מחיר למשתכן ונדלן בכלל

[TunaGolem]

מה זה א"א?

אי אפשר

 

[Roi]

מי שזכה שם הרויח יותר ממיליון שקל לדעתי

איך הגעת למספר הזה בדיוק ?

 

[CarpeDiem]

בלי קשר למחיר למשתכן, בסימולציות שעשיתי, בהנחה שבאים עם 50% הון עצמי ולוקחים משכנתא סולידית של 2/3 קלצ ו-1/3 פריים בריביות הנוכחיות, התשואה על ההון העצמי תהיה כנראה 1-3% ריאלי ל-20 השנים הבאות.
אם מחזירים את המשכנתא תוך 12 שנה אז התשואה גדלה ל-2-4% ריאלי בשנה.
כלומר כדי למקסם תשואה כדאי להוריד את משך זמן המשכנתא ככל האפשר, במיוחד בריביות הנוכחיות שעולות במהירות.
זה כמובן תקף גם לדירות במחיר למשתכן.
לכן אני מחדד את השאלה של @Fitch - האם אתם יכולים לקצר את משך זמן המשכנתא לאזור ה-10-12 שנה כדי למקסם את התשואה על ההון העצמי?

 

[doc29]

פרדסיה זה המרכז של המרכז

ברור!! עם כל הקרחנה שרצה בפרדסיה מה הפלא?
אני רק כשאין לי כוח לפרדסיה אני מרחיק עד לתל אביב, ככה זה בחיים צריך להתפשר לפעמים

 

[Ran]

איך הגעת למספר הזה בדיוק ?

אני לא מומחה נדל''ן, אבל גדלתי באזור ואני מכיר את רמות המחירים. זה יישוב יוקרה היום. סתם מתוך עניין פתחתי יד2 - הנכס הכי זול בפרדסיה ב-1890000, והרוב בין 2 ל-3 מיליון. במחיר למשתכן שם המחירים היו פחות ממיליון לדירת ארבעה חדרים. נכון שזו דירה ולא בית עם שטח כמו מה שנמכר היום, אבל כנראה שאפשר להרויח שם באזור המיליון ₪. (ברכות לזוכים...)

לא ממליץ ולא מייעץ

 

[Henchman34]

אני לא מבינה למה זה לא דומה: גם בנדל"ן ייתכן והמחיר יעלה/ השכירות תגדל ואז הכסף ימשיך לעשות פירות. למה בנדל"ן זה מוגבל, לדעתך, ובשוק ההון אינסופי?

כי כשאת רוכשת דירה את רוכשת בעיקר הגנה נגד אינפלציה אבל הדירת 3 חדרים שלך היום תהיה עדיין דירת 3 חדרים גם בעוד 20 שנה. כשאת רוכשת מניה של מקדונלדס את רוכשת בין היתר את הפוטנציאל של החברה להתיעל ולגדול עוד ועוד. דירה מהווה פיסת ערך סטטית לגמרי(מעבר להשבחות שאפשר לעשות בדמות שיפוץ) ואילו מניה מהווה ערך שהולך וגדל.

 

[רובי1]

במחיר למשתכן שם המחירים היו פחות ממיליון לדירת ארבעה חדרים. נכון שזו דירה ולא בית עם שטח כמו מה שנמכר היום, אבל כנראה שאפשר להרויח שם באזור המיליון ₪. (ברכות לזוכים...)

משרד האוצר מצהיר שמחיר למשתכן מיועדת להעניק הנחה של 20 - 25% אתה אומר שהיא מעניקה 50%????

בלי קשר למחיר למשתכן, בסימולציות שעשיתי, בהנחה שבאים עם 50% הון עצמי ולוקחים משכנתא סולידית של 2/3 קלצ ו-1/3 פריים בריביות הנוכחיות, התשואה על ההון העצמי תהיה כנראה 1-3% ריאלי ל-20 השנים הבאות.
אם מחזירים את המשכנתא תוך 12 שנה אז התשואה גדלה ל-2-4% ריאלי בשנה.

מהו אחוז תשואת השכירות שהנחת? מהו אחוז הריבית שהנחת?
הסימולציה הזו נכונה רק לגבי חלק מהמקרים.

 

[CarpeDiem]

מהו אחוז תשואת השכירות שהנחת? מהו אחוז הריבית שהנחת?
הסימולציה הזו נכונה רק לגבי חלק מהמקרים.

