פער של 0.7% בין ריבית המשכנתא שהייתי אמור לשלם למה שאני משלם בפועל

[MichaelScott]

סליחה מראש על הבורות בנושא - ייתכן שאני מפספס משהו מאוד פשוט.

ייתרת המשכנתא: כ-827 אש״ח
הריבית העדכנית שאני משלם בפועל כל חודש: סך הריביות שנגבו במשכנתאות (הלוואות לדיור): 2,951.37 ש"ח
תמהיל המשכנתא והתנאים כפי שסגרתי עם הבנק בכתב ב-2019:
1. 70% קבועה לא צמודה 2.76%
2. 30% פריים מינוס חצי

מתודולוגיה
מה הריבית שאני משלם בממוצע על כל המשכנתא:
(פריים מינוס חצי אמור להיות 5.5%?)
70% כפול 2.76% ועוד 30% כפול 5.5% =3.58%

מה הריבית שאני משלם בפועל בממוצע על כל המשכנתא:
2,951 כפול 12 = 35,412 ריבית בשנה
35,412 חלקי 827,000 = 4.28%

כלומר על פניו אני משלם 0.7% ריבית יותר - פער של כ5800 בשנה או 480 בחודש.

1) האם המתודולוגיה נראית נכונה או שיש משהו שאני מפספס שמסביר את הפער?
2) אם הפער נכון איך מטפלים בזה מול הבנק ואיזה הוכחות אפשר לשלוח?

 

[ירח אפל]

1) האם המתודולוגיה נראית נכונה או שיש משהו שאני מפספס שמסביר את הפער?

כן, אתה מפספס. זה שבתחילת הדרך היה 70/30 לא אומר שם היום זה כך.
קודם כל תבדוק מה הקרן כרגע בכל אחד מהמסלולים, ותחשב את הריבית לפי מסלול

 

[גרביל מרוץ]

2,951 כפול 12

הריבית אמורה להשתנות כל חודש לפי לוח הסילוקין. כל חודש אתה מחזיר חלק מההלוואה, אז בחודש הבא אחוז יותר גבוה מההלוואה יופנה לסילוק ההלוואה ואחוז קטן יותר לתשלום ריבית. הנ"ל בהנחה שהסילוקין לפי לוח שפיצר.

 

[MichaelScott]

כן, אתה מפספס. זה שבתחילת הדרך היה 70/30 לא אומר שם היום זה כך.
קודם כל תבדוק מה הקרן כרגע בכל אחד מהמסלולים, ותחשב את הריבית לפי מסלול

נקודה מעולה! אבדוק

 

[MichaelScott]

הריבית אמורה להשתנות כל חודש לפי לוח הסילוקין. כל חודש אתה מחזיר חלק מההלוואה, אז בחודש הבא אחוז יותר גבוה מההלוואה יופנה לסילוק ההלוואה ואחוז קטן יותר לתשלום ריבית. הנ"ל בהנחה שהסילוקין לפי לוח שפיצר.

תיאורטית נכון אבל הזנחתי את זה כי כל חודש מסולק רק 2300 רק כ0.27% מהקרן - אז הפערים בין החודשים בגלל גודל הקרן יהיו מאוד מאוד קטנים ולא יסבירו את הפער

 

[אורי ג.]

1) האם המתודולוגיה נראית נכונה או שיש משהו שאני מפספס שמסביר את הפער?

אינה נכונה.
אתה מחשב לפי ריבית אפקטיבית שנתית בעוד הריבית שהבנק נותן היא ריבית נקובה. אם תסתכל בהצעת המשכנתא תראה גם ציטוט של ריבית אפקטיבית שנתית.
כדי לחשב נכונה אתה צריך להשתמש בפונקציית PMT באקסל ובחישוב חודשי.
זה עדיין לא מסביר את הפער שדיברת עליו אגב.
בנוסף גם הריבית שחישבת שאתה משלם אינה נכונה, לא נכון לכפול 12 במספר כלשהו כי הריבית כל משתנה כל חודש, גם בגלל שזה שפיצר וגם בגלל מספיר ימים שונה בכל חודש.
אם תרצה פירוט מדויק תוכל לבקש לוח סילוקין מהבנק.

 

[MichaelScott]

בנוסף גם הריבית שחישבת שאתה משלם אינה נכונה, לא נכון לכפול 12 במספר כלשהו כי הריבית כל משתנה כל חודש, גם בגלל שזה שפיצר וגם בגלל מספיר ימים שונה בכל חודש.
אם תרצה פירוט מדויק תוכל לבקש לוח סילוקין מהבנק.

הריבית אמורה להשתנות כל חודש לפי לוח הסילוקין. כל חודש אתה מחזיר חלק מההלוואה, אז בחודש הבא אחוז יותר גבוה מההלוואה יופנה לסילוק ההלוואה ואחוז קטן יותר לתשלום ריבית. הנ"ל בהנחה שהסילוקין לפי לוח שפיצר.

