אולי אני טועה אבל אני שומע בדברים שלך (לא דווקא בתגובה הזו - גם מהעבר) פארנויה מסוימת לעניין המינוף, אז אני רוצה לומר את דעתי.
אני פרנואיד לגבי סיכונים באופן כללי - בזה נכלל הסיכון שמתלווה למינוף ממשכנתה ספציפית.
העובדה שהיה לי המון מזל והמשכנתה שאני לקחתי הועילה לי לא אומרת שזה לא היה מסוכן (אני ראיתי אנשים שלא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתה ונשארו בלי דירה, בלי הון עצמי ועם חוב לבנק... השקעה מעולה...).
אין לי בעיה עם המינוף כמינוף כי כל דבר יכול להועיל במינון הנכון ולהזיק במינון הלא נכון.
לעניות דעתי המינוף של המשכנתאות שאנשים לוקחים הוא יותר הימור מאשר השקעה.
אף אחד לא יודע איזה שכן יהיה לו בדירה החדשה ואם הוא יצליח למכור אותה ברווח אחרי שהוא יחליט שהוא חייב לעבור כי השכן ממרר לו את החיים.
אני יודע שאני רכשתי את הדירה שלי במחיר ריצפה בדיוק בגלל סכסוך שכנים מתמשך שגרם לבעל הבית לחתוך את המחיר של הדירה ב-20% בין-לילה.
אני גם יודע שהמוכר יצא מופסד על הדירה למרות שהוא רכש אותה יותר מעשור קודם לכן במחיר יותר גבוה מהמחיר שאני שילמתי לו ב-2007.
עד כמה האוכלוסייה בארץ עברה שטיפת מוח שאנשים לא מבינים שמשכנתאות של 90% מערך הבית (כמו שהציעו על מחיר למשתכן) לאנשים שלא הצליחו לחסוך הון עצמי במשך שנים זו התאבדות פיננסית?
מכיוון שרוב המניות שאתה קונה הם של חברות שיש להם חובות, אתה בעצם ממונף בעצמך, כי יש לך חלק מסוים בחברה ממונפת. (אתה אומנם מגביל את עצמך לחברות שלא ממונפות מעבר לסף מסוים, אבל עדיין, אתה לא מגביל את עצמך לחברות שאין להם חובות כלל).
אני רוכש חברות שהוכיחו מעל כל צל של ספק שהן יודעות איך לנהל את המינוף בצורה מועילה ולשרוד משברים כלכליים ועסקיים.
זוג צעיר שרק התחתן ולא הצליח לחסוך הון משמעותי לא הוכיח יכולת פיננסית בסיסית אבל עדיין יכול לרכוש דירה עם 0 הון עצמי (10% מההורים - 90% מהבנק).
זה מבחינתי מינוף גרוע ביותר.
ישנו הבדל גדול בין מינוף שמקובל בשוק ההון לבין משכנתא. נאמר שיש לך 100 א"ש וקנית בהם מניות בשווי 200 א"ש.
אם נאחד את זה עם הנקודה הקודמת שלך אז:
יש לך 100 א"ש, אתה רוכש חברות שממונפות ב-100% בשווי 200 א"ש - אתה למעשה ממונף פי-4 ולא פי-2!
בשביל לקבל מינוף של פי-2 אתה צריך לרכוש מניות בשווי 100 א"ש בלבד ולכן רק אם השוק יתרסק ל-0 אתה תפסיד את ההון שלך.
מכיוון שנפילה כזו לא התרחשה משחר ההיסטוריה אז הסיכוי זניח לחלוטין.
כשאתה קונה דירה עם משכנתא - בהנחה ואתה יכול לעמוד בהחזרים
אבל זו בדיוק הבעיה.
איך זוג שאין לו עבודה עם קביעות מתחייב למשכנתה גבוהה של 30 שנה רק בשביל להיות בעלים של 4 קירות בשלבי התפוררות שונים ועדיין מאמין שזו "השקעה מעולה"?
איך הוא יכול להתחייב לעמוד בהחזרים למשך 30 שנה כששליש מהמשכנתה בריבית משתנה (ואולי אפילו צמוד מדד)?
גם יש לך קרן קטנה בצד לשעות חרום
רוב הרוכשים שאני מכיר לוקחים הלוואות בשביל להעמיד הון עצמי למשכנתה - אין להם קרן חירום שמספיקה לכיכר לחם בצד...