השוואה בין 2 עסקאות

[yanosh34]

אני חושב שאת השכירות של הדירה הקיימת אתה לא צריך לקחת בחישובים.

הדירה הקיימת לא רלוונטית. לא השכירות שלה ולא המשכנתא שלה.
השכירות שלקחתי בחשבון היא שכירות תיאורתית של הדירה החדשה.

 

[jass]

הדירה הקיימת לא רלוונטית. לא השכירות שלה ולא המשכנתא שלה.
השכירות שלקחתי בחשבון היא שכירות תיאורתית של הדירה החדשה.

תודה.
ואם נכניס את הדירה הקיימת איך היא תשליך ? בהשוואה בין הקבלנים
בשביל הפשטות נניח :
1. דירה קיימת - 2 מיליון ש"ח
2. ללא משכנתא
3. הכנסה משכירות 5000 ש"ח בחודש, 3 אחוז תשואה
4. עליית ערך שנתית של הדירה - 2 אחוז
5. מכירת הדירה הקיימת במועד כניסה לדירה (6 שנים קבלן ראשון, 4 שנים קבלן שנים).

 

[yanosh34]

תודה.
ואם נכניס את הדירה הקיימת איך היא תשליך ? בהשוואה בין הקבלנים

זה לא משנה את העובדה שההשוואה של ההצעה בין הקבלנים תלויה רק ב2 הפרמטרים שכתבתי בהתחלה.
מה שכן, אתה יכול לבסס את פרמטר "תשואה על השקעות" על פי הדירה הקיימת כי זה מה שאתה תעשה בשנתיים שבין ה4 ל6.
אתה אומר 3% שכירות + 2% עליית ערך זה 5%. אז תשים 5% ב"תשואה על השקעות" ותקבל בדיוק את אותה תוצאה כמו מקודם.

 

[jass]

תודה . כן גם לי יצא שאין הבדל.
שאלה אחרת בנושא משכנתא.
קבלן הציע הטבה של מיליון שח, ריבית 1 אחוז, למשך 20 שנה , קבועה לא צמודה.
נניח ריבית הבנק הינה 4 אחוז.


עלות ריבית הקבלן 103 אלף ש"ח, החזר חודשי 4600 ש"ח בחודש. כלומר על 1 מיליון ש"ח הלוואה, נחזיר 1.103 מיליון ש"ח

כמה דרכים לחישוב הטבת הקבלן:

1. במידה וניקח את ההלוואה ב4 אחוז ריבית ל20 שנה. נקבל עלות ריבית 454 אלף ש"ח, החזר חודשי 6060 ש"ח בחודש. כלומר 454 אלף מינוס 103 אלף קבלן יוצא הטבה של 351 אלף שח

2. במידה במידה וניקח את ההפרש החודשי בין 6060 ל 4600 , שזה 1460 שח. ואותו נחסוך בריבית של 4 אחוז בשנה בריבית דריבית 4 אחוז נקבל הטבה ש 542 אלף שח.

3. במידה ונרצה להשוות החזר חודשי בריבית של הבנק לריבית של הקבלן (נגיד אין אפשרות לשלם 6060 שח ויכולים 4600-4700 ש"ח רק) , נעשה ל30 שנה תקופה על מנת להשוות את סכום ההחזר החודשי, במקום ל 20 שנה. נקבל עלות ריבית של 718 אלף ש"ח ,החזר חודשי 4774 ש"ח (קרוב ל 4600 ש"ח).
כלומר 718 אלף מינוס 103 אלף יוצא שנקבל הטבה של 615 אלף ש"ח

אשמח לשמוע מה החישוב הנכון של הטבת הקבלן או אם יש דרך אחרת לחשב.
למה שאר החישובים לא נכונים? ואיך להוון להיום כאשר משוים בין הצעות קבלנים.