הסימולציה שלי מניחה תשואת שכירות של 3% צמודת מדד וריביות משכנתא קלצ של 4.2% ל-12 שנה ו-5% ל-20 שנה.
הנחתי גם קצב אינפלציה שנתי של 2%.
לא אמרתי שזה מכסה את כל המקרים, אבל זה מכסה מקרים פרטיים של דירות שייתכן ואהיה מעוניין בהן.

 

[Roi]

אני לא מומחה נדל''ן, אבל גדלתי באזור ואני מכיר את רמות המחירים. זה יישוב יוקרה היום. סתם מתוך עניין פתחתי יד2 - הנכס הכי זול בפרדסיה ב-1890000, והרוב בין 2 ל-3 מיליון. במחיר למשתכן שם המחירים היו פחות ממיליון לדירת ארבעה חדרים. נכון שזו דירה ולא בית עם שטח כמו מה שנמכר היום, אבל כנראה שאפשר להרויח שם באזור המיליון ₪. (ברכות לזוכים...)

לא ממליץ ולא מייעץ

זה ממש לא אותו ההשוואה, דירה במגדל מגורים לעומת בית קרקע עם שטח, אני חושב שצריך לקחת בחשבון שדירה בפרוייקט כזה היא על הנייר, צריך לקחת בחשבון את הזמן עד למסירת הדירה, וכל העלויות הנלוות, אני לא חושב שזו כזו עסקה אטרקטיבית

 

[Ran]

משרד האוצר מצהיר שמחיר למשתכן מיועדת להעניק הנחה של 20 - 25% אתה אומר שהיא מעניקה 50%???

משרד האוצר הצהיר שההנחה תהיה לפחות 20٪, הוא לא הציב חסם עליון על גובה ההנחה...

זה ממש לא אותו ההשוואה, דירה במגדל מגורים לעומת בית קרקע עם שטח, אני חושב שצריך לקחת בחשבון שדירה בפרוייקט כזה היא על הנייר, צריך לקחת בחשבון את הזמן עד למסירת הדירה, וכל העלויות הנלוות, אני לא חושב שזו כזו עסקה אטרקטיבית

אין היום בניה רוויה בפרדסיה וקשה להעריך כמה יהיו שוות הדירות. יכול להיות שאני מגזים בהערכה אבל לדעתי האישית יהיה ביקוש אדיר לדירות שם כי לצעירים שם שרוצים להישאר קרוב להורים וביישוב איכותי לילדים פשוט אין היום אופציות בפחות מ-2-3 מיליון ₪.

 

[שודד הפינג פונג]

מי יגור בכל הדירות שנמצאות כיום בבניה ובתכנוני בניה? להבנתי אנחנו בשיא כל הזמנים בנושא זה.
נראה לי שבטווח של נניח 10 שנים קדימה יהיו בשוק 200-300 אלף דירות יותר מהיום.
אני לא רואה עליה מאסיבית לארץ או גידול טבעי גבוה.

 

[אורי ג.]

מי יגור בכל הדירות שנמצאות כיום בבניה ובתכנוני בניה?

אנשים.

נראה לי שבטווח של נניח 10 שנים קדימה יהיו בשוק 200-300 אלף דירות יותר מהיום.

אם המספר הזה נכון אז משבר הדיור בארץ יהיה הרבה יותר חריף מהיום. השוק צריך כ50K יחידות דיור בשנה עם גידול שנתי של כ2%.

גידול טבעי גבוה.

אחד הגדולים בעולם המערבי.

 

[ברננקי]

נראה לי שבטווח של נניח 10 שנים קדימה יהיו בשוק 200-300 אלף דירות יותר מהיום.

יותר. רק היום יש בערך 110 אלף דירות בבניה פעילה, ודירה לוקח בערך שנתיים לבנות. כמו כן מספר התחלות הבניה הולך ועולה (כלומר מספר הדירות בבניה, שבעתיד יהיו דירות שיציפו את השוק, יעלה).

אני לא רואה עליה מאסיבית לארץ או גידול טבעי גבוה.

