למה יש המלצות להימנע ממסלולים צמודי מדד

[matthias]

ראיתי ושמעתי הרבה המלצות להימנע ממסלולים צמודי מדד (או לפחות להקטין אותם ככל האפשר), אבל לא מצאתי הסבר רציונלי להמלצה הזו. גם אנשים מהתחום שדיברתי איתם לא הצליחו להסביר לי מעבר לנפנופי ידיים ("זה מסוכן", "לא יודעים מה יהיה" וכדומה).
האם זו רק שנאת סיכון או שיש משהו מעבר לזה?
לפי סימולציות שאני מריץ נראה שאלה מסלולים טובים לפחות כמו המקבילים הלא צמודים. אני מנסה להבין האם יש משהו שאני מפספס.

איך שאני רואה את זה, במסלול קצ לדוגמה אני משלם כל חודש "ערך קבוע", בדומה לכל ההוצאות החודשיות האחרות, במקום סכום אבסולוטי קבוע כמו בקלצ.
הריביות ביניהם שונות כמובן בהתאם לצפי לשינוי במדד.
ההחזר החודשי מתעדכן כמו שכל שאר ההוצאות החודשיות מתעדכנות, ובמידה מסויימת גם כמו ההכנסה החודשית.
אז מה הבעיה?

 

[חתול לילה]

לפי סימולציות שאני מריץ נראה שאלה מסלולים טובים לפחות כמו המקבילים הלא צמודים.

הסימולציות מביאות בחשבון אינפלציה של עשרות/מאות אחוזים כמו בשנות השמונים?

 

[bigbang]

1. אם אתה משקיע ל-10 שנים+ וצריך לבחור בין אג"ח לא צמוד לאג"ח צמוד, מה תבחר? בתור לווה ההיגיון שלי אומר לבחור הפוך.
2. הסיכון באינפלציה גבוהה, גדול בהרבה מהסיכון מאינפלציה נמוכה/דפלציה -- תחשוב כמה אפשר להרוויח במסלול כזה בהשוואה למסלול לא צמוד לעומת כמה שאפשר להפסיד.
3. ההחזרים לא כוללים את השיעור הצפוי של האינפלציה, כך שהסכום הנומינלי (והתשלומים העתידיים) גדלים מעבר למחויב במציאות (לא בטוח שאני צודק פה חשבונאית).

 

[matthias]

הסימולציות מביאות בחשבון אינפלציה של עשרות/מאות אחוזים כמו בשנות השמונים?

לא. אני בודק אינפלציה של בין 0% ל-4% בשנה.

אם תהיה אינפלציה של עשרות/מאות אחוזים יקרה אחד מהשניים:
1. ההכנסה שלי תגדל בהתאם, ואז לא תהיה לי בעיה.
2. ההכנסה שלי לא תגדל בהתאם, ואז אני אקרוס כלכלית גם בלי קשר למשכנתא.
אני לא מצליח לחשוב על תרחיש שבו אם אני לוקח 100% קלצ אני אהיה בסדר אבל אני לוקח 100% קצ אני אהיה בבעיה.

 

[matthias]

1. אם אתה משקיע ל-10 שנים+ וצריך לבחור בין אג"ח לא צמוד לאג"ח צמוד, מה תבחר? בתור לווה ההיגיון שלי אומר לבחור הפוך.

כלומר עדיף לבחור בלא צמוד? למה?
אם הצפי לשינוי במדד מגולם בתשואה, כמו שקורה במסלולי המשכנתא, אני לא רואה יתרון לאחד מהם על-פני השני.

2. הסיכון באינפלציה גבוהה, גדול בהרבה מהסיכון מאינפלציה נמוכה/דפלציה -- תחשוב כמה אפשר להרוויח במסלול כזה בהשוואה למסלול לא צמוד לעומת כמה שאפשר להפסיד.

זו נקודה טובה, אבל כל שאר ההוצאות שלי צמודות למדד בכל מקרה. אני לא רואה למה שינויים בהחזר החודשי צריך להפחיד אותי יותר משינויים במחירי מזון בסופר לדוגמה.

3. ההחזרים לא כוללים את השיעור הצפוי של האינפלציה, כך שהסכום הנומינלי (והתשלומים העתידיים) גדלים מעבר למחויב במציאות (לא בטוח שאני צודק פה חשבונאית).

