למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[adamshalev]

יש בזה הרבה אקשן, פעולות יזמיות עם השבחה, אתגרים, מגע ישיר עם משקיעים בארץ ובחו"ל, עורכי דין, יועצי משכנתאות, סוכני נדל"ן, תכנוני מס, הכנת דוחות מס, רואי חשבון......, נסיעות לחו"ל (הוצאה מוכרת), היכרות עם אנשים ותרבויות שונות ברחבי העולם.

יש אנשים שעבורם זה מהנה כמו אלרגיה לבוטנים, אבל אני מבין את כוונתך. זה אופי שונה של משקיעים.

 

[roneng]

לבד זאת אני לא רואה מה הבעיה בהתעסקות עם זה, אני מאוד נהנה מזה, יש בזה הרבה אקשן, פעולות יזמיות עם השבחה, אתגרים, מגע ישיר עם משקיעים בארץ ובחו"ל, עורכי דין, יועצי משכנתאות, סוכני נדל"ן, תכנוני מס, הכנת דוחות מס, רואי חשבון......, נסיעות לחו"ל (הוצאה מוכרת), היכרות עם אנשים ותרבויות שונות ברחבי העולם.

לפני כמה הודעות אמרת שזה פסיבי לחלוטין, לפחות עכשיו אתה מסכים איתי שיש לא מעט התעסקות

אני מסכים איתך שזה יכול להיות מהנה עבור אנשים מסויימים (ופחות מהנה עבור אחרים). הנקודה היא שזה הרבה יותר התעסקות מאשר מניות (לטוב ולרע).

אם נחזור לשאלה שהתחילה את הדיון האחרון:

למה נדל"ן נחשב פחות אטרקטיבי ממניות במידה והתשואה השנתית זהה?

אני חושב ש @רוני יסכים איתי שעבור מי שאוהב את ההתעסקות נדל"ן יכול להחשב יותר אטרקטיבי, אבל עבור מי שרוצה כמה שיותר פסיביות וחוסר התעסקות מניות יתאימו יותר.

 

[Glazgo]

יש אנשים שעבורם זה מהנה כמו אלרגיה לבוטנים

 

[רוני]

לפני כמה הודעות אמרת שזה פסיבי לחלוטין, לפחות עכשיו אתה מסכים איתי שיש לא מעט התעסקות

אני מסכים איתך שזה יכול להיות מהנה עבור אנשים מסויימים (ופחות מהנה עבור אחרים). הנקודה היא שזה הרבה יותר התעסקות מאשר מניות (לטוב ולרע).

אם נחזור לשאלה שהתחילה את הדיון האחרון:

אני חושב ש @רוני יסכים איתי שעבור מי שאוהב את ההתעסקות נדל"ן יכול להחשב יותר אטרקטיבי, אבל עבור מי שרוצה כמה שיותר פסיביות וחוסר התעסקות מניות יתאימו יותר.

אנסה לעשות סדר, כיום יש בבעלותי 16 נכסים מניבים (מצב זמני) בישראל ובמספר ארצות שונות, נכסים אלו נקיים ממימון, במידה ואחליט, אוכל לפרוש מעבודה ולחיות ברווחה, לעבור ולטייל ממדינה למדינה, או סתם להתבטל, לפני מספר שנים פרשתי מעבודה, אך מיד הבנתי שזה לא עבורי.
כאן מדובר בהכנסה פסיבית לחלוטין, אני משקיע בסביבות שעה וחצי עד שעתיים בחודש במעקב שוטף, ואחת לשנה, בתחילת השנה, אני משקיע בסביבות 10 שעות עבור הכנת דוחות המס בעצמי.

מאחר ואני אוהב ונהנה מהתחום, ומשום שאני רוצה עוד !
אני עוסק בתחום במשך 18 שעות ביממה, מלווה עם השותפה משקיעים לבניית פורטפוליו נכסים מניבים לקראת פרישה, מלמד בקורס השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל, כותב פוסטים בפורום משקיעי נדל"ן, מרצה בפני פרום משקיעי נדל"ן......
את כל מה שציינתי כאן אני עושה מתוך בחירה, פעילות זאת אינה פסיבית אלא עיסקית.

