למה מחירי הדיור בישראל הם בועה?
בשנים האחרונות לא מעט אנשים טוענים שמחירי הדיור בישראל נמצאים בבועה שעומדת להתפוצץ. מנגד, ישנם רבים הרואים במחירי הדיור את גלגל ההצלה היחיד שלהם באקלים הכלכלי הישראלי, ולכן הם שואפים להיצמד אליהם על ידי רכישת נכס כמעט בכל מחיר.
המחשבה מאחורי רכישת דירה, גם במחירים גבוהים, נובעת מהתחושה שאם כבר רכשתי דירה קטנה, הכסף שלי לפחות צמוד לערך הנדל"ן, כך שבעתיד אוכל לשפר דיור מבלי להתרחק מהנקודה בה הייתי אם מחירי הדיור יעלו. כלומר, אנשים מאמינים שבמקום שהכסף שלהם יאבד מערכו, הוא ישמור על כוח הקנייה שלו על ידי השקעה בנדל"ן, גם אם זה במחיר של נכס קטן יותר ממה שתכננו במקור.
לדעתי האישית, שוק הנדל"ן, בניגוד לשוק המניות בבורסה, הוא שוק שמגיב הרבה יותר לאט לשינויים. בעוד שמניות עשויות להגיב כמעט מידית לשינויים כלכליים, פוליטיים או חברתיים, שוק הנדל"ן פועל בקצב שונה לחלוטין. השפעות של עליות או ירידות במחירים אינן ניתנות לבחינה או לחיזוי באופן מיידי, אלא רק לאורך תקופות ממושכות של 5 עד 10 שנים.
תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים, כלומר הקשר ההדוק ביותר של שווי נכס הוא להכנסה שהוא מניב. אם נבחן זאת בעיניים של שוק הדיור בישראל ונצמיד אותו לתשואה שנתית של 3%, כל עלייה במחיר השכירות אמורה להעלות את מחיר הנכס באופן צמוד, אחד לאחד. עלייה גבוהה יותר של מחיר הנכס תתרחש רק במצב שבו משקיע יסכים לקנות את הנכס עם היוון נמוך יותר, כלומר, תשואה שנתית נמוכה יותר.
לדוגמה, דירה שמכניסה 5,000 ש"ח שכירות, לפי תשואה שנתית של 3%, תהיה שווה 2 מיליון ש"ח. אם משקיע יחליט לרכוש את הנכס לפי תשואה של 2%, מחיר הנכס באותו רגע יעלה לשווי של 3 מיליון ש"ח. מעבר להורדת התשואה השנתית או לעלייה של מחירי השכירות, אין שום אפשרות למחיר הנכס לעלות. כלומר, כולנו יכולים להסכים כי אף אחד לא ישלם 3 מיליון ש"ח על דירה שמכניסה 100 ש"ח משכירות.
לאורך השנים ניתן לראות הסכמה של רוכשים לקנות דירות בישראל תוך קבלת תשואה נמוכה משמעותית משנה לשנה. אם לפני 10 שנים התשואה הממוצעת עמדה על 4%, כיום משקיעים מוכנים לקבל 25% פחות תשואה על אותם נכסים! בדרך כלל, הסכמה על תשואה נמוכה יותר מבטאת עלייה בביטחון של הנכס. כלומר, משקיע יסכים לקבל תשואה נמוכה יותר על נכס בטוח יותר, אך במקרה זה הסיבה היא שונה. משקיעים, שברובם ממונפים, הסכימו להוריד את התשואה המתקבלת מנכס רק בגלל שכספי ההשקעה (משכנתא) עלו זול משמעותית מאותה תשואה מתקבלת.
ניתן לראות בגרף כי לאורך 10 השנים האחרונות, הריבית הייתה נמוכה באופן עקבי מהתשואה המתקבלת, ואף שניהם הלכו באותו כיוון. כלומר, כסף זול = תשואה נמוכה יותר שמוסכמת על הרוכשים. בשנה האחרונה, טיעון זה התפוצץ מכיוון שמחיר הכסף עלה משמעותית מעל התשואה, מה שמשאיר אותנו עם מחירי נדל"ן גבוהים משמעותית מהתשואה אותה משקיעים יסכימו לקבל.
לאן הולכים מכאן מחירי הדיור?
על מנת שהשוק יתקן את עצמו, הוא יכול לעשות זאת משני כיוונים: או עלייה חדה במחירי השכירות, או ירידה חדה במחירי הנכסים. במילים אחרות, כיום, על מנת לתקן את עצמו, מחירי הנכסים צריכים לרדת ב-25% או לחילופין, מחירי השכירות צריכים לעלות ב-30%. כאן בעצם נכנסת תיאוריה חדשה לגבי מה לדעתי יקרה, אבל את זה נשאיר לכתבה הבאה. דבר אחד בטוח – כל מי שחושב שמה שהיה הוא שיהיה טועה. לצערי הרב, בכל בועה, אלו שנפגעים הכי קשה הם לא אלו שישבו על הגדר ולא היו בעלייה או בירידה, אלא אלו שנכנסו בדיוק בזמן הירידה.