תודה

 

[הורדוס]

תודה . כן גם לי יצא שאין הבדל.
שאלה אחרת בנושא משכנתא.
קבלן הציע הטבה של מיליון שח, ריבית 1 אחוז, למשך 20 שנה , קבועה לא צמודה.
נניח ריבית הבנק הינה 4 אחוז.

כמה משכנתא אתם רוצים לקחת? אני משער שאם אתם לוקחים את ההטבה שלו אתם חייבים לקחת מבנק ספיציפי ואז אם תיקחו יותר ממיליון על השאר תשלמו ריביות גבוהות מאוד. אם אתם צריכים מיליון וקצת זה יכול לעבוד.

1. במידה וניקח את ההלוואה ב4 אחוז ריבית ל20 שנה. נקבל עלות ריבית 454 אלף ש"ח, החזר חודשי 6060 ש"ח בחודש. כלומר 454 אלף מינוס 103 אלף קבלן יוצא הטבה של 351 אלף שח

החישוב הזה מתעלם ממימד הזמן, כסף עוד 20 שנה לא שווה לכסף עכשיו, צריך להוון את הפער, כסף שיגיע עוד שנה יש לחלק ב1 ועוד הריבית במשק, כסף שיגיע עוד שנתיים צריך לחלק ב1 ועוד הריבית בחזקת 2 וכו.

2. במידה במידה וניקח את ההפרש החודשי בין 6060 ל 4600 , שזה 1460 שח. ואותו נחסוך בריבית של 4 אחוז בשנה בריבית דריבית 4 אחוז נקבל הטבה ש 542 אלף שח.

זאת גם דרך מוזרה, לחשב כי זה ערך עתידי עם עוד ריבית שתצבר, אפשר להשוות את זה לערך עתידי של דירה דומה אבל זה לא משהו שאתם יכולים לדעת בכלל.

3. במידה ונרצה להשוות החזר חודשי בריבית של הבנק לריבית של הקבלן (נגיד אין אפשרות לשלם 6060 שח ויכולים 4600-4700 ש"ח רק) , נעשה ל30 שנה תקופה על מנת להשוות את סכום ההחזר החודשי, במקום ל 20 שנה. נקבל עלות ריבית של 718 אלף ש"ח ,החזר חודשי 4774 ש"ח (קרוב ל 4600 ש"ח).
כלומר 718 אלף מינוס 103 אלף יוצא שנקבל הטבה של 615 אלף ש"ח

כמו 1, צריך להוון

 

[jass]

כמה משכנתא אתם רוצים לקחת? אני משער שאם אתם לוקחים את ההטבה שלו אתם חייבים לקחת מבנק ספיציפי ואז אם תיקחו יותר ממיליון על השאר תשלמו ריביות גבוהות מאוד. אם אתם צריכים מיליון וקצת זה יכול לעבוד.

לא חשבתי על זה. שאולי יש לו דיל עם הבנק. אני בעצם צריך לוודא זאת קודם.

בכל אופן נהווה את הכל. אפשר להניח 4 אחוז.
לגבי 1: 350 אלף בעוד 20 שנה שווים היום 160 אלף שח
לגבי 2: 542 אלף בעוד 20 שנה שווים היום 247 אלף שח
לגבי 3: 615 אלף בעוד 20 שנה שווים היום 280 אלף שח.

אבל איזה דרך היא נכונה בכלל? איך אתה היית מחשב?
המטרה היא להשוות מול עסקאות כיום ולראות אם קבלן אחר הציע לי 160/247/280 אלף פחות אז הוא משתווה.

תודה!

 

[jass]

זאת גם דרך מוזרה, לחשב כי זה ערך עתידי עם עוד ריבית שתצבר, אפשר להשוות את זה לערך עתידי של דירה דומה אבל זה לא משהו שאתם יכולים לדעת בכלל.

נ.ב
דווקא חשבנו שהדרך הזאת בסעיף 2 היא הכי נכונה - סוף תקופה יוצא 542 אלף שח הטבה, והיוון להיום 247 אלף ש"ח.

