• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

למה מחירי הדיור בישראל הם בועה?

  • פותח הנושא פותח הנושא ITL
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

ITL

משתמש רשום
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
11
דירוג
36
למה מחירי הדיור בישראל הם בועה?

בשנים האחרונות לא מעט אנשים טוענים שמחירי הדיור בישראל נמצאים בבועה שעומדת להתפוצץ. מנגד, ישנם רבים הרואים במחירי הדיור את גלגל ההצלה היחיד שלהם באקלים הכלכלי הישראלי, ולכן הם שואפים להיצמד אליהם על ידי רכישת נכס כמעט בכל מחיר.

המחשבה מאחורי רכישת דירה, גם במחירים גבוהים, נובעת מהתחושה שאם כבר רכשתי דירה קטנה, הכסף שלי לפחות צמוד לערך הנדל"ן, כך שבעתיד אוכל לשפר דיור מבלי להתרחק מהנקודה בה הייתי אם מחירי הדיור יעלו. כלומר, אנשים מאמינים שבמקום שהכסף שלהם יאבד מערכו, הוא ישמור על כוח הקנייה שלו על ידי השקעה בנדל"ן, גם אם זה במחיר של נכס קטן יותר ממה שתכננו במקור.

לדעתי האישית, שוק הנדל"ן, בניגוד לשוק המניות בבורסה, הוא שוק שמגיב הרבה יותר לאט לשינויים. בעוד שמניות עשויות להגיב כמעט מידית לשינויים כלכליים, פוליטיים או חברתיים, שוק הנדל"ן פועל בקצב שונה לחלוטין. השפעות של עליות או ירידות במחירים אינן ניתנות לבחינה או לחיזוי באופן מיידי, אלא רק לאורך תקופות ממושכות של 5 עד 10 שנים.

תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים, כלומר הקשר ההדוק ביותר של שווי נכס הוא להכנסה שהוא מניב. אם נבחן זאת בעיניים של שוק הדיור בישראל ונצמיד אותו לתשואה שנתית של 3%, כל עלייה במחיר השכירות אמורה להעלות את מחיר הנכס באופן צמוד, אחד לאחד. עלייה גבוהה יותר של מחיר הנכס תתרחש רק במצב שבו משקיע יסכים לקנות את הנכס עם היוון נמוך יותר, כלומר, תשואה שנתית נמוכה יותר.

לדוגמה, דירה שמכניסה 5,000 ש"ח שכירות, לפי תשואה שנתית של 3%, תהיה שווה 2 מיליון ש"ח. אם משקיע יחליט לרכוש את הנכס לפי תשואה של 2%, מחיר הנכס באותו רגע יעלה לשווי של 3 מיליון ש"ח. מעבר להורדת התשואה השנתית או לעלייה של מחירי השכירות, אין שום אפשרות למחיר הנכס לעלות. כלומר, כולנו יכולים להסכים כי אף אחד לא ישלם 3 מיליון ש"ח על דירה שמכניסה 100 ש"ח משכירות.

לאורך השנים ניתן לראות הסכמה של רוכשים לקנות דירות בישראל תוך קבלת תשואה נמוכה משמעותית משנה לשנה. אם לפני 10 שנים התשואה הממוצעת עמדה על 4%, כיום משקיעים מוכנים לקבל 25% פחות תשואה על אותם נכסים! בדרך כלל, הסכמה על תשואה נמוכה יותר מבטאת עלייה בביטחון של הנכס. כלומר, משקיע יסכים לקבל תשואה נמוכה יותר על נכס בטוח יותר, אך במקרה זה הסיבה היא שונה. משקיעים, שברובם ממונפים, הסכימו להוריד את התשואה המתקבלת מנכס רק בגלל שכספי ההשקעה (משכנתא) עלו זול משמעותית מאותה תשואה מתקבלת.

ניתן לראות בגרף כי לאורך 10 השנים האחרונות, הריבית הייתה נמוכה באופן עקבי מהתשואה המתקבלת, ואף שניהם הלכו באותו כיוון. כלומר, כסף זול = תשואה נמוכה יותר שמוסכמת על הרוכשים. בשנה האחרונה, טיעון זה התפוצץ מכיוון שמחיר הכסף עלה משמעותית מעל התשואה, מה שמשאיר אותנו עם מחירי נדל"ן גבוהים משמעותית מהתשואה אותה משקיעים יסכימו לקבל.

