חישוב תשואה על דירה להשקעה

[אורי ג.]

האפשרות הראשונה נכונה...את החלק של החבות מס תוכל להרחיב/לבאר?

כלל ההכנסות השנתיות מינוס כלל ההוצאות השנתיות (כולל פחת כלכלי ואי תפוסה) חלקי עלות הנכס כולל ההוצאות מסביב אם אתה שוקל לרכוש אותו או חלקי הכסף נטו שתקבל לכיס אם היית מוכר אותו והוא כבר בבעלותך.

 

[AM-PM]

אתה מתכוון לקיזוז מס שבח וכ"ו מעלותו הכוללת של הנכס בעת המכירה?

 

[אורי ג.]

אתה מתכוון לקיזוז מס שבח וכ"ו מעלותו הכוללת של הנכס בעת המכירה?

מס שבח, עו"ד, תיווך וכו'

 

[yonigo]

אם יש פה מישהו נחמד פה שיכול להרים איזה מחשבון פשוט שמשקף את צורת החישוב המומלצת זה יהיה ממש מעולה (:
מודה שבהתחלה התעסקתי עם חישובי התשואה בנכס אבל שילוב של חוסר זמן ורצון הורידו אותי מזה
כל עוד שזה מעל 5% אני לא מתקטנן ...

האמת אני קצת מתבייש להעלות את האקסל הזה אחרי שראיתי לאיזה רמה האקסלים של אנשים פה מגיעים
זה חישוב שעשיתי בזמנו אחרי שתיקנו פה את השטויות שעשיתי, בטוח יש פה באגים וחישובים לא מדוייקים אז לא הייתי ממהר לאמץ
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1E8e3Vndigd0MK4co-DywYI1m3-19zLUFw1v0fCNVmvw/edit?usp=sharing

 

[AM-PM]

האמת אני קצת מתבייש להעלות את האקסל הזה אחרי שראיתי לאיזה רמה האקסלים של אנשים פה מגיעים
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1E8e3Vndigd0MK4co-DywYI1m3-19zLUFw1v0fCNVmvw/edit?usp=sharing

תודה יוני (:
יש פה הרבה אנשים שמתעסקים הרבה באקסל למחייתם (אני שבוי numbers של אפל למשל), אז הכל טוב ובטח שאין ממה להתבייש...

 

[Mockingbird]

מקפיץ שוב את הפוסט כדי להתייחס למספר שאלות ותשובות שעלו בדיון:

3. איך ההשקעה בדירה היא ביחס להשקעה באפיק אחר (נניח בתיק השקעות שאני צופה לו 4% לשנה אחרי מס).

תלוי בהנחות שלך לגבי מחירי הדיור והצפי שלך לכמה שכ"ד יהיה.

היה ויש לי את ההנחות לגבי מחירי הדיור והצפי לכמה שכ"ד יהיה, האם אני יכול להסיק משאר התשובות שהדרך הפשוטה והמדויקת ככל האפשר לחשב את זה היא באמצעות IRR? (או אם לדייק, XIRR)
אני שואל כיוון שאני כרגע בודק אופציה של השקעה בתיק סולידי מחקה מדדים (אחרי חודשים של קריאה מעמיקה כאן ובבלוגים נוספים) אל מול אופציה של השקעה בנדל"ן, והייתי שמח להשוות את התשואות שמוצגות בפוסט 25 תיקי השקעות להרכבה עצמית לתשואות פוטנציאליות מנדל"ן (בתרחישים אופטימיים ופאסימיים כמובן). הבעיה עולה כאשר מוצג החישוב הנפוץ של הכנסות שנתיות משכר דירה לחלק בשווי הדירה- אני לא חושב שהחישוב הזה מתאים להשוואה לתיקים הסולידיים ממספר סיבות, העיקרית שבהן היא שחישוב זה מתעלם לחלוטין ממשתנה המינוף הכלול ברכישת דירה.

מה אני אמור לחשב? תשואה, נכון? זה לא ROI?

IRR

-----------------------------------------------------------------------

מה הפרמטר הנכון לבחון כדאיות של השקעת נדלן?

תשואה מול סיכון מול אלטרנטיבות (ומינוף: כן/לא/כמה).

