חישוב תשואה על נדל"ן

[whybe]

היי,
בטח דנו בזה כבר, או אולי מישהו יכול לתת לינק / הסבר קצר לאיך מחשבים תשואה על נכס נדלני להשקעה?

 

[daat99]

סוכמים את כל ההוצאות כולל ריבית על המשכנתא (כלל אצבע נפוץ הוא שההוצאות בטווח הארוך מתומחרות בכחודשיים שכירות בשנה לפני הריבית של המשכנתא).
סוכמים את כל ההכנסות מהשכירות.
אם סך ההכנסות גדול מסך ההוצאות אז מחלקים את ההפרש ביניהם בסכום ההשקעה המקורי.

חשוב להחליט אם מחשבים את התשואה על "ההון בסיכון" (ההון העצמי שלך) או על "עלות הנכס" (ההון שלך בנוסף למשכנתא שלקחת).

כל מקרה בשביל לעשות השוואות עם השקעות אחרות צריך לוודא שתנאי המינוף של שתי ההשקעות זהים.

 

[yossik]

הוספתי תגית "נדלן" יתכן שהתשובה לשאלתך כבר נענתה.

 

[whybe]

שתנאי המינוף של שתי ההשקעות זהים.

כלומר שאם השקעה אחת היא ממונפת בהלוואה (משכנתא לדוגמה) והאחרת לא, לדוגמה תיק השקעות, איך מבצעים את ההשוואה?

 

[daat99]

כלומר שאם השקעה אחת היא ממונפת בהלוואה (משכנתא לדוגמה) והאחרת לא, לדוגמה תיק השקעות, איך מבצעים את ההשוואה?

או שתמנף את שתיהן או שתתייחס להלוואה שלך כהון עצמי (ללא מינוף) ואז תשווה תשואה.
תזכור שהשקעה ממונפת היא הרבה יותר מסוכנת מהשקעה שלא ממונפת.

 

[whybe]

הלוואה זה לא נחשב liability? מנקודת מבט פיננסית זה אמור להיות בעל ערך שלילי, לא? אז איך אני יכול להחשיב את זה כהון עצמי?

 

[whybe]

ולגבי הסיכון, ברור שזה מסוכן יותר כשזה ממונף.

 

[ליאור]

תלוי. בשלב הלשמוע (אמרו לי שנכס עולה כך וכך, או מודעות וכו') אז כדי להשתמש באמת מידה כללית גסה רק כדי להשוות אופקית מחלקים את סך השכירות במחיר הנכס. מחיר הנכס המבוקש נתון ומחיר השכירות לפעמים יגידו לך אבל כדאי וקל לבדוק את זה לפי מדגם מודעות באזור. זה נותן מספר אצבע לבדיקת שפיות. בד"כ בדרום או באזורים פחות מבוקשים התשואה ברוטו תהיה יותר גבוהה (4%-8% ובתקופות ואזורים מסויימים היו גם מצבים של 10% ויותר) מבמרכז (2%-3%). בדרך כלל זה מה שיקרה שסוקרים מחירים וכך אפשר לקבל מושג גס. אם מישהו בא אליך עם "הזדמנות" כנראה שהמספר יהיה גבוה ואז צריך לעשות בדיקת נאותות שהיא כניסה לאימות כל הפרטים ולחישוב עדיין גס אך יותר מדוקדק. האם באמת המחיר כזה, למה, מה העיזים, אם באת דרך השוק (מודעות, מתווכים, אנשי שיווק וכו') בד"כ תמצא משהו לא סגור כך שהסיפור יותר ורוד מהמציאות. אמרו שהכל סגור, אבל אין היתר, אין התחייבות ללו"ז, מחירים לא כוללים שינויים במדד המי יודע מה ותמיד יהיה יותר יקר וימשך שנים יותר ממה שהבטיחו. אל תסמוך על סיפורים של עליה בערך (מה, תוך שנה הנכס הזה יקפוץ), זה אזור מבוקש, יש תכניות לבניית אוניברסיטה ושאר סיפורים! בגדול אין "מציאות" וכל חריגה דורשת חשד מהותי. אבל לפעמים, ובדרך כלל דרך קשרים ונסיון, יש משהו ששווה בדיקה. דוקא בנכסים שיש בהם בעיה מסויימת. אז בודקים ראשונית ואח"כ בדיקה מדוקדקת, ואח"כ בדיקה אישית (כפי שנאמר כל ההוצאות, כולל מיסים, עו"ד, רשויות, שוטפות, הערכה של שכירות, משכנתאות, תזרים וכו') ואולי השקעה.