 

[צעיר מידי ומשקיע]

אבל איזה דרך היא נכונה בכלל?

הדרך שלפיה תפעלו.

אלו לא 3 דרכים לחשב את אותה סיטואציה, אילו 3 סיטואציות עם דרך לחשב כל אחת.

בראשונה אתם מבזבזים את הכסף הנוסף, בשנייה חוסכים ומשקיעים אותו, ובשלישית אתם לא מתמודדים עם או לא מצליחים להשיג החזר חודשי גבוהה.

 

[jass]

הדרך שלפיה תפעלו.

אלו לא 3 דרכים לחשב את אותה סיטואציה, אילו 3 סיטואציות עם דרך לחשב כל אחת.

בראשונה אתם מבזבזים את הכסף הנוסף, בשנייה חוסכים ומשקיעים אותו, ובשלישית אתם לא מתמודדים עם או לא מצליחים להשיג החזר חודשי גבוהה.

קבלן הציע הטבה של מיליון שח, ריבית 1 אחוז, למשך 20 שנה , קבועה לא צמודה.
נניח ריבית הבנק הינה 4 אחוז.

איך תחשב מספרית? כאשר תרצה להשוות למחיר שקיבלת מקבלן אחר ללא הטבת מימון.

 

[צעיר מידי ומשקיע]

איך תחשב מספרית? כאשר תרצה להשוות למחיר שקיבלת מקבלן אחר ללא הטבת מימון.

תבין מה בפועל האלטרנטיבה שלך במידה ולא תיקח את העסקה, מתוך שלושת האופציות שכתבתי, ולפי זה תדע איך לחשב.

 

[הורדוס]

קבלן הציע הטבה של מיליון שח, ריבית 1 אחוז, למשך 20 שנה , קבועה לא צמודה.
נניח ריבית הבנק הינה 4 אחוז.

איך תחשב מספרית? כאשר תרצה להשוות למחיר שקיבלת מקבלן אחר ללא הטבת מימון.

לא ענית על השאלה הכי חשובה, כמה מימון אתם בכלל רוצים לקחת?

 

[A42]

אבל איזה דרך היא נכונה בכלל?

חשבונאית התשובה הקצרה היא אפשרות 1 אחרי היוון להיום על כל התקופה

בשאר האופציות אתה מניח שתשקיע את ההפרש או תקיח ריבית כל שהיא ליותר זמן וזה כבר הוספת "עלויות" לא קשורות

תבין מה בפועל האלטרנטיבה שלך במידה ולא תיקח את העסקה, מתוך שלושת האופציות שכתבתי, ולפי זה תדע איך לחשב.

+1, אתה לא יכול לאנוס את הנתונים לתרחישים דמיוניים ולהגיד הרווחתי x כסף כי לא שילמתי 123...

אתן לך דוגמא להמחשה:
נניח קבלן אחר יציע לך את אותה הדירה ב100 אלף שקל פחות. (יותר נמוך מכל היוון שלך)

קח את ה100 אלף שקל האלה ותשקיע אותם בשוק הון במדד רחב
בעוד 20 שנה יהיה לך בהנחת תשואה ממוצעת
800 אלף שקל!
יותר מכל דרך חישוב להטבה הזאת
אין סוף למשחקי החישוב האלה

שורה תחתונה, אני מניח שיש לך את הכסף לכל הדירה ואתה מנסה רק למצוע עסקה משתלמת יותר.
קח את המחיר הכי נמוך שאתה יכול ולא כעסקת מימון בגלל 3 סיבות עיקריות;

א. הריבית יכולה לרדת משמעותית ואז אתה תאכל את הכובע (היו לי תקופות ששלמתי על המשכנתא שלי פחות מ1 אחוז...)