לא הבנתי, אשמח להסבר.

 

[Therealdeal]

כלומר עדיף לבחור בלא צמוד? למה?
אם הצפי לשינוי במדד מגולם בתשואה, כמו שקורה במסלולי המשכנתא, אני לא רואה יתרון לאחד מהם על-פני השני.


זו נקודה טובה, אבל כל שאר ההוצאות שלי צמודות למדד בכל מקרה. אני לא רואה למה שינויים בהחזר החודשי צריך להפחיד אותי יותר משינויים במחירי מזון בסופר לדוגמה.

לא הבנתי, אשמח להסבר.

לעניות דעתי - בתקופת זמן של שנה, ההבדל בין צמוד ללא צמוד זניח (כי ציפיות האינפלציה מגולמות). הפער בין המסלולים ל 30 שנה גם מגלם את ציפיות האינפלציה, רק שאיכות התחזית יורדת משמעותית כשמדובר בשנים קדימה. מכיוון שהטעות אסימטרית, זה לרעתך.

 

[bigbang]

כלומר עדיף לבחור בלא צמוד? למה?

באג"ח, לדעתי דווקא עדיף לבחור בצמוד.

אם הצפי לשינוי במדד מגולם בתשואה, כמו שקורה במסלולי המשכנתא, אני לא רואה יתרון לאחד מהם על-פני השני.

אם האינפלציה בדיוק כצפוי, אז באמת אין הבדל. אם אבל האינפלציה הצפויה היא 3% ובפועל היא תהיה שונה, ברור שיהיה הבדל. לאינפלציה אין הרבה לאן לרדת, אך יש הרבה לאן לעלות.

זו נקודה טובה, אבל כל שאר ההוצאות שלי צמודות למדד בכל מקרה. אני לא רואה למה שינויים בהחזר החודשי צריך להפחיד אותי יותר משינויים במחירי מזון בסופר לדוגמה.

אם אתה מוציא על משכנתא כמה שאתה מוציא בסופר ואין לך יכולת לצמצם את הקניות שלך בסופר אז אתה צודק. זה לרוב לא המצב.

לא הבנתי, אשמח להסבר.

נניח שיש צפי לאינפלציה של 10% והריבית היא 5% + מדד. במקום שהתשלומים שלך יהיו כאילו שהריבית היא 15%, גובה התשלום נגזר מריבית של 5% (ולכן התשלומים החודשיים נמוכים יותר), וה-10% מתווסף לקרן.

 

[חתול לילה]

1. ההכנסה שלי תגדל בהתאם, ואז לא תהיה לי בעיה.
2. ההכנסה שלי לא תגדל בהתאם, ואז אני אקרוס כלכלית גם בלי קשר למשכנתא.

מה אם ההכנסה שלך תגדל, אבל לא בקצב האינפלציה?

 

[matthias]

לעניות דעתי - בתקופת זמן של שנה, ההבדל בין צמוד ללא צמוד זניח (כי ציפיות האינפלציה מגולמות). הפער בין המסלולים ל 30 שנה גם מגלם את ציפיות האינפלציה, רק שאיכות התחזית יורדת משמעותית כשמדובר בשנים קדימה. מכיוון שהטעות אסימטרית, זה לרעתך.

טיעון טוב, לא חשבתי על זה ככה.
אני ארחיב את הסימולציות כדי לקחת את זה בחשבון.

אם אתה מוציא על משכנתא כמה שאתה מוציא בסופר ואין לך יכולת לצמצם את הקניות שלך בסופר אז אתה צודק. זה לרוב לא המצב.

זה לא משהו ספציפי למסלולים צמודי מדד.
גם ריביות עוגן במלצ למשל יכולות לעלות, גם שם הסכומים גבוהים וגם שם אין לי אפשרות פשוטה להקטין את ההחזר.

נניח שיש צפי לאינפלציה של 10% והריבית היא 5% + מדד. במקום שהתשלומים שלך יהיו כאילו שהריבית היא 15%, גובה התשלום נגזר מריבית של 5% (ולכן התשלומים החודשיים נמוכים יותר), וה-10% מתווסף לקרן.

