חישוב תשואה על דירה עם משכנתא

  • פותח הנושא Ewi
  • פורסם בתאריך

Ewi

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/20
הודעות
6
דירוג
1
בקצרה, איך מחשבים תשואה על דירה עם משכנתא?
בפירוט, אנחנו זוג צעיר בעל הון של כ400k (רובו המוחלט מושקע בשוק ההון) ואני חושב על קניית דירה להשקעה.
אני מבין איך מחשבים תשואה של נכס (שכירות*11 חלקי ערך הדירה) ואני מבין איך מחשבים תזרים מזומנים שבהון העצמי מייצר (שכד לשנה מינוס משכנתא לשנה חלקי הון עצמי) אבל אני לא מצליח להבין איך אני מחשב תשואה כוללת על ההון שהשקעתי. לצורך הדוגמא אם אני קונה דירה בשווי 1M ב70 אחוז משכנתא בריבית 3 אחוז ומקבל עליה שכירות של 3K בחודש.
מצטער אם השאלה מבולבלת, מקווה שתבינו אותי.
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
אני מחשבת כך: ברגע קנית הדירה, ההון שהשקעת בה הוא סכום הקניה (שכולל בתוכו גם את כל העמלות מסביב, עו"ד, מס רכישה אם יש וכו') פחות המשכנתא שלקחת. זה מה שהשקעת בדירה.
לאחר מכן, באקסל, עם פונקצית xirr אני מחשבת את התזרים שמגיע מהדירה כל חודש כשכירות, המשכנתא שמשלמת על הדירה ובנוסף אני כותבת הוצאות אחזקה וכו'. בסוף השנה, יש לדירה ערך חדש (אתה צריך לקבוע אותו, נניח לצורך הענין אפילו שערכה של הדירה לא משתנה בשנה זו). האקסל יחשב לך מה התשואה שעשית.

שים לב שההון שהשקעת הוא לא ערך הדירה וגם לא מחיר הקניה - עליך לחשב את כל ההשקעה כולל כל הספיחים וכולל שיפוץ וכו'. אתה יכול לעשות הערכה של הדברים עבור שנה או שנתיים באקסל עם לוח הסילוקין המצופה והשכירות המצופה. כמובן, הכל הערכות.
 

Ewi

משתמש רשום
הצטרף ב
14/9/20
הודעות
6
דירוג
1
תודה! האמת שזאת התשובה הכי מדוייקת שעד עכשיו ראיתי.
יש לך אקסל לדוגמא לשלוח פה?
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
 

yahud

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/10/19
הודעות
711
דירוג
727
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.

מובן מאוד.
שאלה קטנה:
"הדירה שלך מכילה 580אש"ח " זה אומר שבהינתן ערך הדירה העכשווי, אם תמכרי אותה במחיר הזה ותסגרי את המשכנתא, את תישארי עם 580אש"ח ?
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
מובן מאוד.
שאלה קטנה:
"הדירה שלך מכילה 580אש"ח " זה אומר שבהינתן ערך הדירה העכשווי, אם תמכרי אותה במחיר הזה ותסגרי את המשכנתא, את תישארי עם 580אש"ח ?
כן, בדיוק
 

בני_ירושלמי

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/4/20
הודעות
92
דירוג
25
אשמח לשיתוף של אקסל כזה שמחשב... איפה הריבית משכנתא נכנסת פה? הרי הריבית זה לא הרווח אלא רק הקרן שנכנסת לדירה, לא?
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
267
דירוג
145
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות.
.

יש כאן אפשרות ל"העלה קובץ", לא ניסיתי עדיין אבל שווה לנסות אם אין לך בעיה לשתף את הקובץ
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
אשמח לשיתוף של אקסל כזה שמחשב... איפה הריבית משכנתא נכנסת פה? הרי הריבית זה לא הרווח אלא רק הקרן שנכנסת לדירה, לא?
אתה לא צריך לחשב את ריבית המשכנתא. החישוב שאני מתארת הוא חישוב שמבוסס על תזרים ההכנסות וההוצאות בפועל, והשווי בסוף. ריבית המשכנתא נכנסת חלק מהתשלום החודשי של המשכנתא ולכן לא מחושבת בנפרד. דרך אגב, חלק הריבית מתוך התשלום החודשי משתנה עם הזמן, כך שבשלבים מתקדמים של המשכנתא אתה מוסיף לערך הנקי שלך יותר, בחישוב חודשי, מאשר בחודשים הראשונים שבהם חלק גדול יותר מהתשלום הוא הריבית.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
658
דירוג
598
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
ההסבר הכי טוב שתקבל.
 

