מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום

[אורי ג.]

אם הכל כזה דבש, אז כל המדינה תרשם למכרזי מחיר למשתכן. חסרי דיור ולא חסרי דיור (שירשמו את הילדים שלהם), מה שיגרום לסיכויי הזכייה להיות מאוד נמוכים

נכון לעכשיו סיכויי הזכייה הם בערך 1:10.
ככל שהזמן יעבור ויהיו יותר ויותר פרוייקטים שיצאו לשיווק אני מניח שהיחס יקטן.

 

[amos1]

@amos1 - אם הכל כזה דבש, אז כל המדינה תרשם למכרזי מחיר למשתכן. חסרי דיור ולא חסרי דיור (שירשמו את הילדים שלהם), מה שיגרום לסיכויי הזכייה להיות מאוד נמוכים. אולי עדיף כבר ללמוד פוקר?

לא כלכך הרבה יכולים, התנאי כניסה לא פשוטים..
ברור שכמעט כל מי שיכול ועומד בקריטריונים ירשם, אבל גם יש הרבה דירות, בשנתיים הקרובות ימכרו כ30000 דירות במסלול הזה בערך.
כשאתה אומר שאנשים ירשמו את הילדים שלהם אתה מכיר את התנאים?
1. גיל 35 ומעלה רווק או זוג נשוי.
2. עובדים שני בני הזוג 125 אחוז משרה ביחד לפחות
3. הכנסה של פחות מ 17300 ברוטו.
4. דירה ראשונה.

אלה תנאי הכניסה, אחרכך יש רמות זכאות 1 עד 3 לפי קריטריונים..
"בנים של משקיעים נדלן" לא בהכרח עומדים בכל הקריטריונים, ומי שכן, אז יקנה. חוץ מזה, בלי רמת זכאות גבוהה הסיכוי לזכות אכן קלוש, כמו שכבר אמרת,
אם אני מדבר על זוג שעושה מילואים ושירות צבאי תקין, עם 3 ילדים או נכה ועומד ב4 תנאי הכניסה, אז כנראה זה לא "בן של משקיע נדלן" אלה אדם באמת מחוסר דיור.. ולא ילד בן 24 כמו שניתן להבין מהטקסט שלך..

 

[amos1]

נכון לעכשיו סיכויי הזכייה הם בערך 1:10.
ככל שהזמן יעבור ויהיו יותר ויותר פרוייקטים שיצאו לשיווק אני מניח שהיחס יקטן.

אורי ... מאיפה הנתון?
ראש העין 250 על 6200, 1 ל25
מודיעין שהיה זה יצא 1 ל 250 .
במכרזים פחות אטרקטיבים זה אולי יהיה 1 ל10.

 

[Ron B]

אני ייתן את השורה התחתונה בהתחלה- ההשקעה הכי משתלמת היום זאת קניית דירה במסגרת מחיר למשתכן.

בעבר, אולי הייתה נכונה ההעדפה של השקעה בשוק ההון על פני נדלן. זה השתנה למי שזכאי לקנות דירה במסגרת מחיר למשתכן.

ההנחה מגלמת רווח של 200-500 אלף שקל שניתן לממש אחרי 5 שנים מיום הרכישה.
לדוגמא, מכרז בעיר לוד:
דירת 5 חדרים, 133 מטר בנוי ו33 מטר מרפסת ומחסן ב 880,000 בלוד, דירות שם שוות כ 1.3 מיליון, כך שבעצם במידה והמחיר לא השתנה אזי:
קונים ב 880k ומקבלים שכירות 5 שנים לפי 4200 בחודש ז"א 250k שכירות ומחירה ב 1.3 מיליון.

