חישוב תשואה על דירה להשקעה

[doc29]

אוקיי, הפכתי את כל הרשת והפורום ואני לא מוצא תשובה איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה.
אני יודע, זה לא אמור להיות מסובך, אבל אני לא מצליח להתכנס לנוסחא ברורה.

הבנתי שככל שמשך המשכנתא קצר יותר התשואה משתפרת (כי משלמים פחות ריבית).
הבנתי שאם ריבית המשכנתא קטנה מתשואת שכ"ד- המינוף יעלה את התשואה, כשכמה שיותר מינוף- יותר תשואה.

אשתמש ברשותכם בדוגמא:
דירה שמחירה מיליון שח ואני מביא 40% הון עצמי ו-60% לוקח במשכנתא קל"צ ל-10 שנים בריבית של 3.3 (=5,900 לחודש). התשואה על הדירה היא 3% (=2,500 שח לחודש), כלומר כל חודש צריך להוסיף 3,400 שח.

האם בגלל ששמתי 400K ונשארתי עם מיליון פחות הוצאות חודשיות 3,400 שח (=12*3400*10=408K), כלומר 592K, ולכן תשואה 592/400=48% או 4% לשנה? נשמע הגיוני אבל כפי שהסבירו יפה בפוסט אחר, זה לא ייתכן כי ריבית המשכנתא גדולה מהתשואה על שכ"ד, אז מה לא מדויק פה?

האם בגלל שאני מרוויח 3% תשואה על 40% מההון (ההון העצמי) ומפסיד 0.3% על 60% מההון -התשואה שלי היא בעצם 1.02% ?? (ממוצע משוקלל).

ובנוסף, זכורה לי אמירה של איזה גורו השקעות שדיבר בשבחי המינוף ואמר- אם יש לכם מיליון שקל - למה לקנות דירה אחת במיליון שקל? תקנו 2 דירות של מיליון שקל עם מינוף של 50%?

אם נתעלם רגע מהסיכונים-האם הוא צדק? לכאורה כן, כי בסוף יהיו 2 נכסים שמייצרים שכירות X במקום 1. אם כך מינוף מגדיל בכל מקרה את התשואה. אז למה "עכשיו" אנחנו אומרים שזה תלוי ביחס בין הריבית משכנתא לשכ"ד? או שזו בכלל דוגמא שונה והדוגמא הרלוונטית לזו למעלה תהיה קניית דירה ב-400 אלף לעומת מינוף וקניה של דירה במיליון?

תודה למשיבים וסליחה על החפירה, פשוט נהיה לי סלט P:

 

[adamshalev]

שתי התוצאות הראשונות בחיפוש בפורום לכותרת של השרשור הזה מביאים:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-הון.4751/
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/חישוב-תשואה-על-נדל-ן.1890/

האם זה לא בדיוק אותה שאלה?

 

[Honey jar]

@doc29

הסתבכת מאוד. משכנתא לא משפיעה על חישוב התשואה. נשתמש בנתוני הדוגמה שלך:

דירה שמחירה מיליון שח ואני מביא 40% הון עצמי ו-60% לוקח במשכנתא קל"צ ל-10 שנים בריבית של 3.3 (=5,900 לחודש). התשואה על הדירה היא 3% (=2,500 שח לחודש), כלומר כל חודש צריך להוסיף 3,400 שח.
P:

על ה 400k שהבאת מהבית, תקבל תשואה של 3%.
על ה 600k שהבאת מהבנק, גם תקבל 3% מצד אחד, אך תשלם 3.3% מצד שני.

סה טו.

 

[רובי1]

@doc29 חישוב תשואה של דירה דומה לחישוב כל תשואה אחרת, תכתוב הכל באקסל ותחשב XIRR רק תזכור לכתוב גם את הסכום הראשוני וגם את ההשקעה החודשית (או לחילופין התקבולים החודשיים).