בני_ירושלמי

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/4/20
הודעות
92
דירוג
25
לא ניתן להעלות קבצי אקסל
אפשר בקלות עם Google Doc.

החישוב שאני עושה זה:
מחיר הדירה - X
משכנתא מקסימלית - X/2
ריבית משכנתא - R
שנות משכנתא - T
בהנחה שאני לא מוכר את הדירה, אני מחשב כמה כסף השקעתי (מחיר הדירה פחות המשכנתא, מס רכישה, עו"ד, תיווך וכו') וכמה נכנס לי נטו מהשכירות (לפי 10 חודשים) פחות הריבית (שהולכת לבנק). הקרן של המשכנתא זה כסף שהולך אלי בסופו של דבר.
האם החישוב הזה הוא לא נכון?
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
החישוב שלך נכון כשאתה רוצה לדעת את התשואה האבסולוטית שלך, כלומר כמה שקלים קיבלת השנה מהדירה הזו. השאלה היא מה התשואה שלך באחוזים, ואז יש כאן בעיה כי יש לך בעית תזרים, ובה התשלומים מתנהלים לאורך זמן. לכן כדאי להשתמש בפונקציית XIRR - מציעה לך לקרוא, היו כמה שרשורים שהדברים הוסברו בצורה מאד נרחבת לגבי הפונקציה והמהות שלה.
כך למשל כדאי להשתמש בפונקציה כשאתה חוסך כל חודש ומשקיע במחקה מדד. כשתסתכל על המדד בשנה האחרונה תראה מספר מסויים, נגיד X, אבל זו לא תהיה התוצאה כשתחלק את השקלים שיש לך בסוף התקופה בשקלים שהיו לך בתחילתה, כי בדרך היו לך כל הזמן תשלומים לתוך הקרן וכתלות בזמן השהיה שלהם בקרן הם נושאים ריבית שונה - התשלומים הראשונים יעשו יותר רווח מהתשלומים האחרונים כי היה להם יותר זמן לצבור ריבית בקרן. אם תרצה לדעת את החישוב הממוצע, כלומר, נניח שכל הפקדה תישא את אותה תשואה באחוזים, והשאלה היא מהי אותה התשואה, יהיה צריך לחשב בעזרת XIRR. כמובן שזה ישתנה אם תפקיד כל חודשיים במקום כל חודש, או רק בתחילת השנה את כל הסכום, נכון? ברור שההפקדה האחרונה לא צברה את אותה הריבית כמו ההפקדה הראשונה באותה השנה, בגלל מימד הזמן. ה- XIRR יתן לך את התשובה לשאלה, אם הובטחה לך ריבית קבועה על כל הפקדה וכל הפקדה תצבור את הרווחים בהתאם לריבית הזו מרגע שהפקדת עד לרגע החישוב, התחלת את התקופה עם ערך X וסיימת עם ערך Y, מהי אותה ריבית?

(זה היה על קצה המזלג. מוזמן לקרוא מעבר בפורומים וגם סתם לגגל)

אה, I don't do google docs :-P
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,708
דירוג
2,813
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
עבור השנה הראשונה זה בסדר. אחר כך ההון בדירה משתנה כי ערך הדירה משתנה וגם החובות עליה משתנים. בנוסף, 3000 ש"ח בתחילת השנה לא שווים ל- 3000 ש"ח בסוף השנה. לא מבחינת אינפלציה ולא מבחינת ההשוואה להשקעות אלטרנטיביות.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,708
דירוג
2,813
עבור השנה הראשונה זה בסדר. אחר כך ההון בדירה משתנה כי ערך הדירה משתנה וגם החובות עליה משתנים. בנוסף, 3000 ש"ח בתחילת השנה לא שווים ל- 3000 ש"ח בסוף השנה. לא מבחינת אינפלציה ולא מבחינת ההשוואה להשקעות אלטרנטיביות.
ברור שזה לא מדוייק , זה חישוב אצבע .
מי שרוצה לחשב במדוייק צריך להתחשב בעוד מיליון משתנים -ויש כאלה משמעותיים בהרבה מ2998 מול 3000 ,כמו תקלות ובעיות עם שוכרים.
לגבי עליית ערך הדירה - אני לא חושב שכדאי להסתמך על זה כשמחשבים תשואה לפני השקעה , מי יכול להעריך בכלל?

