שאלה טיפשית על חישוב תשואה בדירה להשקעה

[doc29]

זה מאוד מפגר, אני יודע ובכל זאת, אני אשאל.

נניח שקניתי דירה להשקעה ב200 אלף יורו. זה הסכום הכולל ששילמתי על הדירה+עורך דין+אינספקטור+הוצאות בירוקרטיות +עלות העברת כספים וכן מספר תיקונים ושדרוגים מינימליים שנדרש היה לבצע כדי להביא את הדירה למצב השכרה סביר.

ההכנסה משכר דירה בשנה הזאת הייתה 15000 יורו. בנוסף היו כל מיני קלקולים, שעלו 7000 יורו.
אבל, בואו נניח שמתוך ה7000, 2000 יורו הם תיקונים של דברים שהיו בעייתיים מהרגע הראשון בדירה ודחיתי עד לרגע שכבר אי אפשר היה להמשיך איתם (נניח חודשיים אחרי הרכישה) כלומר הם לא היו ממש בלתמים.


אז אם אני אומר ששילמתי על הדירה 200 אלף יורו והיא הכניסה לי בשנה הראשונה 8000 יורו, משמע התשואה (תזרים) שלי היא 4 אחוז.

מצד שני, אם אני אומר שהדירה עלתה לי 200 אלף ועוד 2000 ששילמתי קצת אחרי שקניתי אותה, בדמות תיקונים של דברים שהיו דפוקים בדירה, אז בעצם שילמתי עליה 202 אלף, והיא הכניסה לי 10,000 יורו, כלומר קצת פחות מ5 אחוז תזרים.

עכשיו אולי לכאורה תגידו שזה לא משנה כי חשבון הבנק שלי יראה אותו דבר, אבל יש לזה חשיבות אם אני רוצה להשוות לאיזה תשואה יכולתי לעשות באפיקים אחרים במהלך השנה הזו.

מה אומרים?

 

[Roi]

אני הייתי מחשב את התיקונים שהיו ברורים מהתחלה בעלות הרכישה, כמו שעשית בחישוב השני, היות והם לא קשורים לתזרים החודשי ולבלתמים.

 

[יהונתן ב.]

זה מאוד מפגר, אני יודע ובכל זאת, אני אשאל.

נניח שקניתי דירה להשקעה ב200 אלף יורו. זה הסכום הכולל ששילמתי על הדירה+עורך דין+אינספקטור+הוצאות בירוקרטיות +עלות העברת כספים וכן מספר תיקונים ושדרוגים מינימליים שנדרש היה לבצע כדי להביא את הדירה למצב השכרה סביר.

ההכנסה משכר דירה בשנה הזאת הייתה 15000 יורו. בנוסף היו כל מיני קלקולים, שעלו 7000 יורו.
אבל, בואו נניח שמתוך ה7000, 2000 יורו הם תיקונים של דברים שהיו בעייתיים מהרגע הראשון בדירה ודחיתי עד לרגע שכבר אי אפשר היה להמשיך איתם (נניח חודשיים אחרי הרכישה) כלומר הם לא היו ממש בלתמים.


אז אם אני אומר ששילמתי על הדירה 200 אלף יורו והיא הכניסה לי בשנה הראשונה 8000 יורו, משמע התשואה (תזרים) שלי היא 4 אחוז.

מצד שני, אם אני אומר שהדירה עלתה לי 200 אלף ועוד 2000 ששילמתי קצת אחרי שקניתי אותה, בדמות תיקונים של דברים שהיו דפוקים בדירה, אז בעצם שילמתי עליה 202 אלף, והיא הכניסה לי 10,000 יורו, כלומר קצת פחות מ5 אחוז תזרים.

עכשיו אולי לכאורה תגידו שזה לא משנה כי חשבון הבנק שלי יראה אותו דבר, אבל יש לזה חשיבות אם אני רוצה להשוות לאיזה תשואה יכולתי לעשות באפיקים אחרים במהלך השנה הזו.

מה אומרים?

מה שגורם לך להרגיש טוב יותר - זו התשואה שתשסכל עליה

סתם, אם זו הוצאה שידעת עליה מראש שקשורה לCAPITAL EXPENSES ולא MAINTENANCE אז הייתי מחשיב את זה כעלות הרכישה והנספחים.