בשנים האחרונות לא מעט אנשים טוענים שמחירי הדיור בישראל נמצאים בבועה שעומדת להתפוצץ. מנגד, ישנם רבים הרואים במחירי הדיור את גלגל ההצלה היחיד שלהם באקלים הכלכלי הישראלי, ולכן הם שואפים להיצמד אליהם על ידי רכישת נכס כמעט בכל מחיר.
המחשבה מאחורי רכישת דירה, גם במחירים גבוהים, נובעת מהתחושה שאם כבר רכשתי דירה קטנה, הכסף שלי לפחות צמוד לערך הנדל"ן, כך שבעתיד אוכל לשפר דיור מבלי להתרחק מהנקודה בה הייתי אם מחירי הדיור יעלו. כלומר, אנשים מאמינים שבמקום שהכסף שלהם יאבד מערכו, הוא ישמור על כוח הקנייה שלו על ידי השקעה בנדל"ן, גם אם זה במחיר של נכס קטן יותר ממה שתכננו במקור.
לדעתי האישית, שוק הנדל"ן, בניגוד לשוק המניות בבורסה, הוא שוק שמגיב הרבה יותר לאט לשינויים. בעוד שמניות עשויות להגיב כמעט מידית לשינויים כלכליים, פוליטיים או חברתיים, שוק הנדל"ן פועל בקצב שונה לחלוטין. השפעות של עליות או ירידות במחירים אינן ניתנות לבחינה או לחיזוי באופן מיידי, אלא רק לאורך תקופות ממושכות של 5 עד 10 שנים.
תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים, כלומר הקשר ההדוק ביותר של שווי נכס הוא להכנסה שהוא מניב. אם נבחן זאת בעיניים של שוק הדיור בישראל ונצמיד אותו לתשואה שנתית של 3%, כל עלייה במחיר השכירות אמורה להעלות את מחיר הנכס באופן צמוד, אחד לאחד. עלייה גבוהה יותר של מחיר הנכס תתרחש רק במצב שבו משקיע יסכים לקנות את הנכס עם היוון נמוך יותר, כלומר, תשואה שנתית נמוכה יותר.
לדוגמה, דירה שמכניסה 5,000 ש"ח שכירות, לפי תשואה שנתית של 3%, תהיה שווה 2 מיליון ש"ח. אם משקיע יחליט לרכוש את הנכס לפי תשואה של 2%, מחיר הנכס באותו רגע יעלה לשווי של 3 מיליון ש"ח. מעבר להורדת התשואה השנתית או לעלייה של מחירי השכירות, אין שום אפשרות למחיר הנכס לעלות. כלומר, כולנו יכולים להסכים כי אף אחד לא ישלם 3 מיליון ש"ח על דירה שמכניסה 100 ש"ח משכירות.
לאורך השנים ניתן לראות הסכמה של רוכשים לקנות דירות בישראל תוך קבלת תשואה נמוכה משמעותית משנה לשנה. אם לפני 10 שנים התשואה הממוצעת עמדה על 4%, כיום משקיעים מוכנים לקבל 25% פחות תשואה על אותם נכסים! בדרך כלל, הסכמה על תשואה נמוכה יותר מבטאת עלייה בביטחון של הנכס. כלומר, משקיע יסכים לקבל תשואה נמוכה יותר על נכס בטוח יותר, אך במקרה זה הסיבה היא שונה. משקיעים, שברובם ממונפים, הסכימו להוריד את התשואה המתקבלת מנכס רק בגלל שכספי ההשקעה (משכנתא) עלו זול משמעותית מאותה תשואה מתקבלת.
ניתן לראות בגרף כי לאורך 10 השנים האחרונות, הריבית הייתה נמוכה באופן עקבי מהתשואה המתקבלת, ואף שניהם הלכו באותו כיוון. כלומר, כסף זול = תשואה נמוכה יותר שמוסכמת על הרוכשים. בשנה האחרונה, טיעון זה התפוצץ מכיוון שמחיר הכסף עלה משמעותית מעל התשואה, מה שמשאיר אותנו עם מחירי נדל"ן גבוהים משמעותית מהתשואה אותה משקיעים יסכימו לקבל.
לאן הולכים מכאן מחירי הדיור?
על מנת שהשוק יתקן את עצמו, הוא יכול לעשות זאת משני כיוונים: או עלייה חדה במחירי השכירות, או ירידה חדה במחירי הנכסים. במילים אחרות, כיום, על מנת לתקן את עצמו, מחירי הנכסים צריכים לרדת ב-25% או לחילופין, מחירי השכירות צריכים לעלות ב-30%. כאן בעצם נכנסת תיאוריה חדשה לגבי מה לדעתי יקרה, אבל את זה נשאיר לכתבה הבאה. דבר אחד בטוח – כל מי שחושב שמה שהיה הוא שיהיה טועה. לצערי הרב, בכל בועה, אלו שנפגעים הכי קשה הם לא אלו שישבו על הגדר ולא היו בעלייה או בירידה, אלא אלו שנכנסו בדיוק בזמן הירידה.