אין קשר להשקעה אלטרנטיבית, בן אדם שרוצה להבין מה התשואה שלו להון צריך לבדוק עם איזה הון הוא מתחיל את השנה ועם איזה הון הוא צופה לסיים אותה. כאן זה 300,000 מול 315,000. כמובן שאפשר להוון 15,000 בריבית האפסית שמקבלים על נכס חסר סיכון היום-אבל זה מיותר .
 

Lali

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/3/15
הודעות
349
דירוג
1,107
ברור שזה לא מדוייק , זה חישוב אצבע .
מי שרוצה לחשב במדוייק צריך להתחשב בעוד מיליון משתנים -ויש כאלה משמעותיים בהרבה מ2998 מול 3000 ,כמו תקלות ובעיות עם שוכרים.
לגבי עליית ערך הדירה - אני לא חושב שכדאי להסתמך על זה כשמחשבים תשואה לפני השקעה , מי יכול להעריך בכלל?

אין קשר להשקעה אלטרנטיבית, בן אדם שרוצה להבין מה התשואה שלו להון צריך לבדוק עם איזה הון הוא מתחיל את השנה ועם איזה הון הוא צופה לסיים אותה. כאן זה 300,000 מול 315,000. כמובן שאפשר להוון 15,000 בריבית האפסית שמקבלים על נכס חסר סיכון היום-אבל זה מיותר .
אני מסכימה שלפני הקניה זו הדרך הקלה ביותר לחישוב תשואה. אני עניתי והרחבתי שאחרי כמה שנים כדאי לעשות את החישוב המדויק, כי במקרה הטוב יש לך עלית ערך של הדירה של 20-40 אחוז וזה מאד משמעותי. זה אומר שבשוק של היום קניה כזו יכולה להיות לא כדאית אבל בשבילך, באופן ספציפי, הקניה שלך יכולה להיות מאד אטרקטיבית. החישוב שעושה משקיע זה קדימה, אבל לפעמים צריך גם לחשב אחורה ולבדוק מה באמת קיבלנו. יש הפתעות כשעושים את החישוב מדויק וכדאי להשוות בין מה שציפינו לבין מה שקרה בפועל.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:

01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000

בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.

בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?

01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4

ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.

עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7

מקווה שזה מובן יותר.
קודם כל, סחטיין על הסבלנות וההסברים המעמיקים!
כמה שאלות ברשותך:

1. במידה ותמכרי את הדירה בתקופה X, את תנכי מהתקבול של תקופה זו גם מס שבח, והוצאות נוספות שיש בגין מכירה נכון?

2. נראה שהתעלמת לחלוטין ממיסוי על השכירות. למה? באופן כללי נראה שיש הוצאות "שוטפות" שאין התייחסות אליהן כלל בחישוב.

