דווקא האזור שהרחיבו נחשב 'חדש' ולכן גם יקר יותר.

בגלל שאני לא יודעת אילו מההשפעות האמורות תתרחשנה במיקרה שלנו, הסכמנו שנשווה לדירות קיימות/ בבניה בשכונה, ללא ספקולציה של האם הבנינים הללו יהיו שווים יותר/פחות.

 

[Roi]

אני מכירה פרוייקטים ששווקו (בעבר) כמחיר למשתכן והיום (אוטוטו עוברות 5 שנים) המחירים שם לא נמוכים יותר

מעניין, את יכולה לפרט בבקשה?

 

[ברננקי]

@breezblock
בנקים (מזרחי טפחות, לאומי) מוכרים את המשכנתאות שלהם לחברות פנסיה (סוג של איגו"ח). ככה הבנקים בעצם פודים את החוב, חברות הפנסיה קונות אותו, ותזרים המזומנים יעבור מעתה מהלווה אל חברות הפנסיה. ככה אם יחלו דיפולטים - הסיכון לא יהיה על הבנק והמשק אלא על פנסיות של חוסכים.

 

[רובי1]

אני מכירה פרוייקטים ששווקו (בעבר) כמחיר למשתכן והיום (אוטוטו עוברות 5 שנים) המחירים שם לא נמוכים יותר.

גם אני מכיר פרויקטים כאלו.
יש הרבה מאוד פרויקטים בארץ שנבנו כמחיר למשתכן, מי בכלל זוכר היום את שיטת השיווק שלהם?

 

[הנועזת]

מרות שיש עלינו לחץ חברתי אדיר לרכוש בכל מחיר כי זו מתנה שלא תחזור. ואני שואלת את עצמי אם במיקרה שניתקשה בתשלומים מישהו מכל המלחיצים הללו יבוא לעזור... איכשהו, בנקודה הזו בזמן, זה מרגיש שאם נוותר נצא 'לוזרים', ממש. בפרט שהתוכניות להשקעה בשוק ההון לא מתוכננות להיתפרסם בקרוב. וגם אם האלטרנטיבה שלנו תתברר כרווחית כלכלית לא נוכל לנופף בה בשיחות סלון. וזה קשה, אני מודה. האם זו הצדקה להתאבדות כלכלית? אני לא חושבת, אבל לפחות מנסה לזהות את הכוחות הפועלים עלינו...
בענין הבדיקות הכלכליות: מבחינה תזרימית התזרים החדשי הינו שלילי, אם כי במידה שלא תשפיע עלינו יותר מידי לרעה. הבעיה היא עלויות המימון, שיעור תשואה מגוחך, ובעיקר - ההתחייבות לטווח ארוך כל כך. כלומר, אם היה לי את הכסף בכיס אני לא סבורה שזו רכישה גרועה כלך כך, למרות הכל. אבל להתמנף על זה על מעל הצוואר - זה ניראה לי ממש טירוף.

עצוב לי מאוד לקרוא את הנימוקים שלך לקניה, את נשמעת אינטיליגנטית ומי שבהחלט יכולה לייצג רבים מהזוגות הצעירים, ועם זאת השיקולים הם כל כך לא ראציונליים.כל מה שנותר לי הוא לחזק אותך בלהקשיב לעצמך ולא להיות נתונה ללחצים. כמו שאמרת ביום גשום כל מליצי היושר לא בהכרח יהיו שם כדיי לתפוס אתכם.

 

[Honey jar]

שמת לב שכתבתי ײאם את משקיעה בשוק ההון ײ? זה נכון אולי לאנשים שבמקום זה צורכים את הכסף במקום לחסוך או להשקיע (וגם אז לזרוק את הכסף לפח זו לא ההגדרה הנכונה בהכרח אם יש תמורה לכסף, אבל יותר קרוב לזה)

שמתי לב. אני עדיין חושב שאם נקח שני אנשים, אחד שיקנה בית ושני שישכור דירה וישקיע בשוק ההון את הונו העצמי, בכלל לא בטוח שמצבו של האחרון יהיה טוב יותר עוד 20 שנים. אני אפילו חושב שמצבו יהיה פחות טוב לרוב.

 

[מתכנת]

שמצבו של האחרון יהיה טוב יותר עוד 20 שנים. אני אפילו חושב שמצבו יהיה פחות טוב לרוב.

מה אתה מגדיר טוב ?
שווי נקי, ביטחון מגורים, או משהו אחר?

 

[רוני]

טוב, אני קצת מעדכנת, שעת הש' מתקרבת.
חשבנו וחישבנו. הסכום בו מתאים לנו לקנות נמצא קצת מתחת לחציון של הדירות בפרוייקט. מבחינת המקום שלנו בבחירה אנחנו קצת אחרי 80% מהאנשים.
בינתיים אנשים מבטלים ואנחנו מתקרבים לכיוון מקום טוב קצת אחרי האמצע...
איך שזה נראה עכשיו - סיכוי גבוה שלא תישאר דירה במחיר שהגדרנו לעצמנו.
האם נוותר? האם נתאבד (כלכלית)? ימים יגידו...

מחשבה לבינתיים:
שתי אפשרויות קיצוניות יכולות להתרחש, לדעתי
1. אנחנו מתאמצים לרכוש מעל למחיר שחישבנו כנכון לנו. עוד 5 שנים - מחיר הדירות ירד. אנחנו נשארים עם התחייבות גדולה לבנק ולא מצליחים למכור את הדירה כי כולם במחיר למשתכן מנסים למכור באותו המועד. ההשלכה על עתידנו הפיננסי עלולה להיות קטלנית.
2. אנחנו מוותרים. עוד 5 שנים - מחיר הדירות עלה. אנחנו משלמים שכירות מתנפחת אבל בינתיים ההון העצמי שלנו עובד קשה בשבילנו בשוק ההון. אנחנו מתבאסים שלא ניצלנו את ההזדמנות וממשיכים 'לזרוק כסף לפח' על שכירות. לא נעים אבל לא נשמע לי כמו קטסטרופה.
איזה התרחשות, לדעתכם, סבירה יותר? כיצד ניתן לכמת את הסיכוי/ סיכון בין 2 החלופות?

הערה: כמובן שבפועל יש 4 חלופות:
1. קנינו - והמחיר עלה
2.קנינו - והמחיר ירד
3. ויתרנו - והמחיר עלה
4. ויתרנו - והמחיר ירד

באפשרויות 1 ו-4 אנחנו מרוויחים. השאלה כמה מפסידים ב2 וב-3...

את מקשה על עצמך, אם המחיר כרגע גבוה עבורכם כל השיקולים האחרים בטלים, הסיכון עלול להיות גבוהה מדי, מאחר ומדובר בפרויקט בבניה זה אומר שאת רוב המימון תקחו בעתיד בריבית גבוהה יותר, כך שאם עכשיו זה יקר עבורכם, עלויות מימון גבוהות יותר בעתיד עלולים להכניס אותכם לבעיה.

בכל מקרה תקפידו על החזר חודשי של המשכנתא בגובה של עד 25% מההכנסה החודשית נטו כדי שיהיה לכם מרווח עבור בלתמים במידה ותחליטו לרכוש.