למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[Yoss]

רוני המחיש לך שאתה צריך תיק של 15 מיליון שח בשביל לקבל בהכנסה פסיבית שהוא מקבל באמצעות שעתיים "עבודה" בחודש ותיק נמוך בהרבה.

אני לא חושב שהפואנטה היא (או צריכה להיות) כמות השעות בחודש. העניין הוא המינוף.
רוני הראה שצריך תיק של 15M בשביל למשוך בחודש לפי כלל ה-3%, את הסכום שאפשר לקבל מתיק נדל"ן (אני לא יודע באיזה גודל) ממונף.
אבל רוני מחזיק תיק נדל"ן ממונף, ולא משווה אותו לתיק מניות ממונף. בנוסף, רוני מושך כל שנה למעלה מ-3%, ולא מגביל את עצמו כמו בתיק ניירות ערך.
אם תתמנף במניות כמו בנדל"ן תקבל כל חודש הרבה יותר מאשר ללא מינוף, ואם תמשוך מהנדל"ן לפי כלל ה-3% (ואת כל השאר תשקיע מחדש) תקבל הרבה פחות מההכנסה בפועל (לא שאני יודע להגיד יותר או פחות ביחס לענף ההשקעה השני, אלא רק ביחס לאופי ההשקעה השונה בתוך כל ענף).
[ @רוני - זה רק לשם הדוגמה, כמובן. לא מדבר עליך אישית.]

כל זה בלי להיכנס להבדל בין אופי ההשקעה- אין סיבה להשוות את ההשקעה של רוני בנדל"ן לתיק פאסיבי, היא דומה יותר לתיק שמנסה להכות את השוק. רוני במוצהר מנסה להכות את השוק, והוא בהחלט חוזה שבתקופה מסויימת במקום מסויים תהיה עליה ובתקופה אחרת במקום אחר תהיה ירידה.
אני חושב שמשקיעי מדדים (שזה הרבה פעמים interchangeable עם משקיע פאסיבי) עושים זאת בעיקר כי לא ניתן להכות את השוק, ולא בגלל שעות עבודה ומנוחה. אני מקבל את הטענה (אין לי מושג אם היא נכונה) ששוק הנדל"ן פחות יעיל/משוכלל ולכן קל יותר להכות את השוק. זו בעיניי התשובה העיקרית לשאלה המקורית של השרשור - למה נדל"ן ולא שוק ההון.

 

[גרהם]

אני מקבל את הטענה (אין לי מושג אם היא נכונה) ששוק הנדל"ן פחות יעיל/משוכלל ולכן קל יותר להכות את השוק. זו בעיניי התשובה העיקרית לשאלה

וחשוב לזכור שאם קל יותר להכות את השוק אז גם קל יותר לשוק להכות אותך.

 

[סטרבו]

מעניין איך מחייה משכירות שונה או דומה למחייה מדיבידנדים או ריביות למשל.
בשני המקרים אתה חי מהתזרים ולא מהנכסים.
יכול להיות מצב שלאורך שנים ואולי משבר או שניים, אתה יכול להגיע להכנסה מדיבידנדים זהה, בלי תיק כל כך גדול.

כי לא ניתן להכות את השוק

לא שמעתי על זה.

 

[Kipodi]

אהה, בארץ באמת שאני לא מבין למה אנשים קונים דירות להשקעה היום.
בחו"ל עוד אפשר להבין כי אפשר למצוא עדיין הזדמנויות ויש שווקים עם תשואות לא רעות, אבל בארץ אתה לא תעשה יותר מ2-3% לפני הוצאות ולפני מיסים.

יש המלצות לחומר קריאה בנושא (השקעת נדל״ן בחו״ל)?

 

[Mamaof]

אבל רוני מחזיק תיק נדל"ן ממונף

לפי מה שאני מבין הנדל"ן של רוני לא ממונף

יש בבעלותי 16 נכסים מניבים (מצב זמני) בישראל ובמספר ארצות שונות, נכסים אלו נקיים ממימון

 

[roneng]

תקרא שוב, לא כתבתי בשום מקום ששני מהנדסי תוכנה מרוויחים 60 נטו

אז מה זה:

כתבת בעבר שהנכסים שלך מניבים נטו שתי משכורות של מהנדס תוכנה בחודש, נניח לצורך הדיון שמדובר ב60,000 נטו,

?