לא חושב שזה עובד ככה.
המדד הוא לא עוגן של הריבית אלא הצמדה של הקרן.
בדוגמה שלך אתה מקבל ריבית 5% והקרן צמודה למדד. כלומר אם בחודש מסויים המדד עולה ב-10%, אז בסוף אותו חודש:
1. סכום ההלוואה גדל ב-10%.
2. מחושב החזר חודשי חדש לפי הסכום החדש וריבית 5% (שבשורה התחתונה יוצא ממנו שגם ההחזר החודשי גדל ב-10%).
3. אתה משלם את ההחזר החודשי לפי החישוב החדש.

מה אם ההכנסה שלך תגדל, אבל לא בקצב האינפלציה?

אז אני אהיה בבעיה עם המשכנתא באותה מידה כמו בשאר ההוצאות. זה תמיד סיכון בכל המסלולים, אולי חוץ מקלצ.

 

[Ajax]

אם תהיה אינפלציה של עשרות/מאות אחוזים יקרה אחד מהשניים:
1. ההכנסה שלי תגדל בהתאם, ואז לא תהיה לי בעיה.

ההכנסה שלך צמודה למדד?.

אני לא מצליח לחשוב על תרחיש שבו אם אני לוקח 100% קלצ אני אהיה בסדר אבל אני לוקח 100% קצ אני אהיה בבעיה.

אינפלציה.. זה כל הקטע של צמוד מדד
אם יש לך חוב צמוד בהיפר אינפלציה אתה נדפק
אם יש לך חוב לא צמוד בהיפר אינפלציה הוא נמחק

זו נקודה טובה, אבל כל שאר ההוצאות שלי צמודות למדד בכל מקרה. אני לא רואה למה שינויים בהחזר החודשי צריך להפחיד אותי יותר משינויים במחירי מזון בסופר לדוגמה.

בסופר אפשר להצטמצם ולחוב יש לך התחייבות שאתה חייב לעמוד בה ויהי מה - במיוחד משכנתא

האם זו רק שנאת סיכון או שיש משהו מעבר לזה?

כן, אין שום דבר מעבר לסיכון אינפלציה

לפי סימולציות שאני מריץ נראה שאלה מסלולים טובים לפחות כמו המקבילים הלא צמודים. אני מנסה להבין האם יש משהו שאני מפספס.

הסימולציות מעריכות מצב שגרה לאורך זמן, אבל האם אפשר לסמוך על זה שהמצב ישאר יציב לאורך התקופה שבחרת ?
אולי אם נגיד לא היינו באמצע מלחמה וגזירות כלכליות אז הייתי מסכים איתך שאפשר לקחת את הסיכון הזה אבל המצב כל כך נפיץ שמרגיש שהסיכון לא שווה את זה (לדעתי) אם אתה חוזה כאן 10-15 שנה של צמיחה כלכלית בריאה אז לבריאות, תקח צמוד מדד

 

[bigbang]

זה לא משהו ספציפי למסלולים צמודי מדד.
גם ריביות עוגן במלצ למשל יכולות לעלות, גם שם הסכומים גבוהים וגם שם אין לי אפשרות פשוטה להקטין את ההחזר.

נכון, אך כמדומני הן לרוב זזות יותר לאט.

לא חושב שזה עובד ככה.
המדד הוא לא עוגן של הריבית אלא הצמדה של הקרן.
בדוגמה שלך אתה מקבל ריבית 5% והקרן צמודה למדד. כלומר אם בחודש מסויים המדד עולה ב-10%, אז בסוף אותו חודש:
1. סכום ההלוואה גדל ב-10%.
2. מחושב החזר חודשי חדש לפי הסכום החדש וריבית 5% (שבשורה התחתונה יוצא ממנו שגם ההחזר החודשי גדל ב-10%).
3. אתה משלם את ההחזר החודשי לפי החישוב החדש.

בדיוק - אתה מתחיל לשלם יותר רק אחרי שהמדד עלה והוחל על כל הקרן.

אז אני אהיה בבעיה עם המשכנתא באותה מידה כמו בשאר ההוצאות. זה תמיד סיכון בכל המסלולים, אולי חוץ מקלצ.

כאמור, בשאר ההוצאות לרוב יש יכולת להצתמצם והן פחות גבוהות מהמשכנתא.
בסוף גם צריך להשוות תפוחים לתפוחים - השאלה היא לא האם תוכל לשרוד, אלא האם יש מסלול משכנתא עדיף.