נכון, פשוט יש ביקוש אדיר מצד משקיעים (בשנים 2003-2008 היו בערך 3% מהאוכלוסיה [לא טרחתי לחפש נתונים מלפני], כאשר מ 2008 חלקם הלך ועלה ל 9% מהאוכלוסיה נכון ל 2014)

עריכה (נוספת): אני לא רוצה להסיט עוד דיון להאם הנדלן בארץ בבועה, אז מי שרוצה לצטט אותי, מוזמן לפרסם את התגובה כאן

 

[orensp]

@CarpeDiem שים לב שאם התשואה משכירות גבוהה מהריבית המשוקללת למשכנתא המסקנה הפוכה. כי אז אתה מרוויח תשואה נוספת על הכסף של הבנק.

 

[Fitch]

אני לא רואה עליה מאסיבית לארץ או גידול טבעי גבוה.

אאל"ט, 160K בשנה~.
לכן כמו ש @אורי ג. אמר, המשבר עלול להחריף.

 

[Rachel]

את שני הפוסטים של אסף נתן קראת? מומלץ בחום, הם מאוד עושים סדר. (כל הבלוג מומלץ).
http://www.assafnathan.com/2011/06/לרכוש-דירה-או-לשכור-דירה-המדריך-השלם/

ההפניה הכי טובה שקיבלתי
צריכה לשוב ולקרוא למטרות עיכול, אבל האסימון כבר בדרך...

@Rachel , האם אתם יכולים לקנות את הדירה עם מימון של כ-50%, בהחזר של פחות מ-20 שנים, עם החזר של כ-25% מהשכר?

לא, ממש לא, אולי בעצם רק... עדיין לא. ממה שאני מבינה זו נקודה בה התשואה על הדירה עולה על עלות המימון, לזה היתה הכוונה?

למען האמת, זה ניראה שכלכלית זה הגיוני לקנות דירה בערך כמו זהב: כדי לגוון את התיק, בשיעור שלא יעלה על 25% ממנו, למטרת הגנה מפני אינפלציה ושימוש בנכס פיזי בעת משבר.

עכשיו השאלה היא האם הרכישה הזו עונה לקריטריונים שהוצגו (רמז: היא לא)
ואיך מתמודדים חברתית עם הלחץ-לחץ-לחץ...

 

[Fitch]

לא, ממש לא

אז כנראה שזה יקר לכם בנקודת הזמן הזו.

 

[אורי ג.]

למען האמת, זה ניראה שכלכלית זה הגיוני לקנות דירה בערך כמו זהב: כדי לגוון את התיק, בשיעור שלא יעלה על 25% ממנו, למטרת הגנה מפני אינפלציה ושימוש בנכס פיזי בעת משבר.

ההקבלה אינה טובה, השקעה בדירה היא השקעה בנכס בעל תוחלת רווח חיובית אל מול שלילית בזהב.

 

[Rachel]

@Fitch אני רק מחדדת:
אין לנו עדיין 50% הון עצמי,
אנחנו נצטרך לקחת משכנתא לכ-20 שנה (חלק ממנה לפחות)
אבל ההחזר החדשי יהיה כ-25% מהמשכורת.

אתה יכול אולי להסביר יותר מה בפרמטרים האלו הופך את הרכישה ליקרה מידי, כדי שאבין טוב יותר למה כוונתך?

סתם משתפת: התחתנו לפני 4 שנים, ההורים העמידו לרשותנו הון עצמי, הבנו שנצטרך לקחת משכנתא גדולה מידי והחלטנו לחכות
בשנים שעברו חסכנו הון משמעותי (מבחינתנו) אבל מחירי הדירות התייקרו בצורה שהגידול בהון העצמי משאיר אותנו עם אותה המשכנתא רק בריבית גבוה יותר.
ועכשיו אנחנו שואלים את עצמנו מה יקרה עוד 4 שנים?
הריבית תעלה יותר - כניראה
המחירים ימשיכו לעלות - יכול להיות שכן ויכול להיות שלא. האם הם יירדו? אני סבורה שלא
אם כך, בהנחה שמעונינים לקנות דירה, לא עדיף עכשיו?

אלא שאולי צריך לחזור ולבדוק את ההנחה שמעונינים לקנות דירה...

 

[Rachel]

ההקבלה אינה טובה, השקעה בדירה היא השקעה בנכס בעל תוחלת רווח חיובית אל מול שלילית בזהב.

אתה יכול בבקשה להרחיב יותר? לא בטוחה עד כמה הבנתי את ההסבר שלך, וזה דווקא חשוב לי להבין האם ההקבלה הזו נכונה או לא