לאן הולכים מכאן מחירי הדיור?

על מנת שהשוק יתקן את עצמו, הוא יכול לעשות זאת משני כיוונים: או עלייה חדה במחירי השכירות, או ירידה חדה במחירי הנכסים. במילים אחרות, כיום, על מנת לתקן את עצמו, מחירי הנכסים צריכים לרדת ב-25% או לחילופין, מחירי השכירות צריכים לעלות ב-30%. כאן בעצם נכנסת תיאוריה חדשה לגבי מה לדעתי יקרה, אבל את זה נשאיר לכתבה הבאה. דבר אחד בטוח – כל מי שחושב שמה שהיה הוא שיהיה טועה. לצערי הרב, בכל בועה, אלו שנפגעים הכי קשה הם לא אלו שישבו על הגדר ולא היו בעלייה או בירידה, אלא אלו שנכנסו בדיוק בזמן הירידה.
 
אתה מסתכל על דירה כהשקעה אבל לא כולם מסתכלים כך, יש כאלה שרואים זאת כדרך לשיפור אורך חיים - קרבה להורים, חינוך טוב. . .
חוץ מזה שאין הבטחה שערך הנכס יהיה בקשר ישיר לערך השכירות.
 
אני חושב שנקודת המבט שלך היא 100% ראציונלית. זו לא נקודת המבט של רוכשי הדירות. אנשים קונים דירה כדי להיאחז באזור, כדי לקנות וודאות.

יחד עם זאת, כאשר ההגיון הכלכלי לגמרי ייעלם, מקווה אהיה לראות את מחירי הדירות יורדים.
 
למה מחירי הדיור בישראל הם בועה?

בשנים האחרונות לא מעט אנשים טוענים שמחירי הדיור בישראל נמצאים בבועה שעומדת להתפוצץ. מנגד, ישנם רבים הרואים במחירי הדיור את גלגל ההצלה היחיד שלהם באקלים הכלכלי הישראלי, ולכן הם שואפים להיצמד אליהם על ידי רכישת נכס כמעט בכל מחיר.

המחשבה מאחורי רכישת דירה, גם במחירים גבוהים, נובעת מהתחושה שאם כבר רכשתי דירה קטנה, הכסף שלי לפחות צמוד לערך הנדל"ן, כך שבעתיד אוכל לשפר דיור מבלי להתרחק מהנקודה בה הייתי אם מחירי הדיור יעלו. כלומר, אנשים מאמינים שבמקום שהכסף שלהם יאבד מערכו, הוא ישמור על כוח הקנייה שלו על ידי השקעה בנדל"ן, גם אם זה במחיר של נכס קטן יותר ממה שתכננו במקור.

לדעתי האישית, שוק הנדל"ן, בניגוד לשוק המניות בבורסה, הוא שוק שמגיב הרבה יותר לאט לשינויים. בעוד שמניות עשויות להגיב כמעט מידית לשינויים כלכליים, פוליטיים או חברתיים, שוק הנדל"ן פועל בקצב שונה לחלוטין. השפעות של עליות או ירידות במחירים אינן ניתנות לבחינה או לחיזוי באופן מיידי, אלא רק לאורך תקופות ממושכות של 5 עד 10 שנים.

תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים, כלומר הקשר ההדוק ביותר של שווי נכס הוא להכנסה שהוא מניב. אם נבחן זאת בעיניים של שוק הדיור בישראל ונצמיד אותו לתשואה שנתית של 3%, כל עלייה במחיר השכירות אמורה להעלות את מחיר הנכס באופן צמוד, אחד לאחד. עלייה גבוהה יותר של מחיר הנכס תתרחש רק במצב שבו משקיע יסכים לקנות את הנכס עם היוון נמוך יותר, כלומר, תשואה שנתית נמוכה יותר.