אני לא מסכים עם האימרות של מינוף מסוכן. הבעיה בהן היא המילה מסוכן. אנשים רואים את המילה הזאת ומיד העולם נצבע בצבע אדום. אבל ברצינות, מי קונה נדל"ן ב 100% הון אישי? גם עשירי העולם והנדל"ן לא עושים את זה. ואם ממנפים בצורה שקולה ונכונה הסיכון מגודר כמעט לאפס ומעלה את התשואה על ההון האישי שזו בעצם התשואה המעניינת.

 

[daat99]

מי קונה נדל"ן ב 100% הון אישי?

@yossik

 

[yossik]

@yossik

אבל ברצינות, מי קונה נדל"ן ב 100% הון אישי? גם עשירי העולם והנדל"ן לא עושים את זה.

כן, רכשתי ב 100% הון עצמי כי הדירה שלי היא למגורים ולא להשקעה. אם היתה מיועדת להשקעה אולי הייתי ממנף מעט.

 

[whybe]

@ליאור תודה על ההסבר... מלא ספגטי ובדיקות ודברים... מתי זה נהיה הדבר הנכסף הזה שכולם חולמים עליו?

 

[ליאור]

גם למגורים שלי לקחתי משכנתא למרות שהייתי יכול 100% הון עצמי. הסיבה? אם הייתי מכסה את כל המגורים בהון עצמי לא היה נותר לי באותו זמן כסף בצד. יש תופעה כזאת בארץ שנקרעים וסוחטים כל מה שאפשר כדי לשים כל גרוש אפשרי כדי לסגור את המשכנתא. לכאורה זה הגיוני כי למה לשלם פי שתיים מסכום המשכנתא עקב הריבית לאורך תקופת המשכנתא, כאשר אפשר לכסות אותה?
כי הכסף שבצד הוא למקרה שיקרה משהו רע. בימינו, הסבירות למקרה כזה מאוד גבוהה. למשל, אם בשל המשבר בהייטק הייתי מפוטר מהעבודה, אז הייתה לי בעיה. טוב, לא נניח, זה מה שקרה. אמנם מצאתי מיד עבודה בסטארט-אפ חדש אבל תוך שנה הוא נקלע לקשיים (מה שגם היווה גורם עיקרי לסיום פרק התלות בתלוש השכר בחיי).

 

[ליאור]

@ליאור תודה על ההסבר... מלא ספגטי ובדיקות ודברים... מתי זה נהיה הדבר הנכסף הזה שכולם חולמים עליו?

זה לא קורה פתאום. זה תהליך. וזה תהליך שמתחילים כמו כל דבר שלומדים. התחלה בחוסר ידע וצעדים מדודים עקב בצד אגודל. לומדים, חותרים, לומדים, חותרים, לומדים חותרים ומגיעים. אף אחד לא אמר שזה קל אבל למרבה המזל זה גם לא מסובך.

כמו שאמרתי זה תחום לא מסובך אבל עצום במידע שלו אז ברור שאי אפשר בתגובה לפוסט לתת תשובה. אבל אפשר לתת נקודות קריטיות חשובות שכנראה יבאסו כי הם יראו שמדובר בדבר שכמו כל דבר רציני דורש מאמץ ממושך, סבלנות וסיבולת. אבל יותר נכון לדעת את זה ולהבין אם זה תחום שמתאים מאשר סתם לקפוץ על התחום כי יש סיפורים על התעשרות. אז למה להתעסק בזה בכלל? כי לדעתי התחום מאתגר מעניין ובסופו של דבר מציע הזדמנויות יותר בשרניות ובטוחות מהקמת עסק או השקעה בשוק ההון בכל צורה שהיא (גם על זה צברתי פז"ם).