האם בגלל שאני מרוויח 3% תשואה על 40% מההון (ההון העצמי) ומפסיד 0.3% על 60% מההון -התשואה שלי היא בעצם 1.02% ?? (ממוצע משוקלל).

חישבת כך: 3*4 - (0.3*6) = 10.2 ואז חילקת ב10.
אבל אתה צריך לחשב תשואה על ההון העצמי בלבד, כל היתר זה לא כסף שהשקעת, ולכן אין סיבה לחשב תשואה עליו. משמע, צריך לחלק 10.2 ב4 ולקבל 2.55

אם נתעלם רגע מהסיכונים-האם הוא צדק? לכאורה כן, כי בסוף יהיו 2 נכסים שמייצרים שכירות X במקום 1

בסוף יהיו שני נכסים, אבל לא תראה תשואת שכירות (עד שאסיים את המשכנתה). כדי לחשב את האלטרנטיבות, צריך להניח קניה בלי מינוף וקבלת כל שכירות חודשית, מול קניה במינוף שאז אין תשואת שכירות, אבל מאידך בסוף תקופת המשכנתה יהיו לך שני נכסים.

 

[doc29]

האם זה לא בדיוק אותה שאלה?

ברמת הכותרת כן. התוכן לא. הדיון הראשון מדבר על מקרה מיוחד של רכישה בלי הון עצמי שהתפתח לדיון בסוגיה הזו והדיון השני בכלל היה על מניות דיוידנד...
עברתי על כל הפוסטים הרלוונטיים ולא הצלחתי למצוא תשובה שמסבירה איך מחשבים.

 

[doc29]

@doc29
על ה 400k שהבאת מהבית, תקבל תשואה של 3%.
על ה 600k שהבאת מהבנק, גם תקבל 3% מצד אחד, אך תשלם 3.3% מצד שני.
סה טו.

אז מה בעצם יוצאת התשואה (ואיך הגעת לזה )?

@doc29 חישוב תשואה של דירה דומה לחישוב כל תשואה אחרת, תכתוב הכל באקסל ותחשב XIRR רק תזכור לכתוב גם את הסכום הראשוני וגם את ההשקעה החודשית (או לחילופין התקבולים החודשיים).
חישבת כך: 3*4 - (0.3*6) = 10.2 ואז חילקת ב10.
אבל אתה צריך לחשב תשואה על ההון העצמי בלבד, כל היתר זה לא כסף שהשקעת, ולכן אין סיבה לחשב תשואה עליו. משמע, צריך לחלק 10.2 ב4 ולקבל 2.55

אוקיי אז לגבי ה-XIRR זכור לי הקונספט מחישובי תשואה במניות. רק לפני שאקרא על איך עושים את זה- הצגת מיד אחרי זה חישוב פשוט שלא מצריך אקסל (אם הבנתי נכון ותודה על הסבלנות).
נניח ש:
A= תשואה על שכ"ד.
B= ריבית.
C= אחוז המשכנתא.
אז התשואה שווה:
[A*(1-C)+ (A-B)*C]/(1-C).
סורי על הניג'וס פשוט אני חייב להבין את זה אחת ולתמיד כדי שאוכל להתחיל לראות האם עסקאות משתלמות כלכלית.
אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?

 

[אורי ג.]

אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?

עדיף שתתעלם, רוב האנשים לא יודעים לחשב תשואה או שיודעים ומציגים תשואות מזויפות.

 

[Honey jar]

אז מה בעצם יוצאת התשואה (ואיך הגעת לזה )?


אוקיי אז לגבי ה-XIRR זכור לי הקונספט מחישובי תשואה במניות. רק לפני שאקרא על איך עושים את זה- הצגת מיד אחרי זה חישוב פשוט שלא מצריך אקסל (אם הבנתי נכון ותודה על הסבלנות).
נניח ש:
A= תשואה על שכ"ד.
B= ריבית.
C= אחוז המשכנתא.
אז התשואה שווה:
[A*(1-C)+ (A-B)*C]/(1-C).
סורי על הניג'וס פשוט אני חייב להבין את זה אחת ולתמיד כדי שאוכל להתחיל לראות האם עסקאות משתלמות כלכלית.
אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?