ב. מניח שענייני מחזור המשכנתא וסגירת מסלולים, קנסות סיום, תחנות יציאה, העברת משכנתא לנכס אחר וכו הם די גרועים

3. אנפלציה יכולה להיות מאוד משמעותית וגם אל תחסוך 160 אלף אלף שקל בעוד 20 שנה
האינפלציה תאכל לך חצי ממנו והוא יהיה שווה רק ערך של 80 אלף בהיוון אחורה

4. לרוב החיים דינמים ו20 שנה זה הרבה זמן, יש סיכוי שתחליף דירה הרבה לפני שיהיב משמעות אמיתית להטבה הזאת

 

[jass]

כמה מימון אתם בכלל רוצים לקחת?

1.5 מיליון משכנתא.

אני לא יודע איזה סיטואציה רלוונטית. לא ארצה לשלם משכנתא של 9 אלף ל25 שנה. חשבתי זה מספרים נטו.

ואתה מנסה רק למצוע עסקה משתלמת יותר

נכון. אותו הקבלן הציע בלי הטבת מימון 100 אלף פחות.
השאלה מה עדיף.

 

[הורדוס]

1.5 מיליון משכנתא.

אני לא יודע איזה סיטואציה רלוונטית. לא ארצה לשלם משכנתא של 9 אלף ל25 שנה. חשבתי זה מספרים נטו.

נכון. אותו הקבלן הציע בלי הטבת מימון 100 אלף פחות.
השאלה מה עדיף.

אם צריך מיליון וחצי משכנתא, זה אומר שזה לא כדאי לכם ככהנ, כי תצטרכו להביא עוד 500א בריביות גרועות או בהלוואות.
יכולים ללכת לדבר איתו ולהבין איך זה בפועל קורה, אם המיליון משכנתא זה בהכרח בבנק ספיציפי, ואם הם מוכנים להיכנס בדרגה שנייה אחרי שתביא חצי מיליון מבנק אחר, אבל אני משער שזה יהיה רק מבנק ספיציפי ושהוא חייב להיות בדרגה ראשונה ואם אתה רוצה להביא עוד מימון זה ממנו או ממישהו אחר בדרגה שנייה. בקיצור לא רלוונטי עבורך לדעתי, אלא אם אתה רוצה ויכול להביא עוד ~250 אלף הון עצמי, ואז עוד 250א~ לקחת בהלוואות משלימות שזה סכום שאפשר עוד להשיג בו הלוואות משלימות בזול, או תוספת קטנה למשכנתא של הקבלן שלא תהיה בריבית אידאלית אבל זה סכום קטן.

 

[jass]

אני יכול להתנות אישור עקרוני כולל כתנאי לעסקה? כלומר רוצה לראות תמונה מלאה לסך המשכנתא?

ואיך הכי נכון לחשב נקודת האיזון כמה הטבה שווה לעומת הנחה במחיר קניה היום?

תודה רבה

 

[A42]

נכון. אותו הקבלן הציע בלי הטבת מימון 100 אלף פחות.
השאלה מה עדיף.

ואיך הכי נכון לחשב נקודת האיזון כמה הטבה שווה לעומת הנחה במחיר קניה היום?

זה אינבדואלי כל אחד עם היכולןת והצרכים האישיים שלו.

אתה צריך יועץ משכנתא די מתוחכם שיצליח להכליל לך את רוב המשתנים ויתן לך תשובה מספרית

כי עיקר המשמעויות יהיו נניח מה יקרה עוד 5 שנים שתרצה להחליף דירה / להקטין משכנתא או לסגור אותה כללית זה תלוי מאוד פרסונלית בך ולא בטוח שגם אתה יודע היום את התשובות לזה

*אנחנו בנינו בעצמנו את בית החלומות שלנו ומצאנו את עצמנו מוכרים אותו 3 שנים אחרי שסיימנו לבנות אותו כי רצינו לעבור לגור במקום אחר בגלל שיקולים שלא חשבנו עליהם בכלל בהתחלה.
ועם כל הניסיונות לא הצלחנו לגרור את המשכנתא שלנו לבית הבא שבנינו

ובלי קשר גם אם יהיה עדיפות למשהו אחד על פני השני הוא יהיה בסכום זניח יחסית ולא שווה את כל הכאב ראש הזה

לא ממליץ אבל בנעלים שלך הייתי לוקח 100 אלף שקל היום כי תמיד עדיף ציפור ביד מאשר 2 על העץ....