לדוגמה, דירה שמכניסה 5,000 ש"ח שכירות, לפי תשואה שנתית של 3%, תהיה שווה 2 מיליון ש"ח. אם משקיע יחליט לרכוש את הנכס לפי תשואה של 2%, מחיר הנכס באותו רגע יעלה לשווי של 3 מיליון ש"ח. מעבר להורדת התשואה השנתית או לעלייה של מחירי השכירות, אין שום אפשרות למחיר הנכס לעלות. כלומר, כולנו יכולים להסכים כי אף אחד לא ישלם 3 מיליון ש"ח על דירה שמכניסה 100 ש"ח משכירות.

לאורך השנים ניתן לראות הסכמה של רוכשים לקנות דירות בישראל תוך קבלת תשואה נמוכה משמעותית משנה לשנה. אם לפני 10 שנים התשואה הממוצעת עמדה על 4%, כיום משקיעים מוכנים לקבל 25% פחות תשואה על אותם נכסים! בדרך כלל, הסכמה על תשואה נמוכה יותר מבטאת עלייה בביטחון של הנכס. כלומר, משקיע יסכים לקבל תשואה נמוכה יותר על נכס בטוח יותר, אך במקרה זה הסיבה היא שונה. משקיעים, שברובם ממונפים, הסכימו להוריד את התשואה המתקבלת מנכס רק בגלל שכספי ההשקעה (משכנתא) עלו זול משמעותית מאותה תשואה מתקבלת.

ניתן לראות בגרף כי לאורך 10 השנים האחרונות, הריבית הייתה נמוכה באופן עקבי מהתשואה המתקבלת, ואף שניהם הלכו באותו כיוון. כלומר, כסף זול = תשואה נמוכה יותר שמוסכמת על הרוכשים. בשנה האחרונה, טיעון זה התפוצץ מכיוון שמחיר הכסף עלה משמעותית מעל התשואה, מה שמשאיר אותנו עם מחירי נדל"ן גבוהים משמעותית מהתשואה אותה משקיעים יסכימו לקבל.

לאן הולכים מכאן מחירי הדיור?

על מנת שהשוק יתקן את עצמו, הוא יכול לעשות זאת משני כיוונים: או עלייה חדה במחירי השכירות, או ירידה חדה במחירי הנכסים. במילים אחרות, כיום, על מנת לתקן את עצמו, מחירי הנכסים צריכים לרדת ב-25% או לחילופין, מחירי השכירות צריכים לעלות ב-30%. כאן בעצם נכנסת תיאוריה חדשה לגבי מה לדעתי יקרה, אבל את זה נשאיר לכתבה הבאה. דבר אחד בטוח – כל מי שחושב שמה שהיה הוא שיהיה טועה. לצערי הרב, בכל בועה, אלו שנפגעים הכי קשה הם לא אלו שישבו על הגדר ולא היו בעלייה או בירידה, אלא אלו שנכנסו בדיוק בזמן הירידה.
אתה מפספס את האפשרות לפיה מחירי הדירות ימשיכו לעלות, במקביל להמשך עליה מתונה במחירי השכירות (כמו שמחירי המניות במקרים רבים נובעים מציפייה לעליית מחיר ולא בהכרח מתשואת הדיבידנד).
 
תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים, כלומר הקשר ההדוק ביותר של שווי נכס הוא להכנסה שהוא מניב.
גם אם הכנסת תחוקק חוק שאוסר על השכרת דירות, השווי של הדירות לא יתאפס, ולמעשה אפילו לא בטוח שתהיה ירידה כי רוב הדירות במדינה הן דירות למגורים של הבעלים שלהן ורבים מהשוכרים לשעבר יתאמצו לקנות דירות חדשות.
 
בשנה האחרונה, טיעון זה התפוצץ מכיוון שמחיר הכסף עלה משמעותית מעל התשואה,
פיקציה נפוצה. ההכנסה משכ"ד היא ריאלית בעוד הריבית הריאלית בגין המשכנתא נמוכה יותר.
על מנת שהשוק יתקן את עצמו, הוא יכול לעשות זאת משני כיוונים: או עלייה חדה במחירי השכירות, או ירידה חדה במחירי הנכסים.
או ירידה בריבית, מה שאכן צפוי נכון להיום לקרות.
 
אני חושב שה-4 שנים האחרונות לימדו אותנו שמחירי הנדל"ן בישראל אינם בועתיים.