 

[אייל ריטברג]

היי מתיאס,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
משכנתא צמודה למדד היא משכנתא מסוכנת, שההחזר בה עולה בריבית דריבית. במתווה של אינפלציה של 3% ההחזר שלך (במסלולים הללו) יכפיל את עצמו בקירוב כל 24 שנים.

HAVING SAID THAT, זה מסלולים טובים, שאם אתה מבין את הסיכון בהם (ומגדר/מתמודד איתו), כדאי לשלב אותם בתמהיל.
חלק לא קטן מהלקוחות שלנו בוחרים לשלב הצמדה למדד בתמהילים שלהם, אחרי שהם רואים את היתרונות בכך (ולמען הסר ספק, אנחנו מציגים להם תחזיות של בנק ישראל, וגם אינפלציה קבועה של 3% ו5%).
היתרונות הם מן הסתם הלוואה קצרה יותר וזולה יותר (ושוב, זה בהתחשב באינפלציה חיובית). אני חושב שמה שאנשים מפספסים בנוגע למשכנתא, הוא שמה שמשפיע על עלות הריבית הכוללת הכי הרבה הוא משך השנים של ההלוואה ולא הריבית שלה בפועל. ולכן, קיצור תקופות, על ידי הצמדה למדד, מאפשר לקבל הלוואה זולה משמותית.

אם אתה מסוגל להתמודד עם עליית ההחזר החודשי, זה כיוון טוב עבורך.
בהצלחה,
אייל מפינוויז

ראיתי ושמעתי הרבה המלצות להימנע ממסלולים צמודי מדד (או לפחות להקטין אותם ככל האפשר), אבל לא מצאתי הסבר רציונלי להמלצה הזו. גם אנשים מהתחום שדיברתי איתם לא הצליחו להסביר לי מעבר לנפנופי ידיים ("זה מסוכן", "לא יודעים מה יהיה" וכדומה).
האם זו רק שנאת סיכון או שיש משהו מעבר לזה?
לפי סימולציות שאני מריץ נראה שאלה מסלולים טובים לפחות כמו המקבילים הלא צמודים. אני מנסה להבין האם יש משהו שאני מפספס.

איך שאני רואה את זה, במסלול קצ לדוגמה אני משלם כל חודש "ערך קבוע", בדומה לכל ההוצאות החודשיות האחרות, במקום סכום אבסולוטי קבוע כמו בקלצ.
הריביות ביניהם שונות כמובן בהתאם לצפי לשינוי במדד.
ההחזר החודשי מתעדכן כמו שכל שאר ההוצאות החודשיות מתעדכנות, ובמידה מסויימת גם כמו ההכנסה החודשית.
אז מה הבעיה?

 

[matthias]

ניסיתי להבין מה בדיוק כדאי לשנות או להוסיף לסימולציות שאני מריץ, אז עשיתי "מחקר" קטן.
לקחתי נתונים מפה לגבי אינפלציה בארצות הברית מ-1666 עד 2023.
נראה שהיו שנים של אינפלציה דו-ספרתית, אבל יוצא שלאורך זמן השנים האלה מתמצעות עם השנים הרגילות.
ספציפית בדקתי מה היתה האינפלציה השנתית הממוצעת בכל תקופה של 30 שנה. לפי הגרף אלה התוצאות (מעוגלות לאחוזים שלמים) ומספר הפעמים שכל תוצאה התקבלה:
-3%: 2
-2%: 12
-1%: 58
0%: 70
1%: 80
2%: 48
3%: 26
4%: 12
5%: 21

לתקופה של 20 שנה יצאו תוצאות דומות אבל עם תוחלת מעט גבוהה יותר ושונות גדולה יותר. בפרט הקצה העליון מגיע ל-6%.

זה לא מושלם כי בדקתי רק בארצות הברית, אבל לדעתי נקבל תוצאות דומות גם במדינות אחרות, ובפרט לדעתי האישית זה מאוד לא סביר שבישראל תהיה אינפלציה של עשרות אחוזים לאורך תקופה של יותר משנים בודדות.

שורה תחתונה: נראה לי שכדאי לסמלץ כל אחד מהערכים הנ"ל ולמשקל בהתאם.