הבעיה שאתה מסתכל על זה כנכס אחד בודד, זו לא גישה שתעבוד לך אם יהיו לך מספר גדול יותר של נכסים.. לא תוכל להתעלם מתרחיש כזה X 10... זו הוצאה צפויה.. לא שוטפת

 

[משתמש מחוק2]

תכניס את תזרים המזומנים לפי חודשים לנוסחת XIRR ותראה את התשואה המדויקת לתקופה

 

[אורי ג.]

מה אומרים?

מקובל לחשב בפרקי זמן של שנה אחת.
אז כל ההוצאות בשנה הזאת זה עלות הרכישה שלך.
כל ההכנסות זה ההכנסות.
השני חלקי הראשון זה התזרים שלך, לא שזה משנה את השורה התחתונה...

 

[doc29]

לא שזה משנה את השורה התחתונה...

נכון, אבל אני כן צריך להחליט על דרך אחת לחשב תשואה/תזרים כי זו האינדיקציה שלי האם אני מפיק מזה מה שחשבתי ואיך זה ביחס לאלטרנטיבות אחרות (אגח/תשואה במדינות אחרות/פיקדון בבנק וכו').

 

[אורי ג.]

נכון, אבל אני כן צריך להחליט על דרך אחת לחשב תשואה/תזרים כי זו האינדיקציה שלי האם אני מפיק מזה מה שחשבתי ואיך זה ביחס לאלטרנטיבות אחרות

אז כתבתי.

 

[adams]

תכניס את תזרים המזומנים לפי חודשים לנוסחת XIRR ותראה את התשואה המדויקת לתקופה

@doc29 למה לא לעשות את מה ש @-עידן- אמר?

 

[fliper]

@doc29
האם הנכס נקנה עם הלוואה ? (מינוף)
אם כן התשואה גבוהה יותר, כי צריך להחסיר את עלויות המימון מה עלות הכוללת, ולחלק את ההכנסה מסך הכסף שהבאת מהבית

 

[רוני]

שילמתי עליה 202 אלף, והיא הכניסה לי 10,000 יורו,

היי
חישוב תשואה, הוא לא חישוב חד פעמי, לכן צריך לקחת בחשבון זמן ועלויות מציאת שוכר בנוסף לכל ההוצאות השוטפות והתיקונים.
החישוב הנכון הוא לפי עלות של 202,000 יורו (מתורגם לשקלים) ורווח של 10,000 יורו(מתורגם לשקלים).

כדי להיות מדויק, אתה צריך לחשבת את התשואה המצרפית מהשכירות ומעליית הערך, כאשר כל המספרים מתורגמים לשקלים,
כדי לדעת מה ההון העצמי השקלי שהשקעת הניב עבורך בשנה האחרונה.

 

[Shiva]

עכשיו אולי לכאורה תגידו שזה לא משנה כי חשבון הבנק שלי יראה אותו דבר, אבל יש לזה חשיבות אם אני רוצה להשוות לאיזה תשואה יכולתי לעשות באפיקים אחרים במהלך השנה הזו.

התשלומים קרובים זה לזה, תוכל לחשב איך שבא לך.
זה סתם פסיכולוגי.
קח בחשבון שאם תחליט לחשב עלות לפי 202K בשנים הבאות (אחרי הראשונה) התשואה שלך תהיה נמוכה יותר, כל זאת על חשבון השנה הראשונה שהייתה גבוה במקצת.

 

[yanosh34]

@doc29
הקיום של הקונפליקט נובע מזה שבשביל לחשב תשואה אתה צריך לתת לדירה ערך סופי - כמה היא שווה אם אתה מוכר בסוף התקופה, גם אם מדובר על הערכה תיאורתית בלבד.
אם בעקבות התיקונים הערך שלה עלה מ200 אלף יורו ל202 אלף יורו אז תקבל את התוצאה של ה~5% ואם לדעתך זה לא שינה את ערכה, תקבל את התוצאה של ה4%.
אם אלה אכן תיקונים שהיה ידוע על הצורך בהם עוד מלפני שקנית את הדירה, אני חושב שהייתי מסווג אותם כהוצאה אשר מעלה את ערך הדירה.