בשביל לפוצץ בועה צריך אירוע שיזעזע את המערכת וישמש כסיכה שתוציא את כל האוויר, ברבור שחור..
קיבלנו שניים כאלה, דבר ראשון הקורונה, תקופה ארוכה של קיפאון בעסקאות, בורסה נופלת, סגרים ותחושה של סוף העולם, הנדל"ן לא מצמץ. להפך.
ואז הגיעה האינפלציה, עליות ריבית היסטוריות שבאופן ישיר משפיעות על כל עסקה בשוק הזה, השוק בהחלט גילה סימנים של אי נוחות וקשיים, מבצעים של 20-80, 90-10, מלאי שלא נמכר..
אבל הפיצוץ המובטח לא הגיע, לא נרשמה היסטריה, לא הצפה של השוק, לא עסקאות בהולות. כלום.
השוק הוכיח שהוא בריא (לא בועתי) והוא מגיב בהתאם לנסיבות, בצורה עניינית.
כלומר, יתכן ואנחנו נכנס למגמת ירידה במחירים, אבל זה דבר טבעי שמחירי נכסים יורדים כמו שטבעי שהם עולים.
 
תורת ההיוון על רגל אחת אומרת כי שווי נכס הוא סך ההכנסות שלו במכפיל מסוים
דיברת על משקיעים שקונים דירה כדי לקבל תשואת שכירות ואז חלקם מסתכלים על המכפיל היסטורי.
כמו שנאמר רבים מהקונים הם אנשים שגרים בדירות.
לפי ההגיון הזה, למה לא להסתכל על מדד של מחיר הדירה חלקי כמות המשכורות של זוג ולהשוות למדינות שונות או לאותו אזור היסטורית?
האם לפי הסתכלות כזו מתקבלת תוצאה אחרת?

או ירידה בריבית, מה שאכן צפוי נכון להיום לקרות.
לפי התחזית כאן - קישור
"הריבית צפויה לעמוד על 4.25% ברבעון השני של 2025".
האם חטיבת המחקר בבנק ישראל טועה?
אני מניח שאתה פשוט מכוון יותר רחוק בזמן.

השוק בהחלט גילה סימנים של אי נוחות וקשיים, מבצעים של 20-80, 90-10, מלאי שלא נמכר..
כדי לבדוק את חוסנו של השוק, צריך גם לשאול האם הוא יכול להמשיך במצב הנוכחי עוד הרבה שנים.
נניח אם עכשיו הריבית נשארת במצב הנוכחי עד שהקבלנים צריכים להתחיל למסור את הדירות.
מה קורה אז? האם רוב רוכשי ה-10-90 הם בעלי יכולת מימון של הדירות שרכשו?
 
נערך לאחרונה ב:
כדי לבדוק את חוסנו של השוק, צריך גם לשאול האם הוא יכול להמשיך במצב הנוכחי עוד הרבה שנים.
נניח אם עכשיו הריבית נשארת במצב הנוכחי עד שהקבלנים צריכים להתחיל למסור את הדירות.
מה קורה אז? האם רוב רוכשי ה-10-90 הם בעלי יכולת מימון של הדירות שרכשו?
יש שני דיונים אפשריים,
1. האם השוק הוא בועתי או ריאלי
2. האם השוק בסימן עליה או בקשיים (שורי/דובי)
לדעתי בעקבות התנהגות השוק בשני המשברים שקרו בארבע השנים האחרונות קיבלנו הוכחה שמדובר בשוק ריאלי.
התהיות שאתה מעלה הם כנראה בתחום הדיון השני, ויתכן שאנחנו בשוק דובי.
 