לגבי הנקודה הזאת הכי קל לעשות סדר:
אוקטובר 3,081.53
ספטמבר 2,951.37
אוגוסט 2,958.25
יולי 2,824.55
יוני 2,831.24
מאי 2,837.89
אפריל 2,844.53
מרץ 2,851.16
פברואר 2,717.00
ינואר 2,642.86
דצמבר 2,649.18
נובמבר 2,655.49

אז אכן הייתה עליה משמעותית הרבה יותר ממה שחשבתי בתשלומי הריבית על פני השנה האחרונה, ואתם צודקים לחלוטין כשאתם אומרים שמה ששילמתי השנה קטן משמעותית מהתשלום האחרון כפול 12. בעוד שאני חשבתי שמדובר בהבדל קירוב זניח של אולי 1%.
תוכלו בבקשה להסביר לבור כמוני למה זה עולה כל כך? הקרן קטנה קצת לאורך השנה. הריבית במשק לא ממשיכה לעלות בחודשים האחרונים ככל שאני יודע וגם ככה 70% אמור להיות קבועה לא צמודה.

 

[MichaelScott]

בנוסף גם הריבית שחישבת שאתה משלם אינה נכונה, לא נכון לכפול 12 במספר כלשהו כי הריבית כל משתנה כל חודש, גם בגלל שזה שפיצר וגם בגלל מספיר ימים שונה בכל חודש.
אם תרצה פירוט מדויק תוכל לבקש לוח סילוקין מהבנק.

כמו כן ווידאתי שכל רכיבי המשכנתא לפי שפיצר. אז הייתי מצפה מתשלומי הריבית לרדת עם החודשים ומתשלומי הקרן לעלות, אבל כמו שפירטתי למעלה תשלומי הריבית עולים מחודש לחודש!

 

[yanosh34]

לגבי הנקודה הזאת הכי קל לעשות סדר:
אוקטובר 3,081.53
ספטמבר 2,951.37
אוגוסט 2,958.25
יולי 2,824.55
יוני 2,831.24
מאי 2,837.89
אפריל 2,844.53
מרץ 2,851.16
פברואר 2,717.00
ינואר 2,642.86
דצמבר 2,649.18
נובמבר 2,655.49

לא יתכן שגם המשכנתא שפיצר, גם המסלולים הם פריים וקל"צ, ושגם אלה חיובי מרכיב הריבית שלך אשר הולכים וגדלים. (בשנה שבה לא היתה עלית ריבית).
אחד מהדברים הנ"ל חייב להיות לא נכון.

 

[אורי ג.]

תוכלו בבקשה להסביר לבור כמוני למה זה עולה כל כך?

אני לא יודע מה עולה.
בלוח סילוקין שפיצר התשלום הוא קבוע כל עוד הריבית קבועה במסלול של ריבית משתנה, האחוז של מרכיב הריבית מתוך התשלום הזה יורד בכל חודש שעובר בעוד מרכיב הקרן עולה.

אז הייתי מצפה מתשלומי הריבית לרדת עם החודשים ומתשלומי הקרן לעלות

וזה בדיוק המצב.

בל כמו שפירטתי למעלה תשלומי הריבית עולים מחודש לחודש!

יש לך טעות.

 

[MichaelScott]

יש לך טעות.

אבל איפה הטעות? יש לי הודעות מהבנק על כמה ריבית שילמתי כל חודש. בחודש האחרון שילמתי 3,081.53 ונובמבר לפני שנה שילמתי 2,655.49. תשלומי הריבית המוצהרים לפני הבנק (קיבלתי גם בהודעות SMS חודשיות וגם במכתבים לאפליקציה של הבנק) עלו מחודש לחודש לפי הפירוט שכתבתי.

 

[ירח אפל]

תביא מסלולים וערך נוכחי של כל מסלול
לפי הרביות נראה שיש לך חלק צמוד למדד

 

[אורי ג.]

אבל איפה הטעות? יש לי הודעות מהבנק על כמה ריבית שילמתי כל חודש. בחודש האחרון שילמתי 3,081.53 ונובמבר לפני שנה שילמתי 2,655.49. תשלומי הריבית המוצהרים לפני הבנק (קיבלתי גם בהודעות SMS חודשיות וגם במכתבים לאפליקציה של הבנק) עלו מחודש לחודש לפי הפירוט שכתבתי.

תבקש לוח תשלומים היסטורי מהבנק, עזוב SMSים.
קח בחשבון גם שינויים בריבית במשק, גרייסים ככל שישנם וכו'

 

[JBUZZ]

בחודש האחרון שילמתי 3,081.53 ונובמבר לפני שנה שילמתי 2,655.49.