** דרך אגב זה תקופה מעולה לקונים
והקבלים די בבעיה במכירה לפי ההטבות האלה
הןא לא יגדיל את ה100 אלף אבל תנסה לבקש בנוסף שדרוג מטבח, תוספת שקעי חשמל, ריצוף וכו יש מצב שהוא יסכים כי לקבל זה יחסית כסף קטן ומאוד עתידי בשביל לסגור היום עסקה

 

[jass]

עיקר המשמעויות יהיו נניח מה יקרה עוד 5 שנים שתרצה להחליף דירה / להקטין משכנתא או לסגור אותה כללית זה תלוי מאוד פרסונלית בך ולא בטוח שגם אתה יודע היום את התשובות לזה

*אנחנו בנינו בעצמנו את בית החלומות שלנו ומצאנו את עצמנו מוכרים אותו 3 שנים אחרי שסיימנו לבנות אותו כי רצינו לעבור לגור במקום אחר בגלל שיקולים שלא חשבנו עליהם בכלל בהתחלה.
ועם כל הניסיונות לא הצלחנו לגרור את המשכנתא שלנו לבית הבא שבנינו

מדוע אי אפשר לגרור משכנתא? האם בנק יכול שלא לאשר?

אם ההטבה אחרי היוון מגיעה ל 200 אלף. היית מעדיף 100 אלף הנחה? נשמע לי כלכלית לא נכון.
עוד היבט זה תשלום חודשי גבוה יותר בכאלף שח.

 

[A42]

מדוע אי אפשר לגרור משכנתא? האם בנק יכול שלא לאשר?

כן ברור שבנק יכול שלא לאשר, בטח שאין לו תמריץ כלכלי לזה גם (הרי אתה גורר רק אם הריביות שיש לך היום מתחת למחיר השוק באותו הרגע)

אצלנו לדוגמא מכרנו את הבית וקנינו מגרש אם תהליך קניה די מסובך ברוקרטית אבל בפועל למשך שנתיים לא היינו צריכים את הכסף עדין.
הריביות שלנו היו כאלה טובות שהחלטנו לגרור ולשמור את המשכנתא

מה שעשינו הוא בעצם להפקיד את כל הכסף בבנק כפקדון ערבות ובעצם המשכנתא ממשיכה להתקיים עם התשלום החודשי והפקדון הזה הוא הערבות של הבנק.

הריבית הממוצעת על המשכנתא היתה 1 אחוז בערך והפקדון נתן בערך 1.5 אחוז ככה שבפועל קיבלנו כל חודש קצת כסף ריבית אפילו על כסף שלא שלנו.

אחרי שנתיים שבאנו להעביר את המשכנתא על המגרש והבית החדש שבנינו. הבנק לא הסכים כי הבית לא רשום עוד על השם שלנו בטאבו רק כהערת אזהרה.
בגלל שזה משק חקלאי מעורבב עם אדמת מנהל פרצול ועוד כל מיני מושגים הבנק לא קיבל אישור מהמחלקה המשפטית שלו על הנכס.
עברנו כמה חודשים על זה עם ערעורים וכו ולא עזר.

יותר מזה ניסיתי להעביר את המשכנתא על דירה אחרת שרשומה עלי ועל שם אחי וגם לא הסכימו
כי חייבו אותנו שאפשר לגרור את המשכנתא רק לנכס ש2 הבעלים שלו בדיוק כמו הנכס המקורי...

