חישוב תשואה בהשקעת נדלן

[איל07]

הי, מתלבט כיצד לחשב תשואה על הנכס או על ההון במקרה זה:

עלות 1,500,000 שח כולל כל ההוצאות.
מימון עצמי 840,000
משכנתא ל 7 שנים 640,000
עלות הריבית למשכנתא לכל ה 7 שנים: 35,000 (ההחזר השנתי הוא 95000 קרן+ריבית)

הכנסות נטו שכ"ד ל 7 שנים 250,000 ש"ח (אחרי מיסים).

עליית ערך בסוף 7 שנים = 340,000 שח.
(מכירה ב 1,850,000)

מהי הדרך הנכונה לחשב את התשואה (ב %) נטו על הנכס בחישוב 7 שנים?
או מהי התשואה השנתית הממוצעת נטו לשנה?

תודה

 

[אורי ג.]

IRR

 

[איל07]

יוצא משהו לא הגיוני. אפשר חיושב תשואה רגיל של הכנסות והוצאות?

 

[אורי ג.]

יוצא משהו לא הגיוני. אפשר חיושב תשואה רגיל של הכנסות והוצאות?

אפשר הכל אבל זה יהיה יותר מסובך ולא ממש אינפורמטיבי.

 

[איל07]

איך ניתן לצרף כאן תמונה?

 

[איל07]

זה התזרים. כמה יוצא לך כאן?
0 -870,000
1 -63,420
2 -63,420
3 -63,420
4 -63,420
5 -63,420
6 -63,420
7 1,786,580

 

[איל07]

יצא לי 3%. משהו לא הגיוני

 

[רוני]

הכנסות נטו שכ"ד ל 7 שנים 250,000 ש"ח (אחרי מיסים).

איזה מס אתה אמור לשלם פה ?
יש פטור של 5,070 ש"ח לחודש ממס על הכנסה משכירות.

 

[רוני]

(מכירה ב 1,850,000)

מדוע למכור את הנכס ?
אתה יכול למשכן את הנכס שוב כדי לקנות נכס נוסף.

בעת מכירת הנכס אתה תשלם מס רווחי הון,
עלויות מכירה,
ותפסיד עליית מחירים ושכירויות עתידית.

 

[איל07]

הכל ידוע ובסדר כולל מיסים.
אני רק מנסה להגיע לתשואה האמיתית על ההון וההשקעה.

 

[עידן פ.]

הכנסות נטו שכ"ד ל 7 שנים 250,000 ש"ח (אחרי מיסים).

מעניין, למה כל כך נמוך ?
כמה מס אתה משלם פה ולמה ?
כמה חודשים אתה מחשיב ללא שוכר בשנה ? וכמה הוצאות תחזוקה.

 

[teddypicker]

מדוע למכור את הנכס ?
אתה יכול למשכן את הנכס שוב כדי לקנות נכס נוסף.

אתה מניח שהמשכנתא שלו נגמרת אחרי 7 שנים והנכס בבעלותו.
יכול להיות שהוא תכנן פשוט למכור את הנכס באמצע (או תחילת) המשכנתא ולהחזיר את הקרן...

 

[רוני]

אתה מניח שהמשכנתא שלו נגמרת אחרי 7 שנים והנכס בבעלותו.
יכול להיות שהוא תכנן פשוט למכור את הנכס באמצע (או תחילת) המשכנתא ולהחזיר את הקרן...

היי
גם אם המשכנתא לא מסולקת, מדובר בנכס להשקעה שימשיך לעלות בערכו וגם השכירות תעלה,
את עלויות המימון השכירות תשלם, אין הגיון למכור מבחינה כלכלית, אלא אם כן יש אלטרנטיבה טובה יותר.