כדאיות השקעה -בחירה בין אפשרויות שונות

[itzikn]

היי לכולם ,
אשמח לקבל מהאנשים בפורום את חוות דעתם .

בהנחה והחלטתי לקנות דירה להשקעה והסכום שאני מוסיף כל חודש שמקובל עלינו ובר יכולת מבחינתו הוא 1000 שקל בחודש בנוסף להחזר השכירות , האם כדאי ללכת על דירות יקרות יותר מראש כי הרי בסוף התקופה סכום ההשקעה שלי היה זהה , והמשכנתא על הדירה ששוויה גבוה יותר יסתיים ונחזיק נכס יקר יותר .

אציין ברמה כללית שתשואה אצל כולם 4% בדיוק.
משך זמן ההלוואה זהה לכל המסלולים.

2 הדירות הראשונות בשדרות ואילו הדירה השלישית בשכונת אפרידר באשקלון ( בניין בן 45 אבל מתוחזק להפליא ומרחק של 10 דקות ברגל מהים)
דירה שבה המשכנתא 3500 שכירות 2500
דירה עם משכנתא של 3800 , שכירות 2800
דירה עם החזר של 4300 שכירות 3300.

מבחינת צפי לעליית מחירים , נצא מנקודת הנחה שהיא זהה לכולם .
ידוע שבמקרה שאין שוכרים צריך להיערך להוצאה גדולה הרבה יותר וכושר החזר בדירה שההחזר עבורה גבוה יותר .

תודה מראש .

 

[גילגה]

זו חייבת להיות אחת מהשלוש? אף אחת מהן לא נראית לי כשהשקעה יוצאת מגדר הרגיל.

 

[בת העמק]

אף אחת מהן לא נראית לי כשהשקעה יוצאת מגדר הרגיל.

הוא שאל על השקעה יוצאת מגדר הרגיל? בכל אופן 4% זאת תשואה ברוטו נאה בימינו בישראל ולא כולל את עליית הערך, אם תהיה.

הסכום שאני מוסיף כל חודש שמקובל עלינו ובר יכולת מבחינתו הוא 1000 שקל בחודש

אציין ברמה כללית שתשואה אצל כולם 4% בדיוק.

מבחינת צפי לעליית מחירים , נצא מנקודת הנחה שהיא זהה לכולם .

מה שאתה כותב זה מתוך ידיעה או ניחושים? במיוחד לגבי צפי עליית הערך...
מבחינה חשבונית פשוטה, אם בכולם הפער בין המשכנתא לשכ"ד הוא 1000 ש"ח ואם עליית הערך זהה מבחינת אחוז (ולא מבחינת סכום מוחלט), ברור שיש עדיפות לדירה היקרה ביותר כי היא תשאיר לך יותר כסף ביד בסופו של יום. השאלה היא אם ההשערות שלך נכונות.

2 הדירות הראשונות בשדרות ואילו הדירה השלישית בשכונת אפרידר באשקלון ( בניין בן 45 אבל מתוחזק להפליא ומרחק של 10 דקות ברגל מהים)

מה אתה יודע על שתי הדירות בשדרות? על שוק השוכרים של כל אחת מהדירות? על צפי תחזוקה שלהן? על השכנים שלהן? על תכניות לגבי בית הדירות או האזור בכלל? על הסיכוי/סיכון של זמנים ארוכים בין השכרה להשכרה? על איכות השוכרים וחוזקם?
מהשאלות שלך נשמע כאילו בוחנים ובוחרים דירה להשקעה על סמך טבלאות אקסל ותו לא.

 

[גילגה]

הוא שאל על השקעה יוצאת מגדר הרגיל? בכל אופן 4% זאת תשואה ברוטו נאה בימינו בישראל ולא כולל את עליית הערך, אם תהיה.

זו השקעה נחמדה ביותר, אבל יש אי וודאות לגבי שכירות בתקופת משבר כלכלי. גם לגבי מציאת שוכרים וגם לגבי גובה השכירות. כנ"ל לגבי עליית ערך (אולי ירידת ערך?), ולכן השקעה ממונפת בשביל תשואה של4% באי וודאות של היום מבחינתי זה לא מאוד אטרקטיבי. עם הגב לקיר וחייבת לקפוץ למים, הייתי מבררת איפה הביקוש לשכירות הוא הרב ביותר ומשקיעה שם.