אם ההטבה אחרי היוון מגיעה ל 200 אלף. היית מעדיף 100 אלף הנחה? נשמע לי כלכלית לא נכון.

אתה לא תסיים את זה בצורת חשיבה הזאת
אני אישית יעדיף את ה100 אלף ביד אבל אני זה לא אתה.
אם בסבירות גובהה תישאר עם המשכנתא והדירה הזאת 20 שנה אז זה אולי משתלם.

*בריביות של היום אין טעם להחזיק משכנתא אם יש לך חסכון בתיק ממוסה ואתה מתכוון לפרוש מוקדם, אז בהנחה שלי שאם אתה בפורם הזה אין לך טעם כלכלי למשכנתא ארוכה...

עוד היבט זה תשלום חודשי גבוה יותר בכאלף שח.

זה משהו אחר לגמרי, תזרים חודשי הוא מאוד חשוב ואתה רק יודע מה היכולת החזר שלך
ויותר מזה מה יגרום לך לישון יותר טוב בלילה

 

[הורדוס]

כן ברור שבנק יכול שלא לאשר, בטח שאין לו תמריץ כלכלי לזה גם (הרי אתה גורר רק אם הריביות שיש לך היום מתחת למחיר השוק באותו הרגע)

אצלנו לדוגמא מכרנו את הבית וקנינו מגרש אם תהליך קניה די מסובך ברוקרטית אבל בפועל למשך שנתיים לא היינו צריכים את הכסף עדין.
הריביות שלנו היו כאלה טובות שהחלטנו לגרור ולשמור את המשכנתא

מה שעשינו הוא בעצם להפקיד את כל הכסף בבנק כפקדון ערבות ובעצם המשכנתא ממשיכה להתקיים עם התשלום החודשי והפקדון הזה הוא הערבות של הבנק.

הריבית הממוצעת על המשכנתא היתה 1 אחוז בערך והפקדון נתן בערך 1.5 אחוז ככה שבפועל קיבלנו כל חודש קצת כסף ריבית אפילו על כסף שלא שלנו.

אחרי שנתיים שבאנו להעביר את המשכנתא על המגרש והבית החדש שבנינו. הבנק לא הסכים כי הבית לא רשום עוד על השם שלנו בטאבו רק כהערת אזהרה.
בגלל שזה משק חקלאי מעורבב עם אדמת מנהל פרצול ועוד כל מיני מושגים הבנק לא קיבל אישור מהמחלקה המשפטית שלו על הנכס.
עברנו כמה חודשים על זה עם ערעורים וכו ולא עזר.

יותר מזה ניסיתי להעביר את המשכנתא על דירה אחרת שרשומה עלי ועל שם אחי וגם לא הסכימו
כי חייבו אותנו שאפשר לגרור את המשכנתא רק לנכס ש2 הבעלים שלו בדיוק כמו הנכס המקורי...

הבנק חייב לאשר גרירה כל עוד:
- הבעלים אותם בעלים
- בטוחה/נכס ממושכן שהבנק נותן עליו משכנתאות, למשל לא מה ש@A42 כתב
- אחוז מימון בהתאם למה שמותר ללווה.

לגבי תוספת לגרירה הבנק ממש לא חייב, ולרוב יתמחר יקר.

 

[A42]

- בטוחה/נכס ממושכן שהבנק נותן עליו משכנתאות, למשל לא מה ש@A42 כתב

העניין שהסעיף הזה נתון לפרשנות
אצלנו לדוגמא בנק אחר כן הסכים לתת משכנתא על הנכס
והלכנו עם האישור לבנק שלנו חזרה
אבל טענו שהייעוץ המשפטי שלהם לא מסכים לזה, וכל בנק יש לו את החופש בדחיית נכנסים.

כנראה שבבניין סטנדרטי יהיה קשה לסרב לדירה אחת ולדירה אחרת כן לאשר