כדאיות רכישת דירה להשקעה

[omria]

יש לי אפשרות לרכוש דירת 3 חדרים במרכז כפר סבא, במיקום מאוד נגיש.
הדירה בבניין בן 40-50 שנה, קומה 4, עם מעלית, חניה בטאבו, חדר שירותים אחד וחדר המכיל אמבטיה ומקלחת בנפרד.
מדובר על שאני מייעד להשקעה, דירה שניה בבעלותי.

זו דירת ירושה, העסקה יכולה להסגר במחיר אטרקטיבי ולכן אני שוקל אותה ברצינות.
נתוני העסקה -
עלות הנכס: 1.2M
מס רכישה: 100K
עו"ד: 8K
שיפוץ קל (שפכטל, צבע, החלפת ברזים, ניקיון): 10K
שכירות משוערת: 4K ש"ח
תשואה ברוטו מהשכירות: 3.64%

נתוני עלי -
הכנסה חודשית פנויה בתא המשפחתי שמופנית לחסכון (אחרי כסף שמופרש לחסכון לילדים) - 10K
בבעלותנו דירה בשווי של כ-2.5M ועליה משכנתא של 1M, מח"מ של כ-20-25 והחזר חודשי של 5.5K.
הון נזיל - 700-800K, רובו בשוק ההון ומיעוטו במזומן
ארצה לקחת משכנתא מקסימלית, 50%, על הנכס כדי להשאיר קצת מזומן בצד.

מהנתונים הנ"ל העסקה, בדגש על התזמון הנוכחי, כדאית?
על פניו המחיר מאוד אטרקטיבי (ע"פ מדלן דירות דומות נמכרו בשנה האחרונה בכ-1.6M).
אבל, אם אלך על העסקה כמעט כל הוני יהיה מושקע בנדל"ן למיגורים.

מה דעתכם?

 

[AAA]

קומה 4

קומה אחרונה?
קומה אחרונה בבנין קצת יותר זולות מכאלה שהם לא.

ע"פ מדלן דירות דומות נמכרו בשנה האחרונה בכ-1.6M

לפי מה שראיתי פה בשרשורים, שהנתונים שלהם לא מדויקים.

תוסיפי לחישוב:
עלות פתיחת משכנתא + ריביות.
שיפוץ לא קל.

 

[אורי ג.]

מהנתונים הנ"ל העסקה, בדגש על התזמון הנוכחי, כדאית?

להשכרה? לא. כלכלית עדיף לך לסגור את המשכנתא אא"כ אתה צופה עלייה משמעותית במחירי הדיור.

מה דעתכם?

שאם:

על פניו המחיר מאוד אטרקטיבי (ע"פ מדלן דירות דומות נמכרו בשנה האחרונה בכ-1.6M).

זה נכון אז זה דיל מעולה, תקנה, תמכור ותעשה תשואה שנתית של עשרות אחוזים על ההון.

אני אישית הייתי מוצא שותף בלי דירה, חוסך את המס רכישה ובכלל דופק קופה.

 

[AAA]

אני אישית הייתי מוצא שותף בלי דירה, חוסך את המס רכישה ובכלל דופק קופה.

1+
flip וגמרנו (יותר משנה וחצי בשביל מס שבח)
בכלל עכשיו שאין יותר מחיר למשתכן יהיה קל יותר למצוא.

 

[אחד_שיודע]

מה דעתכם?

לא מומחה בנדל"ן - אבל יכול להגיד דבר אחד.
אם אתה לא שולט בחומר ואתה לא מהתחום, יש סיכוי שמה שנראה כמציאה מתגלה כלא מציאה.
עם סכום כסף כל כך גבוה שצברת, אסור שיהיו לך סימני שאלה.
כיוון שאתה משקיע את כל ההון בעסקה בודדת, זו חייבת להיות עסקה משתלמת ב-99%.
מי שמבין בנדל"ן - יכול לעשות אחלה עסקאות ולהגיע לתשואה טובה יותר מהבורסה.
מי שלא - יכול ליפול.
בבורסה, קל להכנס ולהשקיע, וקשה ליפול אם שמים את הכסף במדד שכולם ממליצים עליו.
בנדל"ן, העסק יותר מורכב, ואפשר ליפול על עסקאות לא משהו. כל נכס הוא ייחודי ולא בר השוואה לנכסים אחרים, קשה לתמחר את הנכס, ובטח שקשה לקבל המלצות מאנשים (בפורום או לא בפורום), אם העסקה משתלמת או לא

 

[יעקב כ.]