 

[יעקב]

החישוב שלך הוא חישוב תזרימי עם חוסרים. לא חישוב כלכלי.
חסרים הרבה נתונים בשביל לבחון את זה.

 

[itzikn]

זו חייבת להיות אחת מהשלוש? אף אחת מהן לא נראית לי כשהשקעה יוצאת מגדר הרגיל.

יכול להיות , אבל הייתי מעדיף להתייחס לאופציות הנל

 

[itzikn]

הוא שאל על השקעה יוצאת מגדר הרגיל? בכל אופן 4% זאת תשואה ברוטו נאה בימינו בישראל ולא כולל את עליית הערך, אם תהיה.



מה שאתה כותב זה מתוך ידיעה או ניחושים? במיוחד לגבי צפי עליית הערך...
מבחינה חשבונית פשוטה, אם בכולם הפער בין המשכנתא לשכ"ד הוא 1000 ש"ח ואם עליית הערך זהה מבחינת אחוז (ולא מבחינת סכום מוחלט), ברור שיש עדיפות לדירה היקרה ביותר כי היא תשאיר לך יותר כסף ביד בסופו של יום. השאלה היא אם ההשערות שלך נכונות.

מה אתה יודע על שתי הדירות בשדרות? על שוק השוכרים של כל אחת מהדירות? על צפי תחזוקה שלהן? על השכנים שלהן? על תכניות לגבי בית הדירות או האזור בכלל? על הסיכוי/סיכון של זמנים ארוכים בין השכרה להשכרה? על איכות השוכרים וחוזקם?
מהשאלות שלך נשמע כאילו בוחנים ובוחרים דירה להשקעה על סמך טבלאות אקסל ותו לא.

השאלות מגיעות אחרי חודשים של שטח והיכרות סופר מעמיקה עם 3 האופציות . ביקור בעשרות של דירות , שיחות עם אנשים בלי סוף . כל הדירות מתוחזקות יפה מאוד , נכון שהדירה באשקלון השלישחת באופציה בת 50 אבל נראת מעולה מבחינת תחזוק הבניין , השקעה מסביב וגם הדירות מתוחזקות טוב . גם הדירות בשדרות סבבה לגמרי . אזורים עם איכות שוכרים טובה בכולם .

 

[itzikn]

החישוב שלך הוא חישוב תזרימי עם חוסרים. לא חישוב כלכלי.
חסרים הרבה נתונים בשביל לבחון את זה.

אשמח להוסיף כל מידע . נכון שהתזרים שלילי כי המינוף הוא מלא .

 

[יעקב]

אשמח להוסיף כל מידע . נכון שהתזרים שלילי כי המינוף הוא מלא .

1. מה אתה מחפש בנכס להשקעה? תשואה משכירות, השבחה, נוחות (קירבה אליך), שוכרים איכותיים, אזור מרכזי עם ביקוש גבוה? אפשרות מכירה בקלות אם יש צורך?
חלק מהדברים חופפים אבל חלקם לא כל כך. חשוב שתהיה לך תוכנית ארוכת טווח.
2. כל הנתונים המספריים, עלות נכס (אפשר לחלץ מהשכירות שכתבת והתשואה), איזו משכנתה (תקופה, ריבית). האם חישבת הוצאות במהלך השנים? מס רכישה? וכו'
3. מה אפשרויות ההשקעה שלך מבחינה כספית ומבחינת מיקום?
4. כתבת שאתה כבר עשית חקר שוק רציני לאזורים האלה. מה אתה יכול לספר עליהם?

 

[גילגה]

יכול להיות , אבל הייתי מעדיף להתייחס לאופציות הנל

לדעתי אתה מאמין שכל הדירות האלה ראויות להשקעה, אז השאלה האמיתית היא האם אתה מסוגל להתמודד עם תקופות שהדירה לא מושכרת או ששכר הדירה יורד. אם דברים כאלה יוצרים לך בעיה לך על הדירה הזולה ביותר כי שם הסיכון הוא הנמוך ביותר. אחרת לך על היקרה ביותר כי שם הרווח צפוי להיות גדול ביותר.