לפחות תעמוד מאחורי מה שאמרת במקום לתקוף אותי סתם.

 

[Yoss]

לפי מה שאני מבין הנדל"ן של רוני לא ממונף

צודק, ואני מקבל את התיקון. למרות זאת, נראה לי שהוא כן השתמש במינוף בהקמה של התיק, אבל הכניס מספיק כדי לסגור את זה (אני לא יודע באמת, אחכה ש @רוני יענה). בכל מקרה, בדיונים בפורום כשהוא מדבר על השקעה בנדל"ן הוא תמיד מדבר על שימוש במימון.
לא שאני משווה, אבל מי שהתמנף על תיק לא גדול ב-2008 יכול להחזיק היום תיק לא ממונף שיתן את ההכנסה המדוברת.

 

[Yoss]

לא שמעתי על זה.

התייחסתי למשקיעי מדדים. לא אמרתי שכולם מאמינים בזה.
(כמובן בהסתייגויות הרגילות של לאורך זמן וכו').

 

[roneng]

וחשוב לזכור שאם קל יותר להכות את השוק אז גם קל יותר לשוק להכות אותך.

לא בהכרח.
אחת הסיבות שקשה להכות את השוק בשוק המניות זה בגלל כמות האנשים המקצועיים (גופי השקעות גדולים וכו') שמתעסקים בו. אם מניה לא מתומחרת "נכון" (ועזוב שניה מה זה נכון. נניח אפילו ארביטראז וכאלה) יבוא מהר מאוד איזה גוף גדול ויסגור את הפער.
בתחום הנדל"ן הקניה/מכירה מתבצעת בהרבה מקרים מול אנשים לא מקצועיים ולרוב אפילו לא מול משקיעים חובבים אלא סתם מול אנשים שיש להם נכס אחד למגורים.
במצב כזה מספיק שתדע קצת יותר מבעל הנכס הממוצע כדי שתוכל "לנצל הזדמנויות" יותר בקלות.

 

[גרהם]

לא בהכרח.
אחת הסיבות שקשה להכות את השוק בשוק המניות זה בגלל כמות האנשים המקצועיים (גופי השקעות גדולים וכו') שמתעסקים בו. אם מניה לא מתומחרת "נכון" (ועזוב שניה מה זה נכון. נניח אפילו ארביטראז וכאלה) יבוא מהר מאוד איזה גוף גדול ויסגור את הפער.
בתחום הנדל"ן הקניה/מכירה מתבצעת בהרבה מקרים מול אנשים לא מקצועיים ולרוב אפילו לא מול משקיעים חובבים אלא סתם מול אנשים שיש להם נכס אחד למגורים.
במצב כזה מספיק שתדע קצת יותר מבעל הנכס הממוצע כדי שתוכל "לנצל הזדמנויות" יותר בקלות.

מסכים.
אבל יש גם גורמים נוספים, שקשורים במאפייני השוק, שיכולים לגרום לאדם למכור בפחות ממחיר השוק בין אם כתוצאה מגורמים אישיים (כי אתה צריך את הכסף בדיוק כשקשה מאד למכור) ובין אם כתוצאה ממאפייני הנכס (השוק טוב אבל דווקא הדירה שסמוכה לזו שלך נמכרה לאסי אבוטבול). אם אתה מחזיק מדדים תקבל בכל רגע נתון את תשואת השוק עד למועד המכירה. בנדלן זה לא כך.

 

[רוני]

בטוח. השאלה עד כמה זה נפוץ ולאיזה אורך זמן.

כמה צריך להשקיע כרגע כדי להגיע להכנסה של 30000 בחודש בסיכון סביר?

כאשר משקיעים עם מימון בעיתוי נכון, ניתן די בקלות להגיע לתשואה דו ספרתית משכירות ועליית ערך על ההון העצמי.

כיום כדי להגיע להכנסה חודשית נטו של 30,000 ש"ח בחישוב שמרני ולאחר תשלום מס הכנסה,
יש צורך בפרוטפוליו נכסים מפוזר בשווי של 7,500,000 ש"ח,
משקיעים מקצועיים המתמחים ביזמות והשבחה, יכולים להגיע לסכום זה עם הון נמוך יותר.

 

[רוני]

לפי מה שאני מבין הנדל"ן של רוני לא ממונף

נכון להיום אני לא ממונף, אך בעבר פעלתי עם מימון כמובן, אני ממתין לשוק עם משבר כדי לפעול משמעותית עם מימון.