אני אעשה לך את זה הכי פשוט שאני מכיר:
עלות הדירה: 1,000,000
שכ"ד: 30,000 בשנה המהווים תשואה של 3%
הון עצמי: 400,000
משכנתא: 600,000 בריבית שנתית של נגיד 3%

1. על ה 400,000 שהשקעת, אתה מקבל תשואה של 3% שהם 12,000( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון העצמי. או במילים אחרות, 40% משכ"ד).

2. על ה 600,000 הנוספים שהשקעת, אתה גם מקבל תשואה של 3% שהם 18,000 ( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון הזר. או במילים אחרות, 60% משכ"ד).
בנוסף, על המשכנתא יש לך גם הוצאות מימון של 3% שהם 18,000 ולכן אתה בנקודת איזון מסוימת. אם הריבית על המשכנתא הייתה גבוה מ 3%, היית מפסיד. אם הייתה נמוכה מ 3%, היית מרוויח.

זהו, בלי נוסחאות מסובכות, בלי אקסלים ובלי קללות כמו XIRR. רק הגיון בריא.

 

[רובי1]

[A*(1-C)+ (A-B)*C]/(1-C).

כן.

אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?

לא.

בלי קללות כמו XIRR

XIRR זו ברכה גדולה..

 

[Fitch]

אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?

לרוב מפרסמים רק מחיר קניה חלקי שכירות שנתית (כאילו בלי מימון).

 

[TunaGolem]

לרוב מפרסמים רק מחיר קניה חלקי שכירות שנתית (כאילו בלי מימון).

כראוי.

 

[roneng]

לרוב מפרסמים רק מחיר קניה חלקי שכירות שנתית (כאילו בלי מימון).

השאלה היותר חשובה היא אם הם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות מעבר למחיר הקניה (ויש לא מעט הוצאות, כגון תיקונים ,עלויות תחזוקה שונות וכו).

 

[Fitch]

השאלה היותר חשובה היא אם הם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות מעבר למחיר הקניה (ויש לא מעט הוצאות, כגוו תיקונים ,עלויות תחזוקה שונות וכו).

בוודאי שלא, אחרת איך ימכרו?

 

[יעקב]

קצת סדר.
תשואה זו ההכנסה השנתית נטו הנובעת מהדירה חלקי עלות הדירה. תתעלם מעלויות המימון .
זהו לגבי תשואה.
לגבי כל יתר הדברים שהכנסת, כמו הון עצמי שמושקע, ריבית על המשכנתא וכו, אלה כבר נתונים עבור חישובים אחרים שבאים לבדוק את האלטרנטיבות ואת כדאיות העסקה. להשוות את התשואה לעלות הכסף (הריבית) זו השוואה פשוטה שנותנת לך מידע על כדאיות ההשקעה אבל אתה צריך לקחת פה בחשבון את הריבית על המשכנתא ואת אובדן הריבית שהיית מקבל על ההון העצמי שהשקעת.
אם תרצה לדייק תצטרך לעשות חישוב אחר שנקרא NPV או ענ"ן: ערך נוכחי נקי net present value.
עבור החישוב הזה אתה לוקח בחשבון את כל ההכנסות וההוצאות עד אינסוף (בתיאוריה) ומהוון הכל להיום כדי לראות מה הערך של ההשקעה במונחים של היום ומפחית את העלות של הנכס וכך תקבל את הערך הנקי נטו, אם הוא חיובי ההשקעה משתלמת אם שלילי אז לא.

 

[TunaGolem]

אם תרצה לדייק תצטרך לעשות חישוב אחר שנקרא NPV

1+

אם הוא חיובי ההשקעה משתלמת אם שלילי אז לא.

יתר על כן:
הNPV הוא הפרמטר שמכריע בין כל אלטרנטיבות ההשקעה (בהנחת היוון נכון).