 

[roneng]

כאן מדובר בהכנסה פסיבית לחלוטין, אני משקיע בסביבות שעה וחצי עד שעתיים בחודש במעקב שוטף,

אתה לא שם לב לסתירה הפנימית במשפט הזה?
אם אתה משקיע שעה-שעתיים בחודש זאת ממש לא הכנסה פסיבית.

אגב, עם כל שאר מה שאמרת אני מסכים לחלוטין.
פשוט צריך להבין שגם עבור המשקיע הפשוט, נדל"ן דורש השקעה של הרבה יותר זמן מתיק מניות פאסיבי.

 

[adamshalev]

אם אתה משקיע שעה-שעתיים בחודש זאת ממש לא הכנסה פסיבית.

מה עם להשקיע מחדש דיבידנדים? לאזן תיק, לפתוח קריאות במערכת למשיכת/הפקדת מזומנים, לדבר עם פקיד ארעי למה אתה מעביר כסף לברוקר או מברוקר. להתמקח על עמלות שהבנק מאפס כל שנה... אני לא חולק שמניות זה בסדר גודל פחות התעסקות, אבל למשקיע נדלן מנוסה כמו רוני ההבדלים נהיים זניחים לעומת הדבר שהוא אולי הכי חשוב בעולם ההשקעות - היכולת לדבוק בהשקעה שעובדת טוב עבורך.

 

[roneng]

מה עם להשקיע מחדש דיבידנדים? לאזן תיק, לפתוח קריאות במערכת למשיכת/הפקדת מזומנים,

5 דקות גג, פעם ברבעון.

לדבר עם פקיד ארעי למה אתה מעביר כסף לברוקר או מברוקר.

לא נתקלתי. להבנתי קורה רק בפעולות חריגות ולא אם אתה מושך/מפקיד כל רבעון סכום דומה.
ובכל מקרה לא שונה מנדל"ן.

להתמקח על עמלות שהבנק מאפס כל שנה...

חשבון עו"ש לא קשור לתיק השקעות. תשלם (או לא תשלם) את אותם עמלות גם אם אתה מחזיק נדל"ן או לא משקיע בכלל.
(ועזוב את זה שמעולם לא התמקחתי עם הבנק על עמלות. אני משלם להם 0 וזהו).

אני לא חולק שמניות זה בסדר גודל פחות התעסקות, אבל למשקיע נדלן מנוסה כמו רוני ההבדלים נהיים זניחים לעומת הדבר שהוא אולי הכי חשוב בעולם ההשקעות - היכולת לדבוק בהשקעה שעובדת טוב עבורך.

אין ספק שהיכולת לדבוק בהשקעה חשוב בהרבה.
יותר מזה, לאדם שנהנה מזה כמו רוני, ההתעסקות היא בונוס
אני רק מנסה לענות לשאלה המקורית:
3556"]למה נדל"ן נחשב פחות אטרקטיבי ממניות במידה והתשואה השנתית זהה?[/QUOTE]
עבור אדם שיצליח לדבוק בהשקעה באותה רמה בשני המקרים ושאינו נהנה במיוחד מההתעסקות הכרוכה בנדל"ן, כמות הזמן שהוא צריך להשקיע בתיק מניות קטנה בהרבה (והתיק הרבה יותר סקייליבילי), ולכן עבור משקיע כזה נדל"ן יכול להיחשב פחות אטרקטיבי.

אגב, אני אישית משקיע גם בנדל"ן, בעיקר כי אני חושב (יותר נכון מקווה) שאפשר לקבל שם תשואה עודפת כי השוק לא יעיל.
בינתיים אני רואה שזה דורש הרבה יותר התעסקות מאשר תיק המניות שלי, ושאם "שוכחים" מההשקעה ליותר מידי זמן (אפילו כמה חודשים) התשואה יכולה לרדת בצורה חדה, בניגוד למניות.