 

[רוני]

צודק, ואני מקבל את התיקון. למרות זאת, נראה לי שהוא כן השתמש במינוף בהקמה של התיק, אבל הכניס מספיק כדי לסגור את זה (אני לא יודע באמת, אחכה ש @רוני יענה). בכל מקרה, בדיונים בפורום כשהוא מדבר על השקעה בנדל"ן הוא תמיד מדבר על שימוש במימון.
לא שאני משווה, אבל מי שהתמנף על תיק לא גדול ב-2008 יכול להחזיק היום תיק לא ממונף שיתן את ההכנסה המדוברת.

לאורך השנים פעלתי עם מימון, את המימון סילקתי במהלך השנים באמצעות מכירת נכסים שמחירם עלה.
כיום אני מבצע רכישות מדי פעם ללא משכנתאות,
אני ממתין לעיתוי מתאים בשוק הנדל"ן בישראל, קנדה, אוסטרליה, כדי לפעול שוב בעוצמה עם משכנתאות.
כדי להצליח בהשקעות נדל"ן, חייבים להקפיד על עיתוי ומיקום ההשקעה, בנוסף לרכישה עם מימון.

 

[רוני]

מבלי להכנס לדקויות פרוטפוליו הנכסים מממן את עלויות המחיה החודשיות שלי, בסביבות 35,000 ש" עד 37,000 ש"ח (11,000 בחודש עבור שכר דירה, היום סיכמתי עם בעלת הדירה ל 4 שנים נוספות באותו הסכום).

 

[roneng]

יום כדי להגיע להכנסה חודשית נטו של 30,000 ש"ח בחישוב שמרני ולאחר תשלום מס הכנסה,
יש צורך בפרוטפוליו נכסים מפוזר בשווי של 7,500,000 ש"ח,

כלומר אתה מדבר על תשואה של קצת פחות מ5% אחרי מס (ולפני עליית ערך של הנכס).
זה לא שונה בהרבה מהמספרים שיש בשוק ההון, עם הבדל שבשוק ההון אתה לא חייב למשוך את הרווחים ולשלם מס אלא אתה יכול להשאיר (לפחות את רובם) ולדחות את תשלום המס.

 

[roneng]

י אתה צריך את הכסף בדיוק כשקשה מאד למכור

אם אתה מוכר כשקשה למכור זה כנראה אומר שגם השוק ירד.
זה לא שונה בהרבה מהמצב בתיק מניות, כשאתה צריך את הכסף בדיוק בתקופה של קריסה בשווקים.

השוק טוב אבל דווקא הדירה שסמוכה לזו שלך נמכרה לאסי אבוטבול

זה נכון, אבל זאת כבר שאלה של פיזור.
אני מסכים שהרבה יותר קשה להגיע לפיזור טוב בנדל"ן מאשר בשוק המניות, ושחוסר פיזור מוסיף סיכון (כמו הסיכון שהזכרת וגם דברים).

אם אתה מחזיק מדדים תקבל בכל רגע נתון את תשואת השוק עד למועד המכירה. בנדלן זה לא כך.

נכון. זה אחד ההבדלים הגדולים - לא רק שאתה יכול למכור "במחיר שוק" את המניות שלך בכל רגע, אלא שאתה יודע בכל רגע מה שווי התיק שלך.
בנדל"ן אתה הרבה פעמים לא באמת יודע מה שווי הבית עד שאתה מנסה למכור, ויותר מזה - אין קונסנזוס של "חוכמת ההמונים" על שווי הבית כמו שיש במניות. אם תמצא קונה טוב (שיכול להיות מעוניין בנכס מסיבות שהן ממש לא כלכליות) יכול להיות שתמכור בהרבה מעל מחיר השוק, אם תמצא מוכר לחוץ אתה יכול לקנות נכסים בהנחה גדולה.
אם יש לך את הגמישות והזמן אתה יכול למצוא הזדמנויות בנדל"ן שאי אפשר למצוא במניות, בדיוק בגלל הסיבות האלה.

 

[גרהם]

זה לא שונה בהרבה מהמצב בתיק מניות, כשאתה צריך את הכסף בדיוק בתקופה של קריסה בשווקים.