אומר לך מה אני חושב על זה: למרות שלא בדקתי את הפרטים, נראה לי שבגדול אתה צודק. אבל יש כמה חסרונות:
1. יש תנאים לזכאות: אתה צריך ליהיות לא בעלים של דירה ב-6 שנים האחרונות. לא כולם עומדים בתנאי הזה.
2. לקנות דירה ולהשכיר אותה, ואז לשכור דירה אחרת: זה לא כלכלי, אלא אם מדובר על סכומים מאד קטנים (שכר דירה של מתחת 5 אלף ש״ח). יש לכך 2 סיבות עיקריות:
א. יש מס על שכר דירה שאתה מקבל (מעל סכום קטן יחסית).
ב. מי שגר בדירה שכורה לא שומר עליה כמו מי שקונה דירה וגר בה (moral hazard): זה מתומחר בשכר דירה גבוה יותר, ממה שבאמת היית אמור לשלם על לגור בנכס.
2 הסיבות האלו גורמות לכך, שאם יש לך יכולת בחירה: יותר כלכלי לקנות דירה לשם מגורים, ולא להשכיר ולשכור במקום (הערה: הסיבות לקוחות מספרו של הכלכלן חתן פרס נובל רוברט שילר). זה לא מתיישב עם התוכנית שלך.
3. המקומות בהם יש תוכנית למשתכן, הם לא הרצליה, תל אביב ורמת השרון. במקום זה: לוד, ירוחם, טירת הכרמל וקרית מוצקין. כל תהליך הנדל״ן במקומות האלו לא מתאים לכל האנשים. אני מכיר אישית סיפורים על אנשים שהשכירו דירות במקומות כאלו (מהסגנון של לוד), והשוכרים הפסיקו לשלם שכר דירה, ולא יצאו. אתה לא רוצה להתעסק עם האנשים הללו. צריך ללכת לחברות גבייה, עורכי דין, בתי משפט. אני אישית לא הייתי נכנס לזה גם בשביל 500 אלף ש״ח. אבל זה אני. אם כבר צריך להתעסק עם כל הסיפור הזה של נדל״ן, עדיף להשכיר בצפון תל אביב מאשר בלוד.
4. בסוף, הסכום שאתה מרוויח מכל הסיפור (ראה סעיפים קודמים) מוגבל. אז תעשה עוד 200 אלף ש״ח. אבל זה לא תשואה עודפת אמיתית, אלא משהו מוגבל. אותי סעיף 3 חוסם.

 

[amit]

אמרת " כמו מלא פרוייקטים בשיתוף המדינה," זה הפרוייקט הראשון שהוא במימון המדינה.
הקבלן קיבל את הקרקע בזול והגדירו לו סטנדרט בניה במדוייק.כך שההפסד הוא על חשבון המדינה. שם בעצם הרווח, הקבלן קנה בזול את הקרקע ולא צריך להשקיע בשיווק, אלה מתגלגלים לקונה. זאת הסיבה למחיר הנמוך. חוץ מזה גם בדירות בשוק החופשי הסטנדרט מינימלי, ואז יש תוספות. דודה שלי שילמה 250 אלף על התוספות שעשתה בדירה מול הים בנתניה.
בלוד נגיד, ליד הפרוייקט המחיר 1.3 בשכונת גני יער החדשה כשבפרוייקט זה 886 בין גני יער לאחיסמך.. צמוד.. לך תשיג במחיר הזה דירה 133 מטר בנוי עם 35 מטר מרפסת במרכז. הגודל דירה כאן הוא לא סטנדרטי לדירת 5 חדרים, אלה גדול יותר. הסטנדרט זה 100 מטר ל4 חדרים ו120 ל5 חדרים.

המדינה נותנת הנחה אפסית על הקרקע , עובדה שמחיר דירה בקרית שמונה הוא שליש מבאזור המרכז.
עד שלא יאכלסו את אותם פרויקטים לא נדע מה מוכרים לנו במחיר למשתכן.
בינתיים אלפים קונים "תעודות זכאות" במחיר של 250 שח לתעודה (רק זה מקזז חלק מההנחה

 

[Henchman34]

אני ייתן את השורה התחתונה בהתחלה- ההשקעה הכי משתלמת היום זאת קניית דירה במסגרת מחיר למשתכן.

זה בהחנה שהמחירים ברגע המימוש, כלומר בעוד 5 יהיו כמו שהם היום.

הנעלם הכי גדול והכי משמעותי הוא הריבית, אם היא תעלה בחמש שנים הקרובות, אז אנשים לא יוכלו להרשות לעצם משכנתא גדולה ובעלי ריבית משתנה, לפחות בחלקם יצטרכו למכור בגלל שההחזר החודשי פתאום יגדל.

