חישוב דמי שכירות בשבח

[aiib]

עו"ד טען לי שכחלק מהחישוב של מס שבח בדירה שהושכרה מחשבים גם את השכירות, כלומר, הדירה עלתה מיליון, היום שווה 2 מיליון, והושכרה בחצי מיליון א"כ ההשבחה היא 1.5 מיליון.
האם זה נכון?
תודה רבה

 

[אורי ג.]

ממש לא, כנרא שלא הבנת אותו.

 

[האזרח הקטן]

ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח, אבל כן יכולה להשפיע על גובה השבח, למשל לעניין חישוב פחת.

 

[aiib]

אבל כן יכולה להשפיע על גובה השבח, למשל לעניין חישוב פחת

פחת משכירות מעלה את השבח או מוריד את השבח?

 

[האזרח הקטן]

פחת משכירות מעלה את השבח או מוריד את השבח?

פחת מוריד את מחיר הקניה, לכן מגדיל שבח.

 

[ירח אפל]

כדי להגיע לפחת של חצי מהעלות, אתה צריך להחזיק בדירה 19 שנה וכל הזמן מושכרת.
אבל חוץ מזה יש עוד גורמים שמשפיעים, מה עם ריבית על משכנתא? הוצאות שיפוצים שיהיו ב־19 השנים האלה? ועוד

 

[aiib]

כדי להגיע לפחת של חצי מהעלות, אתה צריך להחזיק בדירה 19 שנה וכל הזמן מושכרת.
אבל חוץ מזה יש עוד גורמים שמשפיעים, מה עם ריבית על משכנתא? הוצאות שיפוצים שיהיו ב־19 השנים האלה? ועוד

לא הבנתי על מה באת לענות....

 

[ירח אפל]

לא הבנתי על מה באת לענות....

כמו שרשמו לך, רק פחת יכול להגדיל את השבח.
אתה ציינת ירידה של 50% בעלות (ממיליון לחצי).
לכן ההערה, שבשביל ירידה כזו, צריך 19 שנה של דירה מושכרת.

ויש גם גורמים אחרים שמגדילים את העלות, ולכן מקטינים את השבח, כמו ריבית על משכנתא והוצאות שיפוצים ועוד...

 

[aiib]

אתה ציינת ירידה של 50% בעלות (ממיליון לחצי).

לא בטוח שאני מבין אותך. דיברתי על עליה בשבח ממיליון למיליון וחצי על ידי שכירות.

לכן ההערה, שבשביל ירידה כזו, צריך 19 שנה של דירה מושכרת.

למה? בדירה שמושכרת ב10,000 ש"ח לחודש תוך פחות מ4.5 שנים כבר יש רווח של חצי מיליון שקל.

נראה שיש לי חוסר הבנה...

 

[האזרח הקטן]

למה? בדירה שמושכרת ב10,000 ש"ח לחודש תוך פחות מ4.5 שנים כבר יש רווח של חצי מיליון שקל.

הכנסות שכר דירה =! שבח.

 

[aiib]

הכנסות שכר דירה =! שבח.

לא מבין... למעלה כתבת ככה:
"ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח"
אתה חוזר בך או שלא הבנתי נכון?

 

[האזרח הקטן]

לא מבין... למעלה כתבת ככה:
"ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח"
אתה חוזר בך או שלא הבנתי נכון?

להיפך, אני חוזר על אותו דבר.

 

[עידו ג]

לא מבין... למעלה כתבת ככה:
"ההכנסה משכירות אינה נחשבת חלק מהשבח"
אתה חוזר בך או שלא הבנתי נכון?

=! משמעו לא שווה.

 

[aiib]

=! משמעו לא שווה.

לא הכרתי...

 

[jojo9000]

עו"ד טען לי שכחלק מהחישוב של מס שבח בדירה שהושכרה מחשבים גם את השכירות, כלומר, הדירה עלתה מיליון, היום שווה 2 מיליון, והושכרה בחצי מיליון א"כ ההשבחה היא 1.5 מיליון.
האם זה נכון?
תודה רבה

מה שככל הנראה העו"ד התכוון זה שבגין השנים (או חלקי השנים) שהדירה היתה מושכרת אתה צריך לנכות פחת - דבר שמעלה את השבח, אבל לא סביר שהתכוון שמוסיפים את דמי השכירות עצמם כדי לחשב את השבח.