שלום לך! קודם כל אני מציע לחרוש טוב את האזור לראות יותר דירות, אם באמת ניראה לך כמציאה, אז צריך לבדוק לעומק אם מסתתר משהו? צריך לבדוק אישור זכויות בטאבו ( לא קשור לעבודת עו"ד) ולראות אם אין הערות אזהרה יכול להיות בעיות עם שותפים, עיקולים או צוי בתי משפט, דבר שני צריך לבדוק אם ישנם חובות ברשויות.
חוץ מזה יש אפשרות ללכת לבנק ולנסות לאחד את המשכנתא הקיימת עם החדשה, לפי הנתונים ניראה לי שבמשכנתא אתם משלמים יקר.
יש גם לעשות שיפוץ קל בעזרת בעלי מקצוע ,כאשר אתם או את רוכשים את החומרים לבד.
דבר אחרון יש אפשרות לעשות חוזה עם עו"ד בשותפות עם המוכר ואז לקבל את העלות ברבע % ( עשיתי את זה בדירת ירושה לפני מס' חודשים).

 

[omria]

אתן עוד קצת רקע:
אין קאץ' או משהו שמסתתר - מדובר על דירה בבעלות אדם מבוגר במשפחה שלי שקיבל אותה בירושה ומוכן להעניק לנו מתנה. התמורה ממכירתה אמורה להתחלק בינו לבין שלושת ילדיו, אבל הוא מוכן לותר על התמורה מהמכירה. קרי, 25% הנחה ממחיר השוק בהנחה והדירה נמכרת במחיר השוק.
שום דבר לא מסתתר, יש לי את נסח הטאבו ואף ליוויתי את תהליך הירושה.

הערכת מחיר הדירה מתבססת על מדלן ומתווך מהאזור שהגיע לנכס ונתן הערכה שווי של 1.6M.
הדירה במצב טוב ולא צריכה שיפוץ מעבר למעט קוסמטיקה.

בנוגע לעניין הפליפ -
מעניין, לא חשבתי בכיוון.
אני צריך לקחת משכנתא למימון הקניה. אני מניח שאם אמצא "שותף" הוא יצטרך לקחת את המשכנתא עליו?

 

[אורי ג.]

אני מניח שאם אמצא "שותף" הוא יצטרך לקחת את המשכנתא עליו?

כן וזה עוד יותר טוב כי הוא יוכל לקחת 75% במקום 50%.
בנוסף תוכל להכנס בתור "לווה נוסף" ולשלם גם אתה אחוזים מההחזר.

 

[horizon]

אני מניח שאם אמצא "שותף" הוא יצטרך לקחת את המשכנתא עליו?

למה בעצם לא למצוא שותף ללא דירה שיביא גם הון עצמי משלו לקנות את הדירה ללא משכנתא ולמכור AS IS? ברווח של 300-400.
ואם בכל זאת החלטת לא ללכת על פליפ ישנה אפשרות לקנות את הדירה ללא משכנתא באמצעות שותף להביא שמאי שיעריך אותה כמו שאתה טוען ב ב 1.6 להוציא הלוואה כנגד הדירה שהיום בימי הקורונה נותנים כבר 70%, לקחת את הכסף חזרה הביתה ולהישאר עם הדירה ביד כמעט ללא כסף בעסקה.

 

[יעקב כ.]

יופי. אם בדקת הכול ואתה שלם סבבה, רק תבדוק אם אין בקירות סכומים של דולרים ששכחו אותם. בהצלחה!!!

 

[ITS]

אני אישית הייתי מוצא שותף בלי דירה, חוסך את המס רכישה ובכלל דופק קופה.

איך עושים כזה דבר מבחינה חוקית/חוזית ופורמלית מול הבנק משכנתאות?

 

[אורי ג.]

איך עושים כזה דבר מבחינה חוקית

חוזה בעזרת עו"ד ועדיף לבצע עם אדם שאתה סומך עליו.

חוזית ופורמלית מול הבנק משכנתאות?