פלוס מספיק פוליטיקאי נחוש אחד בשביל ליצור בניה רצינית של דירות בפרק זמן קצר, אריאל שרון כבר עשה את זה בעבר.

 

[amos1]

אומר לך מה אני חושב על זה: למרות שלא בדקתי את הפרטים, נראה לי שבגדול אתה צודק. אבל יש כמה חסרונות:
1. יש תנאים לזכאות: אתה צריך ליהיות לא בעלים של דירה ב-6 שנים האחרונות. לא כולם עומדים בתנאי הזה.
2. לקנות דירה ולהשכיר אותה, ואז לשכור דירה אחרת: זה לא כלכלי, אלא אם מדובר על סכומים מאד קטנים (שכר דירה של מתחת 5 אלף ש״ח). יש לכך 2 סיבות עיקריות:
א. יש מס על שכר דירה שאתה מקבל (מעל סכום קטן יחסית).
ב. מי שגר בדירה שכורה לא שומר עליה כמו מי שקונה דירה וגר בה (moral hazard): זה מתומחר בשכר דירה גבוה יותר, ממה שבאמת היית אמור לשלם על לגור בנכס.
2 הסיבות האלו גורמות לכך, שאם יש לך יכולת בחירה: יותר כלכלי לקנות דירה לשם מגורים, ולא להשכיר ולשכור במקום (הערה: הסיבות לקוחות מספרו של הכלכלן חתן פרס נובל רוברט שילר). זה לא מתיישב עם התוכנית שלך.
3. המקומות בהם יש תוכנית למשתכן, הם לא הרצליה, תל אביב ורמת השרון. במקום זה: לוד, ירוחם, טירת הכרמל וקרית מוצקין. כל תהליך הנדל״ן במקומות האלו לא מתאים לכל האנשים. אני מכיר אישית סיפורים על אנשים שהשכירו דירות במקומות כאלו (מהסגנון של לוד), והשוכרים הפסיקו לשלם שכר דירה, ולא יצאו. אתה לא רוצה להתעסק עם האנשים הללו. צריך ללכת לחברות גבייה, עורכי דין, בתי משפט. אני אישית לא הייתי נכנס לזה גם בשביל 500 אלף ש״ח. אבל זה אני. אם כבר צריך להתעסק עם כל הסיפור הזה של נדל״ן, עדיף להשכיר בצפון תל אביב מאשר בלוד.
4. בסוף, הסכום שאתה מרוויח מכל הסיפור (ראה סעיפים קודמים) מוגבל. אז תעשה עוד 200 אלף ש״ח. אבל זה לא תשואה עודפת אמיתית, אלא משהו מוגבל. אותי סעיף 3 חוסם.

לא תא והרצליה, אבל גם לא רק לוד, ירוחם וכו. יש גם ראש העין, מודיעין, רשלצ כך שבחלק מהמכרזים סעיף 3 פטור.
בקשר לסעיף 4, אי אפשר לדעת מה יקרה עם המחירים כך שמוגבל זה לא מאוד מדוייק, כנראה יותר מוגבל מהבורסה בחלק מהנישות ומאפשרויות המינוף,

 

[nicepo1]

מדובר על דירה ראשונה של זוגות צעירים, סטטיסטית, רוב הסיכוי שיגורו בה ולא יעשו עליה "סיבוב".

תבדוק את זה טוב אני במקרה שמעתי על 5 זוגות שנגשים למכרז הזה(אחד פה מהפורום) וכולם רוצים לקנות כהשקעה ולא למגורים.
כמובן לא מייצג אבל הנושא הזה במחלוקת ומאוד כדי לברר לעומק עם יש מידע או סקרים בנושא.

ראש העין 250 על 6200, 1 ל25
מודיעין שהיה זה יצא 1 ל 250 .
במכרזים פחות אטרקטיבים זה אולי יהיה 1 ל10.

בהנחה שכמשקיע אתה ניגש למכרזים אטרקטיבים בלבד, ההשקעה שלך הופכת להימור אחד ל100 בערך,איך אפשר לבנות תוכנית השקעה לעתיד על כזה הימור.

ה הפרוייקט הראשון שהוא במימון המדינה.