זה קצת טריקי עם שפיצר
כי בחצי הראשון של ההלוואה, מחזירים יותר ריבית,
ואז נשארת יותר קרן,
שעליה שוב צוברים ריבית (בחודש הבא).
זה מתהפך בחצי השני - אבל צריך להגיע לשם...

 

[MichaelScott]

זה קצת טריקי עם שפיצר
כי בחצי הראשון של ההלוואה, מחזירים יותר ריבית,
ואז נשארת יותר קרן,
שעליה שוב צוברים ריבית (בחודש הבא).
זה מתהפך בחצי השני - אבל צריך להגיע לשם...

הממ באופן יחסי מחזירים יותר ריבית בהתחלה, אבל מחזירים גם קצת קרן. אם לא היו מחזירים כלום מהקרן אז המשכנתא הייתה רק גדלה ולעולם לא נפרעת

 

[ירח אפל]

זה קצת טריקי עם שפיצר
כי בחצי הראשון של ההלוואה, מחזירים יותר ריבית,
ואז נשארת יותר קרן,
שעליה שוב צוברים ריבית (בחודש הבא).
זה מתהפך בחצי השני - אבל צריך להגיע לשם...

איזה טריק?
כדי למצוא את הריבית באותו חודש, לוקחים את הקרן בתחילת החודש, כופלים באחוז הריבית השנתי ומחלקים ב־12.
וגם הכיוון ההפוך כמו שעשה בתחילת הדיון נכון, לוקחים את הריבית כופלים ב־12 ומחלקים באחוז הריבית, תתקבל הקרן.

אבל זה נכון על המסלול של השפיצר.

בפריים זה שונה כי צריך להתחשב במספר הימים, כלומר אם מספר הימים בחודש X, אז קרן כפול X/365 כפול אחוז הריבית ותתקבל הריבית החודשית.
וכאן נראה לי שיש לו גם חלק במסלול צמוד, שאז קודם הקרן גדלה בהתאם למדד, ולאחר מכן זה כמו שפיצר רגיל.

 

[yanosh34]

בפריים זה שונה כי צריך להתחשב במספר הימים, כלומר אם מספר הימים בחודש X, אז קרן כפול X/365 כפול אחוז הריבית ותתקבל הריבית החודשית.

אני יודע שזה כבר להיכנס לפינות אבל זה תלוי בנק.
יש כאלה שעובדים לפי השיטה שתיארת ויש כאלה שפשוט מחלקים ב12 גם במסלול פריים בלי קשר לכמה ימים יש באותו חודש, למשל דיסקונט עושים ככה.

Day count convention - Wikipedia

en.wikipedia.org

 

[האזרח הקטן]

תוציא מאתר הבנק דו"ח יתרות סילוק ותעלה את המספרים ממנו לגבי המסלולים השונים, זה יהיה פשוט יותר.
ואפשרות נוספת היא שדווקא ה SMS מכיל מידע שגוי או שיש לך עוד הלוואות נוספות מלבד המשכנתא.

 

[האזרח הקטן]

זה קצת טריקי עם שפיצר
כי בחצי הראשון של ההלוואה, מחזירים יותר ריבית,
ואז נשארת יותר קרן,
שעליה שוב צוברים ריבית (בחודש הבא).
זה מתהפך בחצי השני - אבל צריך להגיע לשם...

יש הרבה אי דיוקים בטענות שרשמת.
הדבר הנכון הוא שבכל חודש, בין אם זה שפיצר ובין אם זו קרן שווה, משלמים ריבית על יתרת הקרן באותו חודש, וכל שקל נוסף בהחזר מקטין את הקרן בשקל. כתוצאה מכך בחודש הבא יתרת הקרן נמוכה יותר, לכן משלמים פחות ופחות ריבית מחודש לחודש.
כל מה ששפיצר עושה זה בסך הכל חישוב של תשלום חודשי קבוע לאורך תקופת ההלוואה.

 

[MichaelScott]

תוציא מאתר הבנק דו"ח יתרות סילוק ותעלה את המספרים ממנו לגבי המסלולים השונים, זה יהיה פשוט יותר.

אני רואה רק ארבעה דוחות שאפשר להפיק שם:
1) דוח פרטי משכנתאות
2) דוח אישור לרשויות
3) דוח פירוט חבויות
4) דוח הרכב התשלום החודשי

איזה מהם רלוונטי או שאף אחד לא רלוונטי?

עריכה: נראה שרק הראשון מצליח להיות מופק, ובכל האחרים ״קיימת בעיה זמנית בשירות״ כבר יומיים.

ואפשרות נוספת היא שדווקא ה SMS מכיל מידע שגוי או שיש לך עוד הלוואות נוספות מלבד המשכנתא.

אין לי הלוואות נוספות.