הבנק למשכנתאות מכיר/רואה רק את הרוכש הפורמאלי, אא"כ השותף נכנס בתור לווה נוסף ואז צריך להבין מול הבנק מה הדרישות שלו.

 

[yossik]

קומה אחרונה?
קומה אחרונה בבנין קצת יותר זולות מכאלה שהם לא.

הפוך גוטה, הפוך. יש מעלית ולכן יקרה יותר.

 

[ITS]

חוזה בעזרת עו"ד ועדיף לבצע עם אדם שאתה סומך עליו.

אז השותף בעצם רוכש בעצמו ועל שם עצמו את הדירה ממוכר הנכס בזמן שיש חוזה שנחתם מראש בינך לבין השותף שבעתיד (לאחר השלמת עסקת הרכישה שלו מול המוכר) ולאחר פרק זמן כזה או אחר מהשלמת העסקה הנכס יירשם גם על שמך?
מעניין אותי "תרשים הזרימה" של המנגנון הטכני לדבר שכזה.

ועוד מחשבה שעלתה בהקשר הזה,
האם יש מגבלות שחלות על מצב שכזה בהינתן קשר כזה או אחר בינך לבין השותף?
סתם מחשבה שעלתה בקונטקסט הזה: אם השותף הוא בן/בת זוג לחיים?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

סתם מחשבה שעלתה בקונטקסט הזה: אם השותף הוא בן/בת זוג לחיים?

יסתכלו עליכם בתור אותו גרעין משפחתי וכל ההיבט של חסכון במס יתבטל.

 

[אורי ג.]

אז השותף בעצם רוכש בעצמו ועל שם עצמו את הדירה ממוכר הנכס בזמן שיש חוזה שנחתם מראש בינך לבין השותף שבעתיד (לאחר השלמת עסקת הרכישה שלו מול המוכר) ולאחר פרק זמן כזה או אחר מהשלמת העסקה הנכס יירשם גם על שמך?

לא כי אז זה יהיה ארוע מס, ההתחשבנות היא אחרי המכירה.

האם יש מגבלות שחלות על מצב שכזה בהינתן קשר כזה או אחר בינך לבין השותף?

יש כל מיני מגבלות, עו"ד הבקיא בחומר ידע לנווט ביניהם.

סתם מחשבה שעלתה בקונטקסט הזה: אם השותף הוא בן/בת זוג לחיים?

זה:

יסתכלו עליכם בתור אותו גרעין משפחתי וכל ההיבט של חסכון במס יתבטל.

 

[Evgeny Sahnin]

ההתחשבנות היא אחרי המכירה.

זאת אומרת שלצרוך העניין הדירה היא רק על שמו והקשר היחיד שלך היא הסכם חוזי שהוא ייתן לך את הכסף המוסכם אחרי המכירה?
מעניין אותי האם אין בעיה חוקית בהסכם מאין זה? כאילו אם נגיד תאורטית הוא יעשה בעיות עם העברת הכסף אחרי המכירה (הרי הכסף ילך אליו ולא אליך קודם) ואתה תרצה לאכוף את החוזה דרך בית משפט? כמה הוא יכול לאיים עליך ב"חשיפת התרמית"? האם זה מסתמך רק על אימון ?

 

[אורי ג.]

זאת אומרת שלצרוך העניין הדירה היא רק על שמו והקשר היחיד שלך היא הסכם חוזי שהוא ייתן לך את הכסף המוסכם אחרי המכירה?

לא בדיוק, יש פה ניואנסים חוקיים ומיסויים שאני לא אכנס עליהם ואני גם לא עו"ד, מומלץ להתייעץ עם אחד כזה.

מעניין אותי האם אין בעיה חוקית בהסכם מאין זה? כאילו אם נגיד תאורטית הוא יעשה בעיות עם העברת הכסף אחרי המכירה (הרי הכסף ילך אליו ולא אליך קודם) ואתה תרצה לאכוף את החוזה דרך בית משפט? כמה הוא יכול לאיים עליך ב"חשיפת התרמית"? האם זה מסתמך רק על אימון ?

יש, הכל דרך עו"ד ומאד מאד מומלץ לעשות את כל הסיפור הזה בצורה גם חוקית וגם עם מישהו שאתה סומך עליו לחלוטין.