אני מוסיף.
שוק הדיור בישראל איננו חופשי לכן השוואה למניות איננה במקום.
המדינה היא מונופול על הקרקעות והיא מווסתת אותם כדי להגדיל את הרווח לכניסה על חשבון האזרח.
הבעיה שזהו מוצר בסיסי ( כמו שהמדינה תתחיל לווסת את המים ).
האם הדירות ירדו ???
אין סיבה שירדו הפוך יש סיבה רק שיעלו.
הבעיה המרכזית שהמדינה מכניסה יד מלאכותית לשוק מדכאת את הצמיחה ( ע"י לקחת האזרח בשבי כאשר מעמיסה עליו חובות ).
שוק שלא צומחת כמובן סופו לקרוס כלכלית ( במאקרו לא רואים ואפילו חושבים יש אחלה הכנסות ממיסים אבל במיקרו האזרח נכתש עם חובות).
להבנתי זהו תהליך ארוך מאוד זה לא יקרה בעוד שנה צריך כמה דורות טובים שישועבדו למוות,אבל נראה שאנחנו בכיוון.
כמובן אי אפשר לדעת מה יקרה במהלך התהליך אבל זה הכיוון לצערי.
 
כולי תקווה שהמחירים ירדו ואם יש בועה שתתפוצץ וכמה שיותר יותר טוב

ג"נ : יש לי דירה בבעלותי
 
אני מוסיף.
שוק הדיור בישראל איננו חופשי לכן השוואה למניות איננה במקום.
המדינה היא מונופול על הקרקעות והיא מווסתת אותם כדי להגדיל את הרווח לכניסה על חשבון האזרח.
הבעיה שזהו מוצר בסיסי ( כמו שהמדינה תתחיל לווסת את המים ).
האם הדירות ירדו ???
אין סיבה שירדו הפוך יש סיבה רק שיעלו.
הבעיה המרכזית שהמדינה מכניסה יד מלאכותית לשוק מדכאת את הצמיחה ( ע"י לקחת האזרח בשבי כאשר מעמיסה עליו חובות ).
שוק שלא צומחת כמובן סופו לקרוס כלכלית ( במאקרו לא רואים ואפילו חושבים יש אחלה הכנסות ממיסים אבל במיקרו האזרח נכתש עם חובות).
להבנתי זהו תהליך ארוך מאוד זה לא יקרה בעוד שנה צריך כמה דורות טובים שישועבדו למוות,אבל נראה שאנחנו בכיוון.
כמובן אי אפשר לדעת מה יקרה במהלך התהליך אבל זה הכיוון לצערי.
אני חושב שהבעייה העיקרית היא לא עוד קרקעות אלה מחסור בצפיפות אוכלוסיה

עיריות לא רוצים לאשר בניה למגורים כי זה מכניס אותם לגירעון

כל אחד צריך איזה מקום לגור מצד אחד

מצד שני יש גבול לכמה יכולים לשלם לא?

או שיתנו משכנתא ל 70 שנים? 80 שנים? אין לזה גבול?

בסוף אנשים גם אם ירצו לא יוכלו לקנות
 
לא מקובל לומר שהיו בועות נכסים בגלל כל תקופת הריבית אפס?

גם בארץ, גם בחול.
 
האקסיומה הצופה עליית מחירים בעיקר כפונקציה של עליית תשואה היא שגויה מכל וכל. עריי מרכז הן לרוב דלות תשואה ומשופעות בעליות ערך, מה שיוצר יחס הפוך בכלל כלומר עריי מרכז בעולם הן לרוב הקטר של עליות המחירים. מה שמשפיע על שוק הדיור הוא הביקוש הקשיח לדיור במדינת ישראל לאורך זמן רמות הביקוש בישראל מתכתבת היטב, עם הדמוגרפיה בישראל שוברת השיאים לעומת שאר מדינות המערב, הנמצאות בהכללה בירידה דמוגרפית. כרגע אגב למרות הביקושים הכבושים בגלל המלחמה, בממוצע ארצי מחירי הדיור בעלייה (בעיקר בשל רכישת דירות חדשות). עם זאת, קיימת ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה מה שתומך בעליות מחירים נוספות בהמשך. צפוי משבר דיור של ממש עוד מספר שנים בודדות. קיימים נתונים סטטיסטים חד משמעיים בין השאר של קרן המטבע הבינלאומית, התומכים בנתונים הדמוגרפיים שהועלו פה.
 