אז דבר ראשון, הכנה עצמית. לא לדמיין שטויות לא לקחת סיכונים טיפשיים. שכח מהסיפורים על עליית ערך בטוחה. עליית ערך היא ספקולציה. לקנות כדי למכור ברווח רק על סמך סיפורים זו ספקולציה. תשואה על שכירות זה מתכון יותר טוב לישון בשקט. תזרים מזומנים הוא המלך. חפש את נקודת האיזון בין הכנסות משכירות להחזר המשכנתא עם מרווח ביטחון סביר. בגלל זה להשקעה בנדל"ן בארץ צריך כמינימום של 300,000 ש"ח הון עצמי. למה? ארוך מידי להסביר. אבל אם אין אז אין מה להמשיך לחשוב על זה. או שיש או שמצרפים כמה משקיעים שיהיה אבל זו כבר בעיה בפני עצמה. ובקשר לכך שתשמע על השקעה בחו"ל, ניסיתי ללכת גם בכיוון הזה די הרבה זמן אבל לא הגעתי לרמת הבטחון שארגיש איתה בנוח להשקיע בחו"ל. לדעתי, כמשקיע זהיר, חו"ל זה רחוק מידי. אני צריך ליסוע, לראות לבדוק להבין, יש חוקים אחרים, מיסויים אחרים, ויש יותר מידי דברים שאני לא יודע. השקעה בשלט רחוק, אלא אם כן יש לי איש שלי שם שמעורב אישית, לא מתאימה לי.


ובעצם זו נקודה חשובה בפני עצמה. מצאתי שזה "ספורט קבוצתי". דהיינו, קשה מאוד להתקדם לבד וכדאי שיהיה צוות. אני חושב שאפשר ללמוד המון מספרים, כנסים ושאר מציעי מידע ובעצם חובה לעבור עליהם למען ההשכלה, אך האחריות עדיין ב 100% אישית. בשום פנים ואופן לא הייתי סומך בעיניים עצומות על אף אחד שאומר לי הנה הזדמנות חייך או אפילו נותן את הרושם ההגון של הנה עסקה טובה. תמיד לבדוק הכל מכל זוית בעצמך. לא יודע משהו? לשאול, לשאול שוב, לעשות שיעורי בית ולשאול עוד פעם. למצוא אנשים אחרים שיותר מתמצאים ולהתייעץ איתם. אישית, למדתי כל דבר מבחינה תיאורטית שנה לפני שהתחלתי הלכה למעשה לחפש הזדמנויות, ויותר משנה חפרתי בשוק המקומי ובחו"ל בעצמי ודרך יזמים שהכרתי מרשת החברים האישית שלי. אך פריצת הדרך שלי חלה כאשר הכירו לי יזם מנוסה באזור המרכז, עם המון ידע ובדיוק בזמן שהקבוצה שלו עבדה על פרוייקט בשלב מעשי ואחד השותפים היה צריך לשחרר קצת מהאחזקה שלו.

 

[daat99]

תזרים מזומנים הוא המלך.

+1
וזה בדיוק למה אני התחלתי להשקיע במניות דיבידנד והפסקתי להשקיע בנדל"ן.
מניסיוני האישי התזרים שמתקבל ממניות דיבידנד הרבה יותר יציב (וגם עולה) מאשר השכירות שלא תמיד מתקבלת בזמן, דירות שנשארות ריקות בין שוכרים והוצאות על תיקונים שונים.

 

[ליאור]

בממוצע סה"כ על כל ההשקעות שלך, כמה תשואה השגת על מניות דיוידנד ובאיזו תקופה מדובר (שנה, חמש שנים, עשר)?

 

[daat99]

בממוצע סה"כ על כל ההשקעות שלך, כמה תשואה השגת על מניות דיוידנד ובאיזו תקופה מדובר (שנה, חמש שנים, עשר)?

הרעיון המרכזי במניות דיבידנד הוא שלא מסתכלים על התשואה הכוללת (כגון עליית ערך) אלא על תזרים המזומנים (הדיבידנד עצמו) כך שעליית הערך משמשת לבקרת נזקים במקרה של פגיעה בדיבידנד בלבד.

צפי פסימי לתשואת דיבידנד הוא 3% במועד הרכישה שגדל בקצב של בין 6% ל-12% בשנה.
ישנם לא מעט אנשים שמנהלים תיקי מניות דיבידנד בפומבי (בבלוגים אמריקאים) כך שאתה יכול לראות איך זה עובד ומה התשואה שלהם.

לצורך הדוגמא אתה יכול להסתכל על הבלוג של ג'ייסון פיבר שהצליח להגיע לסכום דיבידנדים שנתי של 5600 דולר בתוך פחות מ-5 שנים כאשר המשכורת שלו מהעבודה עמדה על בערך 3500 דולר בחודש.