כול דבר שהוא חדש הוא בהגדרה יותר ספוקולטיבי, יותר קשה להעריך מה יקרה בגלל שאין למה להשוות, נגיד בדומה לP2P בתחילת הדרך.
אני לא נגד רק מעלה דברים שעלו לי כשחשבתי להשתתף חוץ משאר הטיעונים פה בעד\נגד שאני מסכים עם רובם.

 

[amos1]

תבדוק את זה טוב אני במקרה שמעתי על 5 זוגות שנגשים למכרז הזה(אחד פה מהפורום) וכולם רוצים לקנות כהשקעה ולא למגורים.
כמובן לא מייצג אבל הנושא הזה במחלוקת ומאוד כדי לברר לעומק עם יש מידע או סקרים בנושא.

בהנחה שכמשקיע אתה ניגש למכרזים אטרקטיבים בלבד, ההשקעה שלך הופכת להימור אחד ל100 בערך,איך אפשר לבנות תוכנית השקעה לעתיד על כזה הימור.

כול דבר שהוא חדש הוא בהגדרה יותר ספוקולטיבי, יותר קשה להעריך מה יקרה בגלל שאין למה להשוות, נגיד בדומה לP2P בתחילת הדרך.
אני לא נגד רק מעלה דברים שעלו לי כשחשבתי להשתתף חוץ משאר הטיעונים פה בעד\נגד שאני מסכים עם רובם.

תראה, זה לא עניין של תוכנית שאם לא מצליחה אז נפלנו, כרגע הכסף מושקע בבורסה, אם אני יזכה אז סבבה, עשיתי את המכה, ואם לא אז זה ישאר בבורסה כביכול לפי תוכנית א (בלי ההנחה כנראה לא הייתי מעוניין בקניית נדלן) , זה לא שמעבירים 700 אלף לעוש וממתינים לזכייה.
עכשיו, מבחינה סטטיסטית,
כרגע, לפי המכרז בראש העין, הסיכויי זכייה הם 1 ל25. מכרזים אטרקטיביים יהיו בערך 8 בשנה, כך שסטטיסטית לוקח בערך 3 שנים לזכות במכרז.(כמובן שיש אפשרות לא לזכות אחרי 10 שנים או לזכות על ההגרלה הראשונה) כך שזה לא בדיוק לוטו/סיכוי קלוש.
חוץ מזה, אם אני יזכה ברשלצ(300יחד) או מודיעין( לא זוכר כמה) או גבעתיים(60 יחד) אני ישמח להשתמש לטובת מגורים. זה גם יוצא משתלם, לעומת המחיר בשוק החופשי שנותן עדיפות להשקעה בשוק ההון

 

[daat99]

תראה, זה לא עניין של תוכנית שאם לא מצליחה אז נפלנו, כרגע הכסף מושקע בבורסה, אם אני יזכה אז סבבה, עשיתי את המכה, ואם לא אז זה ישאר בבורסה

ומה קורה אם אתה זוכה ואנחנו באמצע המקבילה של מרץ 2009?
מאיפה תביא את הסכום שנמחק לך?

 

[amos1]

ומה קורה אם אתה זוכה ואנחנו באמצע המקבילה של מרץ 2009?
מאיפה תביא את הסכום שנמחק לך?

אממ.. תראה, אי אפשר לדעת כלום אבל נראה שהיתה עכשיו ירידה ועכשיו מתחיל שוב להיות פחות או יותר מאוזן. אם יהיו נפילות, לא יודע מה אני יעשה, צריך לתת על זה את הdaat

 

[CarpeDiem]

לא כלכך הרבה יכולים, התנאי כניסה לא פשוטים..
ברור שכמעט כל מי שיכול ועומד בקריטריונים ירשם, אבל גם יש הרבה דירות, בשנתיים הקרובות ימכרו כ30000 דירות במסלול הזה בערך.
כשאתה אומר שאנשים ירשמו את הילדים שלהם אתה מכיר את התנאים?
1. גיל 35 ומעלה רווק או זוג נשוי.
2. עובדים שני בני הזוג 125 אחוז משרה ביחד לפחות
3. הכנסה של פחות מ 17300 ברוטו.
4. דירה ראשונה.