 

[yonigo]

לאחרונה קניתי דירה להשקעה והדרך שלי לחישוב התשואה מתחלקת ל2 (קובץ אקסל מצורף):

1:

ההכנסה השנתית יחסית להון שיש לי. בשנה הראשונה ההון שלי הוא ההון ההתחלתי וכל שנה ההון גדל בכמות החזרים שהחזרתי להלוואה. ההכנסה השנתית זה השכר דירה השנתי.

לדוגמה אם התחלתי עם 100K הדירה עולה 1M וההחזר החודשי למשכנתא הוא 8551 בחודש, והשכר דירה הוא 3000 בחודש, אז בסוף השנה הראשונה התשואה תהיה הרווח (3000*12) חלקי ההון שנצבר במהלך השנה (100K + 8551*12) יוצא 15%. אבל ככל שהזמן מתקדם התשואה יורדת כי ההון שלי גדל אבל ההכנסות מהשכר דירה נשאר זהה. בסוף עשיתי ממוצע על כל השנים שאחזיק את הדירה (זה תור מתכנס כי אחרי ששילמתי את כל המשכנתא, וההחזר החודשי זהה אז התשואה נשארת זהה)


2:
פה חישבתי את את החיובים והרווחים החד פעמיים, בהוצאות יש לנו עורכי דין, מתווכים, הוצאות תחזוקה עלות המשכנתא, נוטוריון, רישום לטאבו שיפוץ וכו.. והכנסות ממכירה נגיד בכמה אני מעריך שאמכור את הדירה עוד 10 שנים - ברור שזה ספקולטיבי לגמרי ועדיף אולי להתעלם מזה.

עכשיו בחישוב של 2 יוצא מספר - ההפרש בין ההכנסות החד פעמיות להוצאות החד פעמיות, אותו חילקתי במספר שנים של החזקה וחיברתי לרווח של כל שנה. אז אם ב1 ההכנסה משכר דירה הוא 12*3000=36000 אז בכל שנה הוספתי ל 36000 את המספר של 2 מחולק במספר השנים. בקיצור פשוט פיזרתי את 2 על גבי כל השנים.


אני מאמין שיש פה הרבה אי דיוקים, אבל נראה לי שאפשר לקבל שיערוך סביר לתשואה.
כמובן שאם יש תיקונים שמישהו מציע אז זה יהיה מעולה

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1-c8zTO5ifDKIzZNWXBE5Du57KLd4JLu86MWZCXeRdi0/edit?usp=sharing

 

[יעקב]

@yonigo צר לי אבל החישוב שלך לא אומר כלום. אם אתה רוצה ללכת בכיוון הזה אז אתה צריך לחשב בכמה החוב שלך קטן השנה חלקי ההון העצמי שהשקעת. גם זה לא חישוב מדויק אבל אם אתה מתעקש לחפש חישובים אלטרנטיביים, זה לפחות אומר משהו.

 

[doc29]

אני אעשה לך את זה הכי פשוט שאני מכיר:
עלות הדירה: 1,000,000
שכ"ד: 30,000 בשנה המהווים תשואה של 3%
הון עצמי: 400,000
משכנתא: 600,000 בריבית שנתית של נגיד 3%

1. על ה 400,000 שהשקעת, אתה מקבל תשואה של 3% שהם 12,000( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון העצמי. או במילים אחרות, 40% משכ"ד).

2. על ה 600,000 הנוספים שהשקעת, אתה גם מקבל תשואה של 3% שהם 18,000 ( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון הזר. או במילים אחרות, 60% משכ"ד).
בנוסף, על המשכנתא יש לך גם הוצאות מימון של 3% שהם 18,000 ולכן אתה בנקודת איזון מסוימת. אם הריבית על המשכנתא הייתה גבוה מ 3%, היית מפסיד. אם הייתה נמוכה מ 3%, היית מרוויח.

זהו, בלי נוסחאות מסובכות, בלי אקסלים ובלי קללות כמו XIRR. רק הגיון בריא.