 

[ליאור]

קראתי את הפוסט שלך בנושא ואהבתי את זוית ההקבלה של תחום הדיוידנדים לנדל"ן כאשר הדיוידנד הוא כעין שכ"ד ומה שחשוב זה שמקבלים תזרים מזומנים שוטף ודי קבוע ולא התנודות במחיר הנכסים.

מבחינת התשואה קראתי גם נתונים מהבלוג של ג'ייסון פיבר (התשואה שלו היא כ 2.5%) וכמה מאמרים המתייחסים לתשואה האמורה וכללית נוצר אצלי הרושם שהתשואה לתיק דיוידנדים המיועד לפרישה היא אכן כפי שכתבת כ 3%. אך אני חושב שגדילה בקצב של 6%-12% היא מיקרית לטווח הקצר היות והמאמרים מצביעים על תשואה ארוכת טווח של כ 3% (כמובן תלוי ברמת הסיכון של הרכב התיק אך ברמת סיכון להרכב תיק לפרישה מדובר על סביבות 3%).

התשואה לנכס באזור המרכז היא אכן בסביבות 2%-3% ברוטו ובדרום היכן שהתשואה גבוהה יותר גם הבלגאן של ההתעסקות וסיכון דיירים לא משלמים הינו כפול ומכופל. אכן אם מסתכלים על כל נושא העסקאות המורכבות, מיסים, הכרזות הממשלה השכם והערב, דיירים לא משלמים, תיקונים וכדומה, שוק הנדל"ן בארץ ממש לא מעניין מבחינת השקעה ואם מסתכלים על עליית ערך, השוק מסוכן מידי. אבל אמרתי כבר שאני לא בונה על עליית ערך אלא על תשואה משכירות ומי אמר שאני קונה נכס מלוחות המודעות? ממש לא. כפי שתיארתי, אני מחפש בדיקדוק ומשך זמן רב מאוד, השקעות ספציפיות, קניה של נכס מתחת למחיר השוק, השבחתו וכו'. אני ממש לא רוצה ליצור ציפיות לא ריאליות ומי שמחפש רווח קל ומהיר מוטב שלא יתחיל, יחד עם זאת משקיע שקדן בנדל"ן בארץ מכוון לתשואה יותר גבוהה מהממוצע ויכול לצפות ל 6%-8% משכירות תשואה שוטפת על מחיר הנכס במרכז הארץ ו ROI אף גבוה מכך היות ולא כל הכסף בהשקעה הוא מהון עצמי.

 

[daat99]

אך אני חושב שגדילה בקצב של 6%-12% היא מיקרית לטווח הקצר

כאן אתה טועה.
תפתח את רשימת האלופות של דוד פיש ותסתכל בעמודות של DGR.
זה מייצג את גדילת הדיבידנד.

תשים לב שהתשואה "היום" היא לא התשואה שלך.

בדיוק כמו בנדל"ן אם רכשת דירה ב-600 אלף בשנת 2007 אז אתה מחשב את התשואה מהשכירות שלך לפי שווי של 600 אלף ולא לפי מחיר השוק של הדירה היום.

תרשה לי להמחיש באמצעות דוגמא על חברת PH (ג.נ. רכשתי אותה בתיק דיבידעת שאני מנהל בבלוג שלי):
משנת 2000 חברת PH מגדילה את הדיבידנד שלה בממוצע של 10.98% בשנה! (אם תסתכל בקובץ של דוד פיש אתה תראה 600 חברות שהגדילו את הדיבידנד בממוצע של 6% לפחות משנת 2000 ועד היום - את רובן אני לא הייתי רוכש בעצמי בגלל סיבות אחרות - קצב ההגדלה בפני עצמו אינו מספק).
במהלך ה-10 שנים האחרונות קצב הגדלת הדיבידנד של PH עמד על 15.11% בשנה.
במהלך ה-5 שנים האחרונות קצב הגדלת הדיבידנד של PH עמד על 15.66% בשנה.
במהלך ה-3 שנים האחרונות קצב הגדלת הדיבידנד של PH עמד על 13.12% בשנה.
במהלך השנה האחרונה הדיבידנד של PH הוגדל ב-16.29%.

במהלך 2009, מחיר המניה הגיע לשפל של 27.69 דולר כאשר הדיבידנד הרבעוני עמד על 25 סנט.
לפי המחיר והדיבידנד התשואה של המניה עמדה באותו היום על 3.61%.