אלה תנאי הכניסה, אחרכך יש רמות זכאות 1 עד 3 לפי קריטריונים..
"בנים של משקיעים נדלן" לא בהכרח עומדים בכל הקריטריונים, ומי שכן, אז יקנה. חוץ מזה, בלי רמת זכאות גבוהה הסיכוי לזכות אכן קלוש, כמו שכבר אמרת,
אם אני מדבר על זוג שעושה מילואים ושירות צבאי תקין, עם 3 ילדים או נכה ועומד ב4 תנאי הכניסה, אז כנראה זה לא "בן של משקיע נדלן" אלה אדם באמת מחוסר דיור.. ולא ילד בן 24 כמו שניתן להבין מהטקסט שלך..

למה נראה לך שאתה החכם היחיד פה שרואה את ה״הזדמנות״ הזאת? בכל משפחה יש כמה חסרי דיור, ולא רק צעירים. למשל אצלי יש אנשים בני 50 שמעולם לא הייתה להם דירה. ברור שאין פה מחסור באנשי קש. כשיש ביקוש ומעט מאוד היצע, בעלי האמצעים יתנפלו על הדירות המועטות וישאירו מעט מאוד סיכוי לצעירים. הערכה שלי - תהיה התנפלות של כל עם ישראל על דירות מועטות באזורי הביקוש. מי שיזכה הוא זה שיעמיד מספיק אנשי קש מטעמו כדי לנצח בהגרלות.
אני אישית אשקיע גם 240 ש״ח כדי להוציא תעודת זכאות, אבל אני לא בונה על זכייה, כי לדעתי הסיכוי יהיה 1:100 במקרה הטוב.

 

[orensp]

קניתי ב886 אלף דירה ששווה היום 1.3 מיליון.

זה בדיוק הפואנטה היום הדיור הוא עסק מאוד תנודתי ומסוכן העליות החדות מ-2009(7 שנים )=כמות הזמן שייקח לך עד
שתמכור את הדירה איך אתה יודע מה יהיה המחיר אתה בונה יותר מדי על ניסים ונפלאות .אם אתה רוצה לגור בדירה זה עסק
אחד אבל להשקעה זה נשמע כמו השקעה מאוד ספקולטיבית ,אם אתה כל כך נואש לקנות דירה להשקעה חפש יד שנייה ושפץ אותה
חפש בחו"ל(יש לא מעט מדינות אם שכירות של 8-10% ).

אגב לגבי מודיעין,למרות שביד 2 השכירות נראית גבוהה בפועל 3 חדרים 3,500 שקל(במקרה חיפשתי לפני חודש) (לא 5000),
ותראה מה המחירים רווח אפסי משכירות של 3.5% (במקרה של קנייה ב 1.2 מליון).

 

[daat99]

אממ.. תראה, אי אפשר לדעת כלום אבל נראה שהיתה עכשיו ירידה ועכשיו מתחיל שוב להיות פחות או יותר מאוזן. אם יהיו נפילות, לא יודע מה אני יעשה, צריך לתת על זה את הdaat

https://www.google.com/finance?q=NYSEARCA:SPY
בין אוקטובר 2007 לינואר 2008 הייתה ירידה של כמעט 20% ואז התאוששות.
עד כמה שאנחנו יודעים אנחנו היום במקבילה של ינואר 2008.
המשבר עצמו התחיל בספטמבר 2008 שזה 9 חודשים אחרי הירידה של ינואר 2008.
עד כמה שאנחנו יודעים בדיוק כשתזכה במכרז ותצטרך לשים את ההון על השולחן אנחנו נהיה בדיוק במקבילה של מרץ 2009 ואתה תהיה עם חצי מהכסף שהושקע בשוק ההון.

בשביל להתגונן ממקרה שכזה אתה צריך להוציא את הכספים מהבורסה היום וזה אומר שאין לך תשואה (למעט התשואה מאג"ח קצר מועד) עד לזכייה שלך בהגרלה.
בהנחה ואתה מתגונן נגד מקרה כזה אז אם אתה תזכה בהגרלה רק בעוד 3 שנים אתה למעשה צריך לחלק את התשואה שלך מהדירה (שלדעתי היא אופטימית ולא מציאותית - אבל זו זכותך לדעתך) במספר השנים של ההשקעה ובמספר השנים שהכסף שכב באג"ח עם תשואה אפסית.
במקרה כזה התשואה שלך יורדת משמעותית ופתאום אינה כל כך אטרקטיבית גם אם הציפיות שלך ממחירי הדירות יתממשו.