צפוי משבר דיור של ממש עוד מספר שנים בודדות. קיימים נתונים סטטיסטים חד משמעיים בין השאר של קרן המטבע הבינלאומית, התומכים בנתונים הדמוגרפיים שהועלו פה.
האם ההגירה השלילית של אזרחים רבים (עם הכנסה גבוהה ממוצעת) הוכנסה למשוואה? האם למשוואה הוכנסה ההסתברות שההגירה הזאת רק תגדל אם המצב יישאר ככה?
דמוגרפית אנחנו בהחלט שוברים שיאים, השאלה מה יהיה כוח הקנייה של האנשים הללו, והאם דווקא בסוף תהיה ירידת מחירים או חוקים פופוליסטיים אחרים כמו הגבלת שכר דירה.
אני משער שאם האזרחים בעלי הדירות ירגישו שהמדינה נהיית פחות דמוקרטית, הם ירצו למכור כמה שיותר מהר ובמחירי הפסד.
[אני לא טוען שזה יקרה ב100% ואפילו רחוק מכך, אני רק תוהה האם זה מחושב במערכת השיקולים של רכישת דירה]
 
הבעיה שזהו מוצר בסיסי ( כמו שהמדינה תתחיל לווסת את המים ).
המדינה אכן מווסתת את מחיר המים ולגבי נדל''ן היא נוקטת במדיניות שמביאה לעליית מחירי הדיור.
אני לא מכיר אף אדם שמצביע בבחירות למי שמציע מדיניות אחרת, לא מכיר אף פוליטיקאי או פקיד שהתפטר בגלל תוצאות המדיניות הזו ואפילו לא מחאה ציבורית משמעותית.
כנראה שמבחינת רוב הציבור אין בעיה משמעותית.
 
המדינה אכן מווסתת את מחיר המים ולגבי נדל''ן היא נוקטת במדיניות שמביאה לעליית מחירי הדיור.
אתה צודק בהכל (אגב רוב מוצרי הצריכה הבסיסיים בארץ מווסתים: מזון, חשמל, מים, תחבורה ועוד) ואוסיף: הויסות הוא לא תמיד רצוני, לפעמים הוא סתם כתוצאה מבורות או רשלנות.
 
האם ההגירה השלילית של אזרחים רבים (עם הכנסה גבוהה ממוצעת) הוכנסה למשוואה? האם למשוואה הוכנסה ההסתברות שההגירה הזאת רק תגדל אם המצב יישאר ככה?
דמוגרפית אנחנו בהחלט שוברים שיאים, השאלה מה יהיה כוח הקנייה של האנשים הללו, והאם דווקא בסוף תהיה ירידת מחירים או חוקים פופוליסטיים אחרים כמו הגבלת שכר דירה.
אני משער שאם האזרחים בעלי הדירות ירגישו שהמדינה נהיית פחות דמוקרטית, הם ירצו למכור כמה שיותר מהר ובמחירי הפסד.
[אני לא טוען שזה יקרה ב100% ואפילו רחוק מכך, אני רק תוהה האם זה מחושב במערכת השיקולים של רכישת דירה]
תראה, אנחנו עדיין לא בסוף האירוע לא מבחינת נתוני הגירה, לא מבחינת נתוני עליה ובטח לא מבחינה פוליטית ובטחונית.
היסטורית למרות שזה לא אינטואיטיבי מלחמות ומשברים טובים לכלכלה ובטח ליום שאחריי ובכלל זה קפיצת מחירי הנדל"ן.
 