 

[DorA]

הרבה מהמשקיעים פה בפורום, שדוגלים בשיטת ההשקעות הפסיבית, נמנעים מקריאת חדשות כלכליות ברמה היומית. וגם אם הם כן קוראים, הם (וגם אני) בוודאי לא מבצעים שום פעולה בתיק שלהם בעקבות זאת.

הרבה מהמשקיעים "הפסיביים" פה בפורום דוגלים בהשקעה מחקה מדד שהם בעצמם לא מבצעים.

 

[רוני]

אתה לא שם לב לסתירה הפנימית במשפט הזה?
אם אתה משקיע שעה-שעתיים בחודש זאת ממש לא הכנסה פסיבית.

אגב, עם כל שאר מה שאמרת אני מסכים לחלוטין.
פשוט צריך להבין שגם עבור המשקיע הפשוט, נדל"ן דורש השקעה של הרבה יותר זמן מתיק מניות פאסיבי.

אני חושב שלא צריך להגזים, רוב הזמן שציינתי זה עבודה משרדית של העברת הנתונים של הדוחות החודשיים לקובצי אקסל עבור הדו"ח השנתי לרשויות המס.
מדובר בהכנסה חודשית נטו אחרי מס מאוד משמעותית (אני מניח שבשוק ההון הייתי מקבל הכנסה זו מתיק בשווי של 15,000,000 ש"ח), אם זה לא פסיבי מבחינתך אני מקבל את זה, אני רואה זאת כהכנסה פסיבית.
אני רוצה להסביר נקודה נוספת, לנכסים מניבים, יש נטיה לעליית ערך לאורך זמן ויותר מכך לעלייה של השכירויות (במיקומים מרכזיים העלייה תהיה משמעותית מעבר לאינפלציה), כך שגם אם אפסיק לפעול, ההכנסה שלי תמשיך לצמוח !
ואם יטענו שזה לא פסיבי, אין לי בעיה עם זה.

דבר נוסף, גם בנדל"ן משקיע יכול לבצע התאמות,
נכסים ישנים משמשים את המשקיע לצורך תכנוני מס, אם רכשתי נכס לפני 25 שנים במליון ש"ח, קיזזתי מדי שנה פחת מבנה של 4% על שני שליש ממחיר הרכישה,
כיום ניתן למכור את הנכס בשלוש מליון ש"ח, ולאחר תשלום מס רווחי הון, להשקיע בשוק הנמצא בתחילת מגמת עליית מחירים ושכירויות, כך שבשנים הקרובות אני צפוי לעלייה בשכירויות, התשואה משכירות ההתחלתית גבוהה יותר בנכס החדש, אחרי תשלום מס רווחי הון במכירת הנכס, ישאר 2,600,000 ש"ח להשקעה, וכאן הפחת של 4% על שני שליש, יהיה גבוה משמעותית, הוא יקטין את חבות המס ויגדיל את ההכנסה נטו.

אולי זה לא נראה כל כך פסיבי אבל זה בהחלט משתלם.

 

[משתמש מחוק2]

מדובר בהכנסה חודשית נטו אחרי מס מאוד משמעותית (אני מניח שבשוק ההון הייתי מקבל הכנסה זו מתיק בשווי של 15,000,000 ש"ח)

כדי למשוך את הסכומים שאתה מדבר עליהם בשוק ההון ידרשו הרבה יותר מ15 מליון, יותר לכיוון ה30 מליון אם אתה לא רוצה להסתכן במחיקת הקרן.
כתבת בעבר שהנכסים שלך מניבים נטו שתי משכורות של מהנדס תוכנה בחודש, נניח לצורך הדיון שמדובר ב60,000 נטו, כלומר 720,000 לשנה נטו ו960,000 לפני מס רווחי הון.
960,000 מתוך תיק של 15 מליון המושקע כולו בשוק ההון מהווה משיכה של 6.4% בשנה, מה שמסכן משמעותית את הקרן.