בכל אופן הבורסה הוכיחה את עצמה וסיפקה תשואות יותר גבוהות ממה שאתה מתאר בעבר כך שלקביעה שלך שזו השקעה יותר אטרקטיבית אין גיבוי עובדתי מההיסטוריה.

ג.נ.
אני לא זכאי להגרלה אבל גם אם הייתי זכאי להשתתף בהגרלה אני הייתי בוחר שלא לעשות זאת.
יתרה מכך גם אם היו משתפים אותי בהגרלה בחינם ומודיעים לי ש"זכיתי" אני לא הייתי ממש את הזכייה ולא הייתי מקבע את ההון שלי לדירות האלו.

 

[amos1]

https://www.google.com/finance?q=NYSEARCA:SPY
בין אוקטובר 2007 לינואר 2008 הייתה ירידה של כמעט 20% ואז התאוששות.
עד כמה שאנחנו יודעים אנחנו היום במקבילה של ינואר 2008.
המשבר עצמו התחיל בספטמבר 2008 שזה 9 חודשים אחרי הירידה של ינואר 2008.
עד כמה שאנחנו יודעים בדיוק כשתזכה במכרז ותצטרך לשים את ההון על השולחן אנחנו נהיה בדיוק במקבילה של מרץ 2009 ואתה תהיה עם חצי מהכסף שהושקע בשוק ההון.

בשביל להתגונן ממקרה שכזה אתה צריך להוציא את הכספים מהבורסה היום וזה אומר שאין לך תשואה (למעט התשואה מאג"ח קצר מועד) עד לזכייה שלך בהגרלה.
בהנחה ואתה מתגונן נגד מקרה כזה אז אם אתה תזכה בהגרלה רק בעוד 3 שנים אתה למעשה צריך לחלק את התשואה שלך מהדירה (שלדעתי היא אופטימית ולא מציאותית - אבל זו זכותך לדעתך) במספר השנים של ההשקעה ובמספר השנים שהכסף שכב באג"ח עם תשואה אפסית.
במקרה כזה התשואה שלך יורדת משמעותית ופתאום אינה כל כך אטרקטיבית גם אם הציפיות שלך ממחירי הדירות יתממשו.

בכל אופן הבורסה הוכיחה את עצמה וסיפקה תשואות יותר גבוהות ממה שאתה מתאר בעבר כך שלקביעה שלך שזו השקעה יותר אטרקטיבית אין גיבוי עובדתי מההיסטוריה.

ג.נ.
אני לא זכאי להגרלה אבל גם אם הייתי זכאי להשתתף בהגרלה אני הייתי בוחר שלא לעשות זאת.
יתרה מכך גם אם היו משתפים אותי בהגרלה בחינם ומודיעים לי ש"זכיתי" אני לא הייתי ממש את הזכייה ולא הייתי מקבע את ההון שלי לדירות האלו.

זה בדיוק הפואנטה היום הדיור הוא עסק מאוד תנודתי ומסוכן העליות החדות מ-2009(7 שנים )=כמות הזמן שייקח לך עד
שתמכור את הדירה איך אתה יודע מה יהיה המחיר אתה בונה יותר מדי על ניסים ונפלאות .אם אתה רוצה לגור בדירה זה עסק
אחד אבל להשקעה זה נשמע כמו השקעה מאוד ספקולטיבית ,אם אתה כל כך נואש לקנות דירה להשקעה חפש יד שנייה ושפץ אותה
חפש בחו"ל(יש לא מעט מדינות אם שכירות של 8-10% ).

אגב לגבי מודיעין,למרות שביד 2 השכירות נראית גבוהה בפועל 3 חדרים 3,500 שקל(במקרה חיפשתי לפני חודש) (לא 5000),
ותראה מה המחירים רווח אפסי משכירות של 3.5% (במקרה של קנייה ב 1.2 מליון).