מעבר לזה, אני ממליצה מאוד להביא לדירות שאתה רציני לגביהן קבלן שיפוצים ובדק בית. אם אתה יכול אז אנשים שאתה באמת סומך עליהם שיכולים להסביר לך מה הבעיות של הדירות ומה העלויות התמודדות. הייתי בעיקר חוששת מהבניין בן 50 אפילו אם הוא מבחוץ יפה, ייתכן ויש השלכות. אני לא מקצועית בתחום ולא יודעת מה הן אם בכלל, אבל יסודות, עמידות לרעידות אדמה כמה זמן צפוי הבניין להיות בטוח למגורים? הצנרת האם היא ממתכת או מפלסטיק. אני חוששת שלהחזיק דירה בבניין בן 50 דורש לשים קצת יותר כסף בצד על תחזוקה ולכן ייתכן והעסקה ההיא יותר יקרה ממה שאתה חושב.

 

[itzikn]

1. מה אתה מחפש בנכס להשקעה? תשואה משכירות, השבחה, נוחות (קירבה אליך), שוכרים איכותיים, אזור מרכזי עם ביקוש גבוה? אפשרות מכירה בקלות אם יש צורך?
חלק מהדברים חופפים אבל חלקם לא כל כך. חשוב שתהיה לך תוכנית ארוכת טווח.
2. כל הנתונים המספריים, עלות נכס (אפשר לחלץ מהשכירות שכתבת והתשואה), איזו משכנתה (תקופה, ריבית). האם חישבת הוצאות במהלך השנים? מס רכישה? וכו'
3. מה אפשרויות ההשקעה שלך מבחינה כספית ומבחינת מיקום?
4. כתבת שאתה כבר עשית חקר שוק רציני לאזורים האלה. מה אתה יכול לספר עליהם?

1. נכס להשקעה יהיה נכס שבתום תקופת התשלום עליו יניב הכנסה קבועה , לא הולך כרגע על השבחה , מבחינת נוחות - 40 דקות נסיעה , לצורך העניין אשקלון שכונת אפרידר , מרכזית ומבוקשת .
2.נתונים מספריים נלקחו בחשבון , עלות נכס ללא מס 920K , משכנתא לתקופות של 20-30 שנה תלוי במסלול . מס רכישה והוצאות מסביב יגיע מהון עצמי .
3.לא הבנתי את השאלה ....מצטער .
4.שדרות - עיר סופר מבוקשת לשכירות , התמקדתי בשתי אזורים עם שוכרים טובים ואיכותיים . עיר נהדרת .
אשקלון - יותר יקרה אבל עיר גדולה , ים , מתפתחת מרגע לרגע , לגבי השכונה ספציפית , ישנה יותר( הדירה ספציפית) אך מבוקשת .

 

[itzikn]

לדעתי אתה מאמין שכל הדירות האלה ראויות להשקעה, אז השאלה האמיתית היא האם אתה מסוגל להתמודד עם תקופות שהדירה לא מושכרת או ששכר הדירה יורד. אם דברים כאלה יוצרים לך בעיה לך על הדירה הזולה ביותר כי שם הסיכון הוא הנמוך ביותר. אחרת לך על היקרה ביותר כי שם הרווח צפוי להיות גדול ביותר.

מעבר לזה, אני ממליצה מאוד להביא לדירות שאתה רציני לגביהן קבלן שיפוצים ובדק בית. אם אתה יכול אז אנשים שאתה באמת סומך עליהם שיכולים להסביר לך מה הבעיות של הדירות ומה העלויות התמודדות. הייתי בעיקר חוששת מהבניין בן 50 אפילו אם הוא מבחוץ יפה, ייתכן ויש השלכות. אני לא מקצועית בתחום ולא יודעת מה הן אם בכלל, אבל יסודות, עמידות לרעידות אדמה כמה זמן צפוי הבניין להיות בטוח למגורים? הצנרת האם היא ממתכת או מפלסטיק. אני חוששת שלהחזיק דירה בבניין בן 50 דורש לשים קצת יותר כסף בצד על תחזוקה ולכן ייתכן והעסקה ההיא יותר יקרה ממה שאתה חושב.

נכון , מסכים איתך ההתלבטות הגדולה היא בנושא של התמודדות עם הוצאה ללא שכירות וזו הדילמה הגדולה . בגלל זה פונים לאזורים מבוקשים עם קהל שיודע להעריך את המיקום והדירה .
לגבי הדירה בת ה 50 , כמעט כל דירה בבניין עברה שיפוץ פנימי והוחלף בה הצנרת . השיקול של לשים כסף בצד הוא חשוב , תודה .