-----------------------------------------------------------------------

למה חשוב לי לדעת את התזרים בהנחה שאני מסתכל לטווח הארוך על כדאיות ההשקעה?
תודה

כי התזרים מהווה חלק מהתשואה, חלק גדול, לפעמים אף כולה.

נניח ובאמת הדרך הפשוטה ביותר להשוואת האלטרנטיבות נדל"ן ותיק סולידי היא באמצעות IRR, איפה אוכל למצוא דוגמה לחישוב כזה שהיא יותר מוכוונת לצרכי ההשוואה ולאו דווקא IRR כללי, כלומר דוגמה שלוקחת בחשבון את התשלום ההתחלתי של ההון העצמי, השינוי באחוז בעלות על הנכס, וכו'.. (ולא דוגמה גנרית של הוצאות והכנסות שרירותיים. גם באנגלית זה אחלה, אני לא הצלחתי למצוא דוגמה כזאת בגוגל).

@אורי ג. - אודה להתייחסותך לשאלות הנוספות.
@doc29 - האם חישבת את התשואה השנתית הממוצעת באמצעות XIRR? אם כן, תוכל בבקשה לשתף בתוצאות לטובת הכלל? נשמח לעדכון.

תודה.

 

[אורי ג.]

היה ויש לי את ההנחות לגבי מחירי הדיור והצפי לכמה שכ"ד יהיה, האם אני יכול להסיק משאר התשובות שהדרך הפשוטה והמדויקת ככל האפשר לחשב את זה היא באמצעות IRR? (או אם לדייק, XIRR)

כן, אבל עליך להתחשב בכלל הההוצאות שמשום מה אוהבים להתעלם מהם כמו:
אי תפוסה
הוצאות רכישה כולל תיווך, מיסים, עו"ד
הוצאות מכירה תיווך, מיסים, עו"ד
תחזוקה שוטפת
עמלות בנקים באם יש לוקחים משכנתא
CAPEX
מיסים
ולמהדרין: הזמן שלך

העיקרית שבהן היא שחישוב זה מתעלם לחלוטין ממשתנה המינוף הכלול ברכישת דירה.

1. אפשר להכניס גם את המינוף למשוואה ולחשב תשואה על ההון.
2. אפשר להתמנף גם בשוק ההון (לא ממליץ).

ג"נ: ממונף ב1+2

נניח ובאמת הדרך הפשוטה ביותר להשוואת האלטרנטיבות נדל"ן ותיק סולידי היא באמצעות IRR, איפה אוכל למצוא דוגמה לחישוב כזה שהיא יותר מוכוונת לצרכי ההשוואה ולאו דווקא IRR כללי, כלומר דוגמה שלוקחת בחשבון את התשלום ההתחלתי של ההון העצמי, השינוי באחוז בעלות על הנכס, וכו'..

IRR זה IRR, תכניס את כל הפרמטרים ותחשב.

 

[Mockingbird]

כן, אבל עליך להתחשב בכלל הההוצאות שמשום מה אוהבים להתעלם מהם כמו:
אי תפוסה
הוצאות רכישה כולל תיווך, מיסים, עו"ד
הוצאות מכירה תיווך, מיסים, עו"ד
תחזוקה שוטפת
עמלות בנקים באם יש לוקחים משכנתא
CAPEX
מיסים
ולמהדרין: הזמן שלך

מעולה, אקח אותם בחשבון.

1. אפשר להכניס גם את המינוף למשוואה ולחשב תשואה על ההון.
2. אפשר להתמנף גם בשוק ההון (לא ממליץ).

ג"נ: ממונף ב1+2

1. זה בדיוק מה ש @doc29 שאל ולהבנתי זה יצא חישוב פחות מדויק מ-IRR? ואם כבר העלנו את שתי האופציות @אורי ג. - במידה והיית רוצה להשוות אלטרנטיבה של נדל"ן לתיק סולידי עם תשואה שנתית ריאלית של 5.5% נניח, מה המדד הנכון והמדוייק ככל האפשר לחישוב תשואה שנתית ריאלית על השקעה בדירה? (IRR, תשואה על הון, אחר?)
כל החישובים האלה לא יהיו שווים הרבה אם אשווה תפוזים לתפוחים.
2. תודה על ההמלצה, גם אני מעדיף לא להתמנף בשוק ההון.

IRR זה IRR, תכניס את כל הפרמטרים ותחשב.

אחלה.

 

[אורי ג.]