דיברתי על 5 חדרים במודיעין, לא 3.
עולה במחיר למשתכן 1.3 במקום 1.8-2
שכירות 5000 ולא 3500.
מבחינת הבורסה, תיק סולידי ב7 שנים האחרונות, כמה עשה? דירה, נגיד מודיעין,
קניה 1.3 מכירה 1.9
שכירות 60 אלף בשנה פטור ממס באופן מלא (לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה על דירות למגורים עד תקרה של 5000 בחודש ומעל זה 10% לפי התקרה הנאכלת) ב5 שנים יוצא 300,000 לפני ריבית דריבית על ההכנסות תו"כ.
זאת אומרת, אחרי 7 שנים (במידה ומשלמים את מלוא הסכום שנתיים לפני קבלת הדירה)
1.3 הופך ל 2.25 (הוספתי 50000 ריבית דריבית על ה300000) .
רווח של 73% נטו.
בשוק ההון זה 10% בשנה נטו, אם ניקח בחשבון ריבית דריבית, אז נניח 8% נטו.
עכשיו תסביר למה שוק ההון עדיף?
#לקחתי בחשבון שערך הדירה ירד ריאלית ב7 שנים האלה, אם יוצמד למדד אז המספרים השתנו- כך שזאת אופציה יחסית פסימית למחירי הנדלן בעוד 7 שנים, ירידה ריאלית של סביב ה17% ..

גיולוי נאות- ב4 שנים האחרונות, אני מושקע בשוק ההון והרווחתי בממוצע 0.2% בשנה נומינלי, ריאלית הפסדתי כסף.

 

[daat99]

מבחינת הבורסה, תיק סולידי ב7 שנים האחרונות, כמה עשה?

דירה ממונפת אינה השקעה סולידית ולכן אתה לא יכול להשוות אותה להשקעה סולידית.

ה-SPY ב-7 השנים האחרונות (ללא מינוף) השיג תשואה של 17.6% בשנה.
השקעה של 1.3 מיליון דולר ב-SPY לפני 7 שנים בדיוק הפכה להיות תיק בשווי 4,056,674.32 דולר היום.
זה יוצא רווח ברוטו של 2,756,674.32 דולר.
בניכוי מס של 25% תקבל 2,067,505.74 דולר רווח נטו.
זה מתורגם לתשואה של 159.04% נטו ב-7 שנים!

עכשיו תסביר למה שוק ההון עדיף?

בגלל 17.6% ברוטו בשנה או 159.04% נטו בסך הכל...


כל זה לפני שלקחת בחשבון חודשים שבהם הדירה ריקה, תיקונים שונים, דיירים שלא משלמים והוצאות שונות ומשונות אחרות.
כמו כן התעלמת לחלוטין ממס שבח, מס רכישה (אם אתה משלם), עלות תיווך, עלות עורך דין וכו'.

גיולוי נאות- ב4 שנים האחרונות, אני מושקע בשוק ההון והרווחתי בממוצע 0.2% בשנה נומינלי, ריאלית הפסדתי כסף.

מכיוון שה-SPY עלה ב-12.15% בממוצע בשנה במהלך 4 השנים האחרונות ותיק 50/50 אג"ח/מניות השיג תשואה של 10.47% באותה התקופה אז ככל הנראה הבעיה היא לא שוק ההון אלא חלוקת הנכסים בתיק ההשקעות שלך.
רק היצמדות למדד הייתה מספקת לך תשואה גבוהה בהרבה ממה שהשגת וממה שאתה חושב שתשיג בנדל"ן ופער תשואה דו-ספרתי כמו שאתה מתאר אומר דרשני.

אל תבלבל את התשואה שאתה השגת עם התשואה ששוק ההון מספק למשקיעי המדד.

אני אישית מעדיף להשקיע במניות דיבידנד שסיפקו בעבר תשואת יתר על המדד (בלי שום התחייבות לגבי העתיד).

בכל אופן אני חושב שכדאי שתחזור כמה צעדים אחורה ותבדוק למה תיק ההשקעות שלך הציג תוצאות כל כך מאכזבות בתקופה שבה משקיעים פסיביים (לא רק 100% מנייתיים) השיגו תשואות דו-ספרתיות.

**עריכה**
התנסחות יותר עדינה.

 

[אורי ג.]