 

[רוני]

כדי למשוך את הסכומים שאתה מדבר עליהם בשוק ההון ידרשו הרבה יותר מ15 מליון, יותר לכיוון ה30 מליון אם אתה לא רוצה להסתכן במחיקת הקרן.
כתבת בעבר שהנכסים שלך מניבים נטו שתי משכורות של מהנדס תוכנה בחודש, נניח לצורך הדיון שמדובר ב60,000 נטו, כלומר 720,000 לשנה נטו ו960,000 לפני מס רווחי הון.
960,000 מתוך תיק של 15 מליון המושקע כולו בשוק ההון מהווה משיכה של 6.4% בשנה, מה שמסכן משמעותית את הקרן.

היי, אני התכוונתי לשכר נטו לאחר תשלום מס, המיסוי על הכנסות משכירות משמעותית נמוך מהמס על שכר העבודה, אני מניח שיש רמות שכר שונות בקרב מהנדסי תוכנה, ולכן זה מטעה.
באופן כללי אני הייתי צריך תיק גדול בשוק ההון כדי להגיע להכנסה שאני מייצר כיום מנכסים מניבים מבלי להפחית את הקרן.

 

[roneng]

כתבת בעבר שהנכסים שלך מניבים נטו שתי משכורות של מהנדס תוכנה בחודש, נניח לצורך הדיון שמדובר ב60,000 נטו

אין הרבה מהנדסי תוכנה שמרויחים מעל 20 נטו, בטח שלא 30 (שזה אומר כ 60 ברוטו). הממוצע לדעתי הוא סביב ה 15 ואפילו פחות.
בכל מקרה, באחת ההודעות הקודמות בשרשור רוני דיבר על 20-30 אש"ח בחודש אחרי מיסים.
גם אם תקח בחשבון 25% מס על כל המשיכה תגיע לכ3% משיכה שנתית מתיק של 15 מליון

 

[amit]

כדי למשוך את הסכומים שאתה מדבר עליהם בשוק ההון ידרשו הרבה יותר מ15 מליון, יותר לכיוון ה30 מליון אם אתה לא רוצה להסתכן במחיקת הקרן.
כתבת בעבר שהנכסים שלך מניבים נטו שתי משכורות של מהנדס תוכנה בחודש, נניח לצורך הדיון שמדובר ב60,000 נטו, כלומר 720,000 לשנה נטו ו960,000 לפני מס רווחי הון.
960,000 מתוך תיק של 15 מליון המושקע כולו בשוק ההון מהווה משיכה של 6.4% בשנה, מה שמסכן משמעותית את הקרן.

אולי כדאי שניכנס פחות להכנסות של כל אחד

 

[משתמש מחוק2]

אין הרבה מהנדסי תוכנה שמרויחים מעל 20 נטו, בטח שלא 30 (שזה אומר כ 60 ברוטו). הממוצע לדעתי הוא סביב ה 15 ואפילו פחות.

לא כתבתי שמהנדס תוכנה מרוויח 30 נטו, ממה שרוני כתב במקום אחר ניתן היה להסיק שהנכסים מניבים נטו סכום של 2 משכורות ברוטו של מהנדס תוכנה ולכן סכום המשיכה מתיק בשוק ההון לא הסתדר, בכל אופן עכשיו המספרים מסתדרים אחרי ההבהרה של רוני.

אולי כדאי שניכנס פחות להכנסות של כל אחד

אתה מוזמן להגיש מועמדות למודרטור. רוני שיתף את המידע מרצונו החופשי ואין שום בעיה לדון בו

 

[roneng]

לא כתבתי שמהנדס תוכנה מרוויח 30 נטו,

נכון. כתבת ששני מהנדסי תוכנה מרויחים 60 נטו. אני הנחתי שהמשכורת שלהם שווה, ולכן כל אחד מרוויח 60/2 שזה 30.
אבל יכול להיות שהתכוונת שאחד מהם מרוויח 50 נטו והשני 10, לא יודע באמת.