זה מאד שונה.
בתעודות הסל על המדדים המרכזיים תמיד תהיה נזילות מספיקה בשביל תיקים בסדר הגודל עליו מדובר בפורום. אתה עדיין תקבל בדיוק את תשואת השוק.
בשוק נדלן גרוע אתה יכול למצוא את עצמך בלי קונים כך שמחיר השוק הוא פיקציה כי בעצם אין עסקאות או לחילופין כדי למכור מהר (בהקבלה לשוק ההון בו אתה מוכר תוך הזמן שלוח לך להקליד את הפקודה), תצרך לרדת בהמון במחיר (הרבה מתחת ל"מחיר השוק" שבו בעצם אי אפשר למכור מיידית).
ובעצם ראיתי שכתבת את אותו הדבר מהצד השני של המטבע -

אם יש לך את הגמישות והזמן אתה יכול למצוא הזדמנויות בנדל"ן שאי אפשר למצוא במניות, בדיוק בגלל הסיבות האלה.

 

[adamshalev]

כלומר אתה מדבר על תשואה של קצת פחות מ5% אחרי מס (ולפני עליית ערך של הנכס).

לא פשוט בכלל להוציא באופן עקבי משוק ההון 5% ריאלי אחרי מס, וגם לקבל עליית ערך של נכס הבסיס.

 

[roneng]

לא פשוט בכלל להוציא באופן עקבי משוק ההון 5% ריאלי אחרי מס

עקבי לא, ממוצע כן.
אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

גם לקבל עליית ערך של נכס הבסיס.

זה סיפור אחר.
הבעיה ש"עליית ערך הבסיס" בשוק הנדל"ן הוא לא משהו ידוע (או מובטח). בממוצע ארוך טווח נכס נדלני פחות או יותר שומר על ערכו הריאלי.
אני אישית לא "בונה" על עליית ערך הנכס ובוחר השקעות לפי צפי ההכנסה משכירות. אם ערך הנכס גם יעלה זה רק בונוס. (זה כמובן תקף לנכסים שמיועדים להשכרה. בעסקאות פליפ החישוב אחר לחלוטין).

נכון, כמו שרוני אמר, שהשוק הוא מחזורי בגדול ואפשר תאורטית לקנות נכסים בזול ולמכור ביוקר, אבל קניה/מכירה של נכס נדל"ן דורשת הרבה יותר זמן והשקעה מתחזוקה של נכס קיים. כלומר אם תקנה ותמכור כל הזמן תיהיה לך הרבה יותר עבודה (ואיתה יותר תשואה פוטנציאלית) ואם תקנה ותמכור לעיתים רחוקות מאוד אז התשואה שלך מעליית הנכס יותר מוגבלת (יש גבול כמה אזור מסויים יכול לעלות).

 

[גרהם]

עקבי לא, ממוצע כן.
אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

זה סיפור אחר.
הבעיה ש"עליית ערך הבסיס" בשוק הנדל"ן הוא לא משהו ידוע (או מובטח). בממוצע ארוך טווח נכס נדלני פחות או יותר שומר על ערכו הריאלי.
אני אישית לא "בונה" על עליית ערך הנכס ובוחר השקעות לפי צפי ההכנסה משכירות. אם ערך הנכס גם יעלה זה רק בונוס. (זה כמובן תקף לנכסים שמיועדים להשכרה. בעסקאות פליפ החישוב אחר לחלוטין).

נכון, כמו שרוני אמר, שהשוק הוא מחזורי בגדול ואפשר תאורטית לקנות נכסים בזול ולמכור ביוקר, אבל קניה/מכירה של נכס נדל"ן דורשת הרבה יותר זמן והשקעה מתחזוקה של נכס קיים. כלומר אם תקנה ותמכור כל הזמן תיהיה לך הרבה יותר עבודה (ואיתה יותר תשואה פוטנציאלית) ואם תקנה ותמכור לעיתים רחוקות מאוד אז התשואה שלך מעליית הנכס יותר מוגבלת (יש גבול כמה אזור מסויים יכול לעלות).

ונקודה נוספת - מיסוי.
קניה ומכירה בתדירות גבוהה יפנו אליך מהר יותר את הזרקור המיסויי שיכול להביא אותך למיסוי פירותי, ואז כל יתרונות המס המפורסמים של הנדלן לא רק שהולכים לאיבוד, אלא שאתה במצב גרוע יותר מאשר מי שמשקיע בשוק ההון בפרופיל נמוך, כך שגם אם יש לו מיליונים לא ימהרו לסווגו כסוחר.