אוקיי, לקחתי כמה זמן לעכל ולקרוא ולנסות להבין עוד את התגובות של כולם כאן וגם לקרוא במקומות אחרים.
חשבתי בשלב מסויים שהבנתי את ההיגיון שהעלית, אבל פתאום קלטתי משהו - אני לא מבין את הקטע של הריבית על המשכנתא.

דיברת על זה שאם ריבית המשכנתא היא 3% והתשואה היא 3% אז זה לא משפיע על התשואה כי זו נקודת איזון. האמת שגם קראתי בפורומים זרים על ROI ובאמת בדיוק ככה מסבירים על חישוב המשכנתא:
ROI=הסכום שאנחנו מרוויחים כל שנה (=שכר דירה12X פחות המשכנתא פחות כל מיני הוצאות אחרות) חלקי הסכום שהשקענו (=ה-downpayment).
ואכן בתרחיש הזה- זה בדיוק כמו שתיארת- אם המשכנתא היא 3% (נניח על דירה של מיליון שלקחנו חצי ממנה, כלומר 500K שח משכנתא- מדובר על 15,000 שח בשנה או 1,250 שח לחודש).

אבל מה זה בעצם 3% ריבית משכנתא? אם לוקחים 500 אלף שקל משכנתא:
אם אני מזין בלוח שפיצר 3% ריבית ל-5 שנים- יוצא לי החזר חודשי של 9000 שקל לחודש- שזה 108K שנתי שזה 20% מהסכום שלוויתי. במקביל, יוצא שמשלמים 40 אלף שקל לאורך התקופה על ה-500 אלף ש"ח שלווינו שזה 8%.

ואם זה לא מספיק - אז אם המשכנתא ליותר זמן- נניח 15 שנים -באותה ריבית- אז ההחזר החודשי כמובן יורד ל-3,500 שח (עדיין הרבה יותר מה-1,250 שח התאירוטיים) - אבל ההחזר הכולל על ה-500K בסוף התקופה עולה ל-122K - כלומר כמעט 25%.

משמע- כפי שאני רואה את זה עכשיו - חייבים לתרגם קודם כל את הריבית להחזר חודשי לפי מחשבוני משכנתא ואז אם זה יוצא שווה לשכ"ד- אז באמת התשואה הכוללת לא יורדת ולא עולה כשממנפים.

** סליחה על החפירה בפרטים, אני מוכרח להבין את זה עד הסוף. חוץ מזה שזה חשוב זה פשוט מתסכל... **

 

[אורי ג.]

משמע- כפי שאני רואה את זה עכשיו - חייבים לתרגם קודם כל את הריבית להחזר חודשי לפי מחשבוני משכנתא ואז אם זה יוצא שווה לשכ"ד- אז באמת התשואה הכוללת לא יורדת ולא עולה כשממנפים.

לא.
אתה מתבלבל בין תשואה לתזרים, 2 דברים שונים.

 

[doc29]

אתה מתבלבל בין תשואה לתזרים, 2 דברים שונים.

אוקיי, אז בהנחה שאני רוצה להבין:
1. האם השקעה בדירה הינה משתלמת מבחינת התשואה (נניח שאני יודע שהיום קשה להשיג תשואה של מעל 3% על דירת מגורים בארץ ואני שם לעצמי סף של לא להשקיע בדירה אלא אם התשואה היא מעל 4%).
2. איך העובדה שאני מקבל את הדירה במחיר למשתכן בהנחה של כך וכך שקלים/אחוזים משפיעה על התשואה.
3. איך ההשקעה בדירה היא ביחס להשקעה באפיק אחר (נניח בתיק השקעות שאני צופה לו 4% לשנה אחרי מס).

מה אני אמור לחשב? תשואה, נכון? זה לא ROI?
מה הפרמטר הנכון לבחון כדאיות של השקעת נדלן?

למה חשוב לי לדעת את התזרים בהנחה שאני מסתכל לטווח הארוך על כדאיות ההשקעה?

תודה