תראה, אנחנו עדיין לא בסוף האירוע לא מבחינת נתוני הגירה, לא מבחינת נתוני עליה ובטח לא מבחינה פוליטית ובטחונית.
היסטורית למרות שזה לא אינטואיטיבי מלחמות ומשברים טובים לכלכלה ובטח ליום שאחריי ובכלל זה קפיצת מחירי הנדל"ן.
בעיניי זו טעות להסתכל על עלייה דמוגרפית בצורה רחבה מבלי להתעמק ממה היא נובעת.
שאר הטיעונים שלי יהיו בגרסת ״הפעם זה אחרת״, כלומר היסטורית רוב הסיכויים שאני טועה. מקווה שהדעה שלך תתברר כנכונה בדיעבד.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B למה לא כולם לוקחים "הלוואות box spread"? שוק ההון 14
א למה אין אימות דו־שלבי? שוק ההון 12
א למה לא אוהבים קרנות ישראליות? שוק ההון 42
P שינויים גדולים בהכנסות המדינה מקרקעות - למה? נדל"ן 0
B למה לא כדאי לפתוח בIBKR חשבון ישר על פני בית השקעות ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 25
A למה אנשים מתכוונים כשהם אומרים לתזמן את השוק פוסטים מאיכות נמוכה 13
ד למה מסלולי קופות הגמל להשקעה מנוהלים אקטיבית? שוק ההון 10
Skorzec למה בעצם לא למכור בירידות? שוק ההון 51
TheTieMan שאלה | למה אי אפשר למדוד ערך מטבע ביחס לעצמו? שוק ההון 7
א למה קרן כספית ממוסת ריאלית ? שוק ההון 2
ריש-לקיש פיזור גאוגרפי: למה לא להחזיק את כל הכסף בישראל דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 0
R למה החברה החילונית נראית כאילו היא מנסה להכחיד את עצמה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 11
ט למה השטחים של 1967 שונים מאלה של 1948? אוף טופיק 61
I למה דירות עלו כל כך הרבה? נדל"ן 236
Q לכאורה יש לי די והותר.... אז למה אני מרגיש כל כך רע ? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 243
C למה הכספיות ירדו בימים האחרונים? שוק ההון 4
צ למה דווקא IB? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 12
M איזון אקטוארי? למה אומרים שזה שקר של סוכנים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
L למה אנשים טובים לא הולכים לפוליטיקה פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 94
ד אז למה לא לעבור עכשיו מהסנופי לזמן מה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
C קנית קרן כספית - למה מסווגת כפעולה מחוץ לבורסה? שוק ההון 2
MaorRocky קופת גמל לא מחזירה לי תשואה של השוק ואני לא מבין למה שוק ההון 2
L למה רוב סרטי\סדרות מדע בדיוני נהיו לזבל פסאודו-מדעי? אוף טופיק 27
M למה המנייה עולה ויש הפסד יומי? פוסטים מאיכות נמוכה 1
K למה לא נהוג להשוות ביצועי מניות כולל דיווידנד? שוק ההון 5
A למה יש הבדל בעלויות בין סנופי אינבסקו לסנופי איישרס? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ל למה עדיין אין כזו אפלקציה? עוזר כלכלי אישי יזמות והגדלת הכנסות 2
S עדיין לא הצלחתי להבין למה האדם הממוצע צריך ביטקוין השקעות אלטרנטיביות 200
F למה בישראל מניות נסחרות באגורות? שוק ההון 4
א תעודות סל ישראליות עוקבות SP500 בפער ענק מהSPY , למה ? שוק ההון 12
M שירותי אורחים בדירת שלושה חדרים, למה? פוסטים מאיכות נמוכה 9
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 199
I מישהו יודע למה אין מסחר בנייר 1159235 שוק ההון 1
A מישהו מבין למה שערי הדולר והאירו עלו בצורה חדה שוק ההון 8
F יועץ משכנתאות, כן/לא למה? נדל"ן 77
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
K למה מתכוונים כשאומרים קרן מחקה שוק ההון 1
C 10 סיבות למה אני לא כדאי להשקיע במדד מחקה שוק ההון 14
J פנסיה - מחקה מדד- למה בעצם ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G למה להמשיך להחזיק קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
א אג"חים תמיד מפתיעים אותי, למה תשואת האג"ח הישראלי התרסקה ? שוק ההון 34
littleSeal אז למה לא להשקיע בחסכון בבנק, בעצם? פוסטים מאיכות נמוכה 2
חתול לילה למה הקרן המחקה שלי לא נותנת את תשואת המדד? שוק ההון 209
S שוקולד מריר - למה מנוטרל מטח?! שוק ההון 5
S האם יש כאן אנשים שמפקידים לקופת גמל ולא לקרן פנסיה משלימה? אם כן - אשמח לשמוע למה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 69
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
R למה לא בגדולות שוק ההון 7
ע למה להעדיף השקעות אקטיביות. פוסטים מאיכות נמוכה 2
I למה הייטקיסט צריך להפקיד לפנסיה בגיל בוגר יותר ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 28

נושאים דומים

Back
למעלה