 

[משתמש מחוק2]

לא כתבתי שמהנדס תוכנה מרוויח 30 נטו, ממה שרוני כתב במקום אחר ניתן היה להסיק שהנכסים מניבים נטו סכום של 2 משכורות ברוטו של מהנדס תוכנה

יופי, בוגר מאוד, אחד מרוויח 50 נטו והשני 10. משעמם לך?
תקרא שוב, לא כתבתי בשום מקום ששני מהנדסי תוכנה מרוויחים 60 נטו. הנחתי שהוא התכוון לסכום שמשתווה ל2 משכורות ברוטו. יש מהנדסי תוכנה שמרוויחים 30 ברוטו (אגב בדקתי את החישוב שלך, 60 לחלק ל2 זה אכן 30. אתה משתמש באקסל לחישובים כאלה?).
משהו אומר לי שאתה סתם מטריל או סתם אחד שחייב תמיד לומר את המילה האחרונה, אז יאללה תן עוד תגובה מתחכמת ונעזוב את זה פה

 

[nicepo1]

התשואה בנדל"ן היא משכירות ומעליית ערך, תוך שימוש במימון, משקיע המתמקצע יכול להגיע בקלות לתשואה שנתית דו ספרתית על ההשקע.

בטוח. השאלה עד כמה זה נפוץ ולאיזה אורך זמן.

אני מדבר על הכנסות נטו משכירות אחרי מס של 20,000 ש"ח עד 30,000 ש"ח בחודש, כמובן שהמקצועיים והאגרסיביים יותר יגיעו להכנסה גבוהה יותר

כמה צריך להשקיע כרגע כדי להגיע להכנסה של 30000 בחודש בסיכון סביר?

 

[DorA]

אולי כדאי שניכנס פחות להכנסות של כל אחד

למה? רוני המחיש לך שאתה צריך תיק של 15 מיליון שח בשביל לקבל בהכנסה פסיבית שהוא מקבל באמצעות שעתיים "עבודה" בחודש ותיק נמוך בהרבה. ממתי המילה "פסיבית" הפכה להיות מטרה של משקיעים במקום "הכנסה שמכסה את ההוצאות עם מינימום התעסקות ביחס להכנסות" כך שצריך להתעלם מהיתרונות של הכנסה גבוהה יותר בצורה משמעותית?

 

[amit]

למה? רוני המחיש לך שאתה צריך תיק של 15 מיליון שח בשביל לקבל בהכנסה פסיבית שהוא מקבל באמצעות שעתיים "עבודה" בחודש ותיק נמוך בהרבה. ממתי המילה "פסיבית" הפכה להיות מטרה של משקיעים במקום "הכנסה שמכסה את ההוצאות עם מינימום התעסקות ביחס להכנסות" כך שצריך להתעלם מהיתרונות של הכנסה גבוהה יותר בצורה משמעותית?

הוא רמז לכם בעדינות כמה הוא מרוויח , לא חושב שהוא התכוון שנבדוק בפינצטה למה הוא התכוון.

מן הסתם השקעה בנדלן לא פסיבית כמו תיק מניות , או שתעסיק עובד/חברת ניהול ותפקח עליהם , או שתעשה דברים בעצמך וגם זה יגזול ממך זמן.

 

[DorA]

מן הסתם השקעה בנדלן לא פסיבית כמו תיק מניות , או שתעסיק עובד/חברת ניהול ותפקח עליהם , או שתעשה דברים בעצמך וגם זה יגזול ממך זמן.

ממתי המילה "פסיבית" הפכה להיות מטרה של משקיעים במקום "הכנסה שמכסה את ההוצאות עם מינימום התעסקות ביחס להכנסות" כך שצריך להתעלם מהיתרונות של הכנסה גבוהה יותר בצורה משמעותית?

אנשים כאן צריכים לחזור למקורות ולהבין מה המטרה שלהם מהשקעות.