אציין שדירות בשדרות הם בני 15-30 שנים , חדשים יותר אך לא בכרח איכותיים יותר מבחינת הבנייה .

 

[יעקב]

1. נכס להשקעה יהיה נכס שבתום תקופת התשלום עליו יניב הכנסה קבועה , לא הולך כרגע על השבחה , מבחינת נוחות - 40 דקות נסיעה , לצורך העניין אשקלון שכונת אפרידר , מרכזית ומבוקשת .
2.נתונים מספריים נלקחו בחשבון , עלות נכס ללא מס 920K , משכנתא לתקופות של 20-30 שנה תלוי במסלול . מס רכישה והוצאות מסביב יגיע מהון עצמי .
3.לא הבנתי את השאלה ....מצטער .
4.שדרות - עיר סופר מבוקשת לשכירות , התמקדתי בשתי אזורים עם שוכרים טובים ואיכותיים . עיר נהדרת .
אשקלון - יותר יקרה אבל עיר גדולה , ים , מתפתחת מרגע לרגע , לגבי השכונה ספציפית , ישנה יותר( הדירה ספציפית) אך מבוקשת .

3. מבחינת תקציב או מיקום...
אני בעבר גם קניתי דירות עם תשואה יפה באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות ושוכרים איכותיים.
היום אני לא אקנה דירה בגלל שיש לה חצי אחוז תשואה יותר אבל אין לה הפוטנציאל השבחה (בשדרות לדעתי אין פוטנציאל השבחה).
בנוסף, אם בשדרות אתה מכוון לסטודנטים, הם אוכלוסיה שמשלמת בזמן ותמיד יש סטודנטים (עד שיש קורונה או בונים מעונות), אבל הם לא פשוטים בככל להתעסקות. מאוד לא יציבים, מאוד לא עצמאיים בטיפול בתקלות פשוטות, לא לוקחים אחריות על דברים. הכללה גסה כמובן, אבל יש לי מדגם די גדול שאני מסיק ממנו.
זה גם שיקול....

 

[בת העמק]

לגבי הדירה בת ה 50 , כמעט כל דירה בבניין עברה שיפוץ פנימי והוחלף בה הצנרת

הבית שאני גרה בו הוא בן יותר מ-90 בחלקו (עבר הרחבה במהלך השנים), הבן שלי גר בת"א בדירה בת 70 לפחות (ומשלם שכ"ד בשמיים) אז אני מסכימה שוותק הדירה לא מעיד בהכרח על בעיה קריטית בתחזוקה. בכל מקרה, בעל דירה חייב לשים סכום בצד כקרן חירום גם למקרי תחזוקה בלתי צפויים ויקרים וגם לתקופות ללא שוכר, במיוחד שאתה טוען שגובה ההפרש בין משכנתא לשכ"ד לא יכול לעלות מעבר ל1000 ש"ח.

 

[itzikn]

3. מבחינת תקציב או מיקום...
אני בעבר גם קניתי דירות עם תשואה יפה באזורים עם ביקוש גבוה לשכירות ושוכרים איכותיים.
היום אני לא אקנה דירה בגלל שיש לה חצי אחוז תשואה יותר אבל אין לה הפוטנציאל השבחה (בשדרות לדעתי אין פוטנציאל השבחה).
בנוסף, אם בשדרות אתה מכוון לסטודנטים, הם אוכלוסיה שמשלמת בזמן ותמיד יש סטודנטים (עד שיש קורונה או בונים מעונות), אבל הם לא פשוטים בככל להתעסקות. מאוד לא יציבים, מאוד לא עצמאיים בטיפול בתקלות פשוטות, לא לוקחים אחריות על דברים. הכללה גסה כמובן, אבל יש לי מדגם די גדול שאני מסיק ממנו.
זה גם שיקול....

חצי אחוז יותר ממה ?

אני מתכוון למשכן את הנרכשת והנוכחית לצורך המימון - ככה שללא האפשרות הזו אין לי דרך אחרת .
לגבי שדרות הבנתי ....אשקלון ? לא בונה על קהל סטודנטים בכל אופן ....

 

[יעקב]

חצי אחוז יותר ממה ?

אני מתכוון למשכן את הנרכשת והנוכחית לצורך המימון - ככה שללא האפשרות הזו אין לי דרך אחרת .
לגבי שדרות הבנתי ....אשקלון ? לא בונה על קהל סטודנטים בכל אופן ....