לתיק סולידי עם תשואה שנתית ריאלית של 5.5% נניח

אין כזה דבר, גם לא קרוב לזה.

מה המדד הנכון והמדוייק ככל האפשר לחישוב תשואה שנתית ריאלית על השקעה בדירה? (IRR, תשואה על הון

גם וגם.

 

[Mockingbird]

אין כזה דבר, גם לא קרוב לזה.

אני יודע שאי אפשר להסיק הרבה מהעבר על העתיד, אבל לא מעט תיקים כאן עשו 5.5% שנתית ריאלית משוקללת.

גם וגם.

אם התוצאות היו קונסיסטנטיות, כלומר המטריקות שתבחר יראו את אותה המגמה (למשל: תיק סולידי עם 5.5% שנתית ריאלית עדיף גם מול מטריקת תשואה על הון וגם מול XIRR), אז מעולה. הבעיה היא שזה לא המצב ולכן כדי לקבל החלטה צריך להבין איזה מהמטריקות מתאימה יותר להשוואה.

 

[אורי ג.]

אני יודע שאי אפשר להסיק הרבה מהעבר על העתיד, אבל לא מעט תיקים כאן עשו 5.5% שנתית ריאלית משוקללת.

אז מה?

הבעיה היא שזה לא המצב ולכן כדי לקבל החלטה צריך להבין איזה מהמטריקות מתאימה יותר להשוואה.

אתה מנסה למדל נתוני עבר ולהסיק מהן על העתיד, לא ברור לי מה תשיג בדיוק מהמשחקים המימוניים האלה באקסל אבל לא חושב שתגיע לתובנות גדולות איתן, ואם כן הם כנראה יהיו שגויות.
אתה מנסה לחשב מה עדיף להשקיע בנדל"ן למגורים בארץ או בתיק סולידי בשוק ההון? אין פה נביאים, לא תצליח להגיע למסקנה ככה.

 

[Mockingbird]

אז מה?

אז זאת האינדיקציה הקרובה ביותר שיש לי, אלא אם כן תציע אלטרנטיבה.

אתה מנסה למדל נתוני עבר ולהסיק מהן על העתיד, לא ברור לי מה תשיג בדיוק מהמשחקים המימוניים האלה באקסל אבל לא חושב שתגיע לתובנות גדולות איתן, ואם כן הם כנראה יהיו שגויות.
אתה מנסה לחשב מה עדיף להשקיע בנדל"ן למגורים בארץ או בתיק סולידי בשוק ההון? אין פה נביאים, לא תצליח להגיע למסקנה ככה.

אין כאן נביאים, ובדיוק מהסיבה הזאת כתבתי מקודם שאני מנסה לסמלץ גם תרחישים אופטימיים וגם תרחישים פאסימיים, ושוב, כמובן שהם רחוקים מלהיות מדוייקים, אבל זה יותר טוב מלהטיל מטבע ולבחור בצורה שרירותית (אגב, בסימולציות של הנדל"ן אין התבססות כרגע על נתוני עבר, ולגבי התיקים הסולידיים, אני לא ממדל מחדש אלא מתבסס על התובנות שהסולידית וחברי הפורום חלקו כאן).
בנוסף, ציינת שהשיטה שגויה ושהיא לא תצליח. אתה מוזמן להציע שיטה טובה יותר להשוואה בין תיק סולידי לנדל"ן.

בכל אופן, אני מעדיף לא לסטות מנושא הדיון כאן, תודה על התגובות!

 

[אורי ג.]

אז זאת האינדיקציה הקרובה ביותר שיש לי, אלא אם כן תציע אלטרנטיבה.

תניח הנחות לגבי העתיד, להניח תשואה בשוק ההון של 5%+ בתיק סולידי זוהי הנחה מנותקת מהמציאות.

אגב, ציינת שהשיטה שגויה ושהיא לא תצליח. אתה מוזמן להציע שיטה טובה יותר להשוואה בין תיק סולידי לנדל"ן.

הנחות ריאליות ואובייקטיביות לגבי העתיד.
תתחיל בלהחליט קודם מה זה "סולידי".

 

[Mamaof]

לא מעט תיקים כאן עשו 5.5% שנתית ריאלית משוקללת.