לצורך הדוגמא נניח ורכשנו את המניות במחיר זה.
(ברור לכולנו שאף אחד מאיתנו לא יודע לרכוש מניות במחיר הזול ביותר אבל זה ממחיש את הדרך שבה מסתכלים על התשואה)

היום, מחיר המניה עומד על 106.81 דולר והדיבידנד הרבעוני עומד על 63 סנט.
לפי המחירים של היום אם מישהו רוצה לרכוש את המניות של PH אז התשואה שלו היא 0.63*4 חלקי 106.81 שזה יוצא 2.36%.

לפי הנתונים הללו התשואה על ההון שלנו היום היא 0.63*4 חלקי 27.69 שזה יוצא 9.1%.

זה נכון שהתשואה היום של ג'ייסון היא נמוכה יחסית ועומדת על כ-2.5% אבל התשואה על ההון שלו הרבה יותר גבוהה מזה כי הוא רכש את המניות במחירים זולים יותר ממחירם היום (אני לא אתפלא אם היא עוברת את ה-7% אבל לא חישבתי זאת).

אם נקביל את זה לנדל"ן אז זה כמו לרכוש דירה ב-500 אלף בשנת 2009 שסיפקה שכירות של 1500 שח לחודש.
היום הדירה שלנו צריכה לספק לנו שכירות של 3791 שח לחודש - עליה של 152.7% במחיר השכירות בתוך 6 שנים!
(תשים לב שאני מתעלם מעליית ערך המניה והדירה)

האם אתה מכיר דירה להשכרה שהגדילה את השכירות ממנה ב-150% במהלך 6 שנים תוך כדי שמשכת את השכירות (לא השקעת את השכירות מחדש) ובלי לדרוש ממך השקעת הון נוסף?

מי אמר שאני קונה נכס מלוחות המודעות?

לא אני

משקיע שקדן בנדל"ן בארץ מכוון לתשואה יותר גבוהה מהממוצע ויכול לצפות ל 6%-8% משכירות תשואה שוטפת על מחיר הנכס במרכז הארץ ו ROI אף גבוה מכך היות ולא כל הכסף בהשקעה הוא מהון עצמי.

עם זה אני מסכים.
אני אישית לא רוצה להשקיע את כמות הזמן הנדרשת (ומניסיוני האישי היא לא היתה קטנה במיוחד כשאני חיפשתי ורכשתי דירה להשקעה) ועליית השכירות בארץ היא גם לא מובטחת וגם כשהיא עולה היא לא עולה בקצב מספק מבחינתי.

מניות דיבידנד לעומת זאת מצריכות הרבה פחות התעסקות ב"לחפש את הנכס" ומייצרות תזרים מזומנים שגדל בקצב מהיר בהרבה מעליית השכירות (שלפעמים יורדת).

 

[daat99]

**תוספת**
לגבי התשואה של ג'ייסון:
אם נסתכל למשל על חברת MO שהוא מחזיק 80 מניות שלה.
מחיר העלות הכולל שלו הוא 2222.32 דולר אבל מחיר השוק הוא 4352 דולר.
הדיבידנד הרבעוני הוא 0.565 דולר והשנתי הוא 2.26 דולר (רבעוני כפול 4).
יש לו 80 מניות ולכן סך הדיבידנד השנתי שהוא מקבל מ-MO עומד על 180.8 דולר.
אם נחלק את זה בעלות המקורית שלו נקבל תשואה של 8.13% ולא 4.15% כפי שמוצג בדף שלו.

 

[ליאור]

אה, טעיתי בהבנה של מה שכתבת בהתחלה. חשבתי שהכוונה שהדיוידנד של ה 3% גדל כל שנה לשקף ריבית שנתית של 6%-12%.

יחד עם זאת, משהו מטריד ברמה העקרונית. אתה מתאר מצב בו ניתן לקבל באופן פאסיבי תשואה שוטפת בשוק ההון של סביבות 8% ללא סיכון מהותי. לכן אני מניח שכפי שציינת, שאי אפשר לתפוס מנית דיוידנד במחיר הנמוך ביותר, תשואות גבוהות כאלו הן יותר עניין של מזל משיטה והתשואה הממוצעת המתקבלת לאורך זמן ולרוחב פורטופוליו של מספר רב של אחזקות נמוכה יותר.