חצי אחוז יותר מדירה אחרת שיש לה פוטנציאל השבחה.
ברגע שאתה מחפש את התשואה הגבוהה ביותר אתה מתעלם מדברים אחרים. למשל דירה שנותנת 4% תשואה משכירות אבל היא עולה 600 אלף ושכר הדירה הוא 2000 שקל בחודש. כל הוצאה מקזזת לך יותר מהתשואה, כל שעה שאתה מקדיש למציאת דייר או לתיקון תקלה מקזזת יותר מהתשואה לעומת דירה יקרה יותר.
לכן יש עדיפות לדירה עם 4% תשואה במחיר גבוה יותר, במידה וכל יתר הפרמטרים זהים.
עוד משהו זה שלדירות עם תשואה גבוהה יותר משכירות, 4% למשל, יש סיבה. למשל דירה שהיתה מניבה 4% תשואה ולפתע יש התקדמות מהירה בפינוי בינוי, כבר לא תתן 4%, כי מחיר הדירה יעלה ומחיר שכר הדירה לא יעלה.
מכאן, כל דירה שנותנת היום 4% ומעלה, היא דירה שלא עברה תהליך כזה....

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בכל מקרה, בעל דירה חייב לשים סכום בצד כקרן חירום גם למקרי תחזוקה בלתי צפויים ויקרים וגם לתקופות ללא שוכר, במיוחד שאתה טוען שגובה ההפרש בין משכנתא לשכ"ד לא יכול לעלות מעבר ל1000 ש"ח.

+1.
מוסיף גם לקחת בחשבון יכולת להכיל תזרימית גם סבירות של עלייה ריביות המשכנתא בטווח התקופה (לא יודע איזה משכנתא אתה תיקח אבל בהנחה שיהיו שם מרכיבים צמודים) + סבירות של ירידת מחירי שכירויות באיזור.

 

[יעקב]

+1.
מוסיף גם לקחת בחשבון יכולת להכיל תזרימית גם סבירות של עלייה ריביות המשכנתא בטווח התקופה (לא יודע איזה משכנתא אתה תיקח אבל בהנחה שיהיו שם מרכיבים צמודים) + סבירות של ירידת מחירי שכירויות באיזור.

יש לאנשים בפורום נטייה לשמרנות יתר, זה גורם לכך שמפספסים השקעות טובות (בהרבה מקרים גם לא עושים שום השקעה)....

 

[itzikn]

חצי אחוז יותר מדירה אחרת שיש לה פוטנציאל השבחה.
ברגע שאתה מחפש את התשואה הגבוהה ביותר אתה מתעלם מדברים אחרים. למשל דירה שנותנת 4% תשואה משכירות אבל היא עולה 600 אלף ושכר הדירה הוא 2000 שקל בחודש. כל הוצאה מקזזת לך יותר מהתשואה, כל שעה שאתה מקדיש למציאת דייר או לתיקון תקלה מקזזת יותר מהתשואה לעומת דירה יקרה יותר.
לכן יש עדיפות לדירה עם 4% תשואה במחיר גבוה יותר, במידה וכל יתר הפרמטרים זהים.
עוד משהו זה שלדירות עם תשואה גבוהה יותר משכירות, 4% למשל, יש סיבה. למשל דירה שהיתה מניבה 4% תשואה ולפתע יש התקדמות מהירה בפינוי בינוי, כבר לא תתן 4%, כי מחיר הדירה יעלה ומחיר שכר הדירה לא יעלה.
מכאן, כל דירה שנותנת היום 4% ומעלה, היא דירה שלא עברה תהליך כזה....

לכן אני לא מסתכל 100 אחוז תשואה , אלה מיקום מרכזי , זמן מדף קצר יותר אפילו אם הדירה ישנה יותר אבל בניין מתוחזק היטב .

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יש לאנשים בפורום נטייה לשמרנות יתר, זה גורם לכך שמפספסים השקעות טובות (בהרבה מקרים גם לא עושים שום השקעה)....

לאנשים בכלל, לא רק בפורום..

אבל אין כאן עניין של פספוס השקעה, יש כאן עניין של הסתכלות ברמת המאקרו על מה יכול לקרות. מכאן כל אחד עושה את השיקולים שלו.