 

[שוקי555]

@matthias

מעניין. אני לא מבין גדול במשכנתאות, אבל רק הערה לגבי מתודולוגיית הבדיקה שתיארת - מכיוון שמה שצמוד למדד זו הקרן ולא הריבית, אז הממוצע ל- 30 שנה לא מהווה את כל הסיפור. צריך להתחשב בסיכון רצף התשואות: שינוי המדד בשנים הראשונות ללקיחת ההלוואה משמעותי הרבה יותר מאשר בסוף התקופה. לצורך המחשה, לווה שחווה עליה של 20% במדד בכל אחת משלוש השנים הראשונות, ואז 0% שינוי ב- 27 השנים שנותרו, יהיה במצב שונה לחלוטין מלווה שחווה 30 שנה של 2% אינפלציה קבועה, למרות שהממוצע זהה.

לא יודע אם זה מה שיבדיל בין הישרדות לקריסה כלכלית, אבל זה בהחלט מגדיל מאוד את הסיכון (במובן של סטיית תקן) במסלולים האלו ואולי יכול להסביר את חוסר הפופולריות.

 

[c881]

בתור אחד שלקח משכנתה ב-5 שנים האחרונות...
הרבה אנשים הסתכלו על התשלום משכנתה שלהם בשנתיים האחרונות שלהם וראו איך ההחזר החודשי שלהם גדל (כי היו חכמים ולקחו 60% מסלול פריים, אחרי שהפעילו מכבש על בנק ישראל להוריד את ההגבלה של 30% פריים)
אבל בשנה האחרונה הם בכלל התעצבנו כשראו שהקרן גדלה בחזרה, כי 3% על חצי מליון צמוד, מגדיל לך את הקרן ב-15,000.

 

[בת העמק]

ראיתי ושמעתי הרבה המלצות להימנע ממסלולים צמודי מדד

כשאנחנו לקחנו משכנתא בשנות ה-90, היה מסלול אחד שהוצע - קבועה צמודה (אצלנו זה היה בריבית של 4.5%). ובכל זאת המוני אזרחים ישראלים הצליחו לעמוד בכך.
ההבדל לעומת ימינו הוא שמחיר דירה/בית ביחס למשכורות לא הגיע לתפלצת של ימינו. מצד שני, אם יש לך משכורת גבוהה וחלומות סולידים - יש מצב שהיחס יהיה טוב יותר.

נראה שהיו שנים של אינפלציה דו-ספרתית, אבל יוצא שלאורך זמן השנים האלה מתמצעות עם השנים הרגילות.

הגיוני ביותר, אבל במחצית הראשונה של שנות השמונים במאה הקודמת היתה אינפלציה של מאות אחוזים בישראל וכמות נפגעי המשכנתאות היתה רבה.
נדמה לי שמאז הבנקים נעשו אחראים יותר, אבל קצת כמו מה שקרה בשביעי לאוקטובר לאחר מסקנות מלחמת יום כיפור - האחריות מתרופפת והפארטאץ' עולה.

 

[c881]

כשאנחנו לקחנו משכנתא בשנות ה-90, היה מסלול אחד שהוצע - קבועה צמודה (אצלנו זה היה בריבית של 4.5%). ובכל זאת המוני אזרחים ישראלים הצליחו לעמוד בכך.

לכמה שנים היתה המשכנתה?
כמה הוחזר בסופו של יום?

 

[חתול לילה]

אבל במחצית הראשונה של שנות השמונים במאה הקודמת היתה אינפלציה של מאות אחוזים בישראל וכמות נפגעי המשכנתאות היתה רבה.

לחילופין, מי שהלך על מסלול בריבית קבועה קיבל דירה בחינם.

 

[בת העמק]

לחילופין, מי שהלך על מסלול בריבית קבועה קיבל דירה בחינם.

קבועה לא צמודה, אתה מתכוון.
בגלל זה הבנקים הצמידו אחר-כך את כל המשכנתאות, עד שנרגעו 25 שנה אחר-כך.

לכמה שנים היתה המשכנתה?
כמה הוחזר בסופו של יום?

לקחנו ל-28 שנה, החזרנו אחרי 20 שנה (כשמכרנו).
לגבי הכמה, נשאיר קצת פרטיות. אלא אם התכוונת לשאול משהו אחר ולא הבנתי.

 

[c881]

קבועה לא צמודה, אתה מתכוון.
בגלל זה הבנקים הצמידו אחר-כך את כל המשכנתאות, עד שנרגעו 25 שנה אחר-כך.

יותר, הרגולטור עצר אותם.