הם לא סולידיים

 

[Mockingbird]

תניח הנחות לגבי העתיד, להניח תשואה בשוק ההון של 5%+ בתיק סולידי זוהי הנחה מנותקת מהמציאות.

האמנם?
עמוד 26 בספר The four pillars of investing.
תשואה שנתית בשקלול אינפלציה על השקעה ל-30 שנה במניות בארה"ב.
מיותר לציין, אבל שים לב שאין חלק שלילי לציר ה-Y בגרף. תתעלם מהעבר או שתעריך מעט את הסטטיסטיקה, זה כבר לשיקולך.

קיבלתי את ההערה שתיק עם תשואה של 5.5% הוא לא סולידי, אז אנסח מחדש:
במידה והיית רוצה להשוות אלטרנטיבה של נדל"ן לתיק עם תשואה שנתית ריאלית של %X נניח, מה המדד הנכון והמדוייק ככל האפשר לחישוב תשואה שנתית ריאלית על השקעה בדירה?
מזכיר ש-XIRR עלה כאן כבר. גם תשובות לא קונקרטיות כגון "תעשה הנחות ריאליות" לא באמת תורמות לדיון אז נישאר עם XIRR כל עוד אין אלטרנטיבה טובה יותר.
תודה.

 

[doc29]

האם חישבת את התשואה השנתית הממוצעת באמצעות XIRR? אם כן, תוכל בבקשה לשתף בתוצאות לטובת הכלל? נשמח לעדכון.

כן, באמצעות גיליון אקסל וirr. מודה שטרם השתלטתי על ההבנה של הרקע מאחוריו באופן מלא, אבל סומך על תוצאותיו לאור הכרותי עם מי שהכין אותו.

 

[רוני]

בנוסף למה שאורי כתב בנוגע לתשואה על ההשקעה, יש פרמטר נוסף שקשה להעריך אותו, עלייה או ירידה במחיר הנכס, פרמטר זה תלוי בעיתוי הרכישה וברמת המינוף.

 

[אורי ג.]

המדד הנכון והמדוייק ככל האפשר לחישוב תשואה שנתית ריאלית על השקעה בדירה?

זה לא מדע מדויק ואין חיה כזו.
גם מה זה בדיוק "דירה"?
דירה באופקים? באילת? בתל אביב? בניו יורק? דירה ראשונה שלך או שביעית? אתה לא יכול להשוות דירה בודדת למדד כלשהו, הדיון עקר.

 

[adamshalev]

האמנם?
עמוד 26 בספר The four pillars of investing.
תשואה שנתית בשקלול אינפלציה על השקעה ל-30 שנה במניות בארה"ב.
מיותר לציין, אבל שים לב שאין חלק שלילי לציר ה-Y בגרף. תתעלם מהעבר או שתעריך מעט את הסטטיסטיקה, זה כבר לשיקולך.

קיבלתי את ההערה שתיק עם תשואה של 5.5% הוא לא סולידי, אז אנסח מחדש:
במידה והיית רוצה להשוות אלטרנטיבה של נדל"ן לתיק עם תשואה שנתית ריאלית של %X נניח, מה המדד הנכון והמדוייק ככל האפשר לחישוב תשואה שנתית ריאלית על השקעה בדירה?
מזכיר ש-XIRR עלה כאן כבר. גם תשובות לא קונקרטיות כגון "תעשה הנחות ריאליות" לא באמת תורמות לדיון אז נישאר עם XIRR כל עוד אין אלטרנטיבה טובה יותר.
תודה.

שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה
גם אני יודע לצייר גרפים, הנה התשואה הריאלית על סנופי עם השקעה מחדש של דיבידנדים בניכוי מס 25% בחלון רץ של 10 שנים.
למה 10 ולא 30, כי זה נורא קל להגיד ״אני משקיע לטווח של 30 שנים״, אבל בפועל, לספוג שנה או שנתיים של הפסדים בתיק זה קשה. כמה קל יהיה לך לספוג 10 שנים של תיק שנמצא מתחת למים (בהפסד מהשווי ההתחלתי) ?

 

[Roi]

כן, באמצעות גיליון אקסל וirr. מודה שטרם השתלטתי על ההבנה של הרקע מאחוריו באופן מלא, אבל סומך על תוצאותיו לאור הכרותי עם מי שהכין אותו.

יש מצב שאתה משתף את הגיליון ללא הנתונים כמובן ?