רי ... מאיפה הנתון?
ראש העין 250 על 6200, 1 ל25
מודיעין שהיה זה יצא 1 ל 250 .
במכרזים פחות אטרקטיבים זה אולי יהיה 1 ל10.

יכול להיות, אני חושב שקראתי את זה בכתבה על עפולה.
בכל מקרה זה ממש לא מייצג, הברז הזה רק נפתח וככל שהחודשים יעברו המספר הזה יקטן משמעותית.
פתחו בורגר קינג ליד הבית שלי לפני שבועיים, היית צריך לראות איזה תור היה שם, של שעה לכל הפחות...

 

[amos1]

דירה ממונפת אינה השקעה סולידית ולכן אתה לא יכול להשוות אותה להשקעה סולידית.

ה-SPY ב-7 השנים האחרונות (ללא מינוף) השיג תשואה של 17.6% בשנה.
השקעה של 1.3 מיליון דולר ב-SPY לפני 7 שנים בדיוק הפכה להיות תיק בשווי 4,056,674.32 דולר היום.
זה יוצא רווח ברוטו של 2,756,674.32 דולר.
בניכוי מס של 25% תקבל 2,067,505.74 דולר רווח נטו.
זה מתורגם לתשואה של 159.04% נטו ב-7 שנים!


בגלל 17.6% ברוטו בשנה או 159.04% נטו בסך הכל...


כל זה לפני שלקחת בחשבון חודשים שבהם הדירה ריקה, תיקונים שונים, דיירים שלא משלמים והוצאות שונות ומשונות אחרות.
כמו כן התעלמת לחלוטין ממס שבח, מס רכישה (אם אתה משלם), עלות תיווך, עלות עורך דין וכו'.


מכיוון שה-SPY עלה ב-12.15% בממוצע בשנה במהלך 4 השנים האחרונות ותיק 50/50 אג"ח/מניות השיג תשואה של 10.47% באותה התקופה אז ככל הנראה הבעיה היא לא שוק ההון אלא חלוקת הנכסים בתיק ההשקעות שלך.
רק היצמדות למדד הייתה מספקת לך תשואה גבוהה בהרבה ממה שהשגת וממה שאתה חושב שתשיג בנדל"ן ופער תשואה דו-ספרתי כמו שאתה מתאר אומר דרשני.

אל תבלבל את התשואה שאתה השגת עם התשואה ששוק ההון מספק למשקיעי המדד.

אני אישית מעדיף להשקיע במניות דיבידנד שסיפקו בעבר תשואת יתר על המדד (בלי שום התחייבות לגבי העתיד).

בכל אופן אני חושב שכדאי שתחזור כמה צעדים אחורה ותבדוק למה תיק ההשקעות שלך הציג תוצאות כל כך מאכזבות בתקופה שבה משקיעים פסיביים (לא רק 100% מנייתיים) השיגו תשואות דו-ספרתיות.

**עריכה**
התנסחות יותר עדינה.

הרוב סבבה, רק שהדירה לא כלכך ממונפת, אולי חלק קטן ממנה, פחות מחצי, תלוי אם אני יעשה עליה שותפות עם המשפחה.
בקשר לספי, מה זה מדד הספי הזה?

 

[רובי1]

מסכים בגדול עם פות"ש אבל רוצה להדגיש כמה חסרונות.
1. הקושי הגדול לזכות במכרז כזה. בפרט שצריך להיות כל הזמן הזה עם כסף ביד - כי אולי תזכה - וזה יכול להימשך שנים.
2. קיים סיכוי - קטן לדעתי - שהתוכנית הזו תשפיע, בתוך כמה שנים, על שוק הדירות כולו ותביא לצינון מחירים.
3. המשמעות היא להפוך למשקיע נדל"ן - ויש לכך משמעות בעיקר בתחום של לטפל בדירה עם שוכרים וכו'. מי שכבר החליט ללכת על השקעה כזו יכול לקבל להערכתי בערך 7% ראלית. התשואה שאנחנו מדברים עליה כאן לא גבוהה בהרבה.

 

[ogi]

בקשר לספי, מה זה מדד הספי הזה?

בקשר למתמשכן, מה זה המתמשכן הזה? זה סוג מיוחד של משכנתא?

לשאלתך: S&P 500