נ.ב, אני פשוט בונה אחת ולתמיד אקסל שיחשב הכל. מנסה ליצור אותו מדוייק ודינאמי ככל האפשר ולכל שואל..
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
הון של 300,000.
הכנסות של 36,000 ,ריבית של 21,000 בערך.
15000/300000 = 5% תשואה להון.
על הנייר לפני תקלות וקשקושים, כמו כן לשים לב שיש מצב שתהיה בתזרים שלילי
מה המסקנות שניתן להשיג מחישוב שכזה? כל פעם שהוצאות המימון עולות על הכנסות השכירות, יוצאת תשואה שלילית. האם זה אומר בהכרח שהעסקה לא כדאית?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
doc29 חישוב תשואה על דירה להשקעה נדל"ן 69
נ חישוב תשואה שוק ההון 7
פ חישוב תשואה בפנסיה וקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ מועד תחילת חישוב תשואה בפוליסת חסכון שוק ההון 0
א חישוב תשואה בהשקעת נדלן נדל"ן 12
ג חישוב תשואה היסטורית על חברת AT&T שוק ההון 1
גיא_87 חישוב תשואה שוק ההון 2
B חישוב תשואה לפדיון אג"ח שוק ההון 0
nmac חישוב תשואה בתיק בהתחשב בשער מטח + אינפלציה שוק ההון 4
S חישוב תשואה של שני מקורות שונים שלא מסתדרים שוק ההון 11
א חישוב תשואה כוללת בתיק - שאלה מתמטית שוק ההון 9
LtWorf קרן מחקה – חישוב תשואה שוק ההון 14
doc29 שאלה טיפשית על חישוב תשואה בדירה להשקעה נדל"ן 11
shlomi171 אשמח להסבר על מדדי חישוב תשואה שוק ההון 10
L חישוב תשואה שוק ההון 4
always.smile חישוב תשואה בתיק השקעות של אקסלנס וweighted evarage שוק ההון 11
I חישוב תשואה בתיק בסגנון "בעצם, יש לכם רק תיק השקעות אחד" שוק ההון 3
itamaratz חישוב תשואה על הון שוק ההון 33
stass חישוב תשואה שנתית עם פונקצית XIRR שוק ההון 3
Chase חישוב תשואה שנתית מתוך נתון של תשואה לאורך 11 שנים שוק ההון 3
whybe חישוב תשואה על נדל"ן שוק ההון 29
doc29 חישוב תשואה ארוכת טווח משוק המניות שוק ההון 10
7 חישוב תשואה שוק ההון 8
י חישוב תשואה שוק ההון 14
R חישוב הון נדרש לפרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
C אישור עקרוני למשכנתא - חישוב הכנסה חודשית לעובדי הייטק נדל"ן 11
א סיוע בהבנת אופן חישוב "עמלת רכישה"- קרן מחקה ביורו שוק ההון 5
D ביקשתי לקבל פירוט של חישוב ביטוח הנכות מקרן הפנסיה וקיבלתי בתגובה ענו לי שאין אפשרות לשלוח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M חישוב שער הצמדה למט"ח מיסים 2
ד חישוב מח"מ ועוד שאלות לגבי תיק-השקעות-שוקולד-מריר שוק ההון 5
N חישוב ניכוי מס הכנסה מיסים 14
N חישוב מס על הנסיעות מיסים 8
א חישוב עלות מעסיק ואופטימיזצית מס מיסים 5
H שאלת משכנתא - חישוב שליש מההכנסה בניכוי הוצאות נדל"ן 6
שם משתמש בעייתי חישוב גס: כמה שקל אחד בקרן הפנסיה שווה לקצבה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M הגבלת סכום קצבת פנסיה כדי להשפיע על גודל הכנסה לצורך חישוב תשלומי ביטוח לאומי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
ש חישוב ריביות פיגורים עבור קופת IRA קרן השתלמות צרכנות פיננסית 22
I חישוב גודל דירה להתחדשות עירונית נדל"ן 5
R חישוב דמי ניהול במערכת האורדרנט ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
T חישוב כדאיות עזיבה של אינטרקטיב ישראל לטובת ib העולמי שוק ההון 3
E חישוב עלות רכישת מניות זרות בשקלים ומיסוי מיסים 11
י מיטב דש - טעויות חישוב? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
א חישוב פקודת LMT שוק ההון 1
B חישוב החזר מקסימלי למשכנתא - דירה רשומה על שם בן זוג יחיד נדל"ן 1
C חישוב קיצור חודשים במשכנתא עבור פרעון חלקי נדל"ן 0
י חישוב ריבית דריבית באקסל אוף טופיק 10
I מעבר מביטוח מנהלים - חישוב מקדמים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G חישוב חיסכון לטווח הארוך מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
E חישוב חסכונות קצרי טווח דינמי (הוצאות עתידיות צפויות) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2

נושאים דומים

למעלה