שתי שיטות עיקריות לחישוב הפחת - (לרוב על מחיר הרכישה המקורי).

א. לפי תקנות מיוחדות של פחת בדירות שהושכרו למגורים - 2% לשנה.

ב. לפי תקנות הפחת - מקובל לעשות חלוקה בין מרכיב הקרקע 1/3 (עליו אין פחת) ומרכיב הבניה - 2/3 - שעליו מחשבים את הפחת. אחוז הפחת נקבע לפי סוג הבניה (בערים יקרות לפעמים משחקים עם היחס בין מרכיב הקרקע למרכיב הבניה).

לא מהווה יעוץ משפטי.

 

[aiib]

מה שככל הנראה העו"ד התכוון זה שבגין השנים (או חלקי השנים) שהדירה היתה מושכרת אתה צריך לנכות פחת - דבר שמעלה את השבח, אבל לא סביר שהתכוון שמוסיפים את דמי השכירות עצמם כדי לחשב את השבח.

שתי שיטות עיקריות לחישוב הפחת - (לרוב על מחיר הרכישה המקורי).

א. לפי תקנות מיוחדות של פחת בדירות שהושכרו למגורים - 2% לשנה.

ב. לפי תקנות הפחת - מקובל לעשות חלוקה בין מרכיב הקרקע 1/3 (עליו אין פחת) ומרכיב הבניה - 2/3 - שעליו מחשבים את הפחת. אחוז הפחת נקבע לפי סוג הבניה (בערים יקרות לפעמים משחקים עם היחס בין מרכיב הקרקע למרכיב הבניה).

לא מהווה יעוץ משפטי.

למה בדירה שגרים בה אין חישוב של פחת?

 

[האזרח הקטן]

למה בדירה שגרים בה אין חישוב של פחת?

כי בזמן שאתה מתגורר בדירה אין לך אפשרות לדרוש פחת. כאשר אתה משכיר את הדירה, יש לך אפשרות לדרוש פחת בכדי להקטין את ההכנסה החייבת במס על השכירות.

 

[aiib]

כי בזמן שאתה מתגורר בדירה אין לך אפשרות לדרוש פחת. כאשר אתה משכיר את הדירה, יש לך אפשרות לדרוש פחת בכדי להקטין את ההכנסה החייבת במס על השכירות.

ואם לא דרשתי פחת?
מה זה משנה אם אני יכול לדרוש? אם שווי הדירה יורד בגלל הפחת שאני מתגורר בה והשבח גדל אז למה שלא אשלם עליו?

 

[ירח אפל]

למה בדירה שגרים בה אין חישוב של פחת?

פחת קיים רק על נכס שמשמש לייצור הכנסה.
כשאתה גר בדירה, היא לא משמשת לייצור הכנסה.
אם הדירה מושכרת חצי שנה, וחצי שנה שניה עומדת ריקה, אז יותר פחת רק עבור חצי שנה.

ואם לא דרשתי פחת?

במסלול מס שולי, אם יש לך הוכחה שלא דרשת פחת, אז ערך הדירה לא יופחת.
במסלול 10% בכל מקרה יהיה פחת.
במסלול הפטור, כמו שרשמתי למעלה, זה עומד בבית משפט.

 

[jojo9000]

במסלול הפטור, כמו שרשמתי למעלה, זה עומד בבית משפט.

אכן - הנושא של מסלול פטור נמצא בדיון בבית המשפט העליון.

רשות המסים הגישה ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים (התובענה עוסקת במסלול פטור בלבד).

בית המשפט העליון החליט על עיכוב ביצוע לגבי החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים, ולכן למיטב ידיעתי, רשות המסים מתעלמת מהפסיקה של בית המשפט לעניינים מינהליים, וממשיכה לחייב ניכוי פחת גם במסלול פטור.

הדיון בעליון קבוע לחודש מאי 2026

לא מהווה יעוץ משפטי.