למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[adamshalev]

אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

כן, אבל זה כולל דיבידנד ועליית ערך.
אני מסכים שצפי סביר מתיק נדלן מפוזר זה לשמור על ערך ריאלי לאורך זמן.

ונקודה נוספת - מיסוי.
קניה ומכירה בתדירות גבוהה יפנו אליך מהר יותר את הזרקור המיסויי שיכול להביא אותך למיסוי פירותי, ואז כל יתרונות המס המפורסמים של הנדלן לא רק שהולכים לאיבוד, אלא שאתה במצב גרוע יותר מאשר מי שמשקיע בשוק ההון בפרופיל נמוך, כך שגם אם יש לו מיליונים לא ימהרו לסווגו כסוחר.

זה יכול אפילו להקטין את חבות המס שלך, כי הכנסה מעסק מתחילה ממדרגות מס רגילות ואילו הכנסה מנדלן מתחילה מ-31% במסלול שמאפשר ניכוי. החסרון זה שאתה מאבד את המסלול של 15%. החישוב של מה יותר משתלם מצריך קצת נוסחאות בגליון, אבל זה לא חד וחלק שלהיות מסווג כעסק זה בהכרח רע עבורך.

 

[doc29]

הבעיה ש"עליית ערך הבסיס" בשוק הנדל"ן הוא לא משהו ידוע (או מובטח).

אני חושב שזו נקודת המפתח פה. אם הייתי יכול להיכנס לשוק מניות ספציפי בנקודה אחת ולצאת בנקודה אחרת תוך שאני יודע שאלו בערך התחתית והפיק בהתאמה, ולהשקיע עם מינוף, ואז לחזור על התהליך הזה 16 פעם תוך כמה עשורים, לרכב על הגלים מה שנקרא, אז היה אפשר לעשות הרבה יותר כסף מאשר בנדלן.

לדעתי גם בנדלן אי אפשר באמת לעשות את זה, בוודאי שלא פעם אחר פעם, אבל אני דגיגון קטן אז כנראה שאין לי מושג על מה אני מדבר

 

[גרהם]

כן, אבל זה כולל דיבידנד ועליית ערך.
אני מסכים שצפי סביר מתיק נדלן מפוזר זה לשמור על ערך ריאלי לאורך זמן.


זה יכול אפילו להקטין את חבות המס שלך, כי הכנסה מעסק מתחילה ממדרגות מס רגילות ואילו הכנסה מנדלן מתחילה מ-31% במסלול שמאפשר ניכוי. החסרון זה שאתה מאבד את המסלול של 15%. החישוב של מה יותר משתלם מצריך קצת נוסחאות בגליון, אבל זה לא חד וחלק שלהיות מסווג כעסק זה בהכרח רע עבורך.

להשקעה בנדלן בארץ קיימים יתרונות מס שהולכים לאיבוד אם אתה עסק.

 

[roneng]

זה יכול אפילו להקטין את חבות המס שלך, כי הכנסה מעסק מתחילה ממדרגות מס רגילות ואילו הכנסה מנדלן מתחילה מ-31% במסלול שמאפשר ניכוי. החסרון זה שאתה מאבד את המסלול של 15%. החישוב של מה יותר משתלם מצריך קצת נוסחאות בגליון, אבל זה לא חד וחלק שלהיות מסווג כעסק זה בהכרח רע עבורך.

גם אם אתה לא מסווג כעסק אתה יכול לבחור להתמסות במדרגות המס הרגילות ולנכות הוצאות.
ברגע שאתה מוגדר כעסק אתה פשוט מאבד את האפשרות לבחור בין 2 המסלולים.

 

[adamshalev]

גם אם אתה לא מסווג כעסק אתה יכול לבחור להתמסות במדרגות המס הרגילות ולנכות הוצאות.
ברגע שאתה מוגדר כעסק אתה פשוט מאבד את האפשרות לבחור בין 2 המסלולים.

להיות מוגדר עסק זה מסלול מס שלישי. הוא דומה למסלול שבו אתה יכול לנכות הוצאות וכד, אבל מדרגות המס מתחילות כהכנסה רגילה (10%) ולא כהכנסה פסיבית (31%). זה יכול לחסוך לך הרבה מס.

 

[Honey jar]

כלומר אתה מדבר על תשואה של קצת פחות מ5% אחרי מס (ולפני עליית ערך של הנכס).
זה לא שונה בהרבה מהמספרים שיש בשוק ההון, עם הבדל שבשוק ההון אתה לא חייב למשוך את הרווחים ולשלם מס אלא אתה יכול להשאיר (לפחות את רובם) ולדחות את תשלום המס.

המומחיות הנדרשת על מנת להגיע לתשואות כאלו בשוק ההון, גבוהה פי כמה וכמה מהמומחיות הנדרשת מתפעול נדל"ן להשקעה.
זה הבדל רציני שלפעמים נשכח כאן.
לרוב האנשים אין בכלל את האלטרנטיבה לנדל"ן כפי שמוצגת כאן.

 

[roneng]

המומחיות הנדרשת על מנת להגיע לתשואות כאלו בשוק ההון, גבוהה פי כמה וכמה מהמומחיות הנדרשת מתפעול נדל"ן להשקעה.

בדיוק להיפך! וזאת בדיוק הנקודה שאני מנסה להסביר.

בשביל להגיע לתשואה ממוצעת של 7% בשוק ההון כל מה שצריך זה לקנות VT כל פעם שיש כסף פנוי. (בהכללה. לא ממליץ כמובן וכו').
בשביל לא להפסיד בנדל"ן צריך להכיר טוב טוב את האזור שקונים בו, צריך להכיר אנשי שטח - מתווכים, שיפוצניקים, חברת ניהול, אנשי אחזקה.
צריך לדעת לזהות הזדמנויות, לדעת איזה בית לקנות ואיזה לא. מתי הזמן למכור, באיזה אזור לקנות בכלל. לדעת לסנן דיירים (שלא לדבר על לסנן אנשי מקצוע שעובדים איתם).

 

[אורי ג.]

המומחיות הנדרשת על מנת להגיע לתשואות כאלו בשוק ההון, גבוהה פי כמה וכמה מהמומחיות הנדרשת מתפעול נדל"ן להשקעה.

הפוך!

 

[Honey jar]

הפוך!

בכלל לא הפוך.
כמה אנשים שתעצור ברחוב ידעו מה זה בכלל VT? שלא נדבר על שאר הדברים שנידונים פה בפורום.

לקנות/להשכיר/למכור דירה זו מיומנות שיש כמעט לכל אחד, גם אם לא משקיע מקצועי. אנשים קונים ומוכרים דירות מאז ומעולם.
חוץ מזה, הרבה אנשים נהפכו למשקיעים על ידי כך שהם עברו דירה ופשוט לא מכרו לצורך כך את דירתם הקודמת. מה יותר פשוט? זה, או סיכוני מט"ח/ברוקר זר/קרנות מחקות/אג"ח?
נראה לי שהתשובה ברורה.
אתם נוטים לשכוח שהפורום הזה לא מייצג שום דבר.

בדיוק להיפך! וזאת בדיוק הנקודה שאני מנסה להסביר.

בשביל להגיע לתשואה ממוצעת של 7% בשוק ההון כל מה שצריך זה לקנות VT כל פעם שיש כסף פנוי. (בהכללה. לא ממליץ כמובן וכו').
בשביל לא להפסיד בנדל"ן צריך להכיר טוב טוב את האזור שקונים בו, צריך להכיר אנשי שטח - מתווכים, שיפוצניקים, חברת ניהול, אנשי אחזקה.
צריך לדעת לזהות הזדמנויות, לדעת איזה בית לקנות ואיזה לא. מתי הזמן למכור, באיזה אזור לקנות בכלל. לדעת לסנן דיירים (שלא לדבר על לסנן אנשי מקצוע שעובדים איתם).

עשית מזה הרבה יותר ממה שזה.
כאמור, המון משקיעים פשוט משכירים את הדירה שגרו בה עד המעבר לדירה חדשה.
לא כל דירה דורשת מתווך או שיפוץ מסיבי. בטח לא חברות ניהול ואנשי אחזקה (אני מדבר על דירות בארץ).
יש מצב שהשכרת דירות זה המקצוע השני הכי עתיק בעולם.

 

[roneng]

כמה אנשים שתעצור ברחוב ידעו מה זה בכלל VT? שלא נדבר על שאר הדברים שנידונים פה בפורום.

וכמה אנשים שתעצור ברחוב יודעים להשקיע בנדל"ן? (לא חושבים שהם יודעים, שזה הדבר הכי מסוכן, אלא באמת יודעים).

לקנות/להשכיר/למכור דירה זו מיומנות שיש כמעט לכל אחד, גם אם לא משקיע מקצועי. אנשים קונים ומוכרים דירות מאז ומעולם.

יש הבדל בין לקנות/למכור דירה אחת למגורים לבין להיות "משקיע נדל"ן".
ועזוב שרוב האנשים שקונים דירה נעזרים בהמון גורמים כדי לנסות ולא ליפול, ועדיין לא מעט מהם נופלים.

חוץ מזה, הרבה אנשים נהפכו למשקיעים על ידי כך שהם עברו דירה ופשוט לא מכרו לצורך כך את דירתם הקודמת. מה יותר פשוט? זה, או סיכוני מט"ח/ברוקר זר/קרנות מחקות/אג"ח?

לדעתי? מניות הרבה יותר פשוט.
אבל עזוב, אנחנו לא מדברים על אדם שמשכיר דירה ישנה שלו (שלדעתי זה בפני עצמו דבר מסובך שדורש המון עבודה) אלא על אנשים עם לפחות עשרות נכסים אם לא יותר.
עם נכס אחד אתה לא מגיע להכנסה יציבה של 30 אש"ח בחודש...

עשית מזה הרבה יותר ממה שזה.

אני חושב שאתה עושה מזה הרבה פחות ממה שזה.
אפשר לשאול כמה בתים כבר קנית שיש לך כלכך הרבה נסיון בתחום?

כאמור, המון משקיעים פשוט משכירים את הדירה שגרו בה עד המעבר לדירה חדשה.

כאמור, דירה אחת זה רחוק מההכנסות שאנחנו מדברים עליהם ולכן לא רלוונטי כלל לדיון.

לא כל דירה דורשת מתווך או שיפוץ מסיבי.

נכון. גם לא מכל דירה אפשר להרוויח.
בד"כ כדי להגיע לתשואה טובה אתה צריך שפוץ. קשה למצוא נכסים שלא דורשים כלל שיפוץ במחיר "הזדמנות".

בטח לא חברות ניהול ואנשי אחזקה (אני מדבר על דירות בארץ).

אין לי דירות בארץ אז אני לא יודע, אבל אני ממש לא רוצה להתעסק עם הדיירים ולטפל בהם כל פעם שיש להם בעיה הכי קטנה.
גם עבודה דרך חברת ניהול גוזלת ממני הרבה יותר זמן ממה שהייתי רוצה, אז בוודאי ובודאי שעבודה בלי חברת ניהול תגזול כמויות זמן לא הגיוניות.

 

[DorA]

אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

לא אם אתה לא מתעלם ממיסוי במקור.

 

[Honey jar]

וכמה אנשים שתעצור ברחוב יודעים להשקיע בנדל"ן? (לא חושבים שהם יודעים, שזה הדבר הכי מסוכן, אלא באמת יודעים).

.

קודם כל הם יודעים לקנות ולמכור בתור התחלה. והרבה יותר אנשים יודעים לקנות ולמכור דירה, מאשר לקנות ולמכור VT. מסכים?
האם הם משקיעים טובים וחכמים? לא בטוח, אבל מה שבטוח זה שעבור רובם האפשרות לקנות VT בכלל לא רלוונטית.

לדעתי? מניות הרבה יותר פשוט.
.

אני לגמרי מסכים, רק שלרוב האנשים זה בכלל לא רלוונטי בין היתר ( ולא רק) בשל המומחיות הנדרשת ברכישת ובבחירת ניירות ערך. אפילו השפה האנגלית היא מכשול וחסם ( בהקשר של שוק ההון) לחלק נכבד מהאוכלוסייה.
לעומת זאת, עד לפני מספר שנים, אחוז האוכלוסייה שקנה ומכר דירות שאף למאה.

 

[roneng]

קודם כל הם יודעים לקנות ולמכור בתור התחלה

האדם הממוצע ברחוב? קשה לי להאמין...

הרבה יותר אנשים יודעים לקנות ולמכור דירה, מאשר לקנות ולמכור VT. מסכים?

לא.
לי למשל אין מושג איך למכור/לקנות דירה בארץ. אין לי מושג מה התהליך, איך מעבירים בעלות, מי אחראי על כל התחום הזה בארץ. וזה עוד לפני שדיברנו על איך לוקחים משכנתא.
נכון שזה לא מסובך במיוחד לבדוק (או ללכת ליועץ כזה או אחר), אבל מצד שני גם לא מסובך לבדוק "איך קונים VT".

אני לגמרי מסכים, רק שלרוב האנשים זה בכלל לא רלוונטי בין היתר ( ולא רק) בשל המומחיות הנדרשת ברכישת ובבחירת ניירות ערך.

אבל אני טוען שהמומחיות הנדרשת בבחירת דירה היא גדולה בהרבה מאשר בבחירת נייר ערך.
נייר ערך למשל אני בכלל לא בוחר, אני פשוט קונה את כל השוק. מצד שני כמות הדברים שצריך לבדוק על דירה היא פשוט אסטרונומית (לבדוק מצב הבית, התשתיות, הצנרת וכו', לבדוק את השכונה האוכלוסיה באזור והצפי לשינוי, האם מתוכננת בניה של בתים נוספים באזור וכמה, האם יש תוכניות לתמא/בינוי בינוי על הדירה הנקנת, איך החינוך באזור, מה מצב התחבורה/פקקים ועוד המון דברים אחרים).

אפילו השפה האנגלית היא מכשול וחסם ( בהקשר של שוק ההון) לחלק נכבד מהאוכלוסייה.

היא חסם באותה מידה גם למשקיע נדל"ן גלובלי.
וכבר הסכמנו שאי אפשר לנהל תיק יציב ומשמעותי מנדלן ישראלי בלבד. (אם כבר, נדל"ן ישראלי הרבה יותר בר-השוואה לתיק עם מניות ישראליות בלבד, ששם הכל בעברית ואין ממש פיזור).

לעומת זאת, עד לפני מספר שנים, אחוז האוכלוסייה שקנה ומכר דירות שאף למאה.

"דירות"?
אני חושב שאתה שוב מתבלבל בין הישראלי הממוצע שאוהב לגור בדירה בבעלותו לבין מה שאנחנו מדברים עליו בשרשור הזה - משקיע נדל"ן שיש בבעלותו כמה עשרות נכסי נדל"ן ומכניס כמה עשרות אלפי ש"ח נטו בחודש מהנושא.
לא מדברים על איזה דודה שמשכירה דירת 2 חדרים ב2000 ש"ח ברוטו.

 

[roneng]

לא אם אתה לא מתעלם ממיסוי במקור.

נניח 2% מתוך ה7 הם דיבידנדים (אאל"ט זה המצב בממוצע), מתוכם תשלם 25% מס, נשארת עדיין עם תשואה של כ6.5%.
מבחינתי 6.5% זה עדיין "סביב ה7%", ובכל מקרה מעל ה5% הריאלי שעליו דובר.

 

[DorA]

נניח 2% מתוך ה7 הם דיבידנדים (אאל"ט זה המצב בממוצע),

אתה טועה - תבדוק היסטוריה ארוכת טווח שכוללת סביבת ריבית גבוהה. (ושכחת להוריד דמי ניהול, מס איזונים ופגיעה בתשואה הכוללת בשל הקצאת חלק מהתיק לאג"ח במקום למניות).

 

[roneng]

אתה טועה - תבדוק היסטוריה ארוכת טווח שכוללת סביבת ריבית גבוהה. (ושכחת להוריד דמי ניהול, מס איזונים ופגיעה בתשואה הכוללת בשל הקצאת חלק מהתיק לאג"ח במקום למניות).

אתה טוען ששוק המניות (100% מניות, בלי אג"ח) עשה הסטורית פחות מ5% ריאלי אחרי מיסוי במקור/דמי ניהול וכו?

 

[DorA]

אתה טוען ששוק המניות (100% מניות, בלי אג"ח) עשה הסטורית פחות מ5% ריאלי אחרי מיסוי במקור/דמי ניהול וכו?

לא - אני טוען שאין בפורום משקיע מדדים שמתכנן להחזיק בפרישה תיק הוליסטי שמורכב מ-100% מניות ומספק לו לפי כלל ה-3% כ-30 אלף ש"ח כתחליף לתיק נכסי הנדל"ן של @רוני בלי לזבל את התיק באג"ח (או לכל הפחות בלפחות נכס נדל"ני אחד). גם לא ברור מאיפה הבאת את ה-5% - זה לא מספר שאני נתתי. אתה טענת שישנו 7% ראלי אחרי מס ואני טוען שאתה טועה.

 

[roneng]

לא - אני טוען שאין בפורום משקיע מדדים שמתכנן להחזיק בפרישה תיק הוליסטי שמורכב מ-100% מניות ומספק לו לפי כלל ה-3% כ-30 אלף ש"ח כתחליף לתיק נכסי הנדל"ן של @רוני בלי לזבל את התיק באג"ח (או לכל הפחות בלפחות נכס נדל"ני אחד)

מסכים שבפרישה כנראה מרבית המשקיעים יעברו לתיק יותר "הגנתי" עם אג"ח בפנים.
אני ממש לא חושב שלא יהיה אף משקיע שיגיע ל30 אש"ח לפי כלל ה3%. זה יוצא תיק של כ12 מליון, אני מאמין שמספר חברי פורום יגיעו לסכום כזה עד הפרישה.
דוקא מנכסי נדל"ן הייתי מתרחק לקראת הפרישה (או לפחות בשלבים המאוחרים של הפרישה) גם הם דורשים תחזוקה קבועה (מבחינת התעסקות וזמן). משהו שלא בטוח עד כמה יהיה לי זמן/יכולת לעשות בגיל פרישה מבוגר.

גם לא ברור מאיפה הבאת את ה-5% - זה לא מספר שאני נתתי. אתה טענת שישנו 7% ראלי אחרי מס ואני טוען שאתה טועה.

אז תקרא קצת אחורה מה בדיוק ציטטת. כל הזמן דובר על 5%. (אתה יכול ללחוץ על החץ הקטן שבכותרת הציטוט כדי להגיע לתגובה שצוטטה).
המספר המקורי ש @רוני נתן הוא תשואה של כ5% מנדל"ן, עלתה טענה ש:

לא פשוט בכלל להוציא באופן עקבי משוק ההון 5% ריאלי אחרי מס

ואני כתגובה טענתי שהשוק נתן הסטורית כ7% ריאלית, ולכן להגיע ל5% ריאלי אחרי מס נשמע סביר.

 

[DorA]

אז תקרא קצת אחורה מה בדיוק ציטטת.

אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

אתה צודק - רשמת 5%. - אני כנראה צריך משקפיים כי כשאני קראתי את זה חשבתי שרשמת 7%.

 

[roneng]

אתה צודק - רשמת 5%. - אני כנראה צריך משקפיים כי כשאני קראתי את זה חשבתי שרשמת 7%.

שוב, תלך קצת אחורה בציטוטים.
להוציא משפט אחד מהקשרו זה לא חוכמה...
אם קשה לך לקרוא במעלה השרשור, יש לך פה את מהלך השיחה (שים לב ל5% המודגש):

כיום כדי להגיע להכנסה חודשית נטו של 30,000 ש"ח בחישוב שמרני ולאחר תשלום מס הכנסה,
יש צורך בפרוטפוליו נכסים מפוזר בשווי של 7,500,000 ש"ח,

כלומר אתה מדבר על תשואה של קצת פחות מ5% אחרי מס (ולפני עליית ערך של הנכס).
זה לא שונה בהרבה מהמספרים שיש בשוק ההון, עם הבדל שבשוק ההון אתה לא חייב למשוך את הרווחים ולשלם מס אלא אתה יכול להשאיר (לפחות את רובם) ולדחות את תשלום המס.

לא פשוט בכלל להוציא באופן עקבי משוק ההון 5% ריאלי אחרי מס, וגם לקבל עליית ערך של נכס הבסיס.

עקבי לא, ממוצע כן.
אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

אולי לא הייתי ברור כלכך בהודעה האחרונה, אז אני אבהיר - אם הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7% ריאלי לפני מס אז לא אמור להיות קשה לקבל 5% ריאלי אחרי מס ודמי ניהול, בממוצע לאורך השנים.
מצטער שלא פירטתי לך את כל שלבי המחשבה שלי בכל הודעה שכתבתי. הנחתי שאנשים ידעו לעשות את ההקשר מהשיחה. כנראה שטעיתי...

@DorA אז אני אשאל שוב, אתה חושב שתקבל בשוק ההון (ב100% מניות) פחות מ5% אחרי מיסים (שזאת הטענה המקורית בדיון הזה) או שאתה מעדיף להמשיך להתעקש